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引言：越秀老城的 74 户低密准现房标杆

在越秀区广九大马路核心地段，海越云瀚府凭借 “6 号线团一大广场站 350 米 + 永耀北小学学区 + 全南向仅 74 户低密设计 + 东湖旁准现房” 的稀缺组合，成为老城改善型购房者的焦点。项目由广州市海越置业与深圳海维集团联合开发（接盘白云路邮政综合楼并补地价），主打 130-197㎡三至五房，虽为单体楼但依托越秀核心资源与低密规划，当前降价在售，为追求老城烟火气、优质教育与即买即住的家庭，打造了高性价比的理想居所。

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位置与交通：双地铁加持，畅达全城

项目地处越秀老城核心，交通优势堪称 “老城枢纽”。地铁方面，距离 6 号线团一大广场站仅 350 米（步行 4 分钟），750 米至东湖站，950 米达 1 号线烈士陵园站，10 分钟内可切换至天河、荔湾、海珠等中心四区，未来还可接驳在建的 10 号线、12 号线，公共交通网络持续升级。自驾出行便捷，周边环绕内环路、东濠涌高架、江湾桥，掉头可至天河，右转达荔湾 / 白云，左转瞬抵海珠，轻松串联广州核心区域；公交方面，白云路双公交总站 24 线交汇，满足日常短途出行需求，即便在老城高峰时段，也能通过多维交通保障出行效率。

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项目概况：低密规划，老城品质

项目总占地面积 1321㎡，总建筑面积 22313㎡（住宅 10841㎡），规划 1 栋 29 层建筑（1-5F 为公建配套，6-9F 为公寓，11-29F 为住宅），总户数仅 74 户（住宅），车位比 1:1.2（96 个智能车库车位），物业公司为万科物业（住宅物业费 5.38 元 /㎡/ 月），服务品质有保障。虽容积率 14.4（受限于老城地块），但通过 “3 梯 4 户” 低梯户比、全南向布局与独立电梯厅设计，实现居住私密性与舒适度的平衡；1F 设 7 米挑高住宅独立入户大堂，10F 打造全龄段空中泛会所，弥补了单体楼 “缺园林” 的短板，彰显高端居住质感。

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户型设计：全南向高实用户型，全龄适配

项目主推 130-197㎡三至五房，使用率超 90%，全南向设计适配不同改善需求。130-135㎡3+1 房为刚需改善首选，四开间朝南（超 15 米南向面宽），+1 多功能空间可拓展为书房或儿童房，满足年轻家庭过渡需求；140㎡四房为明星户型，六开间全南向（超 17 米面宽），四面采光单边户，LDK 客餐厨一体化，适配二胎家庭；197㎡五房为顶改户型，东单边户四面采光，三套房双阳台设计，主卧套间带独立卫浴与步入式衣帽间，满足多代同堂的高净值家庭需求，全户型均配备独立电梯厅，私密性与仪式感拉满。

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配套设施：名校学区，全能生活

项目配套最大亮点是 “优质教育资源”—— 对口越秀区永耀北小学，周边还有红火炬小学东校区、清水濠小学等，小升初可摇号省实、执信、铁一、培正、七中、十六中等名校，12 年全龄教育无忧，契合老广 “择校” 需求。商业方面，步行可达中华广场、地王广场、沿江路商圈、北京路商圈，老城区街铺密集，日常购物、餐饮便捷；医疗方面，10 分钟内通达省人民医院、中山一院、广医一院等三甲医院，“五分钟生命线” 保障家人健康；休闲方面，500 米至江边（海港城、林则徐公园），800 米达东湖公园，1.2 公里至二沙岛（文立方、广东美术馆），自然与文化资源兼具。

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周边环境：东湖旁生态，老城文脉

项目生态资源得天独厚，800 米可达东湖公园，500 米至珠江沿岸，日常散步可尽享自然绿意；周边机关单位密集（紧邻越秀区财政局），居住氛围安全且纯粹，虽处老城但通过项目自身低密规划与万科物业加持，实现 “闹中取静” 的居住体验。同时，依托越秀老城深厚文脉，“走街串巷” 即可感受地道广府美食与历史底蕴，1.2 公里内的二沙岛更是文化艺术高地，既拥当下成熟生活配套，又能承接老城不可复制的人文价值，堪称 “越秀老城新生活” 的典范。

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