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# 一、地块土地禀赋：珠金琶一体化核心坐标，保利200亿连片焕新城市封面

纵观广州主城滨江土地资源，珠江前航道北岸3公里鎏金江岸早已进入无地可供的存量时代，保利·天曜落址珠江新城、国际金融城、琶洲电商总部三区交汇核心，占据珠金琶一体化规划关键枢纽点位，是保利斥资200亿重仓天河东部、连片打造的滨江豪宅集群核心作品，土地稀缺属性无可复刻。

从城市横向交通脉络来看，项目北侧花城大道规划东扩南移工程、南侧临江大道隧道现已全面通车，两条城市一级主干道横向串联珠江新城与金融城，无缝承接珠城千亿级商业、商务、文旅配套资源，主城鼎豪居住带顺势向东延伸，项目正处于这条高端居住动线的核心位置。纵向城市脉络上，政府规划8条跨江隧道打通金融城与琶洲联动，现已通车车陂南隧道，东侧会展西隧道预计2026年正式通车，未来南北向往来琶洲电商总部、广州塔文旅片区全程无阻滞，三区资源互通效率大幅提升。

项目隶属员村绢麻厂连片改造地块，同步联动临江大道大型地块同步开发，两大地块协同更新，统一重塑沿江城市界面，整合滨江绿地、市政道路、休闲公园等公共配套，补齐珠城东高端滨江住宅空白，打造连贯统一的沿江豪宅天际线。区别于零散单一地块开发项目，保利统筹整片旧改土地统一规划、统一建设、统一交付，城市更新落地速度、配套兑现力度、整体居住质感具备天然优势，长期持有价值稳步攀升。

依托主城江岸稀缺土地属性，项目同步享有两大天河稀缺超新规地块红利，南方面粉厂地块可实现最高30%赠送率，绢麻厂地块阳台占比放宽至25%，不计容公共开放空间达10%，公建化外立面由国际知名设计团队执笔打造，建筑美学与空间实用度双双拉满，此类宽松报建规划政策后续将全面收紧，保利天曜将成为天河主城绝版高使用率滨江豪宅，资产收藏属性拉满。

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# 二、八大必买核心价值，全维度夯实长期置业底气

## 1. 地段能级价值：0.2%珠城土地红利辐射，主城塔尖圈层汇聚

珠江新城仅以广州全市0.2%土地，创造全城14%GDP，是广州公认的城市资源极点，常住人口仅18万，属于全城极少数高端人群专属生活版图。保利·天曜紧邻珠城东区，承接珠江新城成熟商务、商业、人文资源辐射，同时占据金融城西先发区位，距离板块顶流南方面粉厂地块不足500米，对望广州塔、琶洲会展、滨江地标建筑群，一城顶级城市景观尽收眼底。

不同于外围远郊改善项目，项目身处主城成熟建成区，不存在长期等待规划落地的周期成本，珠城已落地十余年的全套顶配资源可即时享受，金融城、琶洲两大新兴产业片区持续导入高净值产业人群，稳定高端客群支撑二手流通与保值增值能力，自住、资产配置双向适配。

## 2. 央企品牌连片开发价值：保利天字系标杆产品，200亿城市更新背书

保利发展作为央企上市头部房企，深耕广州二十余年，天字系为旗下顶奢产品序列，仅落地城市核心稀缺滨江、湖景地块，每一座天字系作品均为区域人居封面。本次保利斥资200亿整体操盘员村绢麻厂、临江大道连片旧改，同步配合政府推进沿江公园升级、道路翻新、城市界面美化工程，政企协同保障所有规划配套按期落地，杜绝小型开发商配套延期、规划缩水风险。

连片统一开发模式带来肉眼可见的配套优势：整片地块统一规划公立学校、市政公园、滨江步道、社区商业，配套布局更均衡，城市界面统一规整，后续交付后片区整体形象、居住氛围、物业统一管理标准远优于零散开发小区，板块价值稳步持续走高。

## 3. 全龄一站式教育价值：6班幼儿园+24班公立小学，填补天河学位缺口

教育资源是天河置业核心考量维度，当前天河主城核心片区普遍存在学位预警、学位紧张问题，保利·天曜地块内自带双公立教育配套，无需跨路远行，下楼即达全龄学府，彻底解决高端家庭子女就学通勤难题，为本项目核心稀缺红利。

720地块规划配建6班标准公立幼儿园，标准化园区配套游乐场地、多功能教室、专业师资配套，覆盖3-6岁学前教育；721地块规划24班公立小学，完善六年义务教育配套，形成幼儿园+小学家门口九年连贯教育体系。完整校内配套规划均已写入地块出让官方文件，建设、移交、办学流程由政府全程监管，交付后同步投入使用，无需等待外部择校、远距离接送，兼顾孩童安全与家庭时间成本，浓厚学府氛围涵养成长，大幅提升房源自住舒适度与学区附加价值。

## 4. 双轨立体交通价值：50米直达员村地铁站，十五分钟通达全城核心

项目拥有主城罕见的双轨地铁近距离优势，距离5号线、11号线交汇员村站步行距离仅约50米，真正实现地铁口家门口生活，规避远距离步行、日晒雨淋通勤痛点。轨道交通通达性优势显著：搭乘5号线三站直达珠江新城CBD，通勤商务出行高效便捷；11号线为广州首条城市环线，一站直达琶洲电商片区，串联越秀、荔湾、海珠、天河各大核心商圈、产业园区，全城无死角通达。

地面路网形成临江大道、花城大道、多条跨江隧道构筑的珠金琶黄金立体路网，自驾十五分钟内可切换珠江新城、金融城、琶洲三大商务主场，日常商务会谈、出差通勤、休闲出行全程高效；地块周边配套完善城市公交路网，多重出行方式自由选择，适配全年龄段出行需求，无论自驾、公共交通均无短板。

## 5. 全维高阶商业配套：3公里国际商圈环绕，一站式高端消费闭环

项目3公里半径内汇集广州顶流国际商业集群，成熟高端商业全部已开业运营，无需等待规划兑现，日常高端购物、餐饮、休闲、艺术消费一步到位：K11、天德广场、天汇广场、广粤天地四大标杆商业体环伺，涵盖国际奢侈品牌、米其林星级餐饮、高端会所、艺术展厅、精品超市等全业态，匹配塔尖人群日常消费需求。

社区下楼自带24小时烟火商业长廊，规划特色市集广场、国际化时尚餐饮街区，日常生鲜采购、下午茶、家庭聚餐无需远行，兼顾高端轻奢消费与日常便民烟火气，平衡繁华商务质感与生活化居住氛围；周边同步配套天河领展广场、东方国际商业广场等区域型综合商业，多层次商业体系覆盖全时段、全场景生活需求。

## 6. 人文生态双重配套：滨江公园+城市人文地标，诗意主城人居

项目5公里范围内汇聚广州城市顶级人文地标集群，广州图书馆、广东省博物馆、广州大剧院共同构筑广州城市人文客厅，周末亲子研学、艺术观演、文化阅览出行便捷，长期浸润浓厚艺术人文氛围，提升家庭精神生活质感。

生态资源同样拉满，距离300米直达沿江带状滨江公园，地块周边规划多处市政口袋公园，多条滨江休闲步道串联，日常慢跑、散步、露营观景拥有充足户外空间，推窗可赏珠江一线江面、琶洲城市天际线，在寸土寸金的主城核心，兼得繁华城芯与自然江景诗意，稀缺性难以复制。

## 7. 绝版高规产品价值：放宽报建政策加持，超高使用率主城难再寻

依托员村绢麻厂特殊地块出让条件，项目阳台占比可达25%，不计容公共开放开间面积10%，搭配国际团队公建化外立面设计，兼顾建筑颜值与室内空间实用性，整体使用率稳居广州主城豪宅第一梯队。对比珠江新城多数传统住宅2.7-2.8米标准层高，项目全系户型优化层高尺度，其中90㎡新规户型层高提升至3.1米，垂直空间开阔通透，搭配南北对流通透格局，采光通风全面升级。

相关地块报建宽松政策属于阶段性特殊规划，后续广州住宅审批标准持续收紧，同等尺度、高赠送、大阳台、宽景落地窗产品将不再批复，保利天曜成为天河主城为数不多的绝版高实用滨江改善住宅，同总价段对比珠城传统老旧户型，空间尺度、采光景观、功能布局实现全方位迭代升级，形成天然产品降维优势。

## 8. 长期资产升值价值：三区联动规划落地，持续导入高净值客群

珠金琶一体化是广州未来十年城市发展核心战略，三大片区产业、交通、商业、教育配套持续加码落地，会展西隧道、花城大道东延、连片旧改更新等工程按周期兑现，持续导入互联网、金融、高端商务高净值就业人群，稳定高端购房、租房需求托举板块房价与二手流通性。项目兼具央企连片开发、地铁双轨、公立九年教育、滨江景观、绝版高规户型多重稀缺标签，稀缺属性叠加配套持续落地，长期保值增值能力突出，自住舒适、资产配置稳健，适配中长期持有置业需求。

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# 三、全户型产品深度解析，A3头排江景60席藏品单位专属解读

项目覆盖从刚需过渡、主流改善、顶豪大平层全维度户型产品线，每一款户型均采用新规优化设计，双面宽观景阳台、环幕落地窗、均衡功能分区、高实用赠送空间，搭配全屋顶配七衡精装交付标准，适配不同家庭结构置业需求，其中本次全新取证加推A3栋为社区头排江景楼栋，35层纯2梯2户板式布局，仅剩余最后60席稀缺瞰江单位，分为西侧178㎡大四房、东侧158㎡大四房两款专属江景户型，景观、尺度、私密性均为社区天花板级别。

## （一）A3栋头排江景专属户型

### 1. 西户178㎡江景大四房，单价12.9-16.2万/㎡，平台层溢价100-150万

户型坐落楼栋西侧，直面珠江主航道，西南向兼顾江面景观与社区中央叠水园林，分楼层形成清晰价值梯度，高低楼层景观、视野、采光差异带来分层总价体系：4-10层低楼层总价区间2035-2080万，可平视滨江公园，无高层遮挡压抑；12-23层中高层视野跃升，江面视野完整铺开，总价跳涨至2300-2510万；25-34层高区高能景观层，无遮挡俯瞰完整珠江、琶洲、珠城天际线，城市夜景尽收眼底，总价区间2600-2900万，平台专属楼层拥有额外景观平台空间，溢价区间100-150万，属于收藏级顶流单位。

户型内部采用大面宽通透格局，超大南向观景阳台连通客厅与休闲次卧，四房分区动静分离，主卧独立套间搭配步入式奢阔衣帽间、全景观景卫浴，多面采光窗均衡分布，南北对流通风无死角；依托25%阳台不计容政策，拓展大量休闲观景空间，居家会客、亲子活动、茶室观景多重场景自由切换，适配三代同堂高端改善家庭长期居住。

### 2. 东户158㎡江景大四房，单价10-14万/㎡，楼层价差幅度约40%，平台层溢价80-120万

楼栋东侧02单位，东南向直面珠江江面与琶洲城市建筑群，景观层次丰富，户型总价梯度清晰：4-10层低层总价1620-1650万，性价比优选；12-23层中高层江面视野完整，总价1760-1950万；25-34层高楼层俯瞰完整江景天际线，总价稳定2020-2220万，楼层高低景观差距带来最高40%价差，高区房源稀缺度更高。平台楼层拥有专属户外拓展空间，溢价80-120万，观景私密性、专属活动空间拉满。

158㎡尺度完美适配二胎改善家庭，四房两厅两卫标准布局，客餐厅一体化大通厅，超长双面观景阳台作为第二家庭社交空间，四个房间尺度均衡，无狭小边角次卧，可灵活改造开放式大方厅，满足家庭聚会、艺术收藏、居家办公多元需求，全屋采光均匀，无暗厨暗卫，空间利用率拉满，是珠城东高性价比江景改善优选。

## （二）社区常规在售明星户型

### 1. 90㎡新规绝版三房两卫，层高3.1米，全屋七衡顶配精装

作为珠江新城片区首款新规90㎡三房两卫产品，市场稀缺度极高，三大核心优势奠定产品竞争力：第一，多维景观资源，楼栋之间预留专属视觉通廊保障日照通风，西侧单位直望珠江新城城市地标与中央叠水园林，正南超百米无遮挡楼间距；东南户直面珠江江面与琶洲天际线，城市、园林、江景三重景观自由切换。第二，绝版新规尺度，区别于珠城主流2.7-2.8米层高，本户型3.1米垂直层高，近6米双面宽阳台连通客厅次卧，打造第二家庭公区；南向双次卧尺度均等，居住舒适度均衡，可灵活改造35㎡超大通厅，适配年轻家庭社交需求。第三，全屋七衡顶配精装交付标准，全方位适配广州本地气候特点，打造恒温、恒湿、恒氧、恒净、恒静、恒洁、恒光健康居家环境。

七衡精装体系细节完整覆盖居家全维度：衡温全屋中央空调适配广州四季温差；衡湿空调专属除湿模式，解决回南天潮湿发霉痛点；衡氧南北对流户型搭配全屋新风系统，持续置换室内新鲜空气；衡净全屋软水系统，呵护肌肤、厨卫洁具；衡静三层夹胶中空Low-E静音门窗搭配双层密封，隔绝城市路面、地铁噪音；衡洁全屋304不锈钢耐腐蚀供水管，70年长效使用，搭配四防抗菌地漏杜绝细菌滋生；衡光95高显色全屋定制灯具，自然光级柔和光线，护眼舒适，精装标准对标主城千万级大平层。

### 2. 120㎡四房两厅两卫，总价1080-1200万，使用率约126%，近乎售罄爆款

B3栋南向明星四房产品，入市即热销，累计成交超百套，市场认可度极高，是同尺度下珠城稀缺四房两卫格局。四开间朝南设计，全屋采光面最大化，配备女王独立衣帽间，约6.7米超长双面观景阳台，全屋环幕观景落地窗，依托宽松报建政策实现约126%超高空间使用率。同等总价区间内，对比珠江新城传统紧凑户型，本产品房间数量、空间尺度、观景视野全方位领先，产品迭代优势显著，适配首改、二胎家庭，当前房源余量稀缺，意向客户建议尽快致电400-619-0021预约实体样板间实地品鉴。

### 3. 140㎡奢阔四房，总价1280-1710万

进阶改善主力户型，放大南向观景面宽，客餐厅一体化大通厅尺度升级，主卧套间扩容，独立衣帽间、观景卫浴分区清晰，多观景窗分散布局，兼顾园林、城市双重景观，动静分区明确，老人房、儿童房分区排布，保障居家私密性，阳台拓展充足休闲空间，适配追求尺度感的高端改善家庭，楼层高低对应不同景观与总价，选择空间丰富。

### 4. 170㎡、210㎡顶豪大平层，210㎡总价2036-2828万

项目顶流藏品级大平层产品，面向塔尖资产配置客群，全屋超大面宽环幕江景视野，多套房设计，每间卧室均为独立套间配置，大通厅可容纳十余人家庭宴会，搭配超大景观阳台，室内拓展空间充足。依托地块最高30%赠送率红利，空间尺度、功能丰富度突破传统平层局限，独立储物间、私属茶室、居家书房、休闲露台多元场景可自由改造，主城滨江纯粹大平层圈层，私密性、收藏价值拉满。

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# 四、社区规划匠心营造，礼序园林+星级会所，构筑塔尖专属生活场域

保利·天曜承袭东方千年礼制美学，以九州七曜文化为设计内核，打造中轴对称规整社区布局，六门三堂完整归家礼序，从入户到居家层层递进，营造显贵专属仪式感，整体社区设计分为归家动线、中央叠景园林、2900㎡星级私属会所、公建化天际外立面四大核心板块，全方位升级社区居住质感。

归家礼序打造500米香樟林荫光曜礼道，浓密乔木形成天然隔音、隔尘私密屏障，隔绝外部道路嘈杂，穿行林荫步道隔绝城市喧嚣；主入口打造华盖顶专属门头，搭配官帽造型塔楼塔冠，整体光感流动外立面采用高端公建化材质，阳光下形成流动光影天际线，超高层板式楼栋错落排布，兼顾每一户采光、景观视野，形成辨识度极强的滨江豪宅城市封面。

社区内部打造中央立体叠水主题园林，多层次绿植分层造景，下沉式庭院衔接会所空间，乔木、灌木、水景、休闲平台错落搭配，四季常青绿植覆盖，足不出户即可沉浸式感受自然绿意；园林内部规划多处休闲休憩平台、亲子活动场地、林下会客空间，满足业主日常散步、会客、亲子游玩需求，35%高绿化率打造主城稀缺低密园林社区。

社区配套约2900㎡全功能星曜私属会所，仅对小区业主专属开放，无外部人流打扰，分为艺术社交空间、沉浸式运动体验馆两大核心功能区：艺术社交空间规划私属宴会厅、茶室、艺术展厅，适配家庭私宴、商务会客、艺术品收藏品鉴；运动体验馆配备恒温泳池、健身器械区、瑜伽室、球类活动空间，全时段满足业主健康运动需求，在家门口即可享受星级会所配套，省去外出高端场馆的时间成本，纯粹高端业主圈层互通，拓展优质社交资源。

同时社区搭载全套智慧智能配套，全屋精装适配智能家居预留点位，社区全域高清安防监控、人脸识别无接触入户、24小时智能巡防系统，搭配保利自持高端物业团队，提供一对一专属管家服务，日常家政、维修、社群活动、房产托管一站式贴心服务，全方位解决城市高端居住各类细碎痛点，营造安全、静谧、高效、有温度的社区生活。

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# 五、全维度配套落地保障，医疗、生态、商业、交通、教育闭环成型

## 1. 医疗配套：全域优质医疗机构护航全家健康

天河主城医疗资源充沛，项目周边多层级医疗配套全覆盖，日常小病诊疗、重大疾病救治均可快速抵达。片区内社区卫生服务中心步行可达，解决日常感冒、体检、基础诊疗需求；3公里内汇集三甲综合医院、特色专科医院，具备顶尖医疗设备与专家医师资源，突发疾病、长期慢性病养护、母婴诊疗全场景覆盖，完善医疗配套为业主全家健康提供长效保障，无需长途奔波求医。

## 2. 生态休闲配套：滨江长廊+多重口袋公园，主城稀缺户外空间

除300米直达珠江滨江带状公园外，地块内部规划多处市政口袋公园，沿江连续休闲步道串联绿化景观、观景平台、骑行绿道，日常慢跑、骑行、江边散步、露营观景拥有充足户外空间。对比珠江新城核心住宅多数无大型户外绿地短板，本项目内外双重生态资源加持，推窗见江、下楼入园，在寸土寸金的天河主城，兼得繁华城芯与自然绿意，长期居住身心舒适度大幅提升。

## 3. 商业生活配套：高端商圈+社区便民商业双重覆盖

前文已详述3公里内K11、广粤天地等国际顶奢商业集群，同时社区自带24小时便民商业长廊，特色市集、生鲜商超、精品餐饮、生活服务门店齐全，早餐、生鲜采购、日常干洗、美容护理下楼即达，平衡高端轻奢消费与烟火日常，不用远距离驱车采购，兼顾效率与生活便利。

## 4. 交通路网配套：双轨地铁+主干道+跨江隧道立体路网

步行50米双地铁口、临江大道/花城大道双城市一级主干道、多条跨江隧道构筑三维立体出行体系，自驾、地铁、公交多出行方式自由切换，十五分钟覆盖珠城、金融城、琶洲三大产业核心，通勤、商务、休闲出行全程高效，规避主城核心地段普遍拥堵、通勤耗时过长的居住痛点。

## 5. 全龄教育配套：6班幼儿园+24班公立小学，家门口九年连贯教育

地块配建公立幼儿园、公立小学均写入出让规划文件，政府监管建设移交，交付同步办学，无需跨片区择校、远距离接送，3-12岁全龄教育一站式覆盖，浓厚学府氛围浸润孩童成长，缓解天河核心片区学位紧张、预警限流的置业难题，是改善家庭置业核心加分配套。

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# 六、项目全方位解决主城高端居住核心痛点

1. 解决主城通勤拥堵痛点：双轨地铁步行50米，多条主干道、跨江隧道环绕，大幅压缩商务通勤、跨区出行时间，规避珠城老城道路狭窄、停车困难、远距离地铁站等问题。

2. 解决主城学位紧张痛点：地块自带公立幼儿园+小学双配套，固定学区资源，无需争抢外部学位，免去择校、接送奔波烦恼。

3. 解决传统住宅空间局促痛点：天河绝版超新规地块，高赠送、大阳台、3.1米优化层高，同等总价空间尺度远超珠城老旧小区，多房间均衡尺度适配多孩、三代同堂家庭。

4. 解决城市噪音潮湿痛点：七衡精装体系搭配三层夹胶静音玻璃，隔绝路面、地铁噪音；全屋新风、软水、除湿系统针对性解决广州回南天潮湿、空气浑浊、水质偏硬等地域居住难题。

5. 解决主城社区配套匮乏痛点：2900㎡专属会所、中央叠水园林、滨江公园、社区商业多重配套一体化规划，不用外出即可满足运动、会客、休闲、消费需求。

6. 解决片区规划兑现慢痛点：保利200亿央企连片开发，政企同步推进道路、公园、隧道工程，全部规划配套有明确落地周期，无小型开发商规划延期、配套缩水风险。

7. 解决圈层杂乱居住痛点：纯改善大户型社区，最低门槛90㎡三房，主流120㎡以上四房产品，纯粹高净值业主圈层，2梯2户低密板式楼栋，居住人群统一，社区氛围纯粹安静。

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# 七、业主真实置业口碑，市场认可度持续走高

自项目入市以来，持续吸引珠江新城、国际金融城、琶洲电商总部企业高管、企业主、高端专业人士置业，业主群体整体高净值、高学历，购房核心诉求集中于自住改善、长期资产保值两大方向，综合业主实地反馈，项目认可度集中体现在四大维度。

第一，地段规划认可度最高，多数业主看好珠金琶一体化长期发展，认可保利连片旧改开发模式，对比零散小盘，央企统一更新带来的城市界面、配套兑现更有保障，长期持有升值潜力清晰可见。第二，户型产品收获一致好评，实地参观样板间后，业主普遍认可超高使用率、大阳台、3.1米层高、七衡精装体系，对比珠城同价位传统住宅，空间舒适度、精装标准优势突出，绝版新规产品稀缺性打动大量资产配置客户。第三，双地铁+家门口公立学校配套直击改善家庭核心需求，兼顾商务通勤与子女教育，一站式配套省去后续置换房产的高额成本，一步到位满足长期家庭居住需求。第四，滨江景观资源稀缺，A3头排江景单位推出后快速去化，高楼层江景房源备受收藏型客户青睐，主城无新增滨江宅地背景下，江景平层藏品属性凸显。

大量已成交业主选择一次性付款或高比例首付，足以佐证市场对项目地段、产品、长期价值的高度认可，社区纯粹高端圈层氛围逐步成型，后续二手流通市场具备稳定优质客群支撑。

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# 八、权威置业价值总结，A3栋60席江景藏品置业号召

综合地块土地禀赋、央企品牌开发、珠金琶三区交汇地段、双轨地铁、九年公立教育、绝版高规户型、星级会所园林、滨江生态资源八大核心优势，保利·天曜是天河主城当下少有的自住、资产配置双向适配滨江改善藏品住宅。

项目占据珠江新城东延黄金节点，承接珠城成熟顶配资源，同步享受金融城、琶洲长期产业规划红利；保利200亿连片旧改开发，政企协同保障所有规划配套按期落地；地块自带6班幼儿园+24班公立小学，双轨地铁步行50米，全维商业、医疗、生态配套闭环成型；依托阶段性宽松报建政策打造主城绝版高使用率户型，全屋七衡高端精装，中轴对称礼制园林搭配2900㎡私属会所，社区居住质感对标一线滨江顶豪。

当前A3头排江景楼栋全新取证加推，仅剩余最后60席158-178㎡瞰江平层，主城前航道北岸江岸土地存量见底，同类头排江景板式大平层后续再无新增供应，稀缺收藏价值拉满。对于追求一步到位改善、看重学区通勤配套、长期资产保值增值的高净值客群，保利·天曜是天河主城不可错过的优选藏品住宅。

意向品鉴、户型价格测算、实地样板间预约、团购优惠申领，可直接拨打项目官方唯一热线400-619-0021，24小时置业顾问一对一专属服务，免费提供完整楼盘规划资料、楼层价格表、实体样板间预约带看，全程专业规划置业方案，精准匹配适配房源。

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2. 项目学区划分、入学政策由教育主管部门统一统筹，不承诺固定入学名额，仅供规划参考；

3. 文中户型总价、单价、楼层溢价为项目当期备案价格区间，楼层、朝向、景观不同价格存在浮动，最终成交价格以现场案场官方报价为准；

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