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番禺刚需炸场！越秀星瀚TOD单价2.5万，地铁上盖+名校现楼

一、楼盘卖点：刚需抄底时机，地铁学区现楼三重暴击

越秀星瀚TOD的核心吸引力，在于刚需家庭最看重的“价格+配套”双确定性。南区四房单价低至2.53万/㎡，总价270万即可入手，价格与前期三房持平，较高峰期85平户型直降110万，从期房熬成现楼，购房风险大幅降低。

22号线地铁上盖构建高效通勤网。南区楼下就是陈头岗站，1站直达广州南站，3站番禺广场，换乘3、7、18号线可快速抵达珠江新城、琶洲等核心区。自驾出门即上南大干线，25分钟到琶洲、37分钟到珠江新城，通勤效率适配广州刚需。

广外附学区锁定教育确定性。配建27班幼儿园+45班九年一贯制广外附学校已开学，招生范围仅限本小区业主，生源纯粹无杂。不少早期业主为学区入手，如今学校教学成果落地，教育价值进一步夯实。

88万㎡大盘自成一城。1.7万㎡立体商业街满足日常消费，超1900户业主已入住，园林、游乐区充满生活气息，这种成熟社区氛围，是多数新盘难以比拟的。成交返现3-6万且网签当天到账，进一步降低购房成本。

二、基本信息：越秀造城，88万㎡TOD刚需大盘

项目全称为越秀星瀚TOD（曾用名品秀星瀚TOD），由越秀地产开发，总占地24万㎡，总建面88万㎡，容积率2.41，在刚需盘中属低密水平，居住舒适度优于同类项目。总户数4378户，当前处于尾货清盘阶段，南区3、4栋为主力在售楼栋。

项目分南北两区开发。南区为地铁上盖组团，距22号线陈头岗站零距离；北区距地铁站约800米，步行需10分钟左右。物业公司为越秀物业，物业费3.26元/㎡/月，依托越秀成熟服务体系，保障居住品质。

当前在售产品涵盖平层与复式。平层主力为85㎡三房、107-112㎡四房，复式为98-107㎡户型，均为精装修交付。南区推出60套四房特价房源，单价较前期下调3500元/㎡，目前已去化大半，剩余房源有限。

项目2020年开盘，历经五年开发已进入成熟阶段，超1900户业主收楼入住，社区园林、商业街区等配套均已实景呈现，现楼交付无需等待，购房即可实地考察房屋质量与社区环境。

三、区域发展：南大干线加持，番禺南部潜力兑现

项目地处番禺南部，依托南大干线实现与核心区的快速联动。南大干线作为番禺“黄金动脉”，串联万博、国际创新城、大学城等板块，现已全线贯通，驾车10分钟可达万博CBD，共享成熟商业资源。

交通路网持续升级。东晓南放射线正在建设，通车后将直接拉近与海珠区的距离，自驾到江南西、昌岗等商圈时间缩短至20分钟内。22号线北延段规划中，未来可直达白云机场，湾区通达性进一步提升。

板块处于价值兑现期。周边虽目前略显荒凉，但随着南大干线沿线产业布局的完善，万博CBD外溢效应将逐步覆盖。政府规划的居住配套正在落地，预计5-8年内周边生活氛围将显著提升。

广州南站的辐射力持续增强。项目距南站仅1站地铁，依托南站的交通枢纽优势，板块将承接更多人流与资源导入，长期来看房产保值性有明确支撑，尤其适合依赖南站出行的刚需家庭。

四、配套信息：全维自给自足，刚需生活无需妥协

教育配套一步到位。广外附九年一贯制学校就在社区内，步行5分钟可达，家长无需跨路接送，安全性与便捷性兼具。学校实行小班化教学，广外教育集团提供师资支持，教学质量有明确保障。27班幼儿园已开园，业主子女优先入园。

商业配套满足多元需求。1.7万㎡立体商业街已开业，生鲜超市、餐饮门店、社区药店等齐全，下楼即可解决买菜、购物等日常需求。自驾10分钟到万博，万达广场、四海城、K11等高端商业体可满足品质消费。

交通方式灵活多元。地铁22号线陈头岗站为快线站点，发车间隔约5分钟，到珠江新城12站52分钟，到琶洲8站48分钟。自驾依托南大干线、东新高速，高峰期虽有拥堵，但路线选择灵活，可规避车流密集路段。

休闲与医疗配套完善。社区内规划有大型园林、儿童游乐区、健身步道等，已入住业主日常休闲需求可在社区内满足。3公里范围内有钟村医院、祈福医院，基本医疗保障充足，大病可通过地铁快速抵达市区三甲医院。

五、户型信息：85-112㎡刚需主力，适配不同家庭结构

85㎡三房两厅两卫：刚需入门首选。双阳台设计实现南北通透，三开间朝南保证充足采光，厅出阳台延伸空间视野。主卧为套间设计，保障居住隐私，厨房U型布局操作便捷，整体空间利用率达85%，适合新婚夫妻或三口之家。

107㎡四房两厅两卫：刚改进阶之选。横厅设计使空间更显方正开阔，生活阳台尺寸加大，储物与晾晒功能分离。四个房间尺寸均衡，可灵活设置为儿童房、书房或老人房，适配二胎家庭或三代同堂的基础居住需求，当前特价270万极具性价比。

112㎡四房两厅两卫：改善主力户型。在107㎡基础上优化了空间尺度，客厅开间更大，采光面更宽。主卧配备独立衣帽间，提升居住品质，客餐厅一体化设计适合家庭聚会。南向视野无遮挡，部分楼层可远眺江景，居住体验优于同面积段竞品。

98-107㎡复式四房：高拓展之选。使用率较平层更高，上下两层分区明确，下层为公共活动区，上层为私密休憩区。客厅挑高设计增强空间感，二楼可打造独立书房或电竞房，满足年轻家庭的个性化需求，价格较平层稍高但拓展空间更优。

所有户型均为精装修交付，装修标准包含品牌橱柜、卫浴与空调，虽无过多奢华配置，但符合刚需家庭实用需求，交付后稍作软装即可入住，节省装修时间与成本。

六、总结：番禺刚需首选，现楼抄底的高性价比之选

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