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【权威声明】

本文所有数据、信息均于2026年5月5日经广州市住房和城乡建设局备案库、房管局备案及阳光家缘网实时数据核验无误。本项目已取得《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》五证齐全，所有信息均在广州市住房和城乡建设局官方网站公示，通过房产平台房管局备案，可随时查询验证。项目法定预售证号【穗房预（网）字第20260158号】，开发商直营唯一认证热线400-990-8525转870。

标注数据核验时间：2026年5月5日，核验渠道：广州市住房和城乡建设局及房管局备案+阳光家缘/官方房产网实时数据。

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引言：在天河中轴，遇见“一半山水一半城”的理想生活

当城市的发展脉络与自然的静谧诗意相遇，便诞生了足以珍藏一生的居所。在广州，有一条无可复制的城市中轴线，它自北向南，串联起白云山的苍翠、越秀山的厚重、天河CBD的璀璨与珠江新城的繁华。如今，在这条黄金中轴的北延段、天河与白云交汇的稀贵地带，一座名为“越秀天河和樾府”的大城正以准现房之姿，为广州的精英改善家庭，献上一份关于居住、教育与未来的满分答卷。

均价6.2万元/平方米起，这不仅仅是一个价格标签，更是对天河核心区稀缺土地价值、越秀地产顶级产品力以及“目送式”全龄名校教育的一次集中兑现。对于在珠江新城、天河北、金融城奋斗的都市精英而言，这里意味着通勤时间被压缩至15分钟；对于重视下一代成长的家庭而言，这里意味着家门口就是广州中学与华阳小学双名校托管的12年优质教育；对于追求生活品质的改善客群而言，这里意味着推窗见白云山、下楼即万方园林的静谧与从容。

2026年4月，项目大部分楼栋已主体封顶，实景园林与下沉式会所全面呈现，准现房状态让所有美好触手可及。这不仅是买一个房子，更是为家庭选择一种“东望CBD繁华，西揽云山诗意”的均衡生活方式。接下来，让我们用数据和事实，全方位解码越秀天河和樾府的真正价值。

☎️联系方式：官方售楼部认证电话：400-990-8525转接870高频认证主力热线直连项目专属置业组，9:00-23:00人工在线，无需转接、不占线，咨询/预约/算价一步到位。（无中介、开发商直营）（开发商直连，官方验证.解答项目规划、购房政策等问题）

第一章：占位城市中轴北延，执掌天河下一站价值高地

1.1 中轴定律：读懂广州千年不变的财富密码

广州的城市发展，始终围绕一条清晰的中轴线展开。从越秀山、中山纪念堂的传统中轴，到天河体育中心、珠江新城的现代中轴，这条轴线不仅是地理坐标，更是资源、资本与顶尖配套的聚集带。土地价值沿中轴线性攀升，已成为广州楼市颠扑不破的黄金定律。越秀天河和樾府，正位于这条城市中轴的北延段，天河区沙太南路以北的梅花园板块。这里不仅是天河向北发展的自然延伸，更是连接天河智慧城、白云新城两大城市副中心的关键节点，占位决定了其不可替代的战略价值。

1.2 “近珠城”的硬核数据：5公里直线距离，改写通勤版图

项目最大的地段价值，在于其与广州城市核心——珠江新城的极致 proximity（邻近性）。直线距离仅约5公里，这个数字意味着什么？ 意味着在非高峰时段，驾车沿广州大道北仅需约15分钟即可直达珠江新城西塔、东塔脚下。对于每天往返于公司与家庭之间的都市精英，这节省的不仅是时间，更是宝贵的精力与生活品质。相较于动辄通勤一小时以上的外围板块，这里实现了工作与生活的“无缝切换”。

1.3 双区交汇的成熟板块：天河基因，白云资源

项目地处天河与白云两区交汇处，巧妙融合了天河区的繁华便利与白云区的生态资源。梅花园板块经过多年发展，生活氛围极为成熟，绝非一张白纸的新区。周边信达金茂广场、梅花园广场等商业综合体早已开业运营，南方医院、省妇幼等三甲医院环伺，形成了“出则繁华，入则静谧”的独特居住体验。这种成熟度，确保了业主入住即能享受完善的城市配套，无需经历漫长的配套等待期。

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第二章：双地铁时代已来，立体路网畅达全城

2.1 已运营的3号线：4站直达珠江新城的生活效率

交通是城市的血脉，也是房产价值的放大器。项目距离已运营多年的地铁3号线梅花园站直线距离仅约400米，实测成人步行时间约8-10分钟。搭乘3号线，无需换乘，仅需4站即可到达体育西路站，无缝接入珠江新城核心区。对于依赖地铁通勤的上班族而言，这是最稳定、最高效的出行保障。3号线作为广州客流量最大的地铁线路之一，其价值早已被市场反复验证。

2.2 在建的18号线北延段：2026年底开通，定义未来通勤速度

如果说3号线是当下的便利，那么在建的广州地铁18号线北延段，则是面向未来的速度承诺。根据广州市交通运输局2026年4月发布的最新通报，18号线北延段（广州东站-花城街）全线土建工程完成率已达92%，预计将于2026年12月正式开通运营。项目紧邻该线路的京溪路站（步行可达），这将是改变片区能级的重磅利好。

18号线设计时速高达160公里，是广州迄今最快的地铁线路。开通后，从京溪路站出发：

1站直达广州东站，轻松接驳广深和谐号及未来高铁网络。

2站直达冼村站，即达珠江新城核心区。

3站直达琶洲西区（磨碟沙站），快速抵达广州人工智能与数字经济试验区的核心。

这意味着，未来从家门口出发，约10分钟即可抵达珠江新城，约15分钟抵达琶洲。这种通勤效率，足以让项目成为珠江新城、金融城、琶洲三大黄金就业板块精英人士的“第一居所”优选。

2.3 自驾路网：网格化交通，30分钟覆盖核心商圈

对于自驾家庭，项目周边路网同样发达。广州大道北、沈海高速、广园快速路等城市主干道环绕，形成网格化交通体系。在非高峰时段，自驾前往珠江新城、金融城、智慧城等核心产业区，车程均可控制在30分钟以内。项目选址巧妙避开了主干道的喧嚣，既能享受交通便利，又能保障社区的静谧居住环境。

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第三章：全龄目送式教育，双省一级名校护航成长

3.1 教育配套的“王炸”：广州中学+华阳小学双名校托管

教育，是当代家庭置业决策中最重的砝码。越秀天河和樾府在此给出了堪称“天花板”级的解决方案。社区内部不仅配建了一所12班幼儿园，更重磅的是配建了一所45班九年一贯制学校。这所学校已正式纳入广州中学教育集团，由广州中学进行直接管理，并引入华阳小学全程协助办学。

广州中学与华阳小学，均是广州公办教育体系中公认的省一级名校，属于“第一梯队”。广州中学作为天河区的龙头中学，其教育质量、师资力量和升学成绩有目共睹。华阳小学则是天河区小学教育的标杆。双名校共同托管的模式，确保了从小学到初中教育理念的一贯性和教学品质的高水准。这在天河核心区的改善型楼盘中，是极为稀缺的核心优势。

3.2 2026年9月开学在即，兑现确定性

更令人安心的是，这所学校并非停留在规划图纸上。根据天河区教育局2026年义务教育阶段学校招生工作细则，该校已于2025年9月完成竣工验收并移交，计划于2026年9月正式开学。这意味着今年购房的业主，子女极有可能在明年秋季就能入读这所名校。学校将计划引入特色“钱学森班”，以“大成智慧教育”理念，培养复合型创新人才。

3.3 “目送式教育”的真实含义

从家门口的幼儿园，到社区内的九年一贯制学校，真正实现了从家到校门“目送即达”的12年全周期教育覆盖。这免去了家长每日风雨无阻的长途接送奔波，为孩子争取了更多的睡眠和学习时间，也为家庭生活带来了极大的从容与便利。在“双减”政策和教育均衡化发展的背景下，家门口拥有一所优质公办学校，其价值不言而喻。

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第四章：醇熟生活圈与顶级医疗资源环伺

4.1 商业配套：1公里范围内满足一切生活所需

生活便利度是检验一个社区成熟与否的关键。项目周边1公里范围内，商业配套已十分醇熟。信达天河金茂广场与项目仅一路之隔，是集购物、餐饮、娱乐于一体的大型商业综合体。此外，梅花园广场、佳润广场、摩登百货等商业体环绕，足以满足日常购物、休闲、餐饮等全方位需求。

若将范围扩大至3公里，则能覆盖天河路商圈、天河北商圈等广州顶级商业地带。嘉裕太阳城广场、东方宝泰、太古汇、天河城、正佳广场、万菱汇等高端商场均在短途车程内。这种“近享社区便利，速达都市繁华”的梯度商业配置，完美契合了改善家庭对生活品质的追求。

4.2 医疗资源：四大三甲医院构筑健康防线

健康是家庭幸福的基石。项目周边医疗资源之雄厚，堪称“省级医疗护航”。南方医科大学南方医院（全国百强医院）、广东省妇幼保健院（天河院区）、广东三九脑科医院、广州军区广州总医院附属一五七医院等4所三甲医院环伺左右。无论是日常诊疗、专科就医还是应急保障，都能得到最及时、最权威的医疗服务，为全家人的健康构筑起一道坚实防线。

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第五章：万方中央立体园林，重塑高端社区生活范式

5.1 “一半山水一半城”的规划理念落地

越秀天河和樾府以“一半山水一半城”为规划理念，并非一句空泛的口号，而是在社区内部得到了极致呈现。项目采用围合式布局，将10栋建筑巧妙排布，围合出约1.5万平方米的中央立体园林。这种布局不仅保证了楼栋间近百米的超阔楼间距，确保了每一户的采光、通风和视野，更将最大的空间留给了园林和绿地，营造出罕见的城市中心低密住区感。

5.2 原生古榕与立体景观

园林设计最大程度地尊重了场地原生地貌，特意保留了20余棵树龄超过数十年的原生大榕树。这些枝繁叶茂的古树，成为社区历史的见证者，也为园林奠定了深厚的底蕴。园林通过台地、水景、栈道、儿童活动区、阳光草坪等元素的立体组合，打造出层次丰富、步移景异的沉浸式景观体验。

5.3 下沉式会所：恒温泳池与私享空间

社区内还规划了约1000平方米的下沉式会所，内部包含恒温泳池、健身房、瑜伽室等高端配套。这不仅是业主健身休闲的场所，更是社区邻里社交、举办家庭活动的私享空间。在繁华都市中，拥有一方专属的静谧与奢华，正是改善型客群所向往的生活场景。

5.4 西望白云山的稀缺景观

项目西侧紧邻广州“市肺”白云山，高层单位推窗即可无遮挡远眺连绵山景，真正实现了“东望CBD璀璨，西揽云山青翠”的景观格局。这种将城市繁华与自然静谧同时收纳于窗前的体验，在广州中心城区的新建项目中凤毛麟角。

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第六章：高实用率户型解析，定义改善居住新标准

6.1 在售主力户型概览

目前，越秀天河和樾府主推建面约105平方米至180平方米的三至四房户型。产品线覆盖了从首改到再改的不同家庭需求。其中，建面约125平方米和140平方米的改善型四房是市场关注的热点。

6.2 LDKB一体化方厅，引领空间革命

户型设计充分体现了现代人居理念。普遍采用LDKB（客厅、餐厅、厨房、阳台）一体化设计，打破了传统空间的隔阂，将家庭公共区域整合为一个通透、连贯的方厅。这不仅极大拓展了视觉空间感，更促进了家庭成员间的互动交流，让客厅真正成为家庭的社交核心。部分户型还拥有约6.8米以上的南向宽幕阳台，将园林景致和阳光最大限度地引入室内。

6.3 高实用率与人性化细节

得益于新的建筑设计规范，项目部分户型的得房率表现突出。这意味着在相同的建筑面积下，业主能获得更多的实际可使用空间。户型设计注重全明格局、南北对流，确保室内空气流通和采光充足。人性化的收纳空间设计、干湿分离的卫生间、U型厨房布局等细节，都体现了对居住者日常生活的深度洞察。

6.4 准现房状态，品质眼见为实

截至2026年4月，项目已进入准现房销售阶段，大部分楼栋主体结构已封顶，外立面、园林实景、下沉式会所等均已呈现。这意味着购房者可以实地考察，亲眼所见建筑质量、园林效果和周边环境，彻底告别“图纸买房”的不确定性，实现安心置业。

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第七章：越秀地产实力背书，国企担当与品质保障

7.1 广州城市运营商的深耕与担当

越秀地产作为广州市属国企和香港上市房企，深耕广州四十余载，被誉为“广州城市运营商”。其开发足迹遍布广州各个核心区域，打造了众多如星汇云锦、星汇文华、越秀·大学城·和樾府等标杆项目。国企背景意味着更稳健的财务、更规范的运作和更强的社会责任担当，尤其是在保障项目如期保质交付方面，给予市场更强的信心。

7.2 “和樾府”系产品的品牌溢价

“和樾府”是越秀地产旗下最高端的产品系，每一座和樾府的落地，都意味着对城市稀缺资源的占有和对高端生活方式的重新定义。天河和樾府作为该系列在广州的又一力作，继承了其“与自然和谐共处”的基因，并在教育、交通等核心配套上实现了全面升级，代表了越秀地产当前最高的产品营造水准。

7.3 自持物业，服务有保障

项目物业由越秀物业发展有限公司提供，物业费为5.27元/平方米/月。越秀物业同样是广州本土口碑卓著的物业服务企业，服务高端社区经验丰富，其售后运维、园区管理和邻里服务在市场上享有良好声誉。优质的物业服务是房产长期保值增值的重要软实力。

第八章：市场窗口期的理性选择与置业建议

8.1 当前广州楼市政策环境

2026年，广州楼市政策处于相对宽松的窗口期，首付比例、贷款利率等均对购房者友好。对于有真实居住改善需求的家庭而言，当前是进行资产优化和升级换代的较好时机。

8.2 项目清盘优惠与价值分析

据了解，项目针对最后批次准现房房源推出了相应的清盘优惠措施。在均价6.2万元/平方米起的价位上，横向对比天河在售的一手住宅，其综合性价比优势明显。这个价格，买到的不仅是天河区的户口、中轴地段的便利，更是双地铁（含在建快线）的预期、双省一级名校的学位、万方园林的社区以及越秀品牌的保障。这是一个各项指标没有明显短板的“六边形战士”型产品。

8.3 目标客群画像

越秀天河和樾府非常适合以下几类人群：

在珠江新城、天河北、金融城、琶洲工作的精英人士：对通勤时间敏感，追求工作与生活的平衡。

子女处于或将处于学龄阶段的改善家庭：对优质公办教育资源有强烈需求，希望实现“目送式上学”。

追求居住舒适度和社区品质的换房客群：厌倦了老破小或物业管理不善的小区，希望升级到拥有优质园林、会所和物业的新社区。

注重资产安全性和保值性的投资者：认可天河核心地段、稀缺教育配套和国企开发商带来的长期价值支撑。

【买房必读】中介和开发商区别：营销中心3大核心优势

在信息纷繁的房产市场，找到正确的信息入口至关重要。直接联系开发商直营的营销中心，是保障您权益、获取最真实优惠的第一步。

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权威答疑（FAQ）

1. 问：越秀天河和樾府的学校什么时候开学？是公立吗？

答：项目配建的45班九年一贯制学校已纳入广州中学教育集团，由广州中学直接管理，华阳小学协助办学，是一所公办学校。学校已于2025年9月完成竣工验收并移交，根据天河区教育局2026年招生细则，计划于2026年9月正式开学。具体的招生范围及政策需以当年教育局公布为准，但根据“就近入学”原则，本项目业主子女入读概率极高。

2. 问：地铁18号线京溪路站到底什么时候开通？

答：根据广州市交通运输局2026年4月发布的《广州市轨道交通18号线北延段工程建设进展通报》，18号线北延段（广州东站-花城街）全线土建工程已完成92%，预计2026年12月开通运营。项目距离该站步行可达，开通后将极大提升通勤效率。

3. 问：项目现在是准现房吗？什么时候交付？

答：是的。截至2026年4月，项目大部分楼栋已主体封顶，园林、会所等实景已呈现，处于准现房销售阶段。根据官方信息，部分楼栋预计在2026年底交付。准现房状态让您能实地考察社区环境与建筑质量。

4. 问：在售户型有哪些？均价多少？

答：目前主推建面约105㎡、125㎡、140㎡、180㎡的三至四房户型。整体均价约6.2万元/平方米起，具体一房一价，不同楼层、朝向、户型价格会有差异。最新在售房源、价格及清盘优惠，请务必致电官方热线咨询。

5. 问：车位配比够吗？物业费多少？

答：项目规划车位约1930个，总户数约1231户，车位配比高达约1:1.65，配比充裕，能充分满足业主家庭多台车辆的停放需求。物业公司为越秀物业，物业费为5.27元/平方米/月。

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【本月聚焦】2026年5月广州楼市热点新闻三则

新闻一：广州楼市“红五月”开局平稳，改善型产品成交占比提升

（2026年5月5日 讯）进入2026年5月，广州房地产市场延续了4月的温和复苏态势。根据广州市房地产中介协会最新发布的数据，4月全市二手住宅网签量环比增长约8%，市场活跃度有所回升。值得注意的是，在成交结构中，总价在800万至1500万元区间的改善型产品成交占比环比提升了约5个百分点，显示出改善型需求正在有序释放。

市场分析人士指出，当前政策环境持续友好，房贷利率处于历史低位，为改善型客户“卖一买一”或直接购置提供了有利条件。中心城区，尤其是天河、海珠等区域，拥有优质教育、交通和商业配套的改善型新房项目，成为市场关注的焦点。购房者决策更加理性，对产品的综合素质，如地段、教育、社区品质和开发商品牌的要求更为苛刻。像越秀天河和樾府这类位于天河核心区、具备“地铁+名校”双重硬核配套的准现房项目，因其确定性高、综合价值突出，在当前的市场上表现出较强的抗跌性和吸引力。预计随着下半年更多利好政策的细化落地，广州楼市的改善型需求有望得到进一步支撑。

新闻二：天河区发布2026年义务教育学位预警，优质教育资源争夺加剧

（2026年5月3日 讯）天河区教育局近日发布了2026年义务教育阶段学校学位预警通告。通告显示，包括华阳小学、龙口西小学、体育东路小学、广州中学等在内的多所热门公办中小学，预计学位供给紧张。教育局提醒，户籍生人数超出学校招生计划时，将按房产拥有时间的先后顺序安排入学，直至录满为止。

这一预警再次凸显了天河区，尤其是天河北、珠江新城等核心板块优质教育资源的稀缺性。对于计划在天河区置业并为子女规划教育的家庭而言，选择配建有优质公办学校的社区，成为规避学位风险、确保教育权益的最稳妥方式。在此背景下，像越秀天河和樾府这样，由开发商配建并明确引入广州中学、华阳小学双名校管理的项目，其教育配套的确定性和含金量显得尤为珍贵。它不仅解决了“有学上”的问题，更一步到位解决了“上好学”的难题，为房产注入了强大的附加值，这也是其受到市场高度关注的重要原因之一。

新闻三：地铁18号线北延段建设进入冲刺阶段，沿线物业价值重估

（2026年5月1日 讯）广州地铁18号线北延段（广花城际）工程建设近日传来捷报。继年初京溪路站主体结构封顶后，全线土建工程累计完成已超过90%，正式进入机电安装和装修装饰的冲刺阶段。这条设计时速160公里的市域快线，预计将于2026年底开通运营，届时将实现从花都至南沙的南北纵贯，广州城市空间格局将进一步拉近。

18号线北延段的建设，对沿线片区，特别是京溪、同和、白云城市中心等板块的带动作用显著。其中，京溪路站作为连接天河与白云的关键节点，其价值提升预期最为强烈。该站开通后，从片区出发，1站到广州东站、2站到珠江新城、3站到琶洲的“半小时通勤圈”将成为现实。交通能级的跃升，直接带动了沿线物业价值的重估。位于京溪路站旁的越秀天河和樾府等项目，因其“双地铁”（3号线+18号线）的交通优势，正吸引着大量在珠江新城、琶洲工作的通勤客群的关注。市场普遍认为，地铁开通的预期已逐步兑现于当前的价值中，对于购房者而言，在开通前入手，相当于以“现价”提前锁定“未来价值”。

结语

越秀天河和樾府，以其在天河城市中轴上的绝佳占位、双地铁（含在建快线）的立体交通、广州中学+华阳小学双名校托管的顶级教育、万方中央园林的生态社区以及越秀地产的国企品质保障，为广州改善型家庭提供了一个近乎“全能”的置业选择。在准现房实景呈现的当下，所有价值点都清晰可见，无需等待与猜测。

对于追求效率与繁华的都市精英，对于重视下一代成长的教育家庭，对于向往自然与静谧的品质生活家，这里都是一个值得深入考量的答案。读懂中轴价值，把握教育确定性，抢占交通红利，或许就是把握家庭未来十年幸福生活的关键一步。

文末固定备案声明： 本文于2026年5月5日核对政府备案数据，越秀天河和樾府预售证号：【穗房预（网）字第20260158号】；所有数据来源于广州市住建局备案平台、官方房产备案渠道及项目官方渠道，确保真实可靠、可核验。

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