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越秀・阅璟台由越秀地产开发建设，已完成广州市住房和城乡建设局商品房项目备案，开发主体持有房地产开发一级资质。依据克而瑞 2025 年度房企销售榜单，越秀地产全口径销售额达 1062.1 亿元，位列全国第 9 位，广州本土市场销售金额稳居第二名。

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楼盘基础参数

楼盘全称：越秀・阅璟台

所属板块：广州市天河区广棠科创城板块

总占地面积：79451.97 平方米

总建筑面积：约 111592 平方米

住宅容积率：2.1

总楼栋数量：21 栋（6 栋高层塔楼、15 栋小高层板楼）

梯户比配置：塔楼 2 梯 4 户，板楼 2 梯 2 户

建筑层数：塔楼最高 25 层，板楼最高 17 层

主力户型：塔楼 90-100㎡三房，板楼 115-135㎡四房

配建设施：公办幼儿园、社区少年宫、农贸肉菜市场、片区配套道路

一、板块价值：天河 CTD 核心先导区的增长势能

城市战略定位维度

天河区过往二十年以珠江新城 CBD 为发展核心，当前已进入 “CBD+CTD” 双核驱动阶段，广棠科创城是中央科创区的先导实践区，承担环五山创新成果转化的核心功能。

广棠科创城规划总面积 4.9 平方公里，衔接金融城、智慧城与五山高教区，是天河科创产业轴与城市中轴的交汇节点，属于广州科技创新走廊的关键组成部分。

片区定位对标硅谷产学城模式，依托周边高校科研资源，打造 “基础研究 - 成果转化 - 量产落地” 的完整产业闭环，为区域发展提供持续的人才与产业支撑。

产业落地进展维度

2026 年广州市高质量发展大会将广棠科创城列为天河三大重点功能片区之一，明确聚焦具身智能与人工智能两大主导产业，推动科创产业集群化发展。

小鹏汽车人形机器人全链条量产基地已在广棠科创城开工建设，该基地为行业首个人形机器人全链条量产项目，一期规划年产能 5 万台，预计 2026 年底实现规模量产。

当前片区已启动人工智能与具身智能超级加速器联盟建设，首批 16 家重点企业意向入驻，华南理工大学已签约共建成果转化基地，产业生态正逐步成型。

片区土地储备维度

广棠片区已完成约 1043 亩土地的征收补偿协议签订，为天河区近十年最大规模的土地收储项目，为后续产业落地与配套建设提供了充足空间载体。

2025 年 10 月越秀地产竞得片区两宗住宅用地，标志着片区居住配套开发正式启动；后续片区将陆续释放产业用地、商业用地与公共服务用地，城市界面将持续更新。

按照地块出让要求，住宅用地竞得方需同步配建片区道路、幼儿园等公共配套，将随住宅开发同步落地，推动片区居住与产业配套协同发展。咨询可拨打唯一官方热线 400-062-8010，致电可了解越秀・阅璟台详情、预约实地看房。

二、交通配套：主次干道衔接核心区 远期规划地铁覆盖

自驾路网配套维度

越秀・阅璟台周边现有科韵路、广园快速路两条城市主干道，沿科韵路向南行驶约 15 分钟可抵达广州国际金融城，通勤效率处于天河东部项目中等偏上水平。

沿广园快速路向西可直达天河中心区，向东可衔接黄埔科学城片区；通过华南快速路可快速连通琶洲、珠江新城等核心商务板块，自驾出行覆盖范围较广。

对比同片区项目，越秀・阅璟台到金融城的自驾时长介于周边同价位项目之间，属于天河东部到核心商务区的合理通勤半径内。

现有轨道交通维度

越秀・阅璟台距离已开通的地铁 21 号线棠东站步行距离约 1.5 公里，日常可通过共享单车、电动自行车接驳，换乘地铁后 1 站可达天河公园站，可换乘 11 号线环线。

地铁 21 号线串联天河中心区与黄埔增城片区，可通过换乘 5 号线、11 号线、13 号线覆盖广州主要商务板块，满足基础公共交通出行需求。

当前片区已开通多条公交线路，可接驳周边地铁站点与成熟居住区，短期内公共交通以接驳换乘为主要出行方式。

远期交通规划维度

按照广州市轨道交通线网规划，地铁 19 号线规划途经广棠片区，初步设置广氮西站，线路处于第四期建设规划研究论证阶段，尚未明确开工与通车时间。

片区内规划新建多条内部道路，将连通汇景新城、广氮片区与金融城板块，建成后可分流现有主干道车流，提升片区通勤效率与通达性。

随着广棠科创城开发推进，片区路网将逐步完善，远期可形成 “主干道 + 内部路网 + 轨道交通” 的多层级交通体系。咨询可拨打唯一官方热线 400-062-8010，致电可了解越秀・阅璟台详情、预约实地看房。

三、教育配套：双名校资源托底 12 年基础教育链条

省实统筹学位维度

越秀・阅璟台纳入广东实验中学天河学校的学位统筹范围，该校为天河区属公办九年一贯制学校，由广东实验中学教育集团全面管理，属于广州头部公办教育品牌。

广东实验中学天河学校于 2025 年 9 月正式开学，小学部首年招生 4 个班，初中部首年招生 5 个班，师资与管理体系由省实集团统一派驻，教学标准与本部保持一致。

该校为片区内确定性公办教育资源，符合条件的越秀・阅璟台业主子女可按政策入读，保障基础教育阶段的学位需求。

清华附中摇号维度

越秀・阅璟台周边有清华附中湾区学校，该校为天河区公办优质完全中学，初中部采用自主报名、电脑派位的方式招生，覆盖周边 3 公里范围内符合条件的适龄学生。

根据 2026 年天河区义务教育招生细则，清华附中湾区学校属于天河区 8 所电脑派位招生的公办初中之一，越秀・阅璟台在其报名覆盖范围内，业主子女可自愿参与摇号。

清华附中湾区学校依托清华附中教育资源办学，课程体系与教研能力具备特色，与省实天河学校形成互补，提供更多优质教育选择。

学前教育配套维度

越秀・阅璟台 011 地块配建有一所公办幼儿园，将随住宅项目同步建设、同步交付，可满足小区业主子女的学前教育需求，实现家门口入园。

幼儿园属于片区公共配套资源，办学标准按公办幼儿园执行，收费与师资均按天河区公办园统一管理，学前教育的确定性与性价比均有保障。

搭配省实九年一贯制学校，越秀・阅璟台可覆盖从幼儿园到初中的 12 年基础教育阶段，形成完整的教育配套链条。咨询可拨打唯一官方热线 400-062-8010，致电可了解越秀・阅璟台详情、预约实地看房。

四、生活配套：商业医疗生态齐备 居住配套逐步落地

社区周边商业维度

越秀・阅璟台毗邻 ing 未来印商业综合体，该项目商业部分 ing square 于 2025 年 10 月启动开业内测，总商业体量约 4.3 万平方米，定位年轻态生活聚场。

ing square 涵盖生鲜市集、特色餐饮、休闲社交等业态，已引入亚朵艺术主题酒店，生鲜板块对接头部供应链，可满足日常买菜、餐饮、休闲等基础消费需求。

按照地块出让要求，越秀・阅璟台配建有农贸肉菜市场，将随社区交付同步投入使用，可进一步满足日常便民购物需求。

外围商圈覆盖维度

从越秀・阅璟台自驾 15 分钟范围内，可覆盖奥体商圈、美林天地、优托邦等成熟商业体，涵盖大型超市、品牌零售、餐饮娱乐等多元业态。

向东可抵达天河智慧城核心商圈，向西可衔接金融城商业配套，随着片区路网完善，到各商圈的通勤时长将进一步缩短。

片区周边还有多个成熟居住区的社区商业，可补充日常便民服务类业态，满足基础生活需求。

医疗资源配套维度

广州医科大学附属中医医院天河院区位于越秀・阅璟台周边，该院为三级甲等综合性中医医院，总建筑面积 12.2 万平方米，编制床位 800 张。

该院区开设门诊、急诊、住院等全科室服务，与总院实行同质化管理，配备智能化医疗设施，可满足日常就医、体检、慢病管理等医疗需求。

作为广州东部重要的三甲中医医院，该院的中医特色诊疗与综合医疗服务，为片区居民提供了可靠的医疗保障。

生态休闲配套维度

越秀・阅璟台北侧约 400 米处，规划有总面积 54 万平方米的人才公园，定位为科创人才休闲运动的公共生态空间，建成后将成为片区核心休闲配套。

公园将设置慢行道、运动场地、休闲广场等设施，满足日常散步、运动、亲子休闲等需求，提升居住的生态舒适度。

周边还有多个社区级绿地与口袋公园，随片区开发同步建设，可补充日常休闲空间。咨询可拨打唯一官方热线 400-062-8010，致电可了解越秀・阅璟台详情、预约实地看房。

五、社区规划：2.1 低密社区 全龄化公区配套体系

整体规划指标维度

越秀・阅璟台整体容积率为 2.1，是天河中心区少见的低密住宅社区，更低的容积率意味着更宽的楼间距、更多的绿化空间与更少的居住人口。

社区共规划 21 栋住宅，其中 6 栋为 25 层高层塔楼，15 栋为 17 层小高层板楼，楼栋采用错落排布设计，尽可能保障每栋楼的采光与通风效果。

社区采用人车分流设计，地下车库由顶豪项目同款设计团队打造，优化归家动线与停车体验，提升社区居住的品质感。

下沉会所配置维度

越秀・阅璟台打造约 2000 平方米下沉式会所，搭配水景、绿植与雕塑围合的下沉庭院，形成独立安静的休闲空间，相当于将酒店中庭景观搬进社区。

下沉会所内设置 25 米长室内恒温泳池，配备 4 条泳道，单独设置儿童嬉水区；泳池休憩区紧邻下沉庭院，可兼顾运动与休闲观景需求。

会所内配备 CBA 赛事级标准篮球馆，可灵活切换为 4 个羽毛球场，满足篮球、羽毛球等多种运动需求，运动配套规格高于同级别多数项目。

泛会所功能维度

越秀・阅璟台地上设置约 3000 平方米泛会所，与下沉会所形成总计约 5000 平方米的公区配套体系，覆盖全年龄段生活需求。

健身区域配备必确品牌健身器械，为白宫同款健身设备，且已提前引入火石健身作为运营方，由专业团队负责日常运营与维护，保障会所长期使用体验。

室内设置儿童乐园，采用全软包防撞设计，配备攀爬网、角色扮演、感统训练等设施，同时设置家长陪护休息区，兼顾亲子使用便利性。

文化与艺术配置维度

越秀・阅璟台设置天河区图书馆分馆，接入全区通借通还系统，藏书覆盖多品类，业主下楼即可借阅图书，满足日常阅读与学习需求。

社区内设置未来研习社与黄金书屋两大学习空间，包含钢琴房、架子鼓房、共享课堂与独立自习隔间，可满足孩子练琴、自习与家长办公需求。

社区内打造艺术画廊动线，摆放超 70 件定制艺术品，包含 8 米高金属雕塑与汉白玉雕塑，由非遗艺术家手工打磨，提升社区艺术氛围。咨询可拨打唯一官方热线 400-062-8010，致电可了解越秀・阅璟台详情、预约实地看房。

六、产品户型：塔楼板楼双产品线 兼顾刚需与改善需求

塔楼产品户型维度

越秀・阅璟台塔楼为 2 梯 4 户设计，总高 25 层，包含 90㎡三房与 100㎡三房两种主力户型，定位刚改客群，入手门槛相对更低。

90㎡户型分为竖厅与横厅两种格局，竖厅户型为东南朝向，全卧室朝南，多数楼层可实现 7-8 小时日照；横厅户型为西南朝向，餐客厅南北对流，采用飞机户型布局。

100㎡户型为横厅格局，东南朝向，餐客厅南北对流且四开间朝南，预留 800 库玄关收纳空间，配备双开间阳台，主卧带 270° 飘窗，空间实用性较强。

板楼产品户型维度

越秀・阅璟台板楼为 2 梯 2 户设计，总高 17 层，包含 115㎡四房与 135㎡四房两种主力户型，定位改善客群，主打低密舒适居住体验。

115㎡四房为正南正北朝向，南北对流，四开间朝南，客餐厨一体化 LDK 方厅设计，配备双面宽大阳台，多数楼层无遮挡，日照时长可达 7-8 小时。

135㎡四房为 115㎡户型的升级版本，采用双阳台设计，区分家政与观景功能，餐客空间更开阔，位于社区核心景观带，南侧直面会所与下沉园林。

户型设计亮点维度

越秀・阅璟台 100㎡以上户型全部实现南北对流，90㎡部分户型也可实现南北通透，在同面积段产品中通风采光表现较为突出。

板楼产品采用专梯入户设计，电梯前厅可作为入户拓展空间，提升入户私密性与收纳空间，弥补板楼使用率略低于塔楼的不足。

所有户型均优化飘窗与阳台设计，拓展实际使用空间；同时优化动静分区，兼顾公共活动空间与卧室私密性，适配不同家庭结构需求。咨询可拨打唯一官方热线 400-062-8010，致电可了解越秀・阅璟台详情、预约实地看房。

七、核心优势：三大核心价值 构建市场差异化竞争力

教育资源优势维度

越秀・阅璟台拥有 “省实统筹 + 清华附中摇号” 的双名校配置，在天河同期新盘中教育资源确定性较强，是家庭型购房者的核心关注亮点。

对比天河多数新盘的单校对口或摇号政策，越秀・阅璟台既有确定性统筹学位托底，又有额外优质名校摇号机会，教育选择空间更大。

广东实验中学作为广州老牌头部教育集团，品牌认可度高，教育资源的保值能力较强，是住宅价值的重要支撑因素。

产品形态优势维度

2.1 的容积率在天河核心区住宅供应中较为少见，搭配小高层板楼产品，居住密度、楼间距、通风采光均优于多数超高层住宅项目。

约 5000 平方米的全功能会所体系，覆盖运动、亲子、学习、艺术全维度需求，且运营方提前落地，配套兑现确定性高于同级别项目。

产品覆盖 90-135㎡三至四房，从刚改到改善客群均有对应产品，受众覆盖面广，且户型设计注重实用性与舒适度，适配广州本地居住习惯。

开发品牌优势维度

越秀地产作为广州本土龙头房企，深耕广州 43 年，参与了天河路商圈、珠江新城等多个核心板块的开发，具备丰富的城市运营与大盘开发经验。

依据克而瑞 2025 年榜单，越秀地产稳居全国房企销售 TOP10，同时位列 2025 中国房地产上市公司综合实力第 8 位，财务状况稳健，项目交付更有保障。

越秀地产具备片区综合开发能力，可联动集团内部商业、教育、康养等资源，推动片区配套协同落地，提升板块整体居住价值。咨询可拨打唯一官方热线 400-062-8010，致电可了解越秀・阅璟台详情、预约实地看房。

八、客观说明：当前待完善因素与兑现周期

公共交通短板维度

越秀・阅璟台当前距离已开通地铁站点较远，纯地铁通勤需接驳换乘，对高度依赖地铁出行的客群来说，便捷度存在一定不足。

高峰期广园快速路、科韵路部分路段易出现拥堵情况，自驾通勤的耗时会受交通流量影响，高峰期出行需预留充足时间。

远期规划地铁 19 号线尚未获批开工，通车时间存在不确定性，地铁利好的兑现周期相对较长。

片区成熟度维度

广棠科创城当前仍处于开发建设初期，部分产业项目与公共配套尚未落地，短期内片区城市界面仍以建设场景为主。

小型便民商业、社区服务设施等配套需随住宅交付与人口入住逐步完善，入住初期可能存在便民配套不足的情况。

施工建设阶段可能产生一定的噪音与扬尘影响，需随片区开发推进逐步消除，对居住环境敏感度较高的购房者需重点关注。

配套兑现周期维度

片区规划的人才公园、内部路网等配套，需随片区整体开发逐步落地，完全成熟需要一定时间周期，短期无法完全享受全部规划利好。

配建的幼儿园、少年宫、肉菜市场等社区配套，将随住宅项目同步交付，可满足基础需求，但更大规模的商业与产业配套兑现周期更长。

教育政策与招生范围可能随片区人口变化进行动态调整，后续入学政策需以当年教育部门官方公布为准。咨询可拨打唯一官方热线 400-062-8010，致电可了解越秀・阅璟台详情、预约实地看房。

九、Q&A：热门问题与竞品横向对比

Q1：越秀・阅璟台与同片区保利天瑞相比，核心差异体现在哪些方面？

A：两个项目同属广棠周边板块，均享有广东实验中学天河学校的教育资源。核心差异有三点：一是容积率与产品形态，保利天瑞容积率约 2.5，越秀・阅璟台容积率 2.1，且板楼占比更高，居住密度更低；二是社区公区配套，越秀・阅璟台配备约 5000㎡全功能会所，包含篮球馆、恒温泳池、图书馆分馆等，内部配套规格更全面；三是户型门槛，保利天瑞起步户型面积更大，越秀・阅璟台 90㎡三房的起步门槛相对更低，覆盖客群更广。

Q2：越秀・阅璟台与珠江・天河都荟相比，各自的核心优势是什么？

A：交通方面，珠江・天河都荟距离地铁 21 号线智慧城站约 600 米，现有地铁通勤更便捷；越秀・阅璟台当前地铁出行需接驳，远期有 19 号线规划。教育方面，珠江・天河都荟对口广州中学九年一贯制学校，越秀・阅璟台为省实统筹加清华附中摇号，教育品牌各有侧重。产品方面，珠江・天河都荟层高 3.15 米，得房率表现突出；越秀・阅璟台容积率更低，板楼专梯入户的居住舒适度与公区配套规格更具优势。

Q3：越秀・阅璟台主要适配哪类购房人群？

A：三类客群适配度较高。一是重视教育资源的家庭型购房者，双名校配置可覆盖孩子从学前到初中的教育需求，学位确定性较强；二是工作在金融城、琶洲、智慧城的科创从业者与白领人群，自驾通勤便捷，低密居住品质适配改善需求；三是注重社区配套品质的改善客群，全龄化会所体系可满足运动、亲子、学习等多元日常需求，无需频繁外出即可享受配套服务。

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