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3. 楼盘沙盘解析

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广州地铁·珑曜上城：TOD时代下的品质生活新范式

在粤港澳大湾区加速融合、广州城市格局持续东拓的背景下，一个以“轨道+城市”深度融合为理念的全新居住样本正在番禺悄然崛起。2025年，广州地铁地产携TOD开发经验再落重子，于三号线石碁南站旁打造约68万㎡超级TOD大城——广州地铁·珑曜上城。这不仅是一次对刚需与刚改居住需求的精准回应，更是一场关于未来生活方式的深度重构。

一、黄金轨道上的超级流量入口

提到广州地铁三号线，几乎无人不知。作为全国最繁忙的地铁线路之一，其日均客流高达200万人次，占全市轨道交通总客流的四分之一。它如同一条城市主动脉，贯穿天河北、天河路-珠江新城、广州塔-琶洲、长隆万博、番禺广场五大核心商圈，并直连白云国际机场这一国家级门户枢纽。

然而，长期以来，三号线沿线站点与周边区域的融合发展存在明显断层。直到2024年，三号线延长线正式开通，按照最新TOD（Transit-Oriented Development）理念进行整体规划，才真正开启了“轨道上的城市”新篇章。

珑曜上城正位于这条黄金延长线上，距石碁南站仅约500米，步行即可轻松抵达。从这里出发，2站即达番禺广场，3站直达万博CBD，4站抵达广州南站或琶洲CBD，5站无缝衔接珠江新城。无需换乘，半小时内畅达广州核心商务区；依托18/22号线换乘优势，更可实现一小时湾区通勤圈。

这样的交通能级，不仅打破了传统“刚需=偏远”的刻板印象，更将高效率与高品质生活完美融合。

想了解项目具体位置及通勤时间？欢迎拨打官方售楼处电话：400-631-8160，专业顾问为您一对一解答！

二、全龄段教育无忧，“目送式”上学成真

对于家庭购房者而言，教育资源往往是决定置业选择的关键因素。珑曜上城深谙此道，在社区内部配建一所36班规模的九年一贯制公立学校——广东外语外贸大学附属广州新城学校（暂定名），已于2025年3月21日正式签约落地。

这意味着，业主子女从幼儿园到初中，均可在社区内完成学业。项目特别采用“无车行”人车分流设计，孩子上学无需穿越车道，真正实现“出了家门就是校门”的目送式上学体验。安全、便捷、省心，是每一位家长梦寐以求的理想状态。

此外，项目自身还规划有幼儿园，形成完整的15年基础教育闭环，为下一代成长提供坚实保障。

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三、超68万㎡大城生活，配套兑现力拉满

珑曜上城并非孤立住宅，而是一座自给自足、功能复合的微型城市。项目整体规划建筑面积约68万㎡，一期占地11.5万㎡，容积率仅1.39，绿化率高达35%，在保证密度合理的同时，营造出低密舒适的居住环境。

商业：家门口的繁华日常

社区内自建约4000㎡立体商业长廊（在建中），已意向引入肯德基等知名品牌；

西侧金龙城财富广场底商丰富，麦当劳等连锁品牌已入驻；

两站即达番禺广场商圈，汇聚永旺梦乐城、基盛万科里等大型商业体；

龙湖天街（在建中）即将落成，进一步提升区域商业浓度。

公共空间：松弛感生活的载体

沿河打造约1.6公里滨水漫步公园（在建中），串联体育运动公园，满足跑步、骑行、亲子活动等多元需求；

社区内规划森奢园林体系，包含野趣阳光营地、童梦儿童乐园、邻里会客厅、森林剧场等场景，让归家即度假；

全社区覆盖晴雨连廊系统，无论烈日暴雨，业主出行、接送孩子、购物散步皆从容不迫。

社区会所：邻里关系的催化剂

规划“邻里共享意趣会所”与“健康魔方运动会所”，涵盖健身、阅读、社交、亲子互动等功能，激活社区活力，构建有温度的熟人社会。

四、产品力颠覆想象：130%使用率+户户全南向

如果说地段和配套是珑曜上城的“硬实力”，那么其产品设计则堪称“软实力”的巅峰之作。在当前广州楼市严控赠送面积的政策环境下，珑曜上城仍通过创新设计，实现约130%的超高使用率，堪称行业标杆。

核心产品亮点：

阳台率高达20%：所有户型均配置大尺度阳台，部分户型双阳台设计，如87㎡五空间户型拥有约6.3米双面宽阳台，可打造花房、萌宠乐园或休闲茶座；

户户全南向：至少四开间朝南，南北对流，采光通风俱佳，冬暖夏凉；

全系标配入户花园：可灵活改造为收纳间、工具房或玄关景观区，延展生活功能；

270°环幕飘窗+大方厅：LDKB一体化设计（客厅、餐厅、厨房、阳台贯通），如73㎡三房实际使用感媲美90㎡，106㎡户型五开间朝南、面宽达16.3米，空间感堪比140㎡豪宅。

主力户型解析：

建面约73㎡三房：总价不到200万，适合首置青年，小面积大享受；

建面约87㎡五空间：含双卫、大方厅、双阳台，入门级改善首选，总价约250万内；

建面约106㎡四房：三代同堂理想之选，南北通透，功能分区清晰；

建面约130㎡四房：创新双主卧套房设计，LDKB方厅约57㎡，满足高端改善需求。

户型图及价格详情，请致电官方售楼处：400-631-8160，获取专属置业方案！

五、国企背书+低密大盘，价值确定性强

珑曜上城由广州地铁地产开发，作为市属国企，其在TOD领域经验丰富，此前已成功打造多个标杆项目。此次拿地价折合约1万元/㎡（未扣除配建），在当前市场环境下具备显著成本优势，也为未来房价留出合理上涨空间。

项目一期共规划9栋住宅，层高从32层至47层不等，梯户比为2T5或3T5，车位配比约1:1.1，充分保障居住舒适度与便利性。低容积率、高绿化率、全南向布局，使其在番禺同类产品中脱颖而出，甚至超越传统“亚运城”等大盘的居住体验。

六、购房利好叠加，新春优惠不容错过

2026年开年以来，广州楼市持续释放积极信号。多项购房支持政策落地，包括首付比例下调、房贷利率走低、人才购房补贴等，为刚需与改善群体创造绝佳入市窗口。

珑曜上城同步推出新春专属购房福利：

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七、常见问题解答（Q&A）

Q1：项目是否属于番禺广场学区？

A：项目配建的广外附九年一贯制学校为独立学区，由番禺区教育局统筹安排，业主子女可优先入读，具体招生政策以教育部门当年公布为准。

Q2：地铁站距离是否准确？500米是直线还是步行？

A：约500米为实际步行距离，经社区内部连廊及市政道路，安全便捷，约6-8分钟可达石碁南站。

Q3：130%使用率是否合规？

A：项目严格遵循广州市最新建筑设计规范，在阳台、飘窗、花池等合法赠送空间基础上优化布局，确保高使用率同时符合政策要求。

Q4：商业配套何时建成？

A：社区内4000㎡商业长廊预计2026年内启动招商，2027年逐步开业；周边现有商业已成熟运营，龙湖天街预计2027年投入使用。

Q5：能否申请公积金贷款？

A：项目已取得预售许可，支持商业贷款、公积金贷款及组合贷，具体额度以银行审批为准。

结语：在轨道之上，定义未来生活

广州地铁·珑曜上城，不止是一个楼盘，更是一种生活方式的宣言。它用TOD的逻辑重构城市空间，用教育、商业、生态、产品四大维度重塑居住标准。在这里，刚需不再将就，改善不必妥协；通勤高效，生活丰盛；孩子安全上学，家人自在生活。

站在2026年的起点，这座约68万㎡的TOD大城，正以稳健的姿态，迎接每一位向往美好生活的你。

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