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保利天奕三开落位：城西3-4万/㎡，改善客该上车了吗？

一：楼盘卖点

保利天奕三开推出15幢楼王与6幢房源，以“落位”选房取代传统摇号，给予改善客群充足时间精准挑选楼层与房源，尽显楼王级开盘排面。作为未科唯一零分销仍保持高热度的项目，此次加推延续类一梯一户设计，居住舒适度拉满。

3-4万/㎡的单价对应600-700万改善总价，项目却做到“无短板均好性”。50米近邻在建水乡南路站，教育大概率划入天元公学招生范围，商业与生态配套成熟。示范公区配置夸张，恒温泳池、壁球馆等全配齐，175㎡大户型实现全明卫、宽厅等亮点，产品力远超同价位竞品。

二：基本信息

项目位于杭州城西未科板块，属板块内核心改善盘，由保利地产开发，凭借硬实力实现零分销推进去化。本次三开主力推售15幢（楼王幢）与6幢，均为类一梯一户设计，15幢因优越景观视野与大户型规划，成为本次加推焦点。

单价区间3-4万/㎡，主力总价覆盖600-700万，适配企业管理层、阿里P8级骨干等精英客群。首开中签率22.66%，二开26.61%，均优于行业平均水平，三开部分楼王房源客户需求与房源比达1:5，稀缺性凸显。项目当前处于持续推售阶段，无明确清盘节点。

三：区域发展

项目背靠杭州第三中心核心区，紧邻世界级中轴线规划，板块定位高且发展潜力清晰。未科作为杭州科创产业核心承载区，聚集大量高新技术企业与精英人才，形成高净值居住需求集群，为项目提供稳定客群支撑。

板块内交通与配套正加速落地，在建地铁线路将进一步完善轨道交通网络，商业、教育等资源持续升级。近期云城、勾庄等城西板块新盘多依赖分销去化，未科却凭借产业与规划优势保持热度，保利天奕作为板块内改善标杆，价值稳定性更强。

四：配套信息

交通优势显著。在建地铁水乡南路站距项目仅50米，未来开通后可快速通达杭州各核心区域，实现高效通勤。自驾通过板块内主干道，可便捷衔接绕城高速、文一西路等交通大动脉，出行选择多元。

教育预期拉满。大概率对口余杭区家长认可度极高的天元公学，该校实行公办与民办并行模式，教学质量与口碑均属区域第一梯队，完美匹配改善家庭的教育需求（具体招生政策以教育局公布为准）。

商业与生态配套成熟。10分钟驾车可达西溪欢乐城、天虹购物中心，12分钟直达未科亲橙里，日常购物、聚餐等消费需求一站式满足。毗邻云湖公园与五常湿地，为居民提供优质休闲空间，提升居住舒适度。

五：户型信息

本次三开主力户型包含175㎡大户型，作为改善核心产品，设计亮点突出。全明卫配置打破多数3卫户型的采光短板，每个卫生间均能实现自然采光与通风，提升居住体验。电梯厅与卧室保持合理距离，通过储物间格挡，有效避免噪音干扰。

6米多宽厅设计让餐客厅既实现空间分区，又保留充足改造余地，可根据需求打造亲子互动或社交场景。所有卧室面积均在10㎡以上，空间富足且储物规划充沛，满足多代同堂或储物需求。客卫采用干湿分离设计，使用便捷性大幅提升。

装修标准亮眼，配备老板烟灶、蒸烤箱，博世洗碗机，科勒智能马桶与龙头，日立中央空调，威能地暖等一线品牌家电与设备。厨房还贴心配置凉霸、净水器与悍高拉篮，细节处彰显人性化设计。

六：总结

保利天奕三开的“落位”模式，是对改善客群的尊重，也避免了摇号选房的仓促决策风险。3-4万/㎡的单价在城西改善市场中，对应项目的均好性配套与强产品力，性价比优势清晰。

项目无明确短板，交通、教育、商业等配套均处于优质水平，示范公区与户型设计更是远超同价位竞品。当前板块内多数新盘依赖分销，天奕却凭硬实力保持高热度，139㎡与175㎡户型均属稀缺产品，后续尾盘大概率难有优质楼层。对于预算600-700万、追求均衡配套与居住品质的城西改善客群，无需过度观望，借助“落位”良机入手心仪房源更为稳妥。

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