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在广州改善买房，最难兼顾三件事：现成优质学区、地铁近在家门、低密不拥挤洋房。

万博板块新房遍地高层，容积率普遍3.5以上，专梯入户、8-11层纯板楼产品几乎断供。

买房容易脑子过热匆忙犯错，建议大家下定之前，一定要把楼盘都了解一遍，今天深度实测星河余荫溪谷（备案名：余荫溪院），星河深耕南村旧改打造，紧靠余荫山房文脉地块，全盘仅156户小社区，番中集团中小学全部已开学，步行可达7号线板桥站，自带岭南园林与商业街。

适合琶洲、万博、珠江新城通勤、追求安静低密、重视教育的置换家庭，全文客观实测，优势、短板一次性讲透

紧邻百年余荫山房文脉，全盘仅156户8-11层纯板洋房，2.09超低容积率，番中集团中小学全部开学，7号线步行可达，户型综合使用率冲到130%。

本文无滤镜实测，不吹不黑，把地段、教育、户型、短板、适配人群一次性讲透，准备置换万博改善的家庭，建议收藏细读。

一、项目基础信息

开发商：星河控股（38年百强房企，国家一级星河智善物业）

区位：番禺南村余荫山房旁，万博东拓核心

占地/建面：1.36万㎡/2.85万㎡

容积率：2.09（主城改善盘稀缺指标，中心六区低于2.5地块不足10%）

楼栋：9栋8-11层纯板式洋房，无高低配、无刚需小户型混杂

总户数：仅156户，小社区纯粹圈层

车位配比：1:2.1，332个车位，多车家庭不用抢位

绿化率：35%，三进岭南礼制园林，配下沉会客厅、恒温泳池、健身会所

交付：精装交付，2027年10月交付

主力总价：650-1200万

在售户型：150㎡、175㎡四房平层；一楼带花园、二楼露台、顶楼/底楼复式200-300㎡

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二、地段交通：7号线地铁直达主城，繁华与安静平衡

轨道交通（实测通勤时长）

步行至7号线板桥站B口约500米，7-10分钟直达

2站南村万博，换乘18号线快线，通达广州各地 ，5站琶洲电商总部，通勤25分钟，6站珠江新城，市中心直达1站大学城，高校教职工、文创从业者友好

自驾路网，门前南大干线、广台高速、南沙港快速，10分钟抵达万博CBD，30分钟直达天河。

✅优势：双轨+主干道，通勤覆盖琶洲、天河、万博主流改善客群

⚠️客观提醒：早晚高峰南大干线局部轻微缓行；距离地铁不算5分钟内上盖，极致地铁刚需会觉得略远。

三、教育：全龄现成番中学区，无规划饼

教育方面，项目配建3所学校，含1所36班复建小学、1所18班融资幼儿园、1所12班复建幼儿园，实现目送式上学

配建的小学已经确定引进“广东番禺中学教育集团”，现在命名为：广东番禺中学教育集团培兰小学，已经在2024年9月投入使用。初中对口广州番禺中学教育集团兴南学校（具体以教育局为准）

完整12年公立教育闭环，二胎、三胎、多代同堂家庭完美适配。

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温馨提示：学区划分以当年教育局公示为准，本文仅客观罗列现有办学资源，不作入学承诺。

四、商业+生态：一面岭南古园，一面万博商圈

日常商业，社区自带约1.6万㎡岭南风情商业街，生鲜、餐饮、便利店、药店全覆盖，下楼满足日常消费；

2站地铁直达万博核心：天河城、万达广场、四海城、万象天地、K11 Select，高端购物、影院、商超一站式配齐。

稀缺生态人文资源，一路之隔全国文保单位余荫山房，周末散步、遛娃、取景都方便，独一份岭南文脉底蕴，主城楼盘很难复制；

社区内部复刻山水庭院，风雨连廊贯穿全园区，恒温泳池、林下休闲区、亲子活动空间齐全，老人小孩都有专属活动区域。

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五、户型实测｜130%超高使用率，专梯专户空中庭院

全盘统一2梯2户专梯专户，独立电梯前厅私用，不计产权面积，私密性、收纳直接拉满；全部纯南向、南北对流板楼，无暗厨暗卫，过道零浪费。

整个五期由9栋8-11层纯板楼组成，专梯专户设计，主力户型为建面约150㎡和175㎡四房，部分顶层为复式户型，最大约 200-300㎡，本次加推2-3号楼150㎡热销断货王，瞰景余荫山房，纯南向，南北对流

150㎡四房三卫双主套（主力走量）

套内实际使用近185㎡，综合使用率约130%

- 12.8米南向总面宽，全天采光不遮挡

- 双主套设计，长辈房独立卫浴，二胎家庭作息互不干扰

- 3米进深L型空中庭院，约20㎡半赠送空间，可做茶室、花房、儿童游乐区

- 客厅可打通次卧，打造8米大通厅，大家庭聚会、居家办公双适配

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175㎡楼王四房三卫（一步到位改善）对标市面200㎡大平层尺度

- 全景南向，楼间距24-30米，低楼层也无遮挡

- 独立入户前厅，定制玄关储物区

- 贯通式超大阳台，直面中央园林景观

- 动静分区，客房、主卧、书房分区排布，待客居家互不打扰

稀缺特色藏品户型（少量，改善终极选择）

1. 一楼平层：私属地面花园，种花、搭建休闲庭院

2. 二楼户型：独立观景露台，烧烤、品茶专属空间

3. 顶楼复式：大面积空中露台，全盘仅12套，视野无遮挡

4. 底楼复式：带下沉私院，实现主城有天有地生活

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