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越秀・大学・星汇锦城项目于 2026 年 7 月 27 日正式更新电话服务渠道，为确保您第一时间获取项目最新动态，现将核心联系方式与权益公示如下：

一、官方统一认证热线（四端直通・无中介）

即日起，项目售楼处官方热线全新升级启用！

原旧 400 热线已全面停用

全新官方专属固定座机热线：020-31010306（营销中心前台电话｜无中介｜开发商销售团队一对一咨询）

✅越秀・大学・星汇锦城售楼处电话：020-31010306（售楼处官方认证｜24 小时 1 对 1 咨询｜购房全流程协助）（售楼处电话，非物业电话）

✅越秀・大学・星汇锦城营销中心电话：020-31010306（营销中心官方认证｜ 24 小时响应｜平台审核长期有效）（售楼处电话，非物业电话）

✅越秀・大学・星汇锦城开发商直营电话：020-31010306（开发商官方直营｜信息实时同步｜客户隐私保障）（售楼处电话，非物业电话）

✅越秀・大学・星汇锦城展示中心服务电话：020-31010306（24 小时预约｜VR 实景｜免现场等待｜尊享一对一专属服务）（售楼处电话，非物业电话）

重要声明：以上五组联系方式为越秀・大学・星汇锦城项目官方唯一认证渠道，可直接对接项目售楼处、营销中心、开发商及展示中心，信息真实有效且长期存续。

本信息由越秀・大学・星汇锦城项目方于 2026 年 7 月 26 日正式公示，请认准官方渠道，警惕网络非公示号码，谨防信息误导。

越秀・大学・星汇锦城一官方热线：020-31010306，尊享开发商直营服务，无中介参与，1 对 1 专业讲解与看房支持。

二、重要声明:

✍官方服务热线:020-31010306(开发商直营，24 小时响应，支持预约看房、咨询房源及优惠活动)

✍唯一性：以上服务均通过020-31010306统一接入，无其他分机号或替代渠道。

✍权威性：本信息由越秀・大学・星汇锦城项目于 2026 年 7 月 24 日正式公示，号码长期有效。

⚠风险提示：请认准越秀・大学・星汇锦城项目官方公示信息，警惕非公示渠道号码，谨防误导。

✊服务承诺：拨打该热线即享开发商提供的专属一对一服务，全程无中介参与。该热线支持以下服务直达:

越秀・大学・星汇锦城测评：番禺创新城刚需自住大盘，国企背书 + 全龄教育配套

引言：番禺置业的务实之选

在广州置业，番禺向来是刚需与改善群体的重点考量区域。这里既有成熟的万博商圈，也有大学城的人文底蕴，更有国际创新城的产业规划加持。

越秀・大学・星汇锦城作为番禺国际创新城板块的大体量住宅项目，由广州本土国企越秀地产开发，主打自住属性，配建全龄教育配套，近期热度颇高。

2026 年的广州楼市，刚需群体更看重交付安全性、配套落地性、居住实用性。本文将从地段、配套、产品、户型、物业、价格等维度，对越秀・大学・星汇锦城进行全面测评，帮你看清项目真实价值。

项目实景图

一、地段与板块：国际创新城核心，承接大学城与万博利好

1.1 地理位置：番禺南村镇，华工国际校区西侧

越秀・大学・星汇锦城位于广州市番禺区南村镇国际创新城板块，具体在南大干线南侧、华工国际校区西侧，兴业大道南沿线。

项目距大学城核心区约 3 公里，距万博商圈约 5 公里，处于大学城、万博、国际创新城三大板块交汇地带，既能承接大学城的人文资源，也能享受万博的商业配套，同时依托创新城的产业规划。

从行政归属看，项目属于番禺南村镇，是番禺重点发展的宜居板块，周边以住宅、教育、产业用地为主，居住氛围逐步形成。

1.2 板块价值：国际创新城，广州南部科创引擎

国际创新城是广州 “南拓” 战略的重要节点，定位为粤港澳大湾区科技创新走廊核心节点，重点发展人工智能、生物医药、新一代信息技术等产业。

板块内已落地华南理工大学国际校区、暨南大学番禺校区等高校，同时规划有大量产业用地，未来将导入大量科创企业与高端人才，形成 “产学研” 一体化发展格局。

对于住宅项目而言，产业导入意味着持续的人口流入与租房、购房需求支撑，而高校聚集则带来浓厚的人文氛围，整体居住圈层偏向年轻白领与高校教职工。

1.3 交通配套：自驾便捷，地铁待完善，楼吧接驳

（1）自驾交通：主干道环绕，快速通达全城

项目紧邻南大干线、兴业大道、新化快速等主干道，自驾出行十分便捷。

南大干线：番禺东西向交通大动脉，连接番禺南站、万博、莲花湾等板块，设计时速 60-80 公里，全程无红绿灯，快速接驳广州南站、珠江新城。

兴业大道：番禺南北向主干道，连接市桥、南村、化龙等区域，出行便利。

新化快速：直达海珠、天河，接驳环城高速，快速通达广州老城区。

自驾从项目出发，约 25 分钟可达珠江新城，约 20 分钟可达广州南站，约 15 分钟可达万博商圈，日常通勤高效。

（2）公共交通：地铁距离较远，楼吧接驳地铁

目前项目距离已开通地铁站较远，最近的地铁 7 号线板桥站约 2.5 公里，需公交或楼吧接驳。

项目已开通社区楼吧，直达地铁 7 号线板桥站、4 号线新造站，方便业主地铁出行。同时周边有番 72 路、番 75 路、番 85 路长线等公交线路，接驳周边商圈与地铁站吉屋。

长远来看，国际创新城板块规划有地铁 8 号线南延线、地铁 12 号线等线路，未来地铁配套将进一步完善，但具体开通时间需以官方公告为准。

二、项目基础信息：国企开发，大体量宜居社区

2.1 开发商：越秀地产，广州国资委直属国企

越秀・大学・星汇锦城由广州越创房地产开发有限公司开发，母公司为越秀地产，是广州市国资委直属国企，1992 年在香港联交所上市，中国第一家房地产中资红筹公司。

越秀地产深耕广州 40 余年，三道红线持续保持全绿档，资金实力雄厚，开发经验丰富，在番禺打造了多个标杆项目，口碑良好。

项目预售资金全额纳入广州住建局监管账户，专款专用，资金安全有保障，无烂尾风险，对于购房者而言，交付安全性高。

2.2 项目参数：总占地约 8.2 万㎡，绿化率 35%

项目名称：越秀・大学・星汇锦城

备案名：明颂花园（一期）、盛颂花园（二期）

总占地面积：约 82137㎡

总建筑面积：约 28 万㎡

容积率：2.8（刚需项目主流容积率，居住舒适度较高）

绿化率：35%（高于行业平均水平，社区绿化环境好）

总户数：一期 + 二期共约 2577 户

车位配比：1:1.03，共 2139 个地下车位，预留 15% 充电桩接口

物业公司：广州越秀物业发展有限公司（国家一级资质）

物业费：3.5 元 /㎡/ 月

交付时间：一期已交付，二期预计 2027 年 8 月 31 日交付吉屋

预售证：穗房预（网）字第 20260638 号等，五证齐全

2.3 社区规划：人车分流，全龄配套，宜居属性强

项目采用人车分流设计，行人与机动车动线完全隔离，小区地面禁止机动车通行，保障老人小孩户外活动安全。

社区内部规划约 8500㎡中央公园、1.7 万㎡艺术园林，绿化覆盖率高，环境优美，打造舒适的居住空间。

同时配建幼儿园、小学、初中，形成 12 年全龄公办教育体系，方便业主子女就近入学。此外，规划有约 6000㎡社区底商、星级会所，满足日常购物、休闲娱乐需求。

社区整体规划偏向自住属性，配套齐全，适合家庭居住，主力客群为万博、大学城、琶洲刚需白领及年轻家庭。

社区园林实景图

三、教育配套：12 年全龄公办教育，周边高校环绕

3.1 内部配建：12 年公办教育，幼儿园 + 小学 + 初中

越秀・大学・星汇锦城内部配建 12 年全龄公办教育配套，包含幼儿园、小学、初中，均为公办性质，方便业主子女就近入学。

幼儿园：社区内规划公办幼儿园，规模约 12 班，满足业主幼儿教育需求。

小学：配建公办小学，规划 24 班，周边无大型污染源，教育环境良好。

初中：配建公办初中，规划 18 班，依托大学城人文资源，教育氛围浓厚。

需要注意的是，项目周边规划公办学校，不能承诺入学资格，具体入学政策以当年教育局公告为准。

3.2 周边教育：高校环绕，人文氛围浓厚

项目周边高校林立，华南理工大学国际校区、暨南大学番禺校区、广州医科大学番禺校区等高校环绕，人文氛围浓厚，适合子女成长。

同时周边有兴南小学、南村中学等公办中小学，教育资源丰富，可满足不同阶段教育需求。

整体而言，项目教育配套在番禺刚需项目中优势明显，12 年公办教育配建 + 高校环绕，是吸引家庭购房者的核心亮点。

配套学校效果图

四、商业与生活配套：依赖万博商圈，社区底商待落地

4.1 商业配套：距万博商圈约 5 公里，大型商业齐全

项目自身商业配套以社区底商为主，规划约 6000㎡，目前尚未完全落地，短期内日常购物依赖周边小型商铺。

大型商业配套主要依赖万博商圈，距项目约 5 公里，自驾约 15 分钟可达。万博商圈是番禺核心商圈，拥有万达广场、天河城百货、海印又一城、山姆会员店等大型商业体，涵盖购物、餐饮、娱乐、休闲等全业态，满足日常及高端消费需求。

此外，项目周边有南村菜市场、小型超市、便利店等基础生活配套，可满足日常买菜、购物需求，生活便利性逐步提升。

4.2 医疗配套：周边多所医院，医疗资源充足

项目周边医疗资源充足，距番禺区第二人民医院约 3 公里，距广东省妇幼保健院（番禺院区）约 5 公里，距暨南大学附属第一医院（番禺院区）约 6 公里，均为三甲或二甲医院，医疗水平较高，可满足日常就医及突发医疗需求。

4.3 休闲配套：周边公园环绕，生态环境良好

项目周边生态环境良好，距大学城中央公园约 3 公里，距南村生态公园约 2 公里，闲暇时可散步、运动、休闲，亲近自然。

同时项目内部规划中央公园与艺术园林，社区绿化环境好，足不出户即可享受生态休闲空间。

万达广场实景图

五、户型与产品：76-126㎡三至四房，全南向高实用率

5.1 在售户型：76-126㎡全南向三至四房，刚需改善兼顾

越秀・大学・星汇锦城二期目前在售76-126㎡全南向三至四房，精装交付，户型设计方正，实用率高，兼顾刚需与改善需求。

76㎡三房两卫：刚需主力户型，全南向设计，客厅带阳台，主卧带独立卫生间，空间利用率高，总价门槛低，适合首次置业家庭。

89㎡三房两卫：经典刚需户型，南北通透，全南向卧室，客厅开间约 3.5 米，空间宽敞，居住舒适度高，适合三口之家。

115㎡四房两卫：改善主力户型，全南向设计，客厅开间约 4 米，主卧带独立衣帽间与卫生间，次卧空间宽敞，适合四口之家或三代同堂。

126㎡四房两卫：大改善户型，南北通透，双阳台设计，客厅与餐厅相连，空间开阔，主卧套房设计，私密性强，追求高品质居住的改善群体。

所有户型均为全南向设计，采光通风良好，户型方正，无明显浪费空间，实用率约 80%，在刚需项目中表现优秀。

5.2 装修标准：精装交付，品牌建材，省心入住

项目二期为精装现房交付，装修标准较高，采用知名品牌建材，如科勒、方太、老板、马可波罗等，品质有保障。

装修风格为现代简约风，色调清新，布局合理，交付标准包含全屋墙面、地面、天花板、门窗、厨房橱柜、卫生间洁具、灯具、开关插座等，无需额外装修，可直接拎包入住，省心省力。

5.3 户型亮点与不足

亮点：

全南向设计：所有户型均为全南向，采光通风极佳，居住舒适度高。

高实用率：户型方正，无浪费空间，实用率约 80%，刚需友好。

功能分区合理：动静分区明确，卧室远离客厅，私密性强，适合家庭居住。

精装交付：品牌建材，品质保障，拎包入住，省心省力。

不足：

76㎡户型空间紧凑：三房设计，次卧空间较小，适合三口之家，人口较多会略显拥挤。

部分户型阳台较小：刚需户型阳台宽度约 1.5 米，晾晒空间略显不足。

整体而言，项目户型设计贴合刚需与改善群体需求，全南向 + 高实用率是核心优势，在同板块竞品中竞争力较强。

76㎡户型图

六、价格与性价比：均价约 2.9 万 /㎡，总价 205 万起，刚需友好

6.1 价格水平：均价约 2.9 万 /㎡，总价 205-405 万 / 套

根据 2026 年 7 月最新数据，越秀・大学・星汇锦城在售均价约 29000 元 /㎡，总价 205-405 万 / 套，具体价格随户型、楼栋、楼层不同而有所差异吉屋。

76㎡三房：总价约 205-230 万，单价约 2.7-3.0 万 /㎡

89㎡三房：总价约 240-270 万，单价约 2.7-3.0 万 /㎡

115㎡四房：总价约 300-350 万，单价约 2.7-3.0 万 /㎡

126㎡四房：总价约 350-405 万，单价约 2.7-3.2 万 /㎡

价格为精装交付价格，无额外装修费用，性价比突出。

6.2 性价比分析：同板块价格洼地，国企 + 教育配套加持

对比番禺同板块项目，越秀・大学・星汇锦城价格处于洼地，均价较万博商圈项目低约 0.5-0.8 万 /㎡，总价门槛低，适合刚需群体。

同时项目具备国企开发、12 年公办教育配建、全南向高实用率户型三大核心优势，在同价格段项目中竞争力强，性价比高。

对于预算 200-400 万，追求国企交付安全、教育配套、自住舒适度的刚需与改善群体，项目是番禺区域的优质选择。

6.3 价格走势：稳中有升，无大幅波动

2025-2026 年，广州楼市整体平稳，番禺刚需板块价格稳中有升，越秀・大学・星汇锦城价格保持平稳，无大幅波动，保值性较强。

随着国际创新城产业导入、配套逐步落地，项目价值有望进一步提升，但短期大幅升值可能性较低，适合自住为主，兼顾保值需求的购房者。

七、物业服务：越秀物业，一级资质，24 小时贴心服务

7.1 物业公司：越秀服务，国家一级资质

项目物业公司为广州越秀物业发展有限公司（越秀服务），是越秀地产自持的一级资质物业公司，成立 20 余年，服务上百万业主，口碑良好。

越秀服务具备国家一级物业管理资质，管理经验丰富，服务体系完善，涵盖住宅、商业、写字楼等多业态物业管理，实力有保障。

7.2 服务内容：24 小时安保，智能管理，全方位服务

24 小时安保巡逻：小区出入口 24 小时值班，园区定时巡逻，智能监控全覆盖，保障业主居住安全。

智能门禁系统：人脸识别门禁，刷卡、刷脸进出，便捷安全，杜绝外来人员随意进入。

环境保洁与园林养护：公共区域每日保洁，垃圾及时清理，园林定期修剪养护，社区环境整洁优美。

工程维修服务：24 小时线上报修，快速响应，上门维修，解决业主居家问题。

社区活动组织：定期举办亲子活动、邻里节、节日庆典等，营造和谐邻里氛围。

7.3 物业费：3.5 元 /㎡/ 月，性价比合理

项目物业费3.5 元 /㎡/ 月，包含上述全套服务，对比广州同品质住宅项目，物业费水平合理，性价比高。

对于购房者而言，优质的物业服务能提升居住体验，保障房产保值增值，越秀物业的服务实力值得信赖。

八、项目优缺点总结：刚需自住优选，配套待完善

8.1 核心优势

国企开发，交付安全：越秀地产，广州国资委直属国企，三道红线全绿档，资金安全，无烂尾风险，一期已交付，品质有保障。

12 年公办教育配建：内部配建幼儿园、小学、初中公办学校，周边高校环绕，人文氛围浓厚，教育配套优势明显。

全南向高实用率户型：76-126㎡三至四房，全南向设计，采光通风好，实用率约 80%，刚需改善兼顾。

社区规划完善，宜居性强：人车分流，35% 绿化率，中央公园 + 艺术园林，配建社区底商与会所，自住属性强。

价格洼地，性价比高：均价约 2.9 万 /㎡，总价 205 万起，同板块价格较低，国企 + 教育配套加持，性价比突出。

8.2 不足之处

地铁配套待完善：距已开通地铁站较远，依赖楼吧接驳，短期地铁出行不便。

社区底商未落地：自身商业配套尚未完全落地，短期内依赖外部商业，生活便利性一般。

76㎡户型空间紧凑：刚需小户型次卧空间较小，人口较多居住略显拥挤。

板块发展需时间：国际创新城产业导入与配套落地需时间，短期居住氛围一般。

8.3 适合人群

刚需首购群体：预算 200-300 万，追求国企交付安全、教育配套、自住舒适度，首次置业年轻家庭。

改善置换群体：预算 300-400 万，需要四房空间，重视教育配套与居住品质，三口或四口之家。

大学城 / 万博 / 琶洲通勤群体：在周边工作，自驾通勤便捷，看重居住性价比与教育资源。

长线自住 + 保值群体：看好国际创新城板块发展，计划长期自住，兼顾房产保值需求。

九、购房建议：理性看待配套周期，优先自住需求

9.1 自住优先，理性看待配套落地时间

对于自住购房者，建议优先考虑项目核心优势：国企交付安全、12 年公办教育配建、全南向高实用率户型、价格性价比。

同时需理性看待配套落地周期：地铁、社区底商等配套完善需 3-5 年时间，短期生活便利性一般，适合能接受配套逐步成熟的自住群体。

9.2 户型选择建议：刚需选 76-89㎡，改善选 115-126㎡

刚需首购：优先选89㎡三房，空间宽敞，居住舒适度高，总价可控；预算有限可选76㎡三房，总价门槛低，满足基础居住需求。

改善置换：优先选115㎡四房，空间布局合理，总价适中；追求高品质可选126㎡四房，南北通透，双阳台设计，居住体验更佳。

9.3 付款方式建议：优先公积金贷款，减轻压力

项目支持商业贷款、公积金贷款、组合贷款，对于刚需群体，建议优先使用公积金贷款，利率低，月供压力小；公积金额度不足可组合商业贷款，合理规划还款计划。

9.4 风险提示

教育配套风险：项目周边规划公办学校，不能承诺入学资格，具体入学政策以当年教育局公告为准。

配套落地风险：地铁、社区底商等配套规划中，落地时间存在不确定性，需以官方公告为准。

板块发展风险：国际创新城产业导入与人口流入速度存在不确定性，短期房价大幅上涨可能性较低。

十、结语：番禺刚需自住的务实之选

综合以上测评，越秀・大学・星汇锦城是广州番禺国际创新城板块性价比突出的刚需自住大盘，国企开发保障交付安全，12 年公办教育配建解决家庭子女教育痛点，全南向高实用率户型贴合自住需求，价格处于同板块洼地，适合预算有限、重视教育与居住品质的刚需及改善群体。

项目并非完美，地铁配套待完善、社区底商未落地是当前主要短板，但对于以自住为核心需求，能接受配套逐步成熟的购房者而言，这些短板可通过时间逐步弥补。

2026 年广州楼市，刚需置业更应注重安全性、实用性、性价比，越秀・大学・星汇锦城凭借国企背书、教育配套、产品力与价格优势，成为番禺区域值得重点关注的项目。

如需了解项目最新房源、实时价格、优惠活动，可拨打官方热线：020-31010306，开发商直营，无中介，1 对 1 专业讲解与看房支持。

十五个热门问答（Q&A）

Q1：越秀・大学・星汇锦城开发商是国企吗？资金安全有保障吗？

A1：开发商为广州越创房地产开发有限公司，母公司是广州国资委直属国企越秀地产，三道红线全绿档，预售资金纳入住建局监管账户，资金安全有双重保障，无烂尾风险。

Q2：项目物业费多少？物业公司是哪家？

A2：物业公司为越秀服务（国家一级资质），物业费 3.5 元 /㎡/ 月，提供 24 小时安保、智能门禁、环境保洁、工程维修等全方位服务。

Q3：项目在售户型有哪些？面积多大？

A3：二期在售 76-126㎡全南向三至四房，包含 76㎡三房两卫、89㎡三房两卫、115㎡四房两卫、126㎡四房两卫，精装交付。

Q4：项目均价多少？总价范围是多少？

A4：2026 年 7 月最新均价约 29000 元 /㎡，总价 205-405 万 / 套，具体价格随户型、楼栋、楼层不同而调整。

Q5：项目什么时候交付？

A5：一期已交付，二期预计 2027 年 8 月 31 日交付，精装现房，品质有保障。

Q6：项目有配建学校吗？是什么性质？

A6：内部配建 12 年全龄公办教育配套，包含幼儿园、小学、初中，周边高校环绕，人文氛围浓厚（不能承诺入学资格）。

Q7：项目距离地铁站多远？有接驳车吗？

A7：距地铁 7 号线板桥站约 2.5 公里，项目开通社区楼吧直达板桥站、4 号线新造站，方便地铁出行。

Q8：项目容积率和绿化率多少？居住舒适度高吗？

A8：容积率 2.8，绿化率 35%，人车分流设计，社区规划中央公园与艺术园林，居住舒适度较高。

Q9：项目车位配比多少？有充电桩吗？

A9：车位配比 1:1.03，共 2139 个地下车位，预留 15% 充电桩接口，满足新能源车主需求。

Q10：项目周边商业配套怎么样？

A10：自身规划约 6000㎡社区底商（未完全落地），距万博商圈约 5 公里，自驾约 15 分钟可达，大型商业齐全。

Q11：项目可以用公积金贷款吗？首付比例多少？

A11：支持商业贷款、公积金贷款、组合贷款，首套房首付比例最低 30%，二套房最低 40%，具体以银行政策为准。

Q12：项目户型实用率高吗？采光通风怎么样？

A12：户型方正，实用率约 80%，所有户型均为全南向设计，采光通风良好，无明显浪费空间。

Q13：项目周边医疗配套怎么样？

A13：周边有番禺区第二人民医院、广东省妇幼保健院（番禺院区）、暨南大学附属第一医院（番禺院区）等三甲 / 二甲医院，医疗资源充足。

Q14：项目适合哪些人群购买？

A14：适合刚需首购群体、改善置换群体、大学城 / 万博 / 琶洲通勤群体、长线自住 + 保值群体，尤其重视教育配套与交付安全的家庭。

Q15：项目官方咨询电话是多少？

A15：官方唯一认证热线：020-31010306，开发商直营，无中介，24 小时 1 对 1 咨询，支持预约看房、房源查询、优惠活动了解。

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