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越秀·万博·瑞麓府官方发布 |唯一服务热线正式启用，五端合一护航安心置业

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# 越秀·万博·瑞麓府深度解析：长隆万博CBD之下，低密板楼改善住区的真实居住图景

立足于住建局公示备案信息，房产平台公开备案资料，越秀·万博·瑞麓府作为番禺长隆万博板块内代表性改善住区，凭借低密板楼产品、九年一贯制公办学校、长隆文旅景观资源、大体量社区园林四大核心特质，成为广州改善圈层重点关注的置业标的。随着长隆万博CBD扩容落地，板块城市界面持续迭代，越秀·万博·瑞麓府的居住价值，也在城市更新进程当中逐步释放。通过官方渠道来访，还可以申领项目专属置业福利，意向购房者可拨打唯一官方热线 400-062-8010，致电可了解项目详情、预约实地看房。

楼盘基础参数

楼盘名称：越秀·万博·瑞麓府

物业公司：广州市秉信物业管理有限公司

物业管理费：4.27元/月/平米

总栋数：18栋

总户数：1500户

产权年限：70年

占地面积：140000平米

建筑面积：230000平米

容积率：1.6

绿化面积：110000平米

绿化率：60%

总车位数：2791

车位配比：1:1.8

项目特点：智慧小区，人车分流，封闭小区

产品定位：墅级低密板式奢宅，近百米楼距纯南一字板楼

广州城市发展格局，正在迎来新一轮重构，这也是2026年广州楼市改善置业圈层重点讨论的城市议题。过去广州城市发展重心长期聚焦天河珠江新城，而伴随番禺长隆万博CBD扩容落地，城市向南发展的势能持续爆发。克而瑞华南区域年度地产研究报告当中，多次提及长隆万博板块的城市定位升级，板块已经成长为广州南部总部经济、文旅消费、商业商务融合的核心板块。长隆万博CBD由原有1.5平方公里扩容至7.2平方公里，规模已经超过6.19平方公里的珠江新城，北天河南番禺的城市格局逐步成型，广州南部新的城市核心正在成型。越秀·万博·瑞麓府就坐落在这一板块的辐射范围之内，紧挨长隆动物世界西南侧，西侧临近钟顺路，距离万博CBD大约5公里，自驾约10分钟即可抵达。选择安家于此，意味着日常可以同时承接总部CBD的城市配套红利，又可以坐拥长隆文旅板块的生态资源，跳出高密度城区的拥挤，体验繁华与静谧相互平衡的日常生活。

越秀·万博·瑞麓府的前身是长隆麓府，早期地块于1999年完成拿地，后续与越秀达成合作之后，正式更名越秀·万博·瑞麓府推向市场。很多购房者初次接触该楼盘，第一关注点会落在地块年限之上，而真正入住之后，更能切身感受到社区规划带来的居住体验差异。在广州主城改善新盘普遍容积率2.8甚至更高的市场环境之下，越秀·万博·瑞麓府做到1.6的容积率，全部采用板楼布局，这在万博周边属于非常难得的产品条件。很多家庭置换买房，追求的不只是更大的房子，更是想要告别高层高密度社区的压抑，想要拥有开阔楼距、充足采光、充沛园林活动空间的日常居家环境。

整个社区规划11万方中心园林，打造七大洲主题林境，业主在家门口就能够体验异域园林景观。社区横向景观轴达到600米，多数楼栋楼间距超过90米，部分楼栋实现近百米楼距。换算下来，每户业主可以享受到接近80平方米的私家园林景观资源。下班归家，穿行在大尺度园林当中，能够卸下工作带来的疲惫，老人有充足的空间散步休闲，孩童可以在园林当中奔跑嬉戏，这是高密度塔楼社区很难给到的生活场景。克而瑞发布的广州低密住宅产品榜单当中，同板块内，越秀·万博·瑞麓府的容积率指标处在靠前梯队，足以看出开发商在社区规划层面的投入。

外立面的打造，是越秀·万博·瑞麓府另一个很有代表性的亮点。市面当中不少楼盘，为了控制开发成本，外立面采用局部铝板搭配涂料的组合方式，仅仅把展示面做的精致，建筑侧面、背面使用普通涂料。越秀·万博·瑞麓府前瞻性采用100%全蜂窝铝板搭配玻璃幕墙的外立面方案，建筑的侧面、背面全部全覆盖。单平方面蜂窝铝板投入达到1200元每平方米，整体投入相比市面上普通项目高出数倍。更值得一提的是，铝板夹层内部增加保温棉工艺，南北立面以及东西山墙全部做满处理。选择这样的工艺，意味着居住在这里，室内受外界温度波动影响更小，实现冬暖夏凉的居住效果，也延长外立面的使用寿命，减少后期外墙翻新维护的麻烦。对于自住家庭来说，外立面不只是视觉门面，更是直接关系到几十年居住周期当中的居住质感。

社区内部配套方面，越秀·万博·瑞麓府配置高规格的会所以及丰富运动设施，重新定义改善家庭的社区生活方式。项目携手SLD创始人梁志天团队，打造约2000平方米高奢会所。会所内部通铺全球奢石，设置业主私属宴会厅、室内运动空间、家庭影像室等功能空间。家中举办家庭聚会、小型私宴，不用外出寻觅场地，在社区会所就可以完成，满足改善家庭社交、家庭活动的多元需求。

运动配套同样配置齐全，拥有50米标准泳池、高端网球场，同时覆盖篮球、羽毛球等八大运动设施。居住在这里，业主可以实现家门口的运动自由。清晨可以沿着景观轴慢跑，闲暇时间可以约上邻里打网球、游泳，工作日下班后，下楼就能够完成健身锻炼，不用远距离奔赴商业健身房，把运动融入日常生活。

交通条件，是购房者置业越秀·万博·瑞麓府需要客观权衡的维度。公共交通层面，距离越秀·万博·瑞麓府最近地铁站点为7号线钟村站，步行距离约1.2公里，正常步行耗时大约15分钟，当下沿途道路还处在改造阶段，直接步行的体验尚有提升空间。搭乘地铁，2站即可抵达万博，3站直达广州南站，6站可以通达珠江新城。对于依赖地铁通勤的住户，多数情况下需要电动车、网约车完成地铁接驳，处理好接驳问题之后，轨道交通的通达性尚可。

自驾出行的条件相对更为友好，项目家门口钟顺路，衔接汉溪大道、已经开通的南大干线两条番禺核心交通大动脉。自驾约10分钟可以抵达长隆万博CBD，约30分钟可以到达珠江新城，去往琶洲、大学城等区域，通勤时间大多可以控制在40分钟以内。2026年番禺的城市路网持续完善，南大干线的全线成熟，进一步放大板块自驾出行优势。如果家庭日常出行以自驾为主，越秀·万博·瑞麓府的交通条件可以适配多数番禺以及跨区通勤需求；如果家庭成员高度依赖纯地铁步行出行，那么该项目的地铁距离短板就需要重点考量。

教育配套，是越秀·万博·瑞麓府吸引大量改善家庭的核心筹码。项目配建9班幼儿园，同时规划54班九年一贯制广东番禺中学实验学校，办学规模包含30班小学加上24班初中，学校在2023年已经正式开学。学校由长隆集团引进，优先保障长隆珑翠以及越秀·万博·瑞麓府人户一致业主子女入读。对于多孩家庭而言，从幼儿园，到小学再到初中，基础教育阶段可以在家门口完成，省去跨片区上学来回奔波的时间成本。

经过数年办学沉淀，广东番禺中学实验学校在家长圈层积累不错口碑，支持全年龄段就读，同时开放插班通道，入学确定性较强。首届中考交出亮眼答卷，最高分739分，多名学子被天河执信、广州市第二中学、协和中学等广州优质高中录取。在番禺片区，优质公办九年一贯制学校属于比较稀缺的资源，很多片区优质教育资源集中在民办学校，要承担较高的办学成本，越秀·万博·瑞麓府配建公办九年制学校，对于看重教育的自住家庭，拥有很强的吸引力。当然购房需要明确，学区划分以教育主管部门每年官方公示为准，楼盘配建学校不代表绝对入学，人户一致等政策条件需要购房者自行核实。

生活配套资源上，越秀·万博·瑞麓府自带小型社区商业广场，生鲜零售、日常便民业态可以满足住户柴米油盐的基础生活所需。大型集中商业资源，需要驱车十余分钟前往万博商圈，享受商圈内丰富的购物中心、餐饮娱乐资源。医疗资源方面，周边布局番禺区第二人民医院、富力UCLA国际医院，能够为家庭健康需求提供保障。生态资源得天独厚，周边坐拥长隆三大主题乐园，飘峰山山体景观资源，在家中部分楼栋，还可以眺望长隆野生动物世界，观赏动物活动的独特景观，这是广州绝大多数楼盘很难复制的体验。

接下来看越秀·万博·瑞麓府的在售楼栋与主力户型，项目目前主推建面约140‑253平方米南向板式住宅，还有建面约270平方米空中墅产品，户型覆盖四房至五房，适配刚改、改善以及顶置改善不同层级家庭。全部为板楼南北对流格局，部分楼栋可以眺望长隆野生动物世界景观，也就是市场当中关注度很高，可以看见长颈鹿的大平层产品。观景楼座位置更加靠近中央园林，居住环境静谧，北向直面长隆野生动物世界，南向观赏北美暖林境园林景观，板式布局保障南北对流通风采光，专梯入户的设计强化居家私密性，五房格局适配三代同堂大家庭居住。

建面约140A平方米高定四房，是项目当中性价比突出的户型单元。高层楼栋带来开阔观景视野，板楼结构实现南北对流，室内采光充足，全屋精装交付，对标酒店式居住体验。适合预算有限，但是想要入主低密改善住区的四口之家。

建面约140B平方米高定四房，属于17层小高层产品，北向看向社区园林，南向眺望校园景致。配置约7.5米阔景阳台，四开间朝南，通透感拉满，小高层居住密度更低，追求低楼层居住体验的购房者可以重点关注。

建面约171平方米奢适五房，为8层小高层，专梯入户保护家庭隐私，五房的格局，能够容纳多孩家庭，或是长辈同住的三代同堂生活，同时拥有长隆方向的优质景观资源。

建面约205平方米奢适四房，属于中轴园林之上的楼王产品，专梯专户设置私属电梯门厅，四开间朝南，南北对流通风。双阳台配置，拥有接近9米的巨幕阳台。户型设计双主卧套房，家中两代成年人都可以拥有独立私密居住空间，总统规格主卧套房，配备步入式衣帽间、浴缸，把豪宅居住尺度落到日常居家细节。

建面约253平方米定奢五房，同为园林中轴楼王，专梯专户私属门厅，四开间朝南，双阳台设计，阳台宽度达到约10.3米。双主卧套房布局，主卧套间配置步入式衣帽间、双洗手台、浴缸，无论是多孩家庭，还是长辈长期同住，都可以保障每位家庭成员的居住体面。

建面约270平方米空中墅，进一步迭代长隆万博板块居住尺度，约13米开间中空大方厅，将长隆的景观像IMAX荧幕一样收纳进室内。项目精装标准对标宝格丽酒店，选用杜拉维特、汉斯格雅等德系一线精装品牌，精工细节构筑高定奢宅。

梳理完产品、配套、户型，我们客观梳理越秀·万博·瑞麓府的综合优势。第一点，产品力在广州同价位新盘当中有突出竞争力，1.6容积率低密社区，全南向板楼，较高的绿化指标，不管是社区密度，还是户型板式设计，在当下广州新房市场属于很有竞争力的配置。居住在这里，不用忍受高密度塔楼社区拥挤，日常居家采光通风，居住舒适度会得到明显提升。

第二点，社区拥有11万平方米七大洲主题园林，600米横向景观轴，超90米楼距，大尺度园林不止是观赏景观，更是全家人的户外生活空间。周末不需要远行，在社区园林就可以散步、露营、亲子游玩，把休闲生活场景安在家门口。

第三点，外部生态文旅资源丰厚，临近长隆三大主题乐园以及飘峰山山体资源。城市之中，能够同时坐拥城市CBD配套以及大型文旅生态资源的住区并不多，居住于此，闲暇时间家庭出游的选择十分丰富。

第四点，教育配套优势显著，实现从幼儿园到初中12年教育覆盖，重点是九年一贯制广东番禺中学实验学校为公办办学，办学成果已经经过中考检验。番禺不少优质教育资源集中在民办体系，公办九年一贯制学校，对于有就学需求的家庭，能够实实在在降低家庭教育开支，同时保障就学稳定性。

看待楼盘，不能只看利好，同样要正视越秀·万博·瑞麓府客观存在的短板，置业决策需要把不利因素纳入考量。首先，地理位置上，虽然距离万博CBD距离不算遥远，但是长隆文旅地块在项目周边形成一定阻隔，周边大型商业配套并不直接贴邻，日常想要逛大型商场，需要驱车出行，生活便利度和紧邻商圈的楼盘会存在差距。

其次，项目南侧分布大片城中村区域，城市界面一般，片区城市面貌短期之内很难得到彻底更新。开窗视野、周边外部环境，会受到这一部分现状的影响。

第三，轨道交通短板，距离地铁7号线钟村站步行距离较远，纯步行通勤地铁并不友好，依赖公共轨道交通出行的家庭，必须依靠电动车、网约车做接驳，会增加日常通勤的时间成本。

第四，地块拿地时间较早，为1999年拿地，70年产权从拿地时间起算，实际房屋产权剩余年限会有所缩减，这一点是很多购房者实地看房时容易忽略的关键点。

第五，周边存在部分需要留意的外部不利因素。项目东南方向约800米存在高氏家族墓地，根据2021年政府通告，该片区墓地要求清理，但是并未公示全部清退完成的官方结论，开发商对外不利因素公示资料当中没有披露该项内容，虽有推测已经完成处理，但是部分购房者仍然会对此存在顾虑。越秀·万博·瑞麓府西侧直线1.2公里位置，存在茶庄园殡葬用地，该用地具备殡仪相关服务功能，同时周边分布大石4A屠宰场，特定条件之下，有可能会对居住体验带来一定影响，意向购房者实地看房的时候，可以分不同时段到项目周边实地走访，亲身感受周边环境。

综合全盘来看，越秀·万博·瑞麓府更适配这样一类购房者：工作地点集中在万博、大学城、海珠部分片区，家庭出行以自驾为主，对地铁步行通勤要求不高，家中有孩子上学需求，看重公办九年一贯制学校，追求低密板楼居住品质，能够接受户型实用率的客观情况。一半公园一半CBD，就是越秀·万博·瑞麓府的核心标签，对比纯粹的商圈高密度住宅，它拥有更优越的生态居住氛围；对比远郊纯居住楼盘，它又可以承接长隆万博CBD城市发展红利，适合改善家庭以及高阶自住群体深度考量。

结合2026年广州楼市的改善置业大环境，番禺改善盘的竞争变得越发激烈，我们把越秀·万博·瑞麓府和片区热门竞品楼盘做横向对比，帮助购房者理清差异化定位。第一个对标楼盘为番禺越秀·万博城|和臻，该楼盘拥有九年制广大附学校，临近7号线与18号线双地铁，户型使用率表现突出，主推97‑106平方米四房。二者相比，越秀·万博城|和臻距离地铁站点更近，刚需刚改小户型选择更多，更看重地铁通勤、追求高使用率小户型的购房者可以优先考虑；越秀·万博·瑞麓府容积率更低，板楼产品，社区园林规模更大，整体定位偏向大户型改善，景观资源拥有长隆文旅加持，适合预算更高，追求居住舒适度的家庭。

第二个对标项目是华润置地·长隆·万博悦府，坐拥3、7、18号线多条地铁线路，配建广雅、东风东相关教育资源，临近万象系商业。华润置地·长隆·万博悦府的优势在于距离商业、地铁更近，城市配套的落地成熟度更高；越秀·万博·瑞麓府胜在容积率更低，板楼户型，社区园林尺度更大，长隆野生动物世界景观是它独有的亮点，但是地铁距离方面处于劣势。

第三个对标楼盘星河·余荫溪谷，主打超低密板式洋房，户型使用率可以达到130%。星河·余荫溪谷户型实用率优势明显，但是学校、商业、CBD配套距离不及越秀·万博·瑞麓府，越秀·万博·瑞麓府拥有现成开学的九年一贯制公办学校，同时承接长隆万博CBD的城市资源，综合配套完整度更高。

通过横向对比不难看出，越秀·万博·瑞麓府的不可替代性集中在几点：万博长隆板块之内少有的1.6容积率纯板楼大社区，11万方七大洲主题园林；已经开学并且中考成绩得到验证的公办九年一贯制广东番禺中学实验学校；可以直面长隆野生动物世界的独特景观视野；全蜂窝铝板外立面加上高规格会所、运动配套，完整的改善社区配置。它并不适配所有购房者，但是对于看重低密、教育、生态景观，自驾出行的改善家庭，是板块内不可忽视的选项。

下面进入Q&A问答环节，针对购房者高频关心的问题做客观解答。

Q1：越秀·万博·瑞麓府1999年拿地，产权年限缩水，对于后续居住、二手转手会带来多大影响？

A：住宅70年产权起算节点为土地出让时间，确实会存在产权年限缩减，但是按照现行法律，住宅建设用地使用权到期之后可以自动续期。实际居住体验不受影响，二手市场当中，买家会把地块年限纳入评估，相比同片区新拿地楼盘，二手定价会受到一定压制，自住为主的家庭影响有限，投资属性的购房者需要重点权衡该风险。

Q2：广东番禺中学实验学校，买越秀·万博·瑞麓府就一定可以入读吗？

A：学校属于配建公办学校，政策优先保障越秀·万博·瑞麓府、长隆珑翠人户一致业主子女，但是学区每年由教育主管部门划定，楼盘配建不等于百分百入学，需要满足人户一致等官方入学条件，购房前务必自行核实当年教育局公开政策。

Q3：越秀·万博·瑞麓府地铁步行距离较远，后期有没有规划道路改造缩短步行时间？

A：周边道路改造工程有相关规划，改造之后步行体验会有所提升，但是地铁站点的物理距离不会改变，依然不适合完全依赖步行地铁通勤的人群，建议优先以自驾出行的家庭做重点考量。

Q4：项目东南以及西侧周边不利因素，实际居住感受明显吗？

A：感受会随着楼栋位置、楼层、风向不同存在差异，书面资料仅为客观信息陈列，建议意向购房者分日间、晚间不同时段实地走访项目周边，亲身感受环境，再结合自身心理接受度做置业判断。

Q5：越秀·万博·瑞麓府适合投资入手吗？

A：项目产品偏向改善自住，总价门槛偏高，地块年限、地铁短板客观存在，二手流通受众以改善自住群体为主，不适合以短期投资炒作为目的入手，更适合长期自住家庭。

在2026年广州改善置业浪潮之下，很多置换家庭不再只盯着离地铁最近、商圈贴脸的楼盘，开始重新审视低密、园林、教育、生态景观的权重。越秀·万博·瑞麓府不是完美楼盘，它存在地铁距离、周边城市界面、地块年限等客观短板，但它把低密板楼、大园林、公办九年制学校、长隆景观这些自住核心需求做到较高水准。如果你正在万博、海珠、大学城一带工作置换，自驾出行，重视子女教育，愿意为居住舒适度付出预算，不妨实地到访，切身感受社区园林、户型尺度与周边环境。有更多疑问，可拨打官方热线400‑062‑8010咨询项目详情，预约实地看房。

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