315房产猫腻揭秘 让你买房之路避免“入坑”

焦点揭阳小编 2018-03-15 08:50:36
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每年房地产市场都会有很多业主进行维权活动,这家开发商黑心、那里的房子开裂、签完合同才发现被开发商忽悠了,那么,在买房过程中常见维权问题有哪些?业主们该如何维权?小编在这为您一一举例解答。 1、开发商推迟交房怎么办? 延期交房是指开发商在商品房预售合同规定的交付使用期限内,没有将符合交付使用条件的房屋

每年房地产市场都会有很多业主进行维权活动,这家开发商黑心、那里的房子开裂、签完合同才发现被开发商忽悠了,那么,在买房过程中常见维权问题有哪些?业主们该如何维权?小编在这为您一一举例解答。

1、开发商推迟交房怎么办?

延期交房是指开发商在商品房预售合同规定的交付使用期限内,没有将符合交付使用条件的房屋交给购房者入住的行为。

怎样维权:遇到延期交房,首先应仔细查看与开发商签订的商品房买卖合同,看合同中对延期交房是否有相关规定。如果合同有规定,按照合同中约定的条款执行。如果合同中没有明确规定,购房者可以退房。

其次,应了解延期交房的认定及赔偿标准,除特殊情况外,开发商未按合同约定期限交房,要承担违约责任,赔偿购房者违约金。如果购房人想解除合同,根据《合同法》第114条规定,可以要求开发商承担合同约定的违约金,同时要求开发商返还购房款及利息。若和开发商沟通无果,可进入法律程序,向法院提起诉讼。

2、开发商推迟办证怎么办?

怎样维权:按照购房合同中关于交付房产证时间的约定,有约定的依约定,没有约定的依法律规定。根据最高院《商品房买卖合同纠纷司法解释》的规定,自合同订立之日起(预售房为交房之日起)90日内,购房者应取得房屋权属证书,否则就可以追究开发商的违约责任。

其次,如果超过约定或法律规定的期限,由于开发商原因购房者没有拿到房产证的,购房者可以向开发商主张逾期办证的违约责任。合同明确约定了逾期办证违约金的,依合同约定主张,合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准主张逾期办证违约金。

3、房屋面积缩水怎么办?

交房后,发现房屋的实际使用面积比购房合同上所说的,少了好几个平米,这不白白花了几平米的钱吗?

如何避免:买房时,确保合同上的建筑面积与产权面积一致,不仅要写清楚总价和面积,还要写清楚房屋单价。如果合同不写房屋单价,当实际面积与产权登记面积不符想追回损失时,一般不会得到支持。买方要对房屋面积有真实性的了解,应不仅仅局限于购房合同对面积的记载以及房产证上登记的面积,有必要在现场勘查时做一简单测量。

怎样维权:最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定:出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:面积误差比绝对值超出3%,买受人同意继续履行合同,房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

4、房屋质量不达标怎么办?

最常见的房屋质量问题有:墙体裂缝及楼板裂缝,屋面渗漏,包括厨房和卫生间向外的水平渗漏、以及向楼下的垂直渗漏;墙体空,墙皮脱落;隔音、隔热效果差;门窗密闭性差、变形;水、电、暖、气的设计位置不合理;公用设施设计不合理,质量不过关。如楼梯宽度过小,电梯运行质量不稳定,公用照明设施不完善,消防安全设施缺乏等等。

怎样维权:买房前要仔细查看规划图、建筑设计图,公用设施设计不合理等问题就可以避免。交房时仔细验收也能避免一些房屋质量问题。如果这些问题大多数业主都遇到,建议把所有问题集中起来向开发商反应,寻求双方都满意的解决方案。

5、我买的房子到底是不是70年产权?

正常的土地使用期限是70年,但是由于拆迁、工期等各种原因,业主所拥有的产权时间会有点缩短。也有可能是,地区规划变更导致开发商拿了地以后不能立即开发销售。还有一些开发商捂地捂盘也导致产权缩水。

怎样维权:在签订房屋买卖合同之前首先要审查开发商提供的五证是否齐全,审查时需要特别注意的是五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致。此外,签订合同时对于交房、办理相关证件的具体日期一定要明确约定,切忌使用"大概"、"可能"等含糊语句,以避免日后纠纷发生。

6、广告与实际销售不符合怎么办?

广告是对整个楼盘的宣传,并不说广告的内容适用于楼盘中所有的户型和单元,所以购房者一定要对单元、楼层、朝向、户型等做具体的了解。

怎样维权:广告中会有“二房变三房”“赠送小花园”“俯瞰江景”,“毗邻公园”等定义较为模糊的宣传,如果购房者是看广告宣称的内容而购房的,为了避免这种情况的出现,建议购房者一是不能只轻信广告,应以实物为准,最好到现场观看。

此外,大家在签订购房合同的时候可以选择将售楼人员的宣传以及广告中涉及的内容都写到补充协议中去;或者通过留存资料,甚至手机拍照等方式取证,以便于在产生纠纷时更好地维护自身权益。

7、买房定金可不可退?

“订金”与“定金”是两个不同的法律概念,根据《中华人民共和国担保法》规定:定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的20%。

怎样维权:商品房交易中,买家履行合同后,定金应当抵作价款或者收回;若买家不履行合同,无权要求返还定金,开发商不履行合同的,应双倍返还定金。

而订金并非一个规范的法律概念,实际上它具有预付款的性质,并不具备担保性质。商品房交易中,如买家不履行合同义务,并不表示他丧失了请求返还订金的权利;反之,若开发商不履行义务亦不须双倍返还订金,但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。

8、面对不合理收费该怎么办?

一些开发商在交房时,往往提出一些无理的要求。如先交房后验房,先交费用或者先签订免责条款补充协议才给钥匙。

怎样维权:对开发商提取的不合理要求,业主千万不能答应,必要时,业主们可采取法律措施,共同维护自己的权益。

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