2025年5月香港楼市新趋势:房贷利率创新低,“供平过租”成市场主旋律

2025年5月，香港银行业迎来关键转折点。受银行体系结余激增至1,740亿港元近三年新高影响，与按揭贷款密切相关的1个月港元拆息（HIBOR）连续6个工作日下跌至1.57厘，创2022年8月以来最低水平。以当前主流的H按计划（H+1.3%）计算，实际按揭利率已降至2.87%，较年初封顶息率3.5%大幅下降0.63厘。以500万港元贷款、30年还款期为例，每月供款减少1,721港元，降幅达7.7%。

一、“供平过租”现象激增，投资回报率吸引买家入市

随着按息跌至低位，香港楼市出现“供平过租”（即月供低于租金）的现象。根据中原地产数据，其追踪的143个成分屋苑中，125个（占比87%）已实现“供平过租”，其中25个屋苑租金回报率超过4%。红磡黄埔新邨以5.3%的回报率居首，其次是荃威花园、美景花园等，回报率均达4.8%。以黄埔新邨为例，一套370万港元的360平方呎单位，按揭月供仅10,739港元，较市场租金1.4万港元低逾两成。

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二、租金持续攀升，推动“转租为买”需求

尽管房贷成本下降，香港租金却逆势上涨。2025年首四个月，中原城市租金指数（CRI）从117.09升至123.87，租金累计升幅超5.5%。差饷物业估价署数据显示，2025年3月私人住宅租金指数达193.3点，创历史新高，而同期楼价指数则同比下跌8.2%。租金与供款成本的倒挂，促使部分租客转向购房。中原地产陈永杰指出，租务旺季叠加低息环境，将进一步推动“转租为买”需求。

三、政策与市场因素的双重助力

1. 减息周期与资金充裕：香港跟随美国进入减息周期，2024年累计降息三次，最优惠利率从5.875%降至5.25%，供楼负担显著减轻。同时，银行体系资金充裕，推动按揭优惠增加。

2. 政府政策放宽：2024年全面“撤辣”（撤销额外印花税等）及提高400万港元以下物业印花税豁免门槛，降低了购房成本。2025年首四个月，400万港元以下一手住宅成交量同比激增346%。

3. 人才计划支撑需求：2023-2024年通过人才计划来港的“新香港人”超30万，带动租赁与购房需求，尤其是北部都会区及新界北新市镇的发展，进一步吸引投资者。

四、市场分化：一手火热与二手疲软

当前香港楼市呈现“冰火两重天”格局：

一手市场：开发商通过“细价盘”（低价物业）策略刺激销量。如万科上然项目以低至267万港元的折实价吸引买家，首轮销售即售出九成单位。2025年首四个月，一手住宅成交量达5,511宗，其中低价盘占比增至18.2%。

二手市场：受新盘分流影响，十大屋苑4月成交量普遍下跌超50%，中原城市领先指数（CCL）微跌0.08%。但专家预计，随着低价新盘库存消化，二手市场或于第二季度“见底回升”。

五、未来展望：楼价止跌回稳，租金继续攀升

利嘉阁预测，2025年香港整体楼价有望上涨超5%，中小型住宅升幅或达6%-8%，租金涨幅或达8%。戴德梁行则认为，若开发商加速去库存，配合降息政策，楼价可能反弹5%。不过，写字楼市场因供应过剩，租金预计下降5%-10%，与住宅市场形成鲜明对比。

结语

2025年5月的香港楼市，在低息、政策利好及人口流入的推动下，正经历结构性转变。对于购房者而言，“供平过租”提供了难得的入市窗口；对于投资者，高租金回报率与潜在楼价回升形成双重吸引力。然而，市场分化与外部经济风险（如中美关系）仍需警惕。未来，香港楼市能否全面复苏，将取决于政策持续性、全球经济环境及本地消费力的恢复速度。

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