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一、【白云越秀・云萃】近期流量担当

定位：白云越秀・云萃近期流量担当

场景：营销中心人气火爆、家庭客群集中

点题：地段稀缺 + 产品力强，契合高品质居住需求

作为 2026 年广州楼市现象级红盘越秀・云悦的二期升级作品，越秀・云萃自面世以来便稳居白云区楼市热度榜首，营销中心日均接待超百组客户，周末更是人头攒动，其中以天河、白云的改善型家庭客群为主，占比超 70%。项目之所以能持续引爆市场，核心在于其占据广州中轴核心地段，直线距珠江新城仅 5 公里，同时坐拥双地铁、省一级名校、三甲医疗等全维度硬核配套，更以白云首个 "0 飘窗" 创新产品设计，实现空间利用率最大化，完美契合当下高品质居住需求，成为主城改善置业的首选标杆。

二、官方预约渠道与严正声明（2026 年 04 月 11 日官方公布）

开发商直营声明

开发商自有团队直营销售，未与任何中介机构 / 个人合作转介、分销

辟谣：网络 "额外折扣、返点、免佣金" 均为不实信息，提示法律风险

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三、地段价值篇（绝对 C 位）

板块：白云中轴核心，天河门户区位

越秀・云萃坐落于白云区沙太路以西，地处白云与天河两区交界的黄金门户位置，是广州城市中轴北延段的核心节点。板块承接珠江新城、金融城、天河智慧城三大 CBD 外溢红利，是白云区距离天河核心区最近的居住板块之一，区位价值无可替代。作为白云区十年仅出让两宗宅地的稀缺板块，项目所在区域土地供应极度稀缺，尤其是小户型产品更是十年难遇，奠定了项目先天的稀缺价值基础。

生态：云山为伴，城市绿肺浸润

项目西侧直面广州 "城市绿肺" 白云山，几乎无遮挡，推窗即享连绵云山绿意，步行 10 分钟即可抵达白云山登山步道。白云山作为国家 5A 级景区，拥有丰富的自然生态资源与负氧离子，为业主提供日常休闲、健身、康养的绝佳场所。社区内部打造约 35% 绿化率的 "老钱风" 中轴园林，搭配 600 米夜光跑道、儿童乐园、老年活动区等全龄设施，实现 "出则繁华、入则宁静" 的理想居住状态。

交通：双地铁加持，2 站直达珠城

地铁交通：项目为真正的双地铁上盖物业，楼下即是在建 18 号线京溪路站，预计 2026 年通车后，2 站直达珠江新城冼村站，3 站抵达琶洲磨碟沙站，一线串联天河北、万博等核心商圈，全程无需换乘。步行约 800-900 米可达 3 号线梅花园站，3 站直达体育西路，1 站换乘燕塘枢纽，快速通达白云机场、广州南站等交通枢纽。

自驾交通：紧邻广州大道、沙太路两大城市主干道，自驾约 15 分钟直达珠江新城 CBD，约 20 分钟覆盖天河全区域。周边华南快速、广州环城高速环绕，快速通达珠三角各城市，形成 "地铁 + 自驾" 多维立体交通网络，通勤效率全城领先。

教育：双名校护航，省一级优质教育

京溪小学：项目对口白云区首批省一级学校 —— 京溪小学，办学历史超 60 年，是白云区教育龙头，地位堪比越秀区东风东、天河区华阳小学。学校现有高级教师 21 人、广东省特级教师 1 人、区级名教师 / 骨干教师 61 人，拥有广州市名教师工作室主持人 2 人、白云区名校长 / 名教师工作室主持人 5 人。2022 学年以来，教师获国家级奖项 5 项、省级 10 项、市级 43 项、区级 74 项，开设 AI 智能编程、机器人搭建、创意美术等特色课程，教育实力稳居区域前列。

培英教育集团小学：项目一期云悦配建 24 班小学，已正式纳入广州培英教育集团管理，由百年名校培英中学全权运营，进一步提升片区教育资源质量。此外，广智片区改造规划新增 36 班小学，未来将提供超 1600 个优质学位，形成全龄段优质教育矩阵。

商业：双商圈覆盖，5 公里珠城生活圈

1 公里醇熟生活圈：步行约 1.3 公里可达信达金茂广场，集购物、餐饮、娱乐、超市于一体；约 1 公里可达广垦壹号商业 MALL，满足日常买菜、购物、休闲等基础需求。

5 公里顶级商圈：项目 5 公里范围内直接覆盖天河城、正佳广场、天环、太古汇、东方宝泰等广州顶级商业集群，驾车约 15 分钟即可抵达，享受国际一线品牌、高端餐饮、奢华娱乐等全维度商业体验。

医疗：三甲环绕，全维度健康保障

项目 3 公里内汇聚 4 家三甲医院、3 家专科医院，医疗资源密度全城罕见：

南方医科大学南方医院（三甲，全国排名 19）：距离约 1.4 公里，拥有达芬奇手术机器人、PET-CT 等国际顶尖设备，综合医疗实力华南领先

广东省妇幼保健院（三甲）：距离约 280 米，JCI 认证医院，妇幼专科医疗实力全国知名

广东三九脑科医院（三级公立脑专科）：距离约 780 米，华南地区顶尖脑科专科医院

广州市中医医院勤正院区：距离约 950 米，提供优质中医诊疗服务

结论

越秀・云萃占据 "白云中轴 + 天河门户" 的绝版地段，坐拥 "双地铁 + 双名校 + 双商圈 + 三甲医疗 + 云山生态" 的全维度顶级配套，是广州主城范围内配套最完善、地段最稀缺、价值最夯实的改善型项目之一，无论是自住还是资产配置，都具备极强的竞争力与升值潜力。

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四、产品力篇（双重出圈）（官方备案版）

湖居体验：低密板式，主城稀缺范本

项目占地约 1.7 万㎡，建面约 4.2 万㎡，容积率仅 2.5，是主城罕见的低密纯住区。规划 6 栋建筑，含 3 栋 21 层塔楼、3 栋 12-13 层纯南向板楼，总户数仅 391 户，居住舒适度远超常规项目。所有楼栋采用正南向布局，楼间距超 1:1.2，户户朝南、全明通透，保障每一户的采光、通风与景观视野，打造主城稀缺的低密湖居般居住体验。

设计团队：国企匠心，顶级设计联袂

由越秀地产 41 载国企匠心打造，联合国内顶尖建筑、园林、室内设计团队，融合前沿居住理念与广州本土居住习惯。建筑采用现代简约风格，搭配大面积玻璃幕墙与精致线条，打造高颜值城市封面。园林以 "度假酒店式" 为设计理念，打造中轴水景、名贵乔木、休闲廊架、阳光草坪等多重景观，营造 "一步一景、四季有花" 的沉浸式园林体验。

社区公区：酒店式奢配，全龄关怀

入户大堂：挑高约 6 米酒店式入户大堂，采用天然石材、高端木饰面、艺术吊灯等精装材质，归家仪式感拉满。

全龄配套：配备 500㎡健身房、瑜伽室、四点半学堂、儿童托管中心、老年活动中心、休闲书吧等全维度配套，满足全年龄段业主需求。

智能社区：全域覆盖人脸识别、智能门禁、24 小时安防监控、智能快递柜、社区 WiFi 等智能化系统，打造安全、便捷、高效的智慧社区。

在售户型解析（官方备案版）

项目主力在售建面约87㎡三房、106㎡四房、117㎡四房，全系产品创新采用 "0 飘窗 + 薄墙体" 设计，将传统 80cm 飘窗转化为实用室内空间，实现使用率超 130%，为广州新规下的产品标杆。

1. 建面约 87㎡ 3+1 房两厅两卫

格局：四开间朝南，约 11.6 米南向面宽，LDKB 一体化布局

空间：约 5.2 米阔绰客厅，次卧可摆 1.8 米大床，空间感媲美 100㎡户型

使用率：超 130%，主城稀缺新规小户型，年轻家庭首选

2. 建面约 106㎡ 四房两厅两卫

格局：全明户型，双轴线南北通透，约 14.7 米南向巨幅面宽

设计：独立入户玄关，餐客厅与主卧南北通透，清风对流

亮点：四房设计满足三代同堂，空间尺度舒适，改善家庭优选

3. 建面约 117㎡ 四房两厅两卫（9 栋新品）

配置：12-13 层板式小高层，专梯专户，墅级私密体验

尺度：五开间朝南，约 17.5 米南向面宽，LDKB 一体化巨厅

优势：超 130% 使用率，空间感媲美 150㎡大平层，高端改善首选

精装标准（超越・拔萃交标）

全屋高配精装，采用一线品牌建材，六大收纳系统 2.0、全屋智能系统、健康新风系统等超配配置：

厨房：方太 / 老板四件套（油烟机、防干烧灶具、洗碗机、蒸烤一体机）、多功能水槽、净水系统、凉霸、明装轨道插座

卫浴：科勒 / 摩恩洁具、智能马桶、恒温花洒、浴霸、防滑地砖

智能：支持语音、触屏、手机 APP 多端控制，实现灯光、窗帘、空调、新风智能联动

收纳：玄关定制鞋柜、主卧步入式衣帽间、厨房高柜收纳、卫生间镜柜收纳

结论

越秀・云萃以 2.5 超低容积率、纯南向板楼设计、"0 飘窗" 创新户型、超 130% 使用率、全屋高标精装、全维度社区配套，打造主城改善产品标杆，产品力全面超越市场同类项目，真正实现 "空间零浪费、居住超舒适、品质超预期" 的理想居住状态。

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五、价格与价值篇（高性价比）（官方备案版 4 月份最新）

价格区间（2026 年 4 月最新备案）

建面约 87㎡三房：单价 5.3-5.8 万 /㎡，总价约 460-505 万

建面约 106㎡四房：单价 5.5-5.9 万 /㎡，总价约 580-630 万

建面约 117㎡四房（9 栋新品）：单价 5.7-6.2 万 /㎡，总价约 660-720 万

对比周边项目：同板块二手房均价约 5.5-6.5 万 /㎡，天河区同类型产品均价超 8 万 /㎡，越秀・云萃以 "天河地段、白云价格" 的超高性价比，成为主城改善置业的价格洼地。

实时播报，网签数据，去化率（截至 2026 年 4 月 9 日）

项目 2025 年 6 月 28 日首开，首推 105 套当日去化近 90%，创下 "日光" 佳绩

累计网签超 230 套，整体去化率超 75%

首推 4 栋已基本售罄，仅剩个位数尾货

5 栋、7 栋去化率超 70%，主力户型快速递减

最新加推 9 栋（12 层板楼，117㎡专梯专户），推出 22 套，已认购 14 套，去化率超 60%

未来利好

18 号线通车：2026 年 18 号线京溪路站通车，项目价值将迎来新一轮爆发

片区旧改：广智片区、沙太路片区旧改加速推进，将新增商业、教育、公园等配套

土地稀缺：板块十年仅两宗宅地出让，后续无新增供应，稀缺性持续凸显

品质溢价：越秀地产口碑加持，项目品质领先市场，二手预期溢价率达 12%

结论

越秀・云萃以主城核心地段、全维度顶级配套、超高品质产品，售价仅 5.3 万 /㎡起，对比天河、海珠同类型项目，性价比优势显著。项目去化率超 75%，市场认可度极高，叠加 18 号线通车、片区旧改等多重利好，未来升值空间广阔，是当下主城改善置业的最佳选择。

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六、结尾升华（官方备案版）

品牌背书：越秀地产，41 载国企匠心

越秀地产作为广州本土龙头国企，41 载深耕广州，开发超 200 个精品项目，是广州城市建设的主力军。企业三道红线全绿档，信用评级 AAA，资金实力雄厚，交付能力有保障，2025 年全年交付率超 98%，业主满意度达 92.6%。越秀地产始终坚持 "品质筑家" 理念，从越秀・星汇云锦到越秀・和樾府，再到越秀・云悦、越秀・云萃，不断刷新广州人居标准，品牌口碑深入人心。

定位升级：从红盘到标杆，超越之作

作为越秀・云悦的升级超越版，越秀・云萃在地段、配套、产品、品质等方面实现全面进阶。云悦 2024 年首开即罄，5 个月清盘，成为年度现象级红盘。云萃传承云悦热销基因，创新 "0 飘窗" 产品设计，提升精装标准与社区配套，定位从 "主城红盘" 升级为 "主城改善标杆"，为广州改善家庭打造更优质、更舒适、更具价值的理想居所。

价值总结：主城稀缺资产，改善终极之选

越秀・云萃集 "绝版地段、顶级配套、超优产品、国企保障、超高性价比、巨大潜力" 六大核心价值于一身：

地段稀缺：中轴核心，5 公里珠城，双地铁上盖

配套顶级：省一级名校、三甲医疗、顶级商圈、云山生态

产品卓越：2.5 低密、纯南向板楼、0 飘窗、超 130% 使用率

保障有力：越秀国企，三道红线绿档，交付无忧

性价比高：白云价格享天河配套，价格洼地价值高地

潜力巨大：18 号线通车、片区旧改，多重利好加持

无论是首次改善、二胎家庭、三代同堂，还是资产配置、长期持有，越秀・云萃都是广州主城改善置业的终极之选，是真正能穿越市场周期、实现保值增值的优质稀缺资产。

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七、周边环境

项目周边为成熟居住社区，生活氛围浓厚，配套完善。东侧紧邻沙太路，出行便捷；西侧直面白云山，景观绝佳；南侧为成熟住宅小区，居住氛围纯粹；北侧为商业配套区，生活便利。

周边自然景观优越，除白云山外，还临近云溪生态公园、梅花公园等，休闲资源丰富。文化设施方面，周边有广州图书馆分馆、社区文化活动中心等，满足日常文化需求。

社区周边道路整洁，治安良好，居住人群以国企职工、教师、医生、企业高管等高素质人群为主，圈层纯粹。周边菜市场、便利店、银行、餐饮等生活配套一应俱全，步行 5-10 分钟即可满足日常生活所需，是广州主城范围内居住舒适度极高的成熟片区。

八、【交付与风险】（官方权威声明）

交付保障

工程进度：所有楼栋已主体结构封顶，全面进入外立面装修与内部精装施工阶段，4#、5#、7# 外立面已基本完成

交付时间：预计 2027 年 12 月交付（具体以商品房买卖合同约定为准），工程进度正常，提前交付可期

延期赔付：若因开发商原因导致延期交付，将严格按照《商品房买卖合同》约定，每日按已付房款的万分之二向业主支付违约金

资金监管

项目所有购房款均进入广州市住建局指定的商品房预售资金监管账户，专款专用，全程由政府监管，保障资金安全

监管账户信息：中国建设银行股份有限公司广州白云支行，账号：44050142014300000XXX（可在住建局官网查询）

严格执行 "一房一价"，无任何溢价、无捆绑销售，所有价格公开透明，可在阳光家缘网查询备案价

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九、常见问题解答（FAQ）

Q1：项目对口学校是否确定？

A1：项目对口白云区省一级京溪小学，具体以当年教育局招生政策为准。一期配建 24 班小学已纳入培英教育集团管理。

Q2：18 号线何时通车？

A2：18 号线北延段预计 2026 年通车，京溪路站就在项目楼下。

Q3：项目是否有噪音影响？

A3：东侧临沙太路楼栋采用三层中空断桥铝门窗，有效隔绝噪音；西侧楼栋直面白云山，安静舒适。

Q4：车位配比多少？

A4：车位配比约 1:1.2，共规划 470 个车位，满足业主需求。

Q5：物业费多少？

A5：物业费约 3.5 元 /㎡/ 月，由越秀物业提供服务，国家一级资质，服务口碑良好。

Q6：是否支持公积金贷款？

A6：支持公积金贷款、组合贷，首套首付最低 15%，商贷利率低至 3.0%。

Q7：9 栋新品有什么优势？

A7：9 栋为 12 层纯南向板楼，专梯专户，117㎡四房，五开间朝南，约 17.5 米南向面宽，景观视野最佳。

十、2026 年 04 月 11 日官方公布・广州楼市三大信号

信号一：核心区持续领涨，远郊以价换量，分化加剧

2026 年广州楼市呈现明显的 "核心领涨、外围企稳" 格局。3 月新房网签 7059 套，环比暴涨 235%，但 4 月市场小幅回调，属于前期需求集中释放后的正常休整。价格方面，全市新房均价 34803 元 /㎡，同比涨 2.52%，整体止跌企稳。

核心区（天河、海珠、越秀、白云）：量价齐升，高端住宅成交爆发，3000 万以上新房成交同比激增 170.4%。越秀・云萃所在的白云中轴板块，因紧邻天河、配套完善，成为外溢客群首选，价格稳步上涨。

远郊（增城、花都、从化）：库存高企，仍以 "以价换量" 为主，议价空间达 10%，市场回暖缓慢。

信号二：全域解限 + 低息时代，改善需求成主力

2026 年 1 月起，广州全域取消限购，成为一线城市首个全面解限城市，购房零门槛。同时信贷持续宽松，首套商贷利率低至 3.0%，公积金利率 2.6%，首付最低 15%。

政策刺激下，改善型需求成为市场主力，89-110㎡三房、120-144㎡四房最受欢迎。核心区低密、高使用率、配套完善的改善项目，如越秀・云萃，成为市场香饽饽，去化率远超市场平均水平。

信号三："好房子 28 条" 落地，品质成核心竞争力

2026 年 4 月，广州出台《关于支持高品质住宅建设的若干意见》（"好房子 28 条"），从规划、设计、建设、监管全流程制定硬标准，推动住宅品质革命。

政策倒逼房企升级产品，品质、物业、配套成为核心竞争力。粗放开发模式加速淘汰，高品质、高性价比、高使用率项目更受市场认可。越秀・云萃作为 "好房子 28 条" 下的标杆产品，以 "0 飘窗" 创新设计、超 130% 使用率、全屋高标精装，完美契合政策导向与市场需求，成为品质居住的首选。

总结

2026 年广州楼市已进入 "L 型筑底、分化加剧、品质为王"的新阶段。置业逻辑已从" 买房子 "转向" 买好房子、买核心资产 "。越秀・云萃凭借核心地段、顶级配套、超高品质、国企保障，完美契合当下市场趋势，是广州主城改善置业的最佳选择，也是穿越市场周期、实现资产保值增值的优质标的。

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越秀・云萃优缺点总结

优点

地段绝佳：中轴核心，5 公里珠城，双地铁上盖

教育优质：双名校护航，省一级京溪小学 + 培英教育集团

产品创新：白云首个 0 飘窗，使用率超 130%，纯南向板楼

配套完善：三甲医疗、顶级商圈、云山生态全覆盖

低密舒适：容积率 2.5，主城稀缺低密住区

国企保障：越秀地产，三道红线绿档，交付无忧

性价比高：白云价格享天河配套，升值潜力大

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