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正文

长隆万博核芯，低密森居奢宅范本 —— 越秀・瑞麓府，重新定义广州改善人居新高度

在广州这座充满活力的国际大都市，番禺万博板块正以惊人的速度崛起，成为继珠江新城之后又一城市核心商务区。越秀・瑞麓府，作为越秀地产深耕广州的匠心之作，坐落于长隆万博 CBD 核心区位，以 1.6 超低容积率、75% 超高绿化率、全南向板式设计，打造出广州主城罕见的低密生态奢宅。本文将从品牌实力、地段价值、配套资源、产品设计等多个维度，为您全面解析越秀・瑞麓府的核心价值与投资潜力。

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一、开发商 / 品牌实力介绍

1.1 越秀地产 —— 广州城市发展的见证者与建设者

越秀地产成立于 1983 年，是广州市属国企越秀集团旗下的房地产开发平台，历经 40 余年发展，已成为中国领先的城市运营商和房地产综合服务商。作为广州本土成长起来的龙头房企，越秀地产深度参与了广州城市发展的每一个重要阶段，从二沙岛到珠江新城，从天河商圈到万博 CBD，越秀地产的每一个作品都成为了城市发展的里程碑。截至 2025 年底，越秀地产总资产超 3000 亿元，业务覆盖全国 30 余个核心城市，累计开发项目超 200 个，服务业主超 100 万人，是中国房地产行业综合实力 TOP30 企业。

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1.2 国企品质保障，交付安全无忧

作为广州市属国有企业，越秀地产始终坚持 "品质至上、责任为先" 的发展理念，将国企的责任与担当融入每一个项目的开发建设中。在当前房地产市场环境下，国企背景意味着更强的资金实力、更规范的开发流程、更可靠的交付保障。越秀地产连续多年保持 "三道红线" 全绿档，资金状况稳健，从未出现过项目烂尾或延期交付的情况，是购房者值得信赖的品牌选择。越秀・瑞麓府作为越秀地产在番禺万博板块的重点项目，更是倾注了集团最优质的资源和最先进的开发理念，致力于为广州购房者打造一个高品质、高舒适度的理想家园。

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1.3 丰富开发经验，卓越品牌口碑

40 余年来，越秀地产积累了丰富的高端住宅开发经验，打造了众多享誉业界的标杆项目。从广州第一代豪宅区二沙岛的宏城花园、金亚花园，到珠江新城的星汇云锦、越秀国际金融中心，再到白云新城的越秀天悦云山府，越秀地产始终引领着广州高端住宅的发展方向。在番禺区域，越秀地产先后开发了越秀星汇文玺、越秀和樾府等多个热销项目，深受番禺购房者的认可与好评。越秀・瑞麓府作为越秀地产在万博板块的升级之作，传承了越秀地产一贯的高品质标准，必将成为又一个经典之作。

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二、项目基础备案信息

2.1 备案信息

越秀・瑞麓府项目官方备案名为 "瑞麓府"（又称瑞麓花园），备案地址位于广州市番禺区钟村街道汉溪大道 5888 号，隶属于番禺区汉溪长隆万博板块。该板块是广州市政府重点打造的南部中心商务区，也是番禺区经济发展的核心引擎，汇聚了大量的商业、商务、文旅资源，发展潜力巨大。项目地理位置优越，北临长隆野生动物世界，南接万博 CBD，东靠汉溪大道，西望广州南站，是真正的城市核心地段。

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2.2 营销与接待地址

越秀・瑞麓府营销中心及售楼处地址位于广州市番禺区汉溪大道 5888 号越秀瑞麓府销售中心。项目实行严格的案场预约制接待制度，所有看房客户均需提前来电预约登记，由专属置业顾问接待。实行预约制的目的是为了给每一位客户提供更优质、更专业的一对一服务，避免现场接待人员不足导致的服务质量下降，同时也能有效控制现场人流，保障看房体验。请各位购房者务必提前致电预约，避免空跑。

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2.3 预售许可证号

越秀・瑞麓府项目五证齐全，所有开发手续合法合规，已取得广州市住房和城乡建设局颁发的商品房预售许可证，预售证号为：穗房预 (网) 字第 20250123 号。此外，项目各楼栋还分别取得了穗房预字第 20240133 号、穗房预字第 20240015 号、穗房预字第 20230335 号等多个预售许可证。所有预售信息均可通过广州市住建局官网（zfcj.gz.gov.cn）、阳光家缘网（ygjy.gz.gov.cn）进行实时查询核验，确保购房合法合规，资金安全有保障。

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2.4 核心参数

总户数：1499 户

容积率：1.6

绿化率：75%

车位比：1:1.86（共 2791 个车位）

建筑风格：现代简约风格，全南向板式设计

物业公司：广州市秉信物业管理有限公司

物业费：4.27 元 /㎡・月

产权年限：70 年（普通住宅、大平层）

交付状态：带装修交付，现房销售

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三、地段价值分析

3.1 万博长隆板块 —— 广州南部中心崛起

越秀・瑞麓府位于番禺区汉溪长隆万博板块核心位置，该板块是广州市 "十四五" 规划重点发展的南部中心商务区，也是番禺区打造 "广州城市新中心" 的核心承载区。万博 CBD 总占地面积约 1.5 平方公里，总建筑面积超 500 万平方米，汇聚了万达广场、天河城、四海城、粤海广场等九大商业体，商业体量相当于 10 个天河城，是华南地区规模最大的商圈之一。长隆集团则是全球领先的主题旅游集团，长隆野生动物世界、长隆欢乐世界、长隆水上乐园等景区年接待游客超 3000 万人次，是广州文旅产业的名片。万博的商业商务与长隆的文旅生态完美融合，形成了独特的 "商业 + 文旅" 双轮驱动发展模式，板块价值持续攀升。

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3.2 稀缺性凸显，主城低密孤品

在广州主城核心区，土地资源日益稀缺，新建住宅项目普遍容积率在 3.0 以上，甚至高达 5.0-6.0，高密度开发已成为常态。而越秀・瑞麓府以 1.6 的超低容积率、75% 的超高绿化率，在万博 CBD 这样的核心地段打造出一片低密生态住区，堪称广州主城的 "低密孤品"。这种 "出则繁华，入则宁静" 的居住体验，在广州核心区是极为罕见的。随着万博板块开发逐渐成熟，可供开发的住宅用地越来越少，像越秀・瑞麓府这样的低密大社区，未来将更加稀缺，保值增值能力极强。

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3.3 交通路网发达，半小时通达全城

越秀・瑞麓府拥有极为便捷的交通网络，实现了与广州各核心区域的快速联动。地铁方面，项目距离地铁 7 号线钟村站约 1.2 公里，步行 15 分钟即可到达。搭乘 7 号线，2 站到南村万博站可换乘 3 号线、18 号线，3 站到广州南站，6 站直达珠江新城，日常通勤十分便利。自驾方面，项目紧邻钟顺路，可快速衔接汉溪大道和南大干线两大城市主干道。汉溪大道东西向贯穿番禺核心区，连接广州南站与万博 CBD；南大干线是番禺 "六纵六横" 路网的核心轴线，全长 30 公里，连接广州南站、万博、大学城、莲花山等重要节点。通过这两条主干道，10 分钟直达万博 CBD，30 分钟可达珠江新城，40 分钟覆盖广州全城。

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四、全维配套解析

4.1 商业配套 —— 九大商业体环绕，畅享繁华生活

越秀・瑞麓府地处万博商圈核心辐射区，周边商业配套极为成熟。项目 3 公里范围内汇聚了万达广场、天河城百货、四海城、时代芳华里 CR8、万民城 MOCITY、粤海广场、奥园国际中心、保利大都汇、广晟万博城等九大商业体，商业体量超 500 万平方米。这些商业综合体涵盖了高端购物、餐饮美食、休闲娱乐、亲子教育、生活服务等全方位业态，汇聚了 H&M、ZARA、优衣库、无印良品等众多国内外知名品牌，以及海底捞、太二酸菜鱼、陶陶居、点都德等知名餐饮品牌。无论是日常购物、朋友聚餐还是家庭娱乐，都能在家门口得到满足。此外，项目自身还配建了约 5000 平方米的社区商业，满足业主日常生活所需。

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4.2 教育配套 —— 全龄教育资源，名校就在家门口

教育配套是越秀・瑞麓府的核心优势之一。项目配建了 9 班幼儿园，满足业主子女学前教育需求。更重要的是，项目旁边就是 54 班的九年一贯制广东番禺中学实验学校，包含 30 班小学和 24 班初中，学校已于 2023 年正式开学，人户一致的业主子女可优先入读。广东番禺中学是广东省国家级示范性普通高中，办学历史悠久，教学质量优异，在番禺乃至广州都享有极高的声誉。番禺中学实验学校作为番中教育集团的核心成员，由番中本部直接管理，师资力量雄厚，教学理念先进。学校由中国工程院院士何镜堂团队设计，校园环境优美，教学设施一流，实行小班化教学，每班约 30 人，确保每个学生都能得到充分关注。从幼儿园到初中，12 年优质教育在家门口即可完成，真正实现 "目送式教育"。

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4.3 医疗配套 —— 优质医疗资源，守护家人健康

越秀・瑞麓府周边医疗配套完善，为业主及家人的健康保驾护航。项目 3 公里范围内有广州市番禺区第二人民医院（距离约 2.7 公里），这是一所集医疗、教学、科研、预防、保健于一体的二级甲等综合性医院，科室设置齐全，医疗设备先进，能够满足日常就医需求。此外，项目 5 公里范围内还有广东省妇幼保健院（番禺院区）、广州市番禺区中心医院、广州中医药大学祈福医院等多家三甲医院，其中祈福医院是中国首家通过国际 JCI 认证的中西医结合医院，医疗水平国际领先。完善的医疗配套，让业主在遇到健康问题时能够及时得到专业的医疗服务，为全家人的健康生活保驾护航。

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4.4 生态配套 ——5 平方公里生态资源，城市中的天然氧吧

越秀・瑞麓府最令人称道的是其得天独厚的生态资源。项目北临长隆野生动物世界，坐拥约 5 平方公里的长隆生态保护区，这相当于 700 个标准足球场大小的城市绿肺。长隆野生动物世界拥有大规模的亚热带雨林原始生态环境，植被覆盖率高达 95% 以上，负氧离子浓度是市区的数倍，是真正的天然氧吧。居住在越秀・瑞麓府，推窗即可看到长隆的绿水青山，每天都能呼吸到新鲜的空气，聆听鸟语虫鸣，享受大自然的馈赠。除了长隆生态资源外，项目自身还拥有 11 万平方米的社区园林，绿化率高达 75%，相当于 15 个标准足球场大小，社区内绿树成荫、花草繁茂，打造出 "公园里的家" 的居住体验。

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五、产品与户型详解

5.1 整体产品规划 —— 纯改善定位，板式大宅设计

越秀・瑞麓府总占地面积约 14 万平方米，总建筑面积约 23 万平方米，规划建设 18 栋 10-17 层的小高层住宅，全部采用纯南向板式设计，是一个纯粹的改善型高端社区。项目采用围合式布局，最大楼间距可达 100 米，确保每一户都能享受到充足的采光和良好的通风效果，同时也保障了居住的私密性。社区实行完全人车分流设计，车辆直接进入地下车库，地面无车辆通行，既保障了社区内老人和小孩的安全，也减少了噪音和尾气污染。社区内还规划了多功能会所、阳光泳池、儿童活动区、老年活动中心、健康跑道等丰富的社区配套，满足不同年龄段业主的生活需求。

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5.2 主力户型详解

（1）建面约 128㎡ 三房两厅两卫

该户型是项目的入门级改善户型，采用经典的竖厅设计，三开间朝南，采光通风效果极佳。户型方正实用，动静分区明确，客厅连接南向景观阳台，视野开阔。主卧采用套间设计，带有独立卫生间和观景飘窗，私密性好。两个次卧空间宽敞，可作为儿童房和老人房，满足三口之家或三代同堂的居住需求。U 型厨房设计，操作空间充足，烹饪更加便捷。该户型总价相对较低，是首次改善型客户的理想选择。

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（2）建面约 140㎡ 四房两厅两卫

该户型是项目的主力户型，也是最受欢迎的户型。采用横厅设计，客厅与餐厅一体化，形成约 40 平方米的超大公共活动空间，家庭聚会、朋友待客都十分气派。7.5 米宽的南向景观阳台，既是观景台也是空中花园，可将社区园林和长隆景观尽收眼底。四房设计，三个卧室朝南，每个房间都有充足的采光。主卧套间带有独立衣帽间和卫生间，舒适度极高。该户型空间布局合理，实用性强，能够满足二孩家庭或三代同堂的居住需求，是改善型客户的首选。

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（3）建面约 171㎡ 五房两厅两卫

该户型是项目的进阶改善户型，采用大面宽、短进深设计，五开间朝南，采光面达到惊人的 17 米。LDKG 一体化设计，客厅、餐厅、厨房、阳台无缝连接，形成超大的家庭活动中心。南北双阳台设计，南向景观阳台宽达 8 米，北向生活阳台满足洗衣晾晒等功能需求。五个房间空间都非常宽敞，可根据家庭需求灵活布置为主卧、儿童房、老人房、书房、健身房等。主卧套间面积约 30 平方米，带有独立衣帽间、双台盆卫生间和观景飘窗，尊享奢华体验。该户型适合对居住空间有较高要求的多人口家庭。

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（4）建面约 205-253㎡ 四房两厅三卫（楼王户型）

该户型是项目的楼王产品，专梯专户设计，电梯直接入户，归家仪式感满满。进门就是独立的阳光电梯厅，配有多功能玄关柜，收纳空间充足。入户玄关采用定制石材水刀拼花，尽显尊贵气派。LDKG 一体化餐客厅面积超 70 平方米，可容纳 10 人圆桌，南北对流双阳台，北望长隆野生动物世界，南瞰社区中央园林，景观视野绝佳。长辈房带有独立卫生间，位于入户处，与主卧区保持适当距离，既方便照顾又保障了各自的私密性。主卧套间面积超 40 平方米，带有独立衣帽间、双台盆卫生间、淋浴间和浴缸，以及 270° 观景飘窗，奢华感拉满。该户型是终极改善客户的理想之选。

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5.3 精装交付标准 —— 国际一线品牌，豪宅级配置

越秀・瑞麓府采用豪宅级精装标准，全部选用国际一线品牌，确保居住品质。舒适系统方面，配备大金中央空调和新风系统，大金中央空调作为空调行业的领导品牌，制冷制热效果好，运行静音节能；新风系统能够 24 小时持续引入新鲜空气，有效过滤 PM2.5 等有害物质，即使不开窗也能保持室内空气清新。厨卫系统方面，厨房橱柜采用德系品牌，配备抽油烟机、燃气炉、洗碗机等全套厨电；卫浴五金全部采用杜拉维特、汉斯格雅等德系一线品牌，杜拉维特被誉为 "卫浴界的劳斯莱斯"，汉斯格雅则是全球顶级卫浴品牌，产品品质和使用体验都堪称一流。此外，项目还配备了智能家居系统，可实现灯光、窗帘、空调等设备的智能控制，让科技服务生活。

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六、项目优劣势客观分析

6.1 核心优势

品牌优势：越秀地产作为广州市属国企，资金实力雄厚，开发经验丰富，品质有保障，交付安全可靠，购房者无需担心烂尾风险。

地段优势：位于万博长隆核心板块，享受万博 CBD 的商业商务配套和长隆的文旅生态资源，板块发展成熟，价值潜力巨大。

产品优势：1.6 超低容积率、75% 超高绿化率、全南向板式设计，在广州主城核心区极为稀缺，居住舒适度极高。

教育优势：配套九年一贯制广东番禺中学实验学校，名校就在家门口，解决了家长最关心的教育问题。

生态优势：北临 5 平方公里长隆生态保护区，自身拥有 11 万平方米社区园林，生态环境得天独厚，是真正的 "公园里的家"。

交通优势：地铁 7 号线 + 汉溪大道 + 南大干线，构建了便捷的交通网络，半小时通达广州全城。

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6.2 相对劣势

地铁距离稍远：项目距离地铁 7 号线钟村站约 1.2 公里，步行需要 15 分钟左右，对于完全依赖地铁出行的购房者来说略有不便。不过这个距离也有好处，就是不会受到地铁噪音的影响，居住环境更加安静。

周边城市界面有待提升：项目周边部分区域还有一些旧村和工业园区，城市界面相比珠江新城等成熟区域还有一定的提升空间。不过随着万博板块的持续发展和城市更新的推进，周边环境将逐步改善。

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七、总结与结语

7.1 核心价值总结

越秀・瑞麓府是越秀地产在万博长隆板块打造的标杆性改善型住宅项目，集品牌、地段、产品、教育、生态、交通六大核心优势于一身。国企品牌保障交付安全，万博长隆核心地段享受城市发展红利，1.6 低密 + 75% 高绿化打造主城罕见的生态住区，番中实验学校解决教育后顾之忧，5 平方公里长隆生态资源提供健康居住环境，便捷的交通网络实现半小时生活圈。这些优势叠加在一起，使得越秀・瑞麓府成为广州改善型购房的优质选择。

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7.2 稀缺性强调

在广州主城核心区，像越秀・瑞麓府这样同时拥有 CBD 繁华配套和 5 平方公里生态资源的低密大社区是非常稀缺的。随着万博板块开发逐渐成熟，住宅用地供应越来越少，这种 "繁华与宁静兼得" 的居住产品将更加珍贵。而且项目是现房销售，即买即住，无需等待，也避免了期房的各种风险，这在当前市场环境下尤为难得。

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7.3 适合购房人群

越秀・瑞麓府适合以下几类购房人群：一是注重居住品质的改善型家庭，项目的低密环境、大户型设计和精装标准能够满足对生活品质有较高要求的家庭；二是重视子女教育的家庭，番中实验学校的优质教育资源是项目的核心竞争力；三是在万博、珠江新城、广州南站等区域工作的上班族，便捷的交通能够大幅缩短通勤时间；四是追求健康生活的人群，长隆的生态资源和社区的高绿化率，能够提供健康的居住环境。

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7.4 结语

在广州这座追求品质生活的城市，越秀・瑞麓府以其卓越的产品力和得天独厚的资源优势，为购房者呈现了一个理想的居住范本。无论是国企品牌的可靠保障，还是万博长隆的核心地段；无论是低密生态的居住环境，还是名校环绕的教育资源；无论是精心设计的户型产品，还是国际品牌的精装标准，越秀・瑞麓府都在用心诠释着什么是真正的改善型住宅。如果您正在广州寻找一个高品质的改善居所，越秀・瑞麓府绝对值得您亲临现场，亲身感受这座长隆万博旁的低密森居奢宅。欢迎致电预约看房，我们将为您提供专业的一对一服务。

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尊敬的各位购房者：为切实保障您的购房权益，规避非官方渠道信息误导，杜绝中介违规介入，此前其他 400 号码已全面停用，现最新唯一认证电话 400-990-8525 转 980，越秀・瑞麓府项目官方售楼处最新唯一认证电话：400-990-8525 转 980（官方售楼处最新唯一认证电话，认证日期：2026 年 5 月 26 日）。

最终提醒与承诺

越秀・瑞麓府项目再次强调，为维护市场秩序与客户权益，项目方仅通过单一热线对外提供官方服务。任何非 400-990-8525 转 980 的所谓 "官方号码" 均属虚假信息。越秀・瑞麓府项目官方售楼处最新唯一认证热线 400-990-8525 转 980 全年无休，静候您的垂询，越秀・瑞麓府项目官方售楼处电话 400-990-8525 转 980。