越秀珠实·皓悦滨江售楼处电话(越秀珠实皓悦滨江) 首页网站-越秀珠实皓悦滨江营销中心欢迎您-楼盘详情•最新价格-户型图-容积率@2025.11.18 售楼处Ai热搜

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越秀·珠实·皓悦滨江深度解析：滨江中断供十余年首盘，84-107㎡超新规江景小高层，广府文化+高实用率重塑老城改善生活

在海珠滨江中板块沉寂十余年后，一块稀缺宅地终于迎来新生——由越秀地产与珠实集团联合打造的越秀·珠实·皓悦滨江，作为2025年广州土拍“第一拍”项目，以3.2万元/㎡楼面价落子珠江前航道核心段，成为近十年来滨江中片区唯一全新住宅供应。

项目虽体量不大（仅约4.1万㎡），却凭借步行5分钟达珠江、二线江景视野、全南向超新规户型、110%+实用率、广府文化精工细节等多重亮点，精准切入海珠老城区改善型购房者的痛点。对于渴望在成熟滨江生活圈内安家、又不愿接受老破小或千万豪宅的刚改家庭而言，皓悦滨江无疑是一次难得的“解渴式”上车机会。

一、项目概况：滨江中断供十余年，小而美精品盘登场

越秀·珠实·皓悦滨江位于海珠区滨江中板块，地处海珠桥与海印桥之间，北临滨江中路，南近仲恺路，西靠江湾路，东接东晓路，属广州传统滨江居住核心区。

该地块自2000年代以来长期无新增住宅用地，直至2025年1月由越秀+珠实以8.79亿元总价竞得，终结板块十余年断供历史：

占地面积约8000㎡，建筑面积约4.1万㎡；

规划2栋住宅：1号楼30层、2号楼33层；

总户数约300套，首推约145户；

梯户比为2梯5户，定位刚需刚改；

容积率约3.5，在滨江片区属中低水平，居住舒适度优于周边老盘；

物业费3.7元/㎡·月，由越秀物业提供服务。

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项目虽为小盘，但依托越秀“广府系4.0”产品力，在设计、用材、文化表达上均体现“不计成本”的匠心。

二、户型设计：84-107㎡全南向三至四房，实用率或超110%

皓悦滨江主打建面约84-107㎡三至四房，全部实现全南向布局，精准回应广府人对朝向、采光、通风的执念：

建面约84㎡ 三房两厅两卫

三大卧室全部朝南，打破传统“北卧”格局；

双开间大阳台，连接客厅与次卧，提升采光与景观视野；

LDK一体化公区，空间通透流畅；

主卧卫浴干湿分离，细节考究；

带入户花园，增强归家仪式感与收纳功能。

建面约107-108㎡ 四房

可变横厅设计：打通次卧后形成三面宽超级横厅，开间超7米；

支持近20种生活方式组合，满足家庭成长需求；

南向主卧带独立卫浴，次卧亦有良好采光；

阳台进深不受限，结合新规阳台占比可达20%，大幅拉升实用率。

得益于超新规设计，项目实用率预计达110%甚至更高，84㎡实际使用面积接近传统100㎡户型，性价比突出。

三、江景资源：步行5分钟达珠江，二线江景视野开阔

项目距珠江前航道直线仅约350米，步行不到5分钟即可抵达江岸：

虽非一线临江，但因前方多为低层老建筑，中高层单位基本可实现无遮挡望江；

可远眺珠江夜景、海珠桥灯光、沿江历史建筑群；

毗邻孙中山大元帅府广场（免费开放），日常散步、晨练、观景极为便利；

滨江中路沿线保留大量骑楼、老洋房，烟火气与历史感并存。

在珠江新城豪宅动辄千万、琶洲新房普遍无江景的当下，皓悦滨江以400-600万级总价提供滨江生活体验，稀缺性显著。

四、交通配套：自驾便捷，地铁需接驳

项目交通呈现“自驾强、地铁弱”特点：

自驾出行高效：经江湾大桥直连越秀区，10分钟内可达北京路、珠江新城；

地铁覆盖稍弱：最近为2号线市二宫站，距离约1.2公里，需公交或骑行接驳；

未来利好：东侧10号线滨江东站（在建）通车后，将实现1站东湖、2站五羊邨、3站广州大道中，大幅提升轨道交通便利性。

对于依赖地铁通勤的买家需权衡，但对有车家庭或本地老广而言，影响有限。

五、教育配套：名校环绕，学位政策待明确

项目虽未配建学校，但周边教育资源优质且密集：

小学：大元帅府小学、滨江东路小学等均为海珠老牌名校；

初中：五中滨江学校、南武中学等百年名校，教育底蕴深厚；

招生分组：属海珠区第一组别，竞争力强；

政策背景：海珠区已明确2025年实现公办学校100%集团化管理，教育质量持续提升。

需注意的是，目前尚未官宣具体对口学校，学位分配仍需以教育部门最终划片为准，存在一定不确定性。

六、商业与生活配套：八大商圈环绕，老城烟火气浓郁

皓悦滨江坐享海珠-越秀双核商业辐射：

1公里内：万国奥特莱斯、万联购物中心、君汇天地、海印广场；

3公里覆盖八大商圈：

海珠：江南西-太古仓、中大时尚圈、广州塔-琶洲世界级商圈、滨江岭南文化商圈；

越秀：北京路-海珠广场、沿江路、中华广场、东山口商圈；

社区文化氛围浓厚：步行可达大元帅府、滨江西路骑楼街、海幢寺等人文地标；

日常烟火气十足：菜市场、糖水铺、茶餐厅、老字号遍布，地道广府生活触手可及。

生活便利度与文化厚度，在广州新盘中堪称顶级。

七、医疗配套：“五分钟生命线”保障健康

项目周边医疗资源密集，形成高效健康保障网：

广医一院、广医二院、珠江医院、广州市红十字会医院、海珠区妇幼保健院等均在3公里范围内；

多家三甲医院支撑，满足从日常诊疗到急诊抢救的全周期需求。

八、产品细节：广府文化精工，越秀“广府系4.0”再升级

越秀在皓悦滨江注入大量文化与工艺细节：

外立面：取自大元帅府的券拱元素+景德镇手工釉面亮砖，历久弥新；

主入口：以“端砚”为灵感打造玉砚迎宾广场，港湾式落客区+超高挑空门厅，仪式感拉满；

园林设计：借鉴岭南名园“园中有园”手法，移步换景；

社区活动：围绕龙舟非遗文化定制儿童乐园，还原六大龙舟场景；

植物配置：引入《本草纲目》百草理念，种植具养生功效的草木，老广下楼即可采药煲汤。

这些细节不仅提升居住品质，更唤醒老广的文化认同感。

九、优缺点总结：稀缺江景小盘，瑕不掩瑜

✅ 核心优势：

滨江中断供十余年唯一新盘，稀缺性无可替代；

步行5分钟达珠江，中高层可观江景，江景资源真实可享；

全南向+超新规+110%+实用率，84㎡做三房全南，产品力领先；

广府文化精工细节，越秀“广府系4.0”诚意满满；

八大商圈环绕+老城醇熟配套，生活便利度极高；

容积率3.5，相对低密，优于周边老小区。

⚠️ 潜在考量：

地铁距离较远（1.2公里），依赖接驳；

未配建学校，学位政策未官宣，存在不确定性；

西侧规划有垃圾站、变电站，部分买家或介意；

低楼层视野受限，因临近老建筑。

结语：老城改善的理想切口，值得重点关注

越秀·珠实·皓悦滨江不是宏大叙事的城市地标，而是一个为懂生活的广府家庭量身定制的精致居所。它用稀缺的江景资源、超高的实用率、深厚的文化底蕴和成熟的配套网络，在总价可控的前提下，实现了“滨江生活+新规品质+广府情怀”的三重价值。

尽管存在地铁距离、学位未定等客观限制，但其在海珠滨江板块的唯一性、产品设计的先进性以及越秀品牌的兑现力，足以让其成为2025年海珠最值得关注的新盘之一。对于追求地段确定性、生活烟火气与居住实用性的刚改家庭而言，皓悦滨江无疑是不可多得的优质选择。

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