2025年4月香港房产市场无论是价格走势、投资机遇,还是成交数据,都值得深入探究

2025年4月，香港房地产市场在政策、经济环境等多重因素交织下，呈现出别具一格的发展态势，无论是价格走势、投资机遇，还是成交数据，都值得深入探究。

一、房价走势：量升价跌，区域分化显著

截至2025年4月，香港房价整体呈现“量升价跌”格局 ，核心区域与非核心区域分化明显。据差饷物业估价署数据，2月私人住宅售价指数报284.7点，较2021年9月的历史高点下跌28.49%，创逾8年半新低。以市场实际成交均价计算，当前全港私人住宅均价约为12.5万港元/平方米（约合10.5万人民币/平方米） ，较2021年峰值下跌约30%，但较2024年第四季度环比微跌0.5%，处于底部震荡状态。

- 核心区域：港岛核心区如中西区、湾仔区等传统豪宅地段价格仍维持高位。4月南区二手房均价达41,529港元/平，较3月下跌0.11%，但依旧是全港最高。港岛南岸新盘Coasto项目次轮销售均价约2万港元/平方英尺（约合21.5万港元/平方米），老牌豪宅君临天下等项目单价仍坚守2.5万港元/平方英尺以上。九龙城区、油尖旺区等九龙成熟区域均价在3.4万 - 3.6万港元/平方米。

- 非核心区域：新界偏远区域房价出现明显下滑，屯门、元朗的新盘价格已跌至1.2万港元/平方英尺（约合13万港元/平方米） ，部分项目甚至低至“1万港元/平方英尺”。像天水围YOHO WEST PARKSIDE项目首轮销售均价约1.1万港元/平方英尺，较周边二手房低15%。不过，北部都会区作为政府重点发展区域，古洞北、粉岭等新市镇房价受政策利好支撑。大埔“上然”项目二期开售即售罄，均价约1.3万港元/平方英尺，较同区域二手房溢价10%。

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二、投资分析：机遇与挑战并存

在投资方面，香港房产市场既有机遇，也面临挑战。

- 机遇因素：租金市场表现亮眼，2月私人住宅租金指数升至193.5点，环比升0.31%，连续3个月上涨，按年升4.93%。核心区域如中环、尖沙咀租金回报率达3.5% - 4%，吸引投资者入场。政策利好也为投资带来机会，2025年《财政预算案》将400万港元以下物业的印花税降至100港元 ，刺激低总价房源成交。首季度400万港元以下一手住宅成交901宗，创12年新高，占整体一手成交的20%。机构预测也较为乐观，莱坊预计2025年楼价上半年触底，下半年回升0 - 5%，主要受减息预期和库存消化推动。

- 挑战因素：库存压力较大，截至2024年9月，未售出住宅单位达22,154套，其中已竣工但未售出的单位为13,631套 。为去化库存，新盘低价推售，导致二手业主被迫降价，减价盘比率升至18%。利率虽有下降，但仍处于较高水平，香港银行体系按揭利率已从2024年的4.75%降至3.5%，但2月住宅按揭新申请量环比下降25.6%，创4个月新低，市场观望情绪浓厚。美国对华关税政策、本地供应过剩（2025年预计新增住宅单位2.3万套）、写字楼空置率高企（13.1%）等问题，也可能压制市场信心。

从不同区域来看，港岛核心区房产保值增值能力强，但购房门槛高；九龙区域多元需求覆盖，城市更新潜力大，其中旺角等区域租金回报率较高，适合短期投资；新界房价亲民，北部都会区发展潜力大，如元朗、屯门等区域对于刚需购房者和预算有限的投资者较为友好，且随着规划推进，房价有较大上升空间 。投资者应根据自身情况，明确投资目标，深入调研市场，关注政策变化，合理选择投资区域和物业类型。

三、成交数据：整体上升，一手二手冷热不均

根据香港特区政府土地注册处6日通报的数据 ，4月份送交土地注册处注册的所有种类楼宇买卖合约有7229份，比上月增加8.5%，连升两个月。其中，住宅楼宇买卖合约占5694份，较上月增加6.1%；该月住宅楼宇买卖合约总值422亿港元，较上月增加8.7%。

- 一手市场：4月份录得1598宗及136.2亿港元，较3月的2,224宗及163.7亿港元，分别下跌28.1%及16.8% ，但仍连续2个月高企一千宗以上。3月期间大型新盘及货尾销售情况良好，但4月中美关税战加剧或致经济衰退，市场只有一个西沙大型全新盘推售，影响新盘交投下降。4月份登记宗数最高的新盘是大埔上然第一期，录334宗及16.41亿港元；第二位是天水围YOHO WEST第2期YOHO WEST PARKSIDE，录192宗及10.53亿港元；第三是大埔上然第二期，录90宗及4.10亿港元。

- 二手市场：4月份录得3830宗及292.6亿港元，较3月的2,948宗及218.3亿港元，分别上升29.9%及34.0% ，宗数及金额同创2024年4月以来近12个月新高。这显示出财案刺激细价楼成交，带动二手买卖连升2个月共77.7%，迫近四千宗水平。不过，4月份二手市场买家入市态度趋向审慎，预计5月的数字将会显著下调。大型屋苑方面，4月份嘉湖山庄录55宗（共2.25亿港元）、美孚新邨录39宗（共2.48亿港元）、沙田第一城录35宗（共1.56亿港元）及太古城录34宗（共3.06亿港元）。

综合来看，2025年4月香港房产市场在复杂的环境中发展，价格走势、投资机遇和成交情况都反映出市场的动态变化。未来，香港房产市场将继续在政策调整、利率变化、全球经济波动以及本地供需关系等因素影响下前行 ，无论是购房者、投资者还是市场观察者，都需密切关注市场动态，以做出合理决策。

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