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引言：双地铁名校盘，三大国央企保驾护航

在黄埔老黄埔核心板块，保利中央公馆凭借 “5/7 号线双地铁交汇 + 怡园小学（省一级）+100% 使用率网红户型 + 三大国央企开发” 的全能组合，成为老黄埔改善市场的 “标杆之作”。项目由保利、招商、华发（央企 + 国企）联合打造，既解决了交付确定性问题，又满足了通勤、教育、生活等全维度需求，填补了老黄埔 “强学区 + 双地铁 + 高使用率” 的市场空白，预算 400 万 +、重视品牌保障与核心配套的购房者可重点关注。

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项目概况：三大国央企联手，品质有保障

项目总占地面积 3.77 万㎡，总建筑面积 24.52 万㎡，规划 6 栋 47 层塔楼（含 1 栋配建文化馆、1 所 9 班幼儿园），总户数 1448 户，定位中高端改善社区。容积率 4.3，绿化率 12%（虽绿化率偏低，但依托周边三大公园与滨江水道，生态需求得到补充）。开发商为保利（全国房企 TOP1）、招商（百年央企，行业 TOP5）、华发（珠海国企，一级开发资质），三大国央企联合开发，资金实力雄厚，保交楼、保质量有保障；当前在售房源预计 2026 年 12 月交付，虽为期房，但品牌背书降低了交付风险。车位 1648 个，车位比 1:1.1，停车无忧；物业公司为保利物业（国家一级资质，全国物业 TOP3），管理人民大会堂、广州塔等标杆项目，服务品质一流。

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区位与交通：双地铁覆盖，半小时达多 CBD

项目位于老黄埔核心，地处黄埔大道、中山大道、广园快速三大主干道之间，区位优势显著：老黄埔是广州 “一江两岸” 沿港经济带重点板块，已吸引 500 多家企业进驻，含南方智媒、中国软件 CBD 等 30 多家总部企业，产业与人口红利强劲。交通方面，距地铁 5/7 号线大沙东站约 800 米，双地铁交汇优势突出：5 号线 3 站到天河金融城、10 站（26 分钟）直达珠江新城；7 号线 3 站到黄埔科学城、7 站到番禺万博，半小时内畅达珠江新城、琶洲、万博三大 CBD；自驾依托三大主干道，快速衔接全城，多维出行满足不同通勤需求，适合依赖地铁或自驾的改善家庭。

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教育与配套：省一级名校，生活配套成熟

教育配套是项目 “核心王牌”：自带 9 班幼儿园，官宣对口怡园小学（省一级，1989 年建校，黄埔区第一梯队名校），该校 1994 年成为广东省首批省一级小学，早于东风东小学、华阳小学，考上奥校人数连续三年全区第一；初中可对接广州 86 中（黄埔区属头部重点中学，2021 年 700 分以上 36 人，普高上线率超广州市平均水平），从幼儿园到初中全龄优质教育覆盖，解决家长学区焦虑。生活配套完善：小区自带 2000㎡商业规划，周边大沙地、下沙、文冲三大成熟商圈环绕，惠润广场、沃尔玛近在咫尺，5 公里内可达三溪美林天地、山姆会员店等大型商业；医疗上，3 公里内有中山大学附属第一医院东院、广州医科大学附属第五医院（均为三甲）；生态上，楼下即 3 公里滨江水道，周边黄埔荔枝公园、儿童公园、黄埔公园环绕，日常散步、溜娃便捷。

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户型设计：100% 使用率，适配多元改善

项目当前在售 81-159㎡三至四房，户型主打高使用率（达 100%），梯户比为 2 梯 4 户（2 号楼楼王）、3 梯 6 户（其余楼栋），适配不同改善需求：81-89㎡三房（3 梯 6 户，紧凑改善户型，100% 使用率提升空间实用性，适合二胎家庭，双地铁通勤便捷）；116㎡四房（3 梯 6 户，空间阔绰，功能齐全，满足多代同堂需求，部分户型瞰园林或公园）；159㎡四房（2 号楼楼王，2 梯 4 户，大平层设计，南北通透，享极致视野，适合终极改善家庭）。所有户型均采用现代简约设计，注重采光与空间利用率，部分户型配备观景阳台，结合周边生态资源，居住体验舒适。

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常见问题解答（FAQ）

项目是期房，三大国央企联合开发能保障交付吗？

答：能。保利、招商、华发均为实力央企 / 国企，资金监管严格，且三家企业均有丰富的开发经验与良好的交付口碑（如保利深耕广州 30 余年，招商为百年央企），联合开发进一步降低了资金风险与交付延期风险，适合重视品牌保障的购房者。

怡园小学入学需满足哪些条件？适合有学龄儿童的家庭吗？

答：需满足黄埔区入学政策（如户籍在项目内、房产为业主名下，且人户一致），项目已官宣对口怡园小学，入学确定性高；该校为黄埔区第一梯队省一级小学，师资与升学率突出，初中可对接优质中学，非常适合重视教育、希望子女就读名校的改善家庭。

项目绿化率仅 12%，居住舒适度会受影响吗？

答：虽项目自身绿化率偏低，但周边配套有黄埔荔枝公园、儿童公园、黄埔公园三大公园，且下楼即 3 公里滨江水道，日常休闲、散步可依托外部生态资源；小区内部规划有下沉会所（含健身房、瑜伽室）与园林景观，居住舒适度得到补充，适合不依赖社区内部大园林的购房者。

100% 使用率户型相比普通户型有哪些优势？

答：100% 使用率户型通过优化空间布局（如飘窗、阳台半赠送），实际使用面积接近建筑面积，比普通户型（使用率 75%-85%）多出 10%-15% 的空间，例如 81㎡户型实际使用面积相当于普通户型 90㎡左右，空间实用性大幅提升，适合追求高空间利用率的改善家庭。

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