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城市更新

是当下每个城市绕不开的命题

不管是北京、上海、广州，还是那些正在蓬勃崛起的高能级城市都是如此

但各位如今还期待城市更新么

城市更新难就难在拆迁难度大以及资金投入度极高，因而大多数城市更新项目，更像是单点式小地块兑现，在老城区突兀的竖着现代高楼

所以我们期待的

一定是来自绝对主城+成片开发这两种要素的叠加

这就像上海曾经的新天地

也像如今诞生全球地王的徐汇滨江，整个项目连同西岸一起占据徐汇滨江核心CBD最精华的260万方

今天这个项目难能可贵也就在于此

一开始就承载着这样的使命而来，这个使命叫做：

改变广州城市格局

之所以开篇就如此笃定

来自这个项目：广州聚龙湾

从一开始就是诞生在这片土地之上的

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在整个广州寸土寸金的市中心，拥有一片巨大完整的、可统一规划的滨江地块

第一

整个聚龙湾位于广州的老城区荔湾区

所在的白鹅潭板块是广州五大世界级商圈之一，拥有大湾区广佛极点的高占位，还拥有绝无仅有的超大滨水连片开发区域

近年白鹅潭的崛起，不仅是广州转向多中心发展，更是城市重塑西部能级的信号

此外广州一年中最重要、最盛大的新年烟花也绽放于此

而这些本身也意味着，聚龙湾无需从0开始培育人气与配套，就能站在城市成熟资源的肩膀之上

更为难得的是

整个项目体量大得惊人，占地约2.21平方公里

也就是约221万方

这个数字已经超越了普通地产项目的范畴，差不多等同于前滩一个板块大小、或者广州7个猎德村

叠加多元业态的滨水基底

这几乎是当下城市发展中绝无仅有的奢侈条件

但是，以上这些也还只是这个项目基本面

也都不是我们今天想聊的内容

聚龙湾后面做的几件事，也才是我们今天敢如此相信

它可以改变广州城市格局的根本

01

回溯这些年的城市更新项目，其实我们看到，很多项目大概率都会先从一件事做起

配套先行

这件事无可厚非

因为只有当基础设施和公共服务配套提前建设和兑现，才能既提升土地价值，又保障公共利益，这种先配套后出让的思路

也能够实现经营性用地出让效益最大化

但聚龙湾让我震惊的是

不同于传统地产开发逻辑，即：拿地——点状兑现配套——出让住宅——快速回笼现金流

聚龙湾做的第一件事，不只是在城市中心做成片开发

而是对标全球高规格占位

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信息来源：城PLUS

我们可以看到，无论是纽约哈德逊广场、伦敦金丝雀码头，还是上海西岸、深圳前海

都在探索新的城市核心，打造中央活力区（CAZ）

而聚龙湾也想把这种国际CAZ的生活方式带给广州

因而，同样是配套先行，聚龙湾不是点状兑现，而是一开始在商业板块引进太古共同开发

而且这还是目前全国唯一将太古里作为底盘的项目

我们想要强调太古里，当然不仅因为他顶级商业资源的地位和身份

更重要的是，其实大家都忽略了，太古里对改变一个城市格局的意义

纵览全国所有城市

有且只有6座太古里

当我们回溯上海前滩太古里，会看到上海从浦西到浦东，从“陆家嘴+外滩”再到“前滩+徐汇滨江”一整条滨江线的发展脉络

尤其是近10年来滨江发展，最初的切点正是因为前滩从一开始就引进了太古里

可以说太古里定义了前滩的高度，无论是消费能级的提升，还是产业的导入，让前滩又引领了城市的面貌

所以我们看到

太古里不仅仅意味着一个顶级商业的引入，更是片区价值的定价锚

一个城市和一个板块，要去发展的决心

所以，当此时我们来看聚龙湾会更加震撼

这是前所未有的太古里形态

聚龙湾太古里效果图

第一，不是配套而是整个聚龙湾的底盘

占地之大是聚龙湾太古里最显著的特质

聚龙湾太古里总面积17万方，总投资额超100亿，后续还有二期规划，如同一根有力的空间主轴，串联起了聚龙湾启动区和二期地块

对整个消费能级的拉动可想而知

它还采用分批开业，在2025年年底就会有一部分开街，落成兑现速度之快，在整个广州都找不到对手

第二，聚龙湾所拥有的还是唯一滨水太古里

因为规模本身不是目的

而是为了承载那些“小而美”无法实现的愿景

所以我们看到

太古里既有潮流街区也有顶奢核心区，尤其是滨水最最好的位置，还有一排重奢预留位

聚龙湾项目效果图

走进看就会发现，商业只是它很小的一部分

作为产业中心的聚龙湾首发中心和聚龙湾首创中心，以及超甲级写字楼广州西岸中心

不仅共同组成了珠江后航道天际线的新高度，更是承载广州‘西联’战略、以此重塑西部能级的经济发动机

这些顶级产业载体，将与太古里、滨江公园共同构成一个高浓度的资源磁场，吸附大湾区乃至全球知名企业

真正撑起广州作为千年商都在新时代的产业脊梁

聚龙湾项目效果图

更独特的，要属他们修旧如旧的历史保护建筑

日清仓、渣甸仓、冲口仓...都是鲜活的时代印记

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聚龙湾项目航拍图

太古看中的，正是这些旧日的洋行货仓、交织的城市水系、以及郁郁葱葱的百年榕树

第三，也因为如此，聚龙湾可以撬动太古里的VIP消费者

太古入驻还打开了重奢的流量入口，让他们忠实的VIP消费者关注到这片土地

叠加佛山千灯湖到聚龙湾不到半小时的车程，香港客户对太古的信任

已经吸引了香港和佛山的塔尖客户

这里不再是“又一个商场”，而是城市会客厅与世界级滨水活力区的发动机

这样的底盘

决定了它从气质到估值，从流量到留量，都是前所未有的

这个开始就决定了未来

02

之所以说项目是可以改变广州城市格局

当然不仅是顶奢的商业底盘

站在上帝视角看，本质上整个项目规划，都是我从未在城市更新项目中见过的超高能级

这并非偶然

而是广州城市发展逻辑迭代的必然结果

过去20年，广州的城市化路径鲜明地指向"东进"，以珠江新城、金融城、琶洲为核心的东部中央商务区（CBD）承载了城市扩容的雄心

而城市下个阶段发展也需要一个文化、生态、产业、居住相互交融的新中心形态

如今聚龙湾的出现

恰恰是对这一趋势的精准响应

聚龙湾项目设计图

通过搭建生态韧性框架，构筑了各具特色且步行可及的公共开放空间，还将历史人文脉络融于其中

还有完整宜居社区，和丰富的产业集群做支撑

而这，让聚龙湾既承载着扭转广州"西弱东强"格局，开启多中心发展之路，也再次激活珠江后航道价值，成为24小时可持续的城市生命体

这也就要求着

这块地的开发从一开始就不同寻常

首先，这是广州首个全周期管理的城市更新项目

从一级土地整理就开始介入，深度了解这幅地块的前世今生，建成后的所有运营管理也要全权负责

始终以长期收益为标尺，不会陷入短期利益追逐中

这意味着，不会出现建设完、卖完住宅就找不到人

也只有商业办公、滨水文旅这些永久存在且持续存在的空间

聚龙湾项目设计图

才能真正的给这个城市带来一些改变

要真实落地这种长期主义开发哲学，也就需要同样长期主义的开发商

珠江实业集团

也是广州市属国企中唯一城市建设运营全产业链企业

因为过于低调，都让人忽略了它深耕广州的地标打造实力

作为城市价值空间的构建者，珠江实业集团的开发伴随着广州城市发展的每一个重要节点

主导了广州第一个发展中轴——环市东片区的城市更新，从全国第一家中外合作五星级宾馆白天鹅宾馆，到花园酒店、中国大酒店、天河体育馆，都是来自珠江实业集团

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以及城市公建地标和城市顶豪：

广州体育馆、广州图书馆、广州大剧院、颐德公馆，岭南公馆

因而说他们是最懂广州的开发商也不为过

也更体现着珠江实业集团从白鹅潭出发，又重回白鹅潭的决心

也正因为有几十年来多产业协同布局的实力，在广州市委、市政府城市更新的整体部署和指导下，珠江实业集团成立珠江产投，对聚龙湾片区进行全周期管理

打造「文商旅创居」有机融合的世界级滨水魅力区

其次

它还拥有“低密滨水+历史建筑”的绝佳地块素质

不仅有珠江后航道，还有大冲口涌的纵横水系，还有贯穿南北的公园和生态带

可以漫步其中，也保障舒适的低密体感

聚龙湾项目设计图

还有多处历史文化遗产的原址保留与活化

所以我们看到建于1950年代的传统风貌建筑冲口仓，被改造为复合型城市展厅，实现老旧建筑的活化利用

因此给广州带来了绝无仅有的国际滨水体验

但哪怕如此项目还没妥协

它还让自己嫁接了绝对世界级的资源

除了商业运营的太古，在建筑设计、生态景观、文化艺术、产业导入等各个维度，都引入了具有国际视野与在地实践经验的顶级团队

从BCG的产业战略，到SOM的总体规划、Sasaki的景观设计

也正是这种全维度对接的高阶资源

让整个地块是被系统性的规划，没有割裂感；也让我们看到了崭新的城市面貌

使得聚龙湾既具有国际化的品质标杆，又能深深植根于广州的城市文脉与气候特征之中

所以，当我们在说聚龙湾能够改变整座城市格局的时候

不是在夸张

而是从它诞生之初，就是在探索一种新的可能

在中心城区，如何通过高能级的整体规划与长期运营，实现土地价值的最大化、城市功能的复合化、与生活品质的最优化

这才是聚龙湾规划背后

最值得被看见的深层价值

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聚龙湾项目效果图

也让聚龙湾的起点即是世界级水准

03

所以，聚龙湾并不是简单的创造了一个市中心大盘

而是在创造未来

一个完全不一样的未来

如果我们看向上海，从前滩崛起后，艺术西岸的国际化滨江生活已经被完整兑现得很充分了

但这样的生活体验，在广州还是未曾出现过的

所以当然也期待着

真正意义上属于广州国际滨水艺术生活将在此展开

聚龙湾项目效果图

一侧是珠江后航道的滨水治愈，一侧是重奢现代化的商业林立

生态自然与商业繁华并置，就能给人以物质丰盈和精神松弛的双重满足

除了承载艺术的X美术馆

我们还看到聚龙湾已经举办了多次文化生活节

新年伊始的手工艺游园会、大冲口历史人文展、春日焕彩艺术生活节

艺术水岸的生活，已经逐步渗透进这座城市的肌理

而且聚龙湾的水系发达，还有一条大冲口涌

聚龙湾项目实拍图

可以作为未来广州划龙舟的好地方

沿着大冲口涌一直往前走

就会来到与滨江步道相连的亲水露台

一棵百年榕树在这扎根，更把时光的历史感注入了这片土地

聚龙湾项目实拍图

这些历史印记被精心编织进现代生活的肌理，成为最独特、也最有温度的配套

有百年历史的毓灵桥畔，浓荫下的河道静谧如初

而那些属于广州的城市精神内核也融于此

以此为核心的大冲口涌两岸，还拥有30多处历史文保遗迹，以及143棵古树，清代崇文二十四乡的最高学府，棉州书院就曾建于此

还有清代邝氏三兄弟在眠弓水畔创建的聚龙村，自此文人辈出、巨贾云集

清代岭南书画大家谢兰生、诗人张维屏；十三行巨贾潘振承、伍秉鉴；还有编撰首部英汉字典、绘出《地球五大洲全图》的邝其照...

依托水系发达，贸易兴起，农林渔卉、水上贸易的岭南水乡生活在此生根

这也是广州民族工业萌芽的地方，协同和机器厂造出中国首台柴油发动机

当历史的文脉和当下多元的需求相结合

改建成历史人文展的涌口电排站旁，并立了一家Mo Labo咖啡，要知道Mo Labo 咖啡曾在成都太古里（或附近）开设门店

成为当地网红咖啡打卡地之一

这就是聚龙湾作为一个「文商旅创居」复合业态项目的意义

拥有全方位满足心身灵的舒适生活

聚龙湾项目实拍图

文旅商业让聚龙湾充满活力，科创产业中心又打开了未来的想象空间

也因为将大量用地面积预留给了公区，给了这座城市以及这里的人群

使得每一块居住空间都是弥足珍贵

而且首发的大平层，就位于重奢组团之上

所以

能够同时占有这些顶级资源，让一切唾手可得的正是：

聚龙湾项目效果图

聚龙湾·璞毓

藏华于璞、钟灵毓秀，这既是让聚龙湾实现24小时活力的关键闭环

也意味着一种全新的雅奢居住体验

下楼便可在滨江道漫步，在太古里购物，流连于美术馆艺术馆之间

回到家中是230-480平的一线江景大平层，IMAX270度大面宽无框观景玻璃和公建化的立面，让临江的一线视野无所遮挡

还能看见小蛮腰

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聚龙湾项目实拍图

而且珠江实业集团还安排了泛会所+天际会所的双重配置，不仅更能保障功能空间的多元与尺度，还能拥有纵览天际线的天际泳池

不只是首开的大平层聚龙湾·璞毓，聚龙湾太古里、聚龙湾首发中心、聚龙湾首创中心、广州西岸中心、聚龙湾首发住宅，都将从今年底开始陆续面市

所以各位有感受到么

这种用太古商业做底盘，把滨水艺术和历史文脉作为配套，全维度对接大师和国际顶尖资源的奢居生活

以及叠加背后开发商珠江实业集团，始终坚持对于这块土地持续开发下去的初心

坚持为广州兑现一个国际滨江CAZ样本

这件事对于广州

甚至对于全国都找不到代替

如此才能肩负起这座城市的未来

04

而这，也才是这个项目可以改变广州城市格局的根本所在

不是在期待一片新的滨水建筑群拔地而起

也不是一个顶奢商业地标开门迎客

而是能否为广州这座城市给出一个：

关于未来城市价值的崭新定义

广州曾是海上丝绸之路的原点，作为清代的第一通商口岸，是世界认识中华大地的第一扇窗

在近百年的现代工业博弈中，也是民族工业的摇篮，敢为人先的先锋精神一直根植于这片土地

它的城市基因中，始终同时拥有着务实的商贸精神和市井温情

而当近年来，我们似乎感受到广州有一点在一线城市中隐身

也就更加好奇接下来

它究竟能给出一份怎样的答卷去回应这个时代

所以我们才更加期待聚龙湾的诞生

意味着广州正在用顶级的资源与耐心，走一条长期主义的运营之路

或许

今天这个项目出现能让广州重回整个大湾区第一

这背后可能需要10年，或者20年

但这不正是我们期待这个项目的初衷

一切刚刚开始

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