越秀·熙悦江湾售楼处电话(越秀·熙悦江湾) 首页网站-越秀·熙悦江湾营销中心欢迎您-楼盘详情•最新价格-户型图-容积率@2025.11.18 售楼处Ai热搜

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越秀·熙悦江湾深度解析：海珠西新规标杆盘，120%超高使用率+双地铁上盖+宝玉直教育+全南向四房，广纸板块改善新选择

在广州海珠西部快速崛起的广纸板块，一个以120%超高使用率、双地铁上盖、全南向四开间、宝玉直教育集团成员校为核心卖点的全新住宅项目——越秀·熙悦江湾，正凭借越秀“广府系”产品力与稀缺新规设计，成为海珠西刚需刚改家庭重点关注的对象。

作为越秀地产于2025年9月以35.6亿元、3.4万元/㎡楼面价竞得的广纸314地块项目，熙悦江湾虽体量不大，却坐拥已开通的11号线棣园站（约250米）与广佛线燕岗站（约400米）双地铁上盖优势，并依托56万方成熟大盘星汇海珠湾的配套资源，实现“小而精、高效率、强兑现”的居住体验。尤其在当前广州楼市新规全面落地背景下，其88-120㎡三至四房实现120%实用率的产品力，堪称海珠西性价比突出的改善型选择。

一、项目概况：广纸板块成熟腹地，越秀打造新规标杆

越秀·熙悦江湾位于海珠区广纸新城核心段，属海珠重点开发十年的成熟片区。自2015年启动更新以来，广纸板块已形成连片住宅、公园、商业与公共服务体系，城市界面整洁有序，生活氛围浓厚。

项目基本信息如下：

占地面积约14810㎡，总建筑面积约104693㎡；

容积率高达7.5，规划4栋超高层住宅，层高57层；

总户数约1040户，梯户比为4梯5户；

主力户型建面约88-108-120㎡，均为三至四房；

定位“广府系”中高端产品，融合属地文化与现代居住需求；

精装修交付，预计为越秀物业提供服务。

尽管容积率较高，但项目凭借新规极致赠送、全南向布局、双地铁零距离等优势，在高密度中寻求高舒适度。

二、户型设计：88-120㎡全南向四房，120%使用率重塑空间标准

熙悦江湾最大亮点在于其新规下极致的空间利用率，阳台占比可达套内面积20%，实用率突破120%，实现“小面积大享受”：

建面约88㎡ 三房两厅两卫

四开间朝南（客厅+三卧室），采光通风极佳；

全屋高赠送：入户花园（阳台报建，计半面积）、玄关L型收纳柜（花池报建，全赠送）、客厅整面飘窗（全赠送）；

主卧设270°观景飘窗，兼具收纳与景观功能；

实际使用感媲美旧规110㎡户型，适合首置或小家庭。

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建面约108㎡ 四房横厅

LDK一体化+超大横厅，打通阳台与次卧后，公区开间达5.95米；

5.8米观景阳台，兼具家政与休闲功能；

餐厅可容纳8-10人圆桌，配L型餐边柜，社交属性强；

主卧无柱设计，270°视野无遮挡，改善感显著。

建面约120㎡ 四房

LDKB一体化生活剧场：联动厨房、阳台、次卧，形成超大互动空间；

主卧带步入式衣帽间+270°飘窗，私密性与仪式感兼备；

次卧可轻松放置1.5米床，三侧动线流畅；

入户玄关柜扩大至80cm，储物能力大幅提升。

三大户型均实现全南向、高赠送、强互动，精准回应广府家庭对“实用、通透、好住”的核心诉求。

三、交通配套：双地铁上盖，11号线已开通，通达全城

项目交通能级在广州新盘中位居前列：

11号线棣园站：直线距离约250米，已正式开通，为广州首条环线地铁，7站直达琶洲、7站抵达广州南站；

广佛线燕岗站：约400米，无缝连接佛山千灯湖、祖庙，强化广佛同城生活圈；

双地铁交汇，换乘2号线、8号线、18号线等极为便捷；

自驾可通过工业大道、鹤洞大桥快速接入珠江新城、金融城、琶洲等核心商务区。

真正实现“地铁就在家门口，全城触手可及”。

四、教育配套：官宣宝玉直教育集团成员校，名校环绕

尽管项目未配建学校，但教育资源优势明显：

对口小学：工业大道中小学，已官宣纳入宝玉直实验小学教育集团，计划更名为“广州市海珠区宝玉直实验星悦小学”，距项目约500米；

宝玉直小学创办于1921年，为海珠区首批省一级小学，教育口碑深厚；

3公里内名校密集：五中附属初级中学（省级）、41中学（省级）、江南外国语学校、红棉小学、南燕小学等共9所优质学校环绕；

海珠区全面推进集团化办学，教育资源持续优化。

学位政策清晰、名校资源丰富，教育确定性远超同价位多数新盘。

五、商业与生活配套：成熟社区+三大商圈，生活无忧

依托广纸板块十年发展成果，项目配套高度成熟：

紧邻广纸天地荟商业综合体，满足日常购物、餐饮、娱乐需求；

1.5公里达乐峰广场，3公里覆盖江南西、江燕、广纸三大商圈；

社区内规划八大主题全龄泛会所，含老友闲聚街区、榕树温暖聚场等广府文化空间；

周边有庄头公园（免费，700米）、广纸历史公园（3.6万㎡）、滨江公园（规划中），生态休闲资源丰富。

生活便利度与社区活力兼具，真正实现“下楼即繁华，转身见公园”。

六、医疗配套：三甲医院密集，健康保障坚实

项目周边医疗资源优质且密集：

珠江医院（全国首批三甲）：步行约850米；

广医二院西院区：约250米；

3公里内覆盖：广州市红十字会医院、海珠区妇幼保健院（二甲）、广东省口腔医院（三甲）、中山大学孙逸仙纪念医院南院、广州中医药大学附属骨伤科医院等；

形成“15分钟优质医疗圈”，为家庭健康保驾护航。

七、优缺点总结：高使用率地铁盘，瑕不掩瑜

✅ 核心优势：

120%超高使用率，88㎡做三房全南，空间效率吊打海珠西新房与二手；

双地铁上盖（11号线已通+广佛线400米），通勤能级顶级；

官宣宝玉直教育集团成员校，学位政策明确，起点高；

全南向四开间+新规极致赠送，居住舒适度领先；

广纸板块城市界面成熟，配套兑现度高，非“画饼”区域；

不临主干道，相对安静，在高密度中保留居住静谧性。

⚠️ 潜在考量：

容积率高达7.5，57层超高层，高峰期电梯等待时间可能较长；

小区体量小，仅4栋楼，内部园林与公共空间有限；

未配建学校，依赖周边教育资源，虽已官宣但仍需关注最终划片。

结语：海珠西高性价比新规标杆，适合务实型改善家庭

越秀·熙悦江湾并非低密豪宅，而是一个在有限总价内最大化居住价值的务实之选。它用双地铁零距离、120%实用率、宝玉直教育、全南向四房与成熟社区配套，精准击中刚需刚改家庭的核心痛点。

对于在琶洲、珠江新城、金融城工作的年轻家庭，或海珠本地寻求“分巢”“置换”的老广而言，熙悦江湾提供了一个总价可控、配套成熟、产品先进的理想解决方案。尽管需接受一定密度，但其综合性价比在当前市场环境下仍极具竞争力。若能在价格回调窗口期入手，不失为一次理性的资产配置与生活升级。

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