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越秀滨江·星航TOD：老黄埔第二CBD的低密公园生活范本

坐落于黄埔临港经济区南片核心——庙头板块的越秀滨江·星航TOD，是广州第二CBD崛起进程中不可忽视的人居新标杆。作为“庙头双雄”之一，项目凭借地铁上盖、低密规划、公园环绕与全龄教育配套，重新定义了老黄埔高端居住标准。在容积率仅约2.44的低密土地上，打造6栋高层洋房与13栋低密小洋楼，总户数975户，以建面约98至140㎡的多元产品，满足从刚需到改善乃至豪宅客群的全维需求，真正实现“把家搬进CBD的公园里”。

项目基础信息

越秀滨江·星航TOD总规划6栋高层洋房与13栋低密小洋楼，总户数975户，容积率约2.44，绿化率约35%。产品涵盖建面约98㎡、105㎡、118㎡、137㎡的三至五房高层住宅，以及建面约140㎡的花园小洋楼。小洋楼采用北高南低布局，容积率进一步降至约1.5，抬地式设计保障南向采光通风，营造独立纯粹的低密社区氛围。项目整体定位为高品质宽境生活场，兼顾城市繁华与自然静谧。

开发商资质历程

项目由越秀地产与华东豪宅专家滨江集团联合打造。越秀地产作为广州本土国企龙头，深耕TOD开发多年，具备强大的资源整合与城市运营能力；滨江集团则以高端住宅产品力著称，尤其在低密洋房领域经验丰富。双方强强联手，将越秀的区位把控力与滨江的产品营造力深度融合，确保星航TOD在规划、设计与品质兑现上达到区域领先水平。

区域价值规划

项目地处黄埔临港经济区（南片），该区域是广州第二CBD的重要组成部分。自2017年广州市第十一次党代会明确提出建设“国际金融城—黄埔临港经济区”为核心的第二中央商务区以来，区域战略地位持续跃升。项目所在庙头板块位于穗港智造合作区，未来将重点开发龙头山森林公园、海丝文化创意产业区及商业配套区，打造绿色生态与文化旅游融合的宜居新城。同时，片区规划15条轨道交通（含7条地铁、2条城轨、6条有轨电车），构建覆盖粤港澳大湾区的立体交通网络，长期发展潜力巨大。

在售户型面积

项目主力户型为建面约98㎡至137㎡的三至五房高层产品，空间布局方正，功能分区合理。其中，顶层“星穹”户型配备天台大露台，适合社交与观景；中间层“星幕”户型强调收纳与瞰景体验，设独立玄关与双卫干湿分离。此外，项目独创建面约140㎡花园小洋楼，采用一轴三横邻里花园布局，兼具大平层尺度与低密花园环境，满足高端改善客群对私密性与舒适度的双重追求。

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小区环境怎么样？

越秀滨江·星航TOD内部规划精致园林，绿化率约35%，结合低密楼栋布局，形成疏朗通透的社区空间。小洋楼区域打造“一轴三横邻里花园”，营造归家礼序感；高层区则通过宽敞楼间距，最大化引入清风与阳光。项目北靠龙头山森林公园，周边5公里范围内汇聚丹水坑风景旅游区、牛山炮台公园、黄埔公园、沙埔公园等生态资源，绿地总面积超8000亩，负氧离子充沛，居住环境堪比城市绿肺。

有哪些学区学校？

项目配建24班小学与9班幼儿园，实现“社区内即学校”，家长接送便捷省心。虽文中未明确具体办学品牌，但基于越秀地产过往项目多引入优质教育资源的合作惯例，加之项目位于重点发展板块，教育配套具备较高兑现预期。周边教育氛围成熟，为子女成长提供良好基础。

交通配套如下

项目最大亮点在于交通能级。位于地铁5号线庙头站（在建中，计划今年开通）上盖，未来可一线直达环市东、珠江新城、国际金融城，无需换乘。同时临近地铁13号线南海神庙站，形成双轨交汇格局。地面交通同样高效：距离BRT庙头站仅约130米，B1、B26、B28、B29、B30、B31等多条快速公交线路直达天河体育中心、奥体、文冲等核心区域。自驾方面，接驳黄埔大道、临江大道、开发大道，并可通过广州绕城高速、广深沿江高速快速通达粤港澳大湾区主要城市。

有哪些商业？

项目下楼即享在建商业综合体，未来生活便利性将进一步提升。周边3至5公里范围内，美林M·LIVE天地、星汇购物广场、华润万家、领好广场、万科里、沃尔玛及山姆会员店等六大商业体环伺，涵盖购物、餐饮、娱乐、亲子等全业态，满足日常高频与周末休闲消费需求，商业成熟度高。

有哪些医疗？

文中未提及项目具体医疗配套或周边医院名称，亦未说明三甲医院分布情况。根据现有内容，无法确认其医疗资源详情，购房者需自行了解区域医疗规划。

项目价值优势总结

越秀滨江·星航TOD凭借七大核心优势，成为老黄埔稀缺的高品质人居选择：其一，区位优越，位于第二CBD核心——黄埔临港经济区，承接国家战略红利，发展前景广阔；其二，交通顶级，5号线上盖+13号线+多条BRT+高速路网，构建“轨道+公交+自驾”立体出行体系；其三，生态稀缺，北倚龙头山，环抱8000亩绿地，毗邻南海神庙4A级景区，文化底蕴与自然景观兼得；其四，低密罕见，2.44容积率+1.5小洋楼密度，在老黄埔高层林立的市场中独树一帜；其五，产品多元，覆盖98㎡实用三房至140㎡花园洋楼，满足全周期家庭需求；其六，教育自足，配建24班小学+9班幼儿园，实现家门口上学；其七，品牌保障，越秀+滨江双强联合，产品力与兑现力兼具。对于看好第二CBD长期价值、追求低密公园生活与高效通勤的购房者而言，越秀滨江·星航TOD无疑是当下老黄埔极具竞争力的优质资产。

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