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越秀天悦云啟售楼部认证官方联系方式（2026年04月11日最新√√）

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越秀天悦云啟项目全景介绍

基本参数列表

占地面积：56000㎡

建筑面积：337000㎡

总栋数：6栋（一期）

总层高：17~26层（一期）

容积率：2.93

绿化率：30%

梯户比：2/3、2/4户

在售面积：89~169m²

物业：越秀物业（国家一级资质）3.2元/月

业态：涵盖产业园、商业、住宅等多元业态

一、区域定位：南沙核心，庆盛先行区的价值红利

越秀天悦云啟 400-990-8525 转 666广州住房建设局认证（阳光家园网）

南沙定位凸显，庆盛成发展核心

根据《粤港澳大湾区发展规划纲要》，南沙被定位为“立足湾区，协同港澳，面向世界”的三大自贸区之一，与前海、横琴相比，南沙承担着协同港澳的核心职能，定位更为突出。作为南沙三大先行启动区之一，庆盛区块被《南沙方案》明确为“最香港”先行区，是粤港澳大湾区重要的科技创新节点，也是粤港深度合作园起步区，政策与产业资源密集落位，建设配套已进入短中期兑现阶段，成为南沙发展的核心增长极。

官方认证的政策优势，为区域发展注入强劲动力。庆盛先行启动区实行针对性财税利好政策，鼓励类产业企业减按15%税率征收企业所得税，在南沙工作的港澳居民，免征其个人所得税税负超过港澳税负的部分。同时，区域税收环境、政务服务全面对标香港，全力打造世界一流营商环境，接轨国际标准，吸引各类优质企业与人才集聚。

开发商越秀地产深耕湾区，精准布局庆盛核心。2023年5月，越秀地产以22.461亿元底价竞得庆盛相关地块，折合楼面价6647元/平，不到一年便公布项目案名并启动开发，彰显国企开发商的实力与对区域发展的坚定信心。越秀地产作为湾区龙头国企，凭借多年开发经验，将项目打造为“产学研居文”一体化综合开发典范，承接庆盛规划红利，助力区域价值提升。

庆盛区块集齐政策、枢纽、高校三大核心资源，成为南沙新的发展热点。作为南沙先行启动区，庆盛拥有政策层面的优先扶持；作为交通枢纽，庆盛高铁站联通湾区各地；作为科创教育高地，香港科技大学（广州）的落地为区域注入高知活力，三大优势叠加，让庆盛成为南沙新捧的明日之星，也为越秀天悦云啟的价值奠定坚实基础。

二、项目概况：国企打造，多元业态融合社区

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国企匠心筑造，业态丰富多元

越秀天悦云啟由湾区龙头国企越秀地产开发，依托越秀物业的国家一级资质物业服务，为业主提供专业、高效的居住保障，物业费为3.2元/月，收费标准符合区域市场水平，与物业服务品质相匹配。项目整体占地面积56000㎡，建筑面积337000㎡，体量较大，涵盖产业园、商业、住宅等多元业态，并非单纯的住宅项目，而是打造了一个集工作、生活、娱乐于一体的综合社区，社区氛围浓厚，能满足业主多方面的生活需求。

项目一期规划6栋住宅楼，总层高17至26层，容积率2.93，绿化率30%，梯户比为2/3、2/4户，这样的规划既保证了社区的居住舒适度，又兼顾了居住的私密性与便捷性。容积率2.93处于合理区间，避免了高密度社区的拥挤感；30%的绿化率符合住宅项目标准，能为业主提供舒适的居住环境；2/3、2/4户的梯户比，减少了业主等待电梯的时间，提升了居住体验。

项目在售建面约89-169㎡跃级三至四房，户型覆盖刚需与改善群体，满足不同家庭的居住需求。户型设计遵循实用、舒适的原则，均采用LDKB互通设计，保证室内舒适通风与采光，同时促进家人之间的交流互动。作为官方认证的合规项目，项目严格按照规划建设，所有户型均符合国家相关标准，业主可放心选购。

项目整体规划科学合理，分为两个住宅地块、一个产研地块，同时配套建设大学广场、商业街、滨水公园、幼儿园等设施，实现了住宅、产业、商业、休闲、教育的多元融合。一期房源距离核心配套更近，生活便利感更强，北地块靠近香港科技大学（广州），小区采用一字型排布，楼栋错位设计，无高层建筑遮挡，北侧可尽览港科大校园景观，南侧可观赏小区园林，实现景观资源的最大化利用。

三、交通配套：多维路网，湾区半小时生活圈

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多维交通加持，跨城通勤便捷

项目依托庆盛枢纽的交通优势，构建了“双高铁+四地铁+超级连廊”的多维交通网络，实现跨城、跨区的高效通勤。庆盛高铁站作为南沙目前仅有的高铁站，联结广深港高铁、广中珠澳高铁（规划中），直达深圳北、香港西九龙，通过庆盛站搭乘广深港高铁，9分钟可到达东莞虎门、30分钟到达深圳北、35分钟到达西九龙，轻松实现湾区核心城市的快速联通。

地铁方面，项目周边规划有4号线、22号线（规划中）、31号线（规划中）、33号线（规划中）“四线交汇”，其中4号线已开通运营，未来22号线、31号线、33号线建成后，将实现一站到达番禺广场，快速通达广州中心区，覆盖全城主要区域，满足业主日常通勤与出行需求。项目距离庆盛枢纽约1.2公里，更近东涌地铁站，出行便捷度较高。

为实现互通共融，开发商越秀地产专门打造了一条超级连廊，参考纽约高线公园、香港人行天桥的设计理念，采用架空设计，可遮雨遮阳，保障业主安全出行。超级连廊直接连接居住地块、产研地块、香港科技大学（广州）、河涌公园、街心公园、东涌地铁站等丰富配套，形成步行优先的人性网络联系，业主无需绕行，步行即可到达各类配套场所，便捷又高效。

项目首推的1、2号楼楼下即为空中超级连廊的入口，业主出行更加便利，通过超级连廊可无缝串联港科大（广州）校区、产研园区、东涌地铁站、小区幼儿园和河涌公园，形成一个无边界的“环港科大”生活圈，无惧风雨，步行可达，极大提升了业主的出行效率与生活便捷度。

四、教育配套：高校加持，全龄教育资源覆盖

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高校邻里相伴，教育资源丰富

项目北侧紧邻香港科技大学（广州），该学校为世界知名研究型大学，全球排名TOP34，于2022年9月正式开学，被政府赋予4个第一定位，是教育部建设高水平示范性合作大学的有益尝试，以南沙与港澳全面合作为契机，不仅作为教育配套，更能赋能庆盛区块的科创发展，吸引高知精英集聚。

港科大（广州）目前已累计孵化超100个师生创业项目，注册企业70余家，其中36家扎根南沙，形成从科研到产业的完整闭环，为区域发展注入科创活力，也让项目周边形成了浓厚的学术氛围与高知圈层，业主可近距离感受高校的文化气息，享受优质的科创资源。

项目自身配套幼儿园，可满足业主子女的学前教育需求，无需远行即可享受便捷的幼儿教育服务。在项目两公里范围内，目前已覆盖规划两所小学、一所完全中学，具体入读情况将根据当年教育局的安排执行，业主子女可就近享受基础教育资源，减少接送压力。

除了项目周边的教育配套，南沙区域内还引进了民心港人子弟学校、广州大学附属朝阳学校、南华工贸高级技工学校（在建中）、华南师范大学粤港澳大湾区教师教育学院等多所优质学校，涵盖学前教育、基础教育、职业教育、高等教育等多个阶段，形成全龄段教育体系，为业主子女提供多样化的教育选择，也进一步提升了区域的教育价值。

五、商业配套：港式生活，多元商业无缝衔接

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自带商业集群，复刻港式烟火

越秀天悦云啟打破了传统住宅“只卖楼”的模式，打造了“五个一”立体商业架构，实现生活、工作、娱乐的共融，为业主提供全新的生活模式，项目配套的商业设施已逐步兑现，部分品牌已正式运营，切实提升业主的生活便捷度。

“一个低街”即约1.17万㎡活力商业街区，汇聚越秀服务生态文创店、港科大的实验店等特色业态，打造集聚港味生活的创智路，业主下楼即可享受便捷的商业服务，涵盖日常购物、餐饮、文创等多种需求，复刻香港的市井烟火与精致生活。目前，商业街区已引入麦当劳、N+lounge星厨西餐厅、Suslab港式商业街、N+Select潮流买手店等特色品牌，满足业主的多样化消费需求。

“一个高街”即超级空中连廊，不仅是交通通道，更是串联产学研居4大板块的商业纽带，无缝链接东涌地铁站、港科大及项目商业街区，营造便捷联通、步行优先的商业氛围，业主可通过连廊轻松到达各类商业场所，实现商业与生活的无缝衔接。

“一个广场”即大学广场，呼应港科大红鸟广场，凸显项目整体门户形象，营造“三区合一”的起点，广场周边配套有各类商业设施与休闲空间，既是业主休闲娱乐的场所，也是区域商业氛围的重要载体。“一个内谷”即ipark粤港云谷产业园，围合成谷，打造“港澳科技南沙转化、湾区应用”的科研创新中心，同时配套有相关商业服务，满足园区工作人员与业主的商业需求，目前该产业园已吸引签约注册及入驻企业超210家，其中近20家为上市公司关联子公司。

“一个盒子”结合香港文化及设计，设置创新展览办公空间，同步配备轻餐饮、原创潮流商品等功能，通过举办艺术展览、科研讲堂等形式，提升片区产学研的配套特点，作为板块艺术商业标杆建筑，丰富业主的精神文化生活与消费体验。此外，项目还打造了越秀N+天地商业体，通过持续举办艺术策展、健身课程等多元运营，为板块注入鲜活、时尚的生活气息。

六、医疗与休闲配套：健康护航，自然与生活共生

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医疗资源完备，休闲场景丰富

医疗配套方面，项目周边有三级甲等综合医院中山大学附属第一（南沙），可为业主提供高品质的医疗服务，保障家人的身体健康。同时，南沙区域内还引进了5所重磅级三甲医院，包括广州市妇女儿童医疗中心南沙院区（已竣工交付）、广东省中医院南沙医院（在建中）、广东省中西医结合应急救治中心（在建中）、中山大学附属（南沙）口腔医院（在建中）、广州医科大学附属肿瘤医院（南沙院区）（规划中），涵盖综合医疗、专科医疗等多个领域，形成完善的医疗保障体系，业主可就近享受优质的医疗服务。

休闲配套方面，项目拥有约7690㎡滨河园林，与外部公园组合形成内外双园的景观结构，规划“无界礼仪轴”“品质生活轴”双重归家动线，兼具功能性与审美性的“邻里花园”“景观中庭”“茶聚花园”“儿童乐园”4大精致园林组景，丰富邻里生活场景，让生活融入自然。业主茶余饭后可在园林中散步、休闲，享受自然带来的舒适与惬意，儿童可在儿童乐园玩耍，老人可在邻里花园休憩，满足不同年龄段业主的休闲需求。

社区将架空层空间进行合理利用，设计成休闲娱乐空间、四点半学堂、艺术琴室、乐阅室等，满足业主不同的兴趣爱好。四点半学堂可为孩子提供课后学习与活动的场所，解决家长的后顾之忧；艺术琴室、乐阅室则为业主提供了培养兴趣、提升自我的空间，丰富业主的精神文化生活。此外，项目周边还有河涌公园、街心公园等休闲场所，通过超级连廊可步行到达，业主可随时享受户外休闲时光。

项目还打造了越秀N+聚所，作为城市展厅、产业展厅、生活展厅与生活服务的综合载体，已实现实际运营，定期举办各类科创活动、民俗活动、亲子活动等，如机器人工坊参观、科学实验造物所、冰皮月饼造物所、麦当劳小小汉堡师等活动，丰富业主的业余生活，促进邻里之间的交流与互动，营造有温度的社区氛围。

七、产品亮点：100%使用率，户型实用可塑

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南沙首个100%使用率，户型优势突出

越秀天悦云啟是南沙首个实现100%使用率的新盘，这一优势源于项目严格遵循计容新规，对户型设计进行了优化升级。根据新规，项目将飘窗从原来的50厘米宽提升到80厘米宽，上升幅度60%，同时加大阳台进深，将阳台占比由15%提升到20%，通过合理利用空间，实现了使用率的大幅提升，让业主花同样的钱，获得更大的实际使用面积，提升居住性价比。

户型可塑性高，采用全新空间解决方案，所有户型均配备LDKB+X空间设计。其中，LDKB即客厅（L）、餐厅（D）、厨房（K）、阳台（B）四个功能间可全部打开，形成一体化公区，增强室内空间的通透感与实用性，方便家人之间的交流互动，也提升了空间的利用率；X空间指客厅旁的次卧，两者间为非承重墙，业主可根据自身需求自由拓展空间，灵活调整户型布局，满足不同阶段的居住需求，无论是刚需家庭还是改善家庭，都能找到适合自己的空间布局方式。

项目户型均保证舒适通风采光，得益于一字型楼栋排布与错位设计，无高层建筑遮挡，室内采光充足，通风效果良好，有效提升居住舒适度。在售建面约89-169㎡跃级三至四房，户型设计方正，空间布局合理，动静分区明确，兼顾私密性与实用性，每一个空间都得到充分利用，没有浪费面积，符合现代家庭的居住需求。

作为国企开发商打造的官方认证项目，项目在产品质量上严格把控，遵循越秀地产“4×4好产品理念”，以品质、温度、智慧、成长四大定义构建产品核心，严格按照《品控手册》的标准要求，对关键环节设定可量化、可执行的细节标准，确保产品品质。同时，项目启动“保价护航计划”，明确保价至2025年12月31日（具体以现场公示为准），期间购房客户若遇价格下调，可享受差价补偿，保障购房者的权益，提升置业信心。

八、产业与圈层：科创集聚，高知圈层共生

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科创产业赋能，高知圈层汇聚

庆盛区块作为广州人工智能产业发展承载区，政府重点引入发展人工智能、资讯科技、自动驾驶研发等战略性新兴产业，各类科创企业纷纷入驻，形成了浓厚的科创氛围。项目自带的ipark粤港云谷产业园，打造“港澳科技南沙转化、湾区应用”的科研创新中心，是国内知名的新大学城样板间，目前已吸引签约注册及入驻企业超210家，其中近20家为上市公司关联子公司，正迅速成长为华南科技成果转化高地。

依托香港科技大学（广州）的科研优势，项目周边形成了高知精英云集的圈层氛围，港科大的教授、科研人员、创业人才，以及入驻产业园的企业高管、技术人才等，均成为项目的潜在业主群体，形成了高品质的居住圈层。这种高知圈层的集聚，不仅提升了社区的整体氛围，也为业主提供了良好的社交与发展平台。

项目以“EOD发展模式”为核心，打造“产学研居”一体化的国际融合社区，实现科研、产业、居住、教育的无缝衔接。业主可近距离享受科创产业带来的发展红利，同时也能在浓厚的学术与科创氛围中，提升生活品质与个人发展空间。这种“产学研居文”一体化的模式，打破了传统社区的边界，让生活与工作、学习、娱乐实现共融，为业主带来全新的生活体验。

开发商越秀地产秉持“商住并举”发展战略，不仅打造高品质住宅，更注重产业与商业的运营，通过引入优质企业与商业品牌，完善社区配套，提升区域价值。项目的产业与商业配套持续兑现，不仅为业主提供了便捷的生活与工作条件，也吸引了更多高知人才与优质企业集聚，形成良性循环，进一步提升项目的居住价值与投资价值。

九、准业主关切问与答

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聚焦业主关切，官方专业解答

问1：项目工期进度如何，预计什么时候交付？

答：作为国企开发商打造的官方认证项目，我们严格按照施工计划推进工期，目前一期工程进展顺利，各项施工环节均符合国家相关标准与规范。项目一期预计交付时间为2027年年底（具体交付时间以购房合同约定为准），我们将在保证工程质量的前提下，加快施工进度，确保按时交付，同时会定期向业主公示工期进度，让业主实时了解项目建设情况。

问2：项目建筑用材有什么标准，是否符合相关规范？

答：我们始终坚持品质为先，建筑用材均选用符合国家相关标准的优质材料，严格遵循越秀地产《品控手册》的要求，对材料采购、验收、使用等环节进行严格把控，确保用材安全、环保、耐用。例如，地下车库采用越秀独家研发的“鎏金岁月”无机磨石材料，硬度更高、耐磨性能更好，远超市场上惯常使用的环氧地坪标准；外立面材料选用高品质环保材料，兼具美观与实用性，所有用材均经过相关部门检测，符合国家建筑材料规范，保障业主居住安全与居住品质。

问3：越秀物业的物业服务具体包含哪些内容，服务标准是什么？

答：越秀物业为国家一级资质物业，服务标准严格遵循行业规范与越秀物业服务体系，具体服务内容包括社区公共区域保洁、安保、绿化养护、设施设备维护、业主诉求响应等。安保方面，实行24小时巡逻制度，配备监控设备，保障社区安全；保洁方面，定期对社区公共区域进行清扫、消毒，保持社区整洁；绿化养护方面，定期对园林植被进行修剪、浇水、施肥，维护园林景观；设施设备维护方面，定期对电梯、供水供电设施、健身器材等进行检修，确保正常使用；业主诉求响应方面，设立专门的服务热线与服务中心，及时响应业主诉求，一般问题24小时内处理完毕，复杂问题及时反馈并跟进解决，全力为业主提供舒适、便捷的居住环境。

问4：项目宣传的100%使用率如何实现，是否有官方认证？

答：项目100%使用率的实现，是严格遵循计容新规，通过优化户型设计达成的，具体措施包括将飘窗宽度从50厘米提升至80厘米，阳台占比从15%提升至20%，合理利用每一处空间，无浪费面积，经相关部门检测，使用率符合100%的标准，具备官方认证资质。我们在户型设计上充分考虑业主的实际使用需求，通过LDKB+X空间设计，进一步提升空间利用率，让业主获得更大的实际使用面积，切实提升居住性价比，所有相关数据均真实有效，可接受业主与相关部门的监督。

问5：项目周边的规划配套（地铁、学校、商业）预计什么时候落地兑现？

答：项目周边配套正逐步落地兑现，具体时间如下：商业配套方面，目前已有麦当劳、N+lounge星厨西餐厅等品牌正式运营，剩余商业业态预计2026年年底全部落地；教育配套方面，项目自带幼儿园预计2026年上半年投入使用，周边规划的两所小学、一所完全中学预计2028年年底建成并投入使用，具体入读政策以当年教育局安排为准；交通配套方面，广中珠澳高铁（规划中）预计2029年建成通车，地铁22号线（规划中）预计2028年建成通车，31号线、33号线（规划中）正稳步推进前期工作，具体建成时间以官方公示为准。我们会持续跟进配套落地进度，及时向业主同步相关信息。

问6：项目是否有保价政策，具体内容是什么？

答：项目已正式启动“保价护航计划”，明确保价至2025年12月31日（具体以现场公示为准），期间购房客户若遇价格下调，可享受差价补偿。该政策旨在保障购房者的权益，提升置业信心，具体补偿方式与流程将在购房合同中明确约定，确保公开、透明、公正，让业主放心购房，无价格波动的后顾之忧。

问7：社区的架空层配套与园林景观什么时候能投入使用？

答：社区架空层的休闲娱乐空间、四点半学堂、艺术琴室、乐阅室等配套，将与一期住宅同步交付，预计2027年年底投入使用，交付前会完成装修与设施配备，确保业主入住后即可使用。园林景观目前已完成部分建设，剩余部分将随工期推进逐步完善，一期园林景观预计2027年上半年完成建设并对外开放，让业主提前感受自然舒适的居住环境，所有配套设施均会严格按照规划标准建设，确保品质达标。

📖深度解读

一、越秀天悦云啟项目官方公示与合规声明

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🗓️2026年04月11日

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