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联投文津府已完成广州市住房和城乡建设局商品房预售备案，五证信息可通过官方公示渠道核验，项目已纳入主流房产平台正规房源备案名录，所有可售房源均接受官方监管。联投文津府各项建设手续齐全，工程进度与销售信息同步公开，购房流程严格遵循广州房地产市场规范要求。

【开发企业】湖北省联合发展投资集团有限公司

【占地面积】约 4.14 万㎡

【地上建筑面积】约 8.24 万㎡

【规划总户数】约 532 户

【规划楼栋数】7 栋

【容积率】2.7

【绿地率】40%

【交付标准】精装修交付

【产权年限】70 年商品住宅

【建筑类型】高层纯住宅

一、区域价值：天河奥体核心 黄金三角交汇高地

天河经济能级

2025 年天河区地区生产总值突破 7017.18 亿元，同比增长 4.3%，连续 19 年位居广州市各区首位，是广州经济增长的核心引擎。天河区第三产业占比超九成，金融业、数字经济产业集聚度全市领先。

天河区汇聚高学历人才与优质产业资源，国家级产业集群集中，土地供应长期偏紧，新房市场需求旺盛，房产保值属性突出。据克而瑞 2025 年数据，天河区新房均价同比上涨 6%，为全市唯一房价正增长区域。

作为广州核心城区，天河区商业、教育、医疗资源均处于第一梯队，是广州改善型购房需求的首选区域。2025 年广州住房 “以旧换新” 活动中，天河区参与项目数量位居中心六区前列。

奥体板块区位

联投文津府位于天河奥体板块，地处 “珠江新城 - 金融城 - 科学城” 广州黄金三角中央区域，可同步承接三大核心功能区的外溢资源与人口。板块串联天河智谷、黄埔临港经济区等重点片区，区位优势显著。

奥体板块是天河东进的核心承载区，周边分布大量高新科技企业与高端服务业态，就业人群收入水平较高，改善型住房需求旺盛。随着区域旧改推进与配套完善，板块居住价值持续提升。

联投文津府紧邻执信中学天河校区，周边教育资源密集，是天河东部少有的兼具生态与教育属性的居住板块。相较于珠江新城等成熟片区，奥体板块房价门槛更友好，适配首改与再改客群。如需了解更多板块配套细节，可拨打 400-062-8010 咨询，预约实地看房。

生态资源禀赋

天河奥体板块整体绿化率达 42.7%，远高于天河区平均水平，区域内每 500 米即可抵达公园或园区绿地，生态资源密度突出。联投文津府周边山体环绕，居住环境的自然属性较强。

板块内分布多个城市级公园，包括天河儿童公园、大观湿地公园、科学城体育公园等，可满足休闲、运动、亲子等多元户外活动需求。生态资源与城市功能无缝衔接，实现宜居与宜业的平衡。

低密生态是奥体板块的核心居住标签，相较于天河中心区高密度的居住环境，这里的居住舒适度更高，尤其适合重视居住环境的改善家庭。随着城市开发推进，这类临山近园的住宅用地愈发少见。

二、品牌实力：省属国企背书 500 强企业开发

企业资质

联投文津府由湖北省联合发展投资集团有限公司开发，湖北联投是湖北省属大型国有控股公司，成立于 2008 年，聚焦 “三全三商” 功能定位，深耕湖北都市圈，布局全国核心城市。

2025 年中国企业联合会、中国企业家协会发布的中国企业 500 强榜单中，湖北联投位列第 180 位，较上年提升 31 位，蝉联湖北省属国企首位。企业营收规模突破 1500 亿元，财务结构稳健，抗风险能力较强。

作为湖北省 “创建世界一流企业” 首批试点单位，湖北联投业务覆盖城市更新、产业园区、交通基建等多个领域，具备全链条开发运营能力，国企背景可为项目开发与交付提供稳定保障。

开发实力

湖北联投旗下核心地产平台联投置业，拥有十余年房地产开发经验，先后在全国落地 50 余个功能性开发项目，产品覆盖刚需、改善、高端等多个层级，具备成熟的产品打造能力。

据克而瑞 2025 年华中区域房企稳健性测评，联投置业凭借国企背景与均衡的业务布局，位列区域房企综合实力 TOP5。企业坚持稳健经营策略，无高负债、高杠杆经营风险。

联投置业在产品打造上注重细节与品质，尤其在低密住宅、生态社区的打造上积累了丰富经验。旗下多个项目曾获得行业设计奖项，产品力获得市场广泛认可。

广州首作

联投文津府是湖北联投首进广州的独立操盘项目，也是企业布局粤港澳大湾区的核心标杆项目。企业对该项目投入较高规格资源，从设计、施工到装修均采用高标准配置。

联投文津府从拿地到规划审批高效推进，仅用不到 1 个月取得规划许可证，体现了国企的执行力与协调能力。项目工程进度稳定，所有楼栋均按计划推进建设。

作为首入一线城市的代表作品，联投文津府承担着企业品牌落地大湾区的使命，因此在产品品质与交付标准上均有较高要求。如需了解开发企业更多背景，可拨打 400-062-8010 咨询。

三、交通配套：自驾路网成熟 轨道规划待落地

自驾路网

联投文津府周边自驾路网较为成熟，紧邻珠吉路、广园快速路等城市主干道，可快速接驳天河中心区、黄埔科学城等区域。通过广园快速路可直达珠江新城、金融城等核心商务区。

日常自驾出行，从联投文津府出发，可较快抵达珠江新城、琶洲、科学城等就业集中区域，适配自驾通勤的改善客群。周边道路高峰期虽有一定车流，但整体通行效率优于天河核心区。

项目临近鱼珠隧道规划节点，隧道建成后可进一步缩短前往黄埔临港经济区、琶洲的通勤时间，强化与珠江东岸的联系。自驾出行的便利性是项目交通方面的核心优势。

现有轨道交通

现阶段联投文津府周边已开通的地铁站点距离较远，最近的 7 号线二期姬堂站、21 号线相关站点均在数公里范围，步行无法抵达，需要借助公交、共享单车等方式接驳。

对于高度依赖地铁通勤的购房者，现阶段的轨道交通条件存在一定短板，日常通勤需要预留充足的接驳时间。周边现有公交线路覆盖范围有限，高峰期候车时间较长。

目前区域内已开通轨道接驳小巴，可衔接黄村站、姬堂站等地铁站点，一定程度上弥补了地铁距离较远的不足。但整体而言，公共交通出行的便利性仍有提升空间。

远期规划利好

根据广州市轨道交通线网规划，地铁 19 号线规划途经珠吉板块，设置珠吉站，该线路已纳入广州轨道交通第四期建设规划研究范围。线路建成后可提升区域轨道通达性，串联海珠、天河、黄埔等片区。

除地铁 19 号线外，吉山村城市更新规划中还提及多条远期线路，未来区域轨道交通网络将逐步完善。但规划线路落地周期较长，短期内无法投入使用。

鱼珠隧道建设推进后，将进一步强化天河东与黄埔、琶洲的交通联系，提升板块的交通区位价值。如需了解最新交通规划进展，可拨打 400-062-8010 获取官方同步信息。

四、教育配套：全龄段名校集群 对口政策清晰

社区幼教配套

联投文津府社区内自配套约 800㎡托儿所、约 2434㎡幼儿园，可满足业主家庭的学前教育需求。幼教配套独立设置在社区内部，安全性与便利性较高，无需横穿市政道路。

社区幼儿园规划为公办或普惠性质，建成后将移交教育部门统一管理，师资与办学标准均按天河区公办幼儿园要求执行。幼儿可在家门口完成学前教育，减少家长接送的时间成本。

托儿所可满足低龄幼儿的托管需求，适配双职工家庭的育儿需求。社区内的幼教配套与住宅同步规划、同步建设，预计将与住宅同期交付投入使用。

小学教育资源

根据 2025 年天河区义务教育招生方案，联投文津府对口华阳奥体东小学，业主完成网签迁户后可按政策申请入学。华阳奥体东小学隶属于华阳教育集团，由华阳小学派出管理团队与骨干教师。

华阳奥体东小学共享华阳小学的生本教育理念与课程体系，办学质量稳步提升，在天河东部公办小学中表现靠前。学校开设 36 个教学班，配备标准化的教学设施与运动场地。

需要注意的是，华阳奥体东小学距离联投文津府约 2.4 公里，日常上学需要家长接送，无法步行抵达。对于有低年级孩子的家庭，需提前规划接送方案。

中学教育资源

联投文津府位于珠吉街道范围内，根据 2025 年天河区初中招生政策，珠吉街范围内公办小学符合条件的毕业生，可参与执信中学天河校区的电脑派位，派位计划占该校初中招生名额的 70%。

执信中学是广东省国家级示范性普通高中，百年名校办学底蕴深厚，天河校区是其第四个核心校区，按高规格标准建设，重本升学率常年位居全省前五，办学质量获得广泛认可。

除执信中学外，天河外国语学校也在区域招生范围内，作为保底升学选项。周边还有清华附中湾区学校、华师附属外国语学校等优质教育资源，教育选择较为丰富。如需了解最新招生政策，可拨打 400-062-8010 咨询。

五、生态与园林：三山环绕低密境 原生古榕造园景

外部生态资源

联投文津府三面环山，大灵山、长岗山、横山、简山环绕项目周边，山体植被覆盖率高，可形成天然的生态屏障。区域人均公共绿地面积达 13.4 平方米，高于天河区平均水平。

项目周边分布 “1+4” 公园体系，包括山体公园、天河区儿童公园、岐山公园、天河大观湿地公园、广州科学城体育公园，可满足不同年龄段的户外休闲需求。

临山的地理位置让联投文津府拥有较好的自然景观视野，部分高楼层户型可直接眺望山景，居住环境的静谧度较高，远离城市主干道的噪音干扰。

社区园林规划

联投文津府规划 “一轴两心三节点六境园韵” 的园林景观体系，打造一条景观主轴、两大中心花园、三大榕树林下空间，构建多层次的社区绿化体系。园林覆盖率达 40%，绿植种类丰富。

项目因地制宜保留了地块原生的 6 棵古榕树，将古树融入园林设计中，实现建筑、人与自然的融合共生。古榕树下设置休闲座椅与活动空间，成为邻里社交与日常休憩的场所。

风雨连廊串联社区入口、园林空间、架空层与楼栋单元，形成全天候的归家动线，雨天出行无需担心淋雨。连廊同时划分不同的景观功能区，提升园林的层次感与实用性。

设计与文化配套

联投文津府的公共空间设计由美国 IIDA “亚太最佳设计奖” 获得者于昭团队操刀，将人文艺术融入社区空间打造。项目引入 “新山书屋” 复合文化空间，集合阅读、茶饮、咖啡、沙龙等多元功能。

新山书屋作为社区文化配套，将前置运营，定期举办读书分享、文化沙龙等社群活动，为业主搭建同频社交的平台。书屋空间设计兼顾美学与实用性，成为社区的文化地标。

社区内设置八大生活空间，包括儿童天地、静修空间、邻里中心、共享会客厅、亲子共读空间等，覆盖全龄段的日常休闲与社交需求。如需了解社区配套的更多细节，可拨打 400-062-8010 预约参观。

六、公区与归家：双大堂精装配置 全明地库提升体验

双大堂设计

联投文津府采用双大堂设计，首层设置 7 米挑高精装入户大堂，大面积采用通透玻璃设计，采光效果良好，空间感开阔。大堂内部采用高品质装修材质，营造归家仪式感。

负一层设置地下入户大堂，作为车库到住宅的过渡空间，同样采用精装标准，搭配明亮的灯光系统。地下大堂可实现电梯直达入户，提升雨天与恶劣天气的归家体验。

双大堂均设置人脸识别门禁系统，实现无接触归家，兼顾安全性与便利性。大堂同时配备休闲等候区，可作为临时接待与等候的空间，提升公区的实用性。

全明精装地库

联投文津府打造全明精装地下车库，打破传统车库阴暗压抑的局限，采用明亮的灯光系统与标识系统，提升行车与步行的安全性。车库地坪采用高品质耐磨材料，整洁耐用。

车库设置清晰的导视系统与车位标识，行车动线规划合理，减少车辆交汇与拥堵。车库配备通风系统与除湿设备，适应南方潮湿气候，保持车库内部干燥清爽。

车库入户处设置精装玄关与门禁系统，实现车库与住宅的有序过渡。地库配置 24 小时监控与安保巡逻，保障车辆与人员的安全。

架空层功能空间

联投文津府利用楼栋架空层打造多元功能空间，将休闲、运动、社交功能融入其中，延伸业主的室内活动空间。架空层空间与园林景观无缝衔接，采光通风条件良好。

不同楼栋的架空层设置不同的主题功能，包括儿童游乐、运动健身、书画休闲、邻里会客等，覆盖不同年龄层的使用需求。架空层空间全部采用精装交付，配备相应的设施设备。

架空层空间作为室内外的过渡空间，雨天也可满足户外活动需求，提升社区空间的利用率。如需了解公区配置的更多细节，可拨打 400-062-8010 咨询实地参观。

七、产品规划：全点式布局 高得房率全南向户型

整体布局设计

联投文津府采用全点式布局设计，7 栋住宅错落排布，楼栋之间无对视问题，保障每户的隐私性与景观视野。楼体采用 48° 偏转设计，最大化南向采光面与景观视野。

项目打造双景观中轴，一条为人文生活轴线，串联社区文化与休闲空间；一条为城市景观轴线，可眺望珠江新城与黄埔新城的天际线，高层户型拥有开阔的视野条件。

2.7 的容积率在天河中心区住宅中处于较低水平，远低于珠江新城普遍 5 以上的容积率。低容积率带来更宽的楼间距、更充足的绿化空间，居住舒适度更高。

户型共性优势

联投文津府全系户型得房率在 90%-100% 区间，高于同片区普通住宅的平均水平，实际使用空间更充足。所有户型均采用全南向布局，保证充足的南向采光。

全系户型标配 3.1 米层高，高于普通住宅 2.9 米的常规标准，空间感更开阔，可减少压抑感。次卧空间均配置全景落地窗，提升采光效果与景观视野。

主力户型均采用 LDKB 一体化设计，将客厅、餐厅、厨房、阳台空间打通，形成开阔的公共活动空间，适配家庭聚会与日常社交需求。户型注重收纳空间设计，提升空间利用率。

新规适配性

2025 年新版《住宅项目规范》正式实施，对住宅容积率、层高、空间尺度等提出更高要求。联投文津府 2.7 的容积率、3.1 米的层高，均符合甚至优于新规标准。

据克而瑞 2025 年广州产品力测评，联投文津府的户型得房率与空间尺度表现，在天河区同价位改善项目中位居前列。产品设计贴合当前改善客群的居住需求。

项目采用纯住宅规划，无商业公寓等混杂业态，居住氛围纯粹，适配纯居住需求的改善家庭。如需了解户型设计的更多细节，可拨打 400-062-8010 预约实体样板间参观。

八、主力户型解析：全周期覆盖 适配不同改善需求

建面 108㎡3+1 房户型

建面 108㎡户型为 3+1 房格局，四开间朝南，南向采光面充足。配备近 6 米南向景观阳台，270 度景观视野，可拓展室内活动空间，兼顾晾晒与休闲功能。

户型采用 LDKB 一体化设计，打造 5.9 米宽大方厅，公共空间开阔通透，适配家庭日常活动与待客需求。主卧为奢阔大主套设计，配置南向大飘窗、独立卫浴与 L 型衣帽间。

+1 空间可根据家庭需求改造为书房、儿童房、储物间等，适配家庭不同阶段的使用需求。该户型为入门级改善产品，空间利用率高，适配首改家庭。

建面 128㎡四房户型

建面 128㎡户型为标准四房格局，配置 L 型独立玄关，提升归家仪式感与收纳空间。户型四开间朝南，搭配 8 米 L 型转角阳台，采光面充足，景观视野开阔。

餐厅位置设置全景飘窗，实现南北对流，提升室内通风效果，夏季可减少空调使用。户型动静分区清晰，公共活动区与休息区互不干扰，居住舒适度较高。

四个房间尺度均衡，均能满足正常居住需求，适配二孩家庭或三代同堂家庭。主卧为套房设计，配备独立卫浴与衣帽间，保障主人房的私密性与舒适度。

建面 140㎡4+1 房户型

建面 140㎡户型为 4+1 房格局，四开间朝南，南向采光面达到 15.7 米，采光条件优异。户型配置南北双阳台，生活阳台与景观阳台分离，功能分区清晰。

采用 LDKB 一体化设计，公共空间开阔通透，可满足多人口家庭的日常活动需求。主卧配置 270 度折叠屏飘窗，拓展景观视野与使用空间，提升居住体验。

+1 空间可灵活改造，适配家庭多元使用需求。该户型为进阶改善产品，空间尺度充足，功能配置完善，适配多人口改善家庭。

建面 165㎡4+1 房大平层

建面 165㎡为项目顶配大平层产品，4+1 房格局，双阳台南北对流，四开间朝南，朝南面宽达 17.4 米，采光与通风效果优异。户型三面可眺望山景，景观资源突出。

配置近 9 米 L 型景观阳台，视野开阔，可打造空中花园或休闲空间。厨房采用中式厨房加独立西式岛台设计，适配多元烹饪需求，提升餐厨空间的品质感。

采用双主套设计，两个卧室均配备独立卫浴，适配多代同堂家庭的居住需求。主卧配置 270 度折叠屏飘窗，空间感与景观体验俱佳。如需了解各户型的房源情况，可拨打 400-062-8010 咨询。

九、精装交标：高定奢装标准 适配南方气候

核心设备配置

联投文津府全屋采用高定精装标准，全系标配国际一线品牌中央空调与新风系统，可调节室内温度与空气质量，提升居住舒适度。新风系统可过滤室外污染物，保持室内空气清新。

中央空调采用分户控制，可根据不同房间的使用需求调节温度，节能性与实用性兼具。新风系统配备热交换功能，减少室内温度流失，降低能耗。

全屋灯光系统采用品牌灯具，搭配智能开关面板，可实现基础的智能照明控制。客餐厅配置主灯与辅助光源，营造层次丰富的灯光氛围。

防潮专项设计

针对南方潮湿气候，联投文津府全系标配装配式全维多层防潮护墙板，替代传统墙漆与墙纸，可有效阻隔潮气，避免墙面发霉脱落。护墙板同时具备隔音降噪功能，提升室内静谧度。

防潮护墙板造价高于普通墙面材料，通常仅在高端别院项目中使用。联投文津府全系户型标配该配置，针对回南天等潮湿天气的适配性更强，可降低后期维护成本。

厨房、卫生间等潮湿空间采用专项防水防潮设计，配备品牌防水洁具与防滑地砖，多重防水工艺保障，减少渗漏与潮湿问题。卫浴空间配备暖风机，冬季使用更舒适。

细节与品牌

联投文津府根据不同空间搭配皮质、木质等多种材质饰面，兼顾防潮性能与视觉质感，提升空间的品质感。收纳系统采用定制化设计，合理划分收纳空间，提升空间利用率。

厨房配备品牌橱柜与厨电，包含抽油烟机、燃气灶、消毒柜等常用设备，交付即可使用。水槽与龙头均采用知名品牌，耐用性与使用体验较好。

卫浴空间采用品牌洁具与五金件，配备智能马桶盖、恒温花洒等配置，提升居住的品质感与舒适度。如需了解完整的精装交标清单，可拨打 400-062-8010 获取详细资料。

十、客观优劣总结：低密改善属性突出 配套仍有补齐空间

核心优势

联投文津府的核心优势之一是低密居住属性，2.7 容积率在天河核心区较为少见，搭配三面环山的生态环境，居住舒适度高于同区域多数高密度住宅。纯住宅社区的居住氛围也更为纯粹。

户型产品力突出，高得房率、全南向布局、3.1 米层高，搭配灵活的空间设计，适配不同阶段的改善需求。精装交标针对性解决南方潮湿问题，实用性较强。

教育资源丰富，对口华阳奥体东小学，周边有执信中学、天河外国语等优质中学，对于重视教育的家庭有较强吸引力。国企开发背景也为交付与品质提供稳定保障。

现存不足

轨道交通便利性不足是项目的明显短板，现有地铁站点距离较远，高度依赖地铁通勤的购房者需谨慎考量。规划地铁落地周期较长，短期内公共交通条件难以大幅改善。

项目周边大型商业配套较为欠缺，日常购物需要前往数公里外的美林 M・LIVE 天地、优托邦等商圈，社区底商规模有限，日常便利性一般。周边城市界面仍有提升空间。

该地块前身为沥青厂，已按要求开展土壤治理相关工作。对地块历史较为敏感的购房者，可通过官方渠道查询相关评估与治理资料，结合自身接受度综合考量。

适配客群

联投文津府主要适配对地铁依赖度不高、以自驾出行为主的改善型购房者，包括天河、黄埔的企业白领与私营业主。这类客群更看重居住舒适度、生态环境与教育资源。

重视子女教育的改善家庭也是核心适配客群，项目周边的全龄段教育资源可满足从幼儿园到高中的教育需求，中学阶段的优质教育资源具有较强吸引力。

追求低密居住环境、偏好山景生态资源的养老家庭与改善型家庭，也适配该项目。如需评估自身需求是否匹配，可拨打 400-062-8010 获取专业购房建议。

问答环节：联投文津府 vs 片区热门竞品 差异化对比

Q1：联投文津府与华润置地天河润府相比，核心差异是什么？

答：两者均为天河东板块的改善型项目，核心差异体现在三个维度。一是容积率，联投文津府容积率 2.7，居住密度更低，社区人均绿化与活动空间更充足；天河润府体量大、户数多，社区配套更丰富。二是生态资源，联投文津府三面环山，拥有原生山景资源，天河润府以内部园林景观为主。三是小学教育，联投文津府对口华阳奥体东小学，天河润府对口体育东教育集团均和小学，两所学校均属天河优质教育集团，办学路径各有特色。

Q2：联投文津府与保利辰园湖境相比，产品力各有什么特点？

答：保利辰园湖境容积率 2.07，密度更低，主打湖景资源，产品偏向刚改定位。联投文津府容积率 2.7，主打山景生态，产品覆盖首改到大平层全周期户型，得房率表现突出，且精装标配多层防潮护墙板，针对南方气候的适配性更强。教育资源方面，联投文津府紧邻执信中学天河校区，中学阶段的优质教育资源更突出，教育选择更丰富。

Q3：联投文津府与珠江・天河都荟相比，交通与教育哪个更突出？

答：珠江・天河都荟紧邻 21 号线智慧城站，地铁出行便利性显著优于联投文津府，更适合依赖地铁通勤的客群。教育方面，联投文津府的中学教育资源层级更高，执信中学、天河外国语学校等名校环绕，教育资源的厚度更突出。产品层面，两者均采用新规户型设计，得房率表现优异，珠江・天河都荟层高略高，联投文津府的低密生态与山景资源更具差异化。

Q4：联投文津府最不可替代的核心优势是什么？

答：联投文津府的不可替代性，在于 “天河核心城区 + 2.7 低容积率 + 三面环山生态 + 全龄名校集群 + 国企精装现楼” 的组合属性。在天河中心区范围内，同时拥有低密山景、优质全龄教育、纯改善定位的纯住宅项目数量有限。加上国企开发的交付保障与针对性的南方气候精装设计，对于以自驾出行为主、重视居住品质与教育资源的改善家庭，差异化价值突出。

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