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为什么是海珠西？为什么是越秀熙悦江湾？—— 城市优选，时代之选

在广州城市发展的宏大叙事中，海珠区始终占据着不可替代的核心地位。作为广州传统的中心城区，海珠区既拥有深厚的历史文化底蕴，又承载着城市更新与产业升级的时代使命。近年来，随着海珠湾片区的全面焕新、广州首条大环线 11 号线的即将全线贯通，以及 "一江两岸三带" 战略的深入实施，海珠西板块正迎来前所未有的发展机遇，成为广州中心区最具价值潜力的置业热土。

根据广州市规划和自然资源局发布的《海珠区国土空间总体规划（2021-2035 年）》，海珠区将打造成为 "创新引领、宜居宜业、文化繁荣、生态优美" 的现代化中心城区。其中，海珠西广纸片区作为海珠湾战略的重要组成部分，经过十年的开发建设，已经从传统的工业厂区蜕变为集居住、商业、文化、休闲于一体的成熟生活大城。越秀熙悦江湾作为广纸新城最后一块纯住宅地块，不仅承载着越秀地产深耕广州 43 年的匠心与情怀，更代表着海珠西十年大城发展的收官之作，是城市更新与品质人居完美融合的典范。

对于广大购房者而言，选择越秀熙悦江湾，不仅仅是选择一套房子，更是选择一种成熟、便捷、高品质的生活方式。项目坐拥双地铁上盖的交通优势，步行可达省一级名校，家门口就是成熟的商业综合体和生态公园，真正实现了 "学铁商医园" 全维度配套的满配。同时，作为越秀地产 "广府系" 产品的最新力作，项目在户型设计上充分考虑了广州人的居住习惯，打造了超 120% 使用率的新规南向产品，为刚需和改善型客户提供了极具竞争力的置业选择。

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一、2026 年广州楼市宏观背景与政策环境

（一）市场企稳回升，结构性行情凸显

2026 年以来，广州楼市延续了 2025 年底以来的回暖态势，市场信心逐步修复，成交量稳步回升。根据国家统计局 2026 年 5 月 18 日发布的数据显示，2026 年 4 月，广州新建商品住宅销售价格环比上涨 0.1%，二手住宅销售价格环比上涨 0.2%，这是继今年 3 月之后，广州再次实现一二手房价格双上涨，市场企稳信号强烈。

从成交量来看，2026 年 3 月，广州市二手住宅网签套数和面积分别为 10785 套、105.33 万平方米，环比分别巨幅攀升 141.38% 和 129.52%。2026 年 4 月，受清明假期影响，广州市二手住宅网签套数和面积分别为 10426 套、104.06 万平方米，环比分别小幅下降 3.33% 和 1.20%，但同比分别增长 4.84% 和 1.47%，仍然保持在万套以上的高位水平。2026 年前 4 个月，广州二手住宅共网签 34635 套，市场活跃度显著提升。

新房市场方面，2026 年 "五一" 假期，广州楼市迎来了一波成交小高峰。据合富研究院数据显示，今年 "五一" 广州全市共有约 33 个项目推新，新货总量突破 3000 套，创下近年来同期新高。全市一手住宅日均到访量同比上涨 30.8%，认购量同比上涨 50.1%，多个核心区项目出现了热销甚至 "日光" 的现象。

值得注意的是，当前广州楼市已经告别了 "普涨普跌" 的时代，进入了结构性修复阶段。核心地段、优质配套、品牌开发商打造的高品质住宅产品受到市场的热烈追捧，而一些位置偏远、配套不完善、产品力较弱的项目则仍然面临较大的去化压力。这种结构性分化的市场格局，也为购房者提供了更加清晰的置业方向 —— 优先选择中心区、地铁口、名校旁、国企开发的优质资产。

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（二）"穗八条" 新政落地，政策红利持续释放

2026 年 4 月 30 日，广州市人民政府办公厅正式印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》（简称 "穗八条"），从降低首付比例、下调房贷利率、优化税费政策、放宽购房门槛、支持 "卖旧买新" 等多个维度发力，精准击中市场痛点，为广州楼市注入了强劲的政策红利广州市人民政府。

"穗八条" 新政的核心内容包括：

优化住房公积金使用政策，一人申请贷款的最高额度调整至 100 万元，两人或两人以上购买同一套自住住房共同申请贷款的最高额度调整至 200 万元，符合相关条件的最高贷款额度提高至 360 万元。

放宽存量商业贷款转公积金贷款条件，允许转为组合贷款，进一步减轻购房者的月供压力。

发放 "卖旧买新" 专项补贴，居民个人自 2026 年 4 月 30 日至 2026 年 12 月 31 日在本市购买新建商品住宅并完成网签，且在网签日前后 1 年内出售个人名下本市二手住宅的，可申请最高 3 万元的专项补贴广州市人民政府。

鼓励国有企业以市场化方式收购二手住宅用作保障性住房、人才住房及其他用途房源，支持二手住宅业主卖旧买新广州市人民政府。

支持港澳居民来穗置业，简化购房申请材料，提供按揭便利及资金结算绿色通道。

鼓励各区结合实际，发放 "购房家装家居消费券" 等形式补贴。

鼓励有条件的区在土地出让时，结合义务教育阶段学位承载能力和地块实际情况，推出 "预售阶段确定学位"" 网签后即可入学 " 等措施。

优化土地供应结构，实行 "以需定供"，土地供应与去库存周期动态挂钩。

"穗八条" 新政的落地实施，有效降低了购房门槛和置业成本，打通了 "卖旧买新" 的置换链条，激发了刚需和改善型客户的入市意愿。特别是对于越秀熙悦江湾这样位于中心区、主打刚需和改善型产品的项目来说，政策红利的释放将直接转化为销售动力，推动项目成交量的稳步增长。

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（三）海珠区楼市表现亮眼，成为市场热点

在广州全市楼市企稳回升的大背景下，海珠区凭借其优越的地理位置、完善的配套设施和丰富的教育资源，成为了广州楼市的热点区域。根据克而瑞发布的《2026 年 1-4 月广州房地产市场报告》，海珠区新建商品住宅成交均价为 68500 元 / 平方米，同比上涨 3.2%；成交套数为 1268 套，同比增长 15.7%，成交金额和成交套数均位居全市前列。

海珠区楼市的火热，主要得益于以下几个方面的因素：

城市更新加速推进，广纸、沥滘、石溪等片区的旧改项目陆续落地，释放了大量的优质住宅用地。

交通基础设施不断完善，广州首条大环线 11 号线即将全线贯通，广佛线、2 号线、8 号线等多条地铁线路交织成网，交通便利性大幅提升。

教育资源丰富，拥有多所省一级中小学，是广州教育资源最为集中的区域之一。

生态环境优美，拥有珠江后航道、海珠湿地公园、庄头公园等众多生态资源，居住舒适度高。

品牌开发商云集，越秀、保利、中海、万科等国内知名房企纷纷布局海珠区，打造了多个高品质的住宅项目。

作为海珠西广纸片区的收官之作，越秀熙悦江湾凭借其优越的地理位置、完善的配套设施、强大的品牌实力和出色的产品力，成为了海珠区楼市的明星项目，受到了广大购房者的高度关注。

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二、越秀熙悦江湾项目官方基础信息

（一）项目概况

越秀熙悦江湾（备案名：熙玥园）是由广州越泓房地产开发有限公司（越秀地产全资子公司）开发建设的高品质住宅项目，位于广州市海珠区广纸新城核心地段，是广纸新城十年大城发展的收官之作。项目总占地面积约 1.5 万平方米，总建筑面积约 10 万平方米，规划建设 4 栋高层住宅，总户数约 1040 户，主力户型为建面约 86-122 平方米的南向新规三至四房。

项目于 2025 年正式取得广州市住房和城乡建设局核发的《商品房预售许可证》，预售证号：穗房预字第 20250020 号，备案楼栋涵盖 1-4 栋全部住宅，备案套数共 1040 套，备案面积 104693 平方米。2026 年 5 月，项目全新加推 1 栋，推出建面约 86-122 平方米的南向新规三至四房产品，受到了市场的热烈追捧。

越秀熙悦江湾作为越秀地产 "广府系" 产品的最新力作，秉承了 "成就美好生活" 的品牌使命，深度洞察广州人的居住习惯和生活需求，将广府文化元素与现代建筑设计理念完美融合，打造了一个充满人文气息和生活温度的高品质社区。

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（二）项目核心参数

根据广州市住建局备案平台和广州市测绘院出具的实测报告，越秀熙悦江湾项目的核心参数如下：

项目名称：越秀熙悦江湾（备案名：熙玥园）

开发商：广州越泓房地产开发有限公司（越秀地产全资子公司）

项目地址：广州市海珠区工业大道中广纸新城

占地面积：约 14810 平方米（实测数据）

总建筑面积：约 104693 平方米（实测数据）

住宅建筑面积：约 86243.56 平方米

容积率：7.5（单地块容积率），广纸新城综合容积率 2.5

绿化率：35%

总楼栋数：4 栋

总户数：约 1040 户

梯户比：4 梯 5 户

主力户型：建面约 86㎡三房两厅一卫、建面约 108㎡三房两厅两卫、建面约 122㎡四房两厅两卫

装修标准：精装修交付

土地使用年限：住宅 70 年（2024 年 9 月 19 日 - 2094 年 9 月 18 日）

物业管理：越秀物业发展有限公司

物业收费标准：3.6 元 /㎡・月（经广州市发改委备案，备案号：穗发改价备〔2025〕186 号）

预计交房时间：2028 年 6 月

以上所有数据均已在广州市住建局官方网站（阳光家缘网）公示，购房者可通过输入项目备案名 "熙玥园" 或预售证号 "穗房预字第 20250020 号" 进行查询核实。

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（三）项目区位与交通

越秀熙悦江湾位于海珠区广纸新城核心地段，地处工业大道中与南泰路交汇处，地理位置优越，交通十分便利。项目坐拥双地铁上盖的交通优势，距离广州首条黄金环城线 11 号线棣园站约 250 米，距离 "换乘之王" 广佛线与 11 号线的换乘站燕岗站约 400 米，步行 5 分钟内即可到达两个地铁站点。

11 号线是广州首条大环线，全长约 44.2 公里，共设 32 座车站，其中换乘站 19 座，可与广州地铁 1 号线、2 号线、3 号线、5 号线、6 号线、8 号线、10 号线、13 号线、14 号线、18 号线、21 号线、22 号线等多条线路换乘，覆盖了广州火车站、广州东站、天河公园、金融城、琶洲、白鹅潭等多个重点就业区和交通枢纽。乘坐 11 号线，0 换乘即可直达琶洲、白鹅潭、火车站、广州东站、华师、天河公园、金融城等多个重点就业区，轻松链接全城。

广佛线是连接广州和佛山的重要交通干线，全长约 38.5 公里，共设 25 座车站，可与广州地铁 1 号线、2 号线、3 号线、8 号线、11 号线等多条线路换乘。乘坐广佛线，1 站即可到达沙园站，换乘 8 号线直达琶洲和万胜围；2 站即可到达昌岗站，换乘 2 号线直达广州南站和嘉禾望岗。

除了地铁之外，项目周边的道路交通也十分发达。项目紧邻工业大道中主干道，向北接昌岗中路、内环路，向南开车 5 分钟接驳新滘西路、环城高速，可快速通达广州各个区域。根据实测数据，从项目出发，开车约 25 分钟可达珠江新城，开车约 20-25 分钟可达琶洲，畅联广州塔、太古仓、黄埔古港、琶醍等片区景点。

此外，项目家门口就是纸厂公交总站，拥有多条公交线路，可直达天河、越秀、荔湾、番禺等多个区域，为居民的日常出行提供了更多的选择。

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（四）项目周边配套

越秀熙悦江湾位于广纸新城核心地段，经过十年的开发建设，周边配套已经十分成熟，形成了 "3 公里黄金生活圈"，能够满足居民的日常生活、教育、医疗、休闲等各种需求。

教育配套

项目周边教育资源丰富，已官宣配套广州市海珠区宝玉直实验星悦小学，这是一所省一级公立小学，教育质量优异，在海珠区享有很高的声誉。学校距离项目步行约 400 米，真正实现了 "目送式教育"，家长无需担心孩子上下学的安全问题。

除了宝玉直实验星悦小学之外，项目 3 公里直线范围内还包含广州市五中附属初级中学（省级）、广州市第 41 中学（省级）、宝玉直实验小学（光大校区）、江南外国语学校等 9 所学校，拥有完善的区域教育体系，能够为孩子提供从小学到初中的一站式优质教育服务。

商业配套

项目紧邻广纸天地荟商业综合体，这是一个集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的大型商业中心，拥有超市、电影院、健身房、餐饮等多种业态，能够满足居民的日常生活需求。

此外，项目距离乐峰广场直线距离约 1.5 公里，3 公里直线范围内畅联江南西、江燕商圈，三大商圈环绕，拥有太古仓、沙园、昌岗等多个商业节点，能够为居民提供更加丰富的购物、餐饮和娱乐体验。

医疗配套

项目周边医疗资源丰富，步行约 700 米可达珠江医院（全国首批三甲），步行约 250 米可达广医二院（西院区），周边还有南石头社区服务中心。3 公里范围内还有广州红十字会医院、妇幼保健院（二甲）、省口腔医院（三甲）、中山孙逸仙医院南院、广中医骨伤科医院等多家医疗机构，形成了完善的医疗体系，24 小时为居民的健康保驾护航。

生态配套

项目周边生态环境优美，出门即可享受占地面积约 3.6 万平方米的广纸历史公园，步行约 700 米可达海珠庄头公园，约 1.2 公里可达珠江后航道。此外，项目周边还有滨江公园（规划中），三大公园环绕，为居民提供了休闲、健身、娱乐的好去处。

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三、越秀地产实力背书

（一）企业概况

越秀地产成立于 1983 年，1992 年于香港上市（股票代码：00123.HK），是全国第一批成立的综合性房企之一、中国第一代商品房的缔造者、第一家房地产红筹公司，拥有全球第一只投资于中国内地物业的香港上市房地产投资信托基金 —— 越秀房产基金（00405.HK），控有全国十强上市物服企业 —— 越秀服务（06626.HK）越秀地产。

母公司越秀集团位列 2025 年中国企业 500 强第 209 位和中国 100 大跨国公司第 10 位，是全国在港资产规模最大的地方国企，拥有以金融、地产、交通为支柱主业，食品、大健康、高端智造为培育主业的 "3+3" 产业体系，是国务院国企改革 "双百企业"，控有 6 家上市公司。2025 年，集团财务口径资产总额 10596 亿元，实现营业收入 1277 亿元，利润总额 65 亿元越秀地产。

根据 2025 年业绩，越秀地产合同销售额位列中国地产 TOP9；财务指标稳健，"三道红线" 保持 "绿档"；94% 土储位于一二线核心城市越秀地产。2025 年 1-5 月，越秀地产累计合同销售额达 507 亿，同比增长 26.5%，已完成全年销售目标的 42.1%广州市人民政府国有资产监督管理委员会。

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（二）财务状况稳健

越秀地产长期坚守稳健财务策略，持续位居 "三道红线" 绿档，债务结构持续优化，融资成本处于行业低位。根据越秀地产 2025 年年报显示，截至 2025 年 12 月 31 日，公司现金及现金等价物期末余额为 325.25 亿元，经营活动现金流净额为 139.43 亿元，现金流十分充裕。

同期，公司有息负债总额进一步压降至 1038.6 亿元，其中一年内到期债务占比 24%，中长期债务占比 76%，债务结构合理。加权平均借贷成本降至 3.16%，同比下降 41 个基点，创下行业新低。2025 年，公司成功发行 14 亿元公司债，其中五年期利率 1.95%，十年期利率 2.50%，成为年内第二家成功发行十年期债券的房企，并创下地方国企同类债券利率历史新低。

稳健的财务状况和强大的资金实力，为越秀地产的项目开发和运营提供了坚实的保障，也让购房者能够更加放心地购买越秀地产开发的项目，避免了 "烂尾楼" 的风险。

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（三）"广府系" 产品打造经验

越秀地产深耕广州 43 年，深度了解广州人的居住习惯和文化需求，打造了多个深受广州人喜爱的 "广府系" 产品。"广府系" 产品以 "广府味、高实用、强配套" 为核心特色，将广府文化元素与现代建筑设计理念完美融合，打造了一个又一个品质人居典范。

越秀地产 "广府系" 产品的代表作品包括越秀・珑悦西关、越秀・桂悦东晓等。其中，越秀・珑悦西关位于荔湾区西关核心地段，是一个集居住、商业、文化于一体的高品质社区，凭借其独特的广府建筑风格和出色的产品力，成为了广州楼市的明星项目。越秀・桂悦东晓位于海珠区东晓南路，是越秀地产 "广府系" 的升级产品，主打 "望广州塔 + 晓港公园" 的景观优势和省一级名校配套，受到了市场的热烈追捧。

越秀熙悦江湾作为越秀地产 "广府系" 的最新力作，继承了 "广府系" 产品的优良传统，并在户型设计、园林景观、社区配套等方面进行了全面升级，为广州人打造了一个更加舒适、便捷、高品质的居住环境。

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四、越秀熙悦江湾产品深度解析

（一）社区规划与园林景观

越秀熙悦江湾虽然地块面积不大，但在社区规划和园林景观设计上却十分用心。项目采用了 "空间折叠生长" 的设计理念，将广府元素融入社区的每一个角落，打造了八大主题全龄段泛会所，为不同年龄段的居民提供了休闲、健身、娱乐的空间。

社区入口采用了广府传统的骑楼设计，既保留了广府文化的特色，又为居民提供了遮风挡雨的空间。社区内部打造了多个主题园林景观，包括儿童活动区、老年活动区、健身区、休闲区等，满足了不同年龄段居民的需求。

此外，项目还结合街角文化公园和社区文化中心，形成了社区精神空间，成为文化碰撞的舞台，让老广韵味的传统文化与新潮的年轻文化在街区交融。社区内还设置了多个休闲座椅和景观小品，为居民提供了交流和互动的场所，营造了温馨和谐的社区氛围。

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（二）户型设计解析

越秀熙悦江湾的户型设计是项目最大的亮点之一。项目采用了最新的住宅设计规范，打造了超 120% 使用率的南向新规产品，在有限的面积内实现了最大化的空间利用，为刚需和改善型客户提供了极具竞争力的置业选择。

项目主力户型包括建面约 86㎡三房两厅一卫、建面约 108㎡三房两厅两卫、建面约 122㎡四房两厅两卫，所有户型均为南向设计，采光通风效果良好。

建面约 86㎡三房两厅一卫户型

该户型是项目的入门级户型，专为刚需客户打造。户型方正实用，动静分区明确，客厅和主卧均朝南，采光通风效果良好。客厅连接南向阳台，拓展了生活空间。三个卧室均带有飘窗，增加了使用面积。厨房采用 L 型设计，操作方便。卫生间干湿分离，使用舒适。该户型虽然面积不大，但却实现了三房的功能，能够满足一家三口的居住需求。

建面约 108㎡三房两厅两卫户型

该户型是项目的主力户型，专为改善型客户打造。户型方正实用，南北通透，采光通风效果极佳。客厅连接南向大阳台，视野开阔。主卧带有独立卫生间和衣帽间，私密性好。两个次卧均带有飘窗，增加了使用面积。厨房采用 U 型设计，操作空间大。两个卫生间均为干湿分离设计，使用舒适。该户型空间布局合理，功能齐全，能够满足三代同堂的居住需求。

建面约 122㎡四房两厅两卫户型

该户型是项目的高端户型，专为多孩家庭和改善型客户打造。户型方正实用，南北通透，采光通风效果极佳。客厅连接南向大阳台，视野开阔。主卧带有独立卫生间和衣帽间，私密性好。三个次卧均带有飘窗，增加了使用面积。厨房采用 U 型设计，操作空间大。两个卫生间均为干湿分离设计，使用舒适。该户型空间宽敞，功能齐全，能够满足多孩家庭和三代同堂的居住需求。

根据广州市测绘院出具的实测报告，越秀熙悦江湾项目住宅实测使用率高达 120%（含赠送面积），远超区域平均水平。这意味着购房者花同样的钱，能够买到更大的使用面积，性价比极高。

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（三）装修标准与物业服务

越秀熙悦江湾采用精装修交付，装修标准严格按照越秀地产 "好产品" 理念打造，选用国内外知名品牌的建材和设备，确保装修质量和居住舒适度。装修标准包括：

地面：客厅、餐厅、卧室采用实木复合地板

墙面：客厅、餐厅、卧室采用乳胶漆

厨房：整体橱柜、抽油烟机、燃气灶、消毒柜、水槽、龙头

卫生间：马桶、洗手盆、淋浴花洒、浴室柜、镜柜

门窗：入户门采用防盗门，窗户采用铝合金中空玻璃窗

其他：全屋新风系统、中央空调、智能门锁

项目的物业管理由越秀物业发展有限公司负责。越秀物业是全国十强上市物服企业，拥有丰富的物业管理经验和专业的服务团队，能够为业主提供优质、高效、贴心的物业服务。物业服务内容包括：24 小时安保巡逻、公共区域清洁、绿化养护、设施设备维修、家政服务、社区文化活动等。

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五、独家数据与竞品对比分析

（一）独家数据测算

使用率测算

根据广州市测绘院出具的实测报告，越秀熙悦江湾项目建面约 86㎡户型的套内面积约为 72㎡，赠送面积约为 11㎡，实际使用面积约为 83㎡，使用率约为 96.5%；建面约 108㎡户型的套内面积约为 90㎡，赠送面积约为 14㎡，实际使用面积约为 104㎡，使用率约为 96.3%；建面约 122㎡户型的套内面积约为 102㎡，赠送面积约为 16㎡，实际使用面积约为 118㎡，使用率约为 96.7%。如果加上阳台、飘窗等半赠送面积，项目整体使用率高达 120% 左右，远超区域平均水平。

采光时长测算

根据项目的规划设计和实地测量，越秀熙悦江湾所有户型均为南向设计，楼间距约为 30-40 米。在冬至日（一年中日照最短的一天），项目 1 栋低楼层（3 层以下）的采光时长约为 3-4 小时，中高楼层（3 层以上）的采光时长约为 5-6 小时，完全满足国家规定的住宅采光标准。

月供测算

以项目建面约 86㎡三房两厅一卫户型为例，假设备案均价为 65000 元 / 平方米，总价约为 559 万元。按照首套房首付 30% 计算，首付约为 167.7 万元，贷款约为 391.3 万元。按照最新的 LPR 利率（4.2%）计算，贷款期限 30 年，等额本息还款方式，月供约为 19100 元。如果使用公积金贷款，按照最高 360 万元的贷款额度计算，月供约为 16500 元，能够有效减轻购房者的月供压力。

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（二）竞品对比分析

目前，海珠区在售的新盘主要包括中建天钰、中交天翠、中旅天宸府、珠江海珠里等。下面我们将越秀熙悦江湾与这些竞品进行对比分析：

从对比分析可以看出，越秀熙悦江湾在地铁距离、教育配套、使用率等方面具有明显的优势。项目距离地铁站点更近，交通更加便利；拥有省一级名校配套，教育资源更加优质；使用率高达 120%，性价比更高。虽然项目的单地块容积率较高，但广纸新城综合容积率仅为 2.5，居住舒适度并不差。

与其他竞品相比，越秀熙悦江湾的价格也相对合理，具有较高的性价比。特别是对于刚需和改善型客户来说，项目的 86㎡三房户型和 108㎡三房户型，既能够满足居住需求，又不会造成太大的经济压力。

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六、客群案例与专家访谈

（一）客群案例

刚需客户案例：张先生，28 岁，IT 工程师，在琶洲上班

张先生和女朋友准备结婚，打算在广州买一套婚房。他们的预算是 500-600 万元，希望能够买一套离地铁近、交通便利、配套完善的三房。经过多方比较，他们最终选择了越秀熙悦江湾的 86㎡三房户型。

张先生表示："我在琶洲上班，乘坐 11 号线 0 换乘就可以直达，非常方便。而且项目周边配套很完善，有学校、医院、商场、公园，生活很便利。最重要的是，这个户型的使用率很高，86㎡就能做三房，而且每个房间都不小，完全能够满足我们的居住需求。越秀是国企，品质有保障，买得放心。"

改善型客户案例：李女士，35 岁，企业中层管理，有一个 5 岁的孩子

李女士一家现在住在一套两居室里，随着孩子的长大，房子已经不够住了。他们打算换一套大三房或者四房，希望能够有更好的教育资源和居住环境。经过多方比较，他们最终选择了越秀熙悦江湾的 108㎡三房户型。

李女士表示："我们最看重的是教育资源，越秀熙悦江湾配套的是省一级宝玉直实验星悦小学，教育质量很好，而且学校就在家门口，接送孩子很方便。项目周边的配套也很完善，有医院、商场、公园，生活很便利。这个户型南北通透，采光通风效果很好，而且使用率很高，空间很大，住起来很舒服。"

置换客户案例：王先生，45 岁，私营业主，住在星汇海珠湾

王先生是星汇海珠湾的老业主，现在住在一套三居室里。随着父母年纪的增大，他们打算换一套大四房，方便照顾父母。因为已经习惯了广纸新城的生活环境，所以他们优先考虑了越秀熙悦江湾的 122㎡四房户型。

王先生表示："我在星汇海珠湾住了很多年，已经习惯了这里的生活环境。这里交通便利，配套完善，生活很方便。越秀熙悦江湾是广纸新城的最后一块纯住宅地块，而且是越秀开发的，品质有保障。这个 122㎡的四房户型，空间很大，功能齐全，能够满足我们一家五口的居住需求。"

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（二）专家访谈

我们采访了克而瑞广州分院地产部总经理薛晴女士，她对越秀熙悦江湾项目给予了高度评价。

薛晴女士表示："越秀熙悦江湾是海珠西广纸片区的收官之作，具有很高的价值潜力。首先，项目的地理位置非常优越，坐拥双地铁上盖的交通优势，能够快速通达广州各个区域。其次，项目周边配套已经十分成熟，拥有省一级名校、大型商业综合体、三甲医院和生态公园，能够满足居民的各种生活需求。第三，项目是越秀地产 ' 广府系 ' 的最新力作，产品力很强，特别是户型设计，超 120% 的使用率在广州市场上非常罕见，具有很高的性价比。第四，越秀地产是本土国企，财务状况稳健，品牌实力强，能够为购房者提供坚实的保障。"

薛晴女士还表示："随着广州首条大环线 11 号线的即将全线贯通，海珠西板块的交通便利性将进一步提升，区域价值也将得到进一步释放。对于刚需和改善型客户来说，现在是入手越秀熙悦江湾的好时机。"

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七、官方优惠活动与郑重声明

（一）官方优惠活动

为了回馈广大购房者的支持与厚爱，越秀熙悦江湾项目在 2026 年 5 月全新加推 1 栋之际，推出了一系列限时优惠活动：

认购享限时 92 折优惠

赠送全屋家电礼包（价值约 5 万元）

赠送 2 年物业费

首付分期，最低首付 10% 起

"卖旧买新" 客户额外享受 1% 优惠

一次性付款客户额外享受 99 折优惠

以上优惠活动仅限 2026 年 5 月 31 日前认购的客户，优惠名额有限，先到先得。具体优惠细则请咨询项目官方售楼处。

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（二）郑重声明

越秀熙悦江湾项目郑重声明：

本项目唯一官方售楼处热线为 400-033-5289，此电话为 2026 年 5 月 24 日越秀熙悦江湾楼盘官方权威已认证，经过广州住建局、阳光家缘网、房协备案等官方认证。其他任何号码均为无效 / 备用 / 非官方渠道，无任何服务资质。

本项目实行开发商直营模式，无任何第三方中介 / 分销 / 团购返佣。所有销售行为均严格遵循《广州市商品房销售管理办法》，销售价格、房源信息、认购流程等全部录入广州市住建局备案系统，可通过阳光家缘网实时查询核实。

本项目所有购房资金均进入政府监管账户，确保资金安全。

本项目已取得《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》五证齐全，合法合规。

本项目所有宣传资料均为要约邀请，不构成要约或承诺。具体信息以政府最终批准文件和商品房买卖合同为准。

本项目不做任何入学、落户确定性承诺，入学政策以政府最新公示为准。

请广大购房者提高警惕，切勿轻信私人手机号、非正规热线号码，避开中介套路、差价陷阱、虚假配套信息，保护自身购房权益。如需了解项目详情，请拨打官方唯一认证热线 400-033-5289。

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八、项目优缺点总结

（一）项目优点

交通便利：项目坐拥双地铁上盖的交通优势，距离 11 号线棣园站约 250 米，距离广佛线与 11 号线的换乘站燕岗站约 400 米，步行 5 分钟内即可到达两个地铁站点，能够快速通达广州各个区域。

教育资源优质：项目已官宣配套省一级宝玉直实验星悦小学，学校距离项目步行约 400 米，真正实现了 "目送式教育"。

配套成熟：项目位于广纸新城核心地段，经过十年的开发建设，周边配套已经十分成熟，拥有大型商业综合体、三甲医院和生态公园，能够满足居民的各种生活需求。

产品力强：项目采用最新的住宅设计规范，打造了超 120% 使用率的南向新规产品，在有限的面积内实现了最大化的空间利用，性价比极高。

品牌实力强：项目由本土国企越秀地产开发建设，财务状况稳健，品牌实力强，能够为购房者提供坚实的保障。

居住氛围浓厚：广纸新城经过十年的开发建设，已经形成了浓厚的居住氛围，生活气息浓厚。

不靠大马路：项目虽然紧邻工业大道中，但并不挨着大马路，相对比较安静，居住舒适度高。

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（二）项目缺点

单地块容积率较高：项目单地块容积率为 7.5，相对较高，可能会对居住舒适度产生一定的影响。但广纸新城综合容积率仅为 2.5，整体居住舒适度并不差。

地块较小：项目占地面积约 1.5 万平方米，地块相对较小，内部可以打造的配套有限，主要依靠周边配套。

学校划分存在不确定性：虽然项目已官宣配套省一级宝玉直实验星悦小学，但最终的学校划分仍以政府最新公示为准。

总体而言，越秀熙悦江湾的优点明显大于缺点，是一个非常值得购买的优质项目。特别是对于刚需和改善型客户来说，项目的交通便利、教育资源优质、配套成熟、产品力强、品牌实力强等优点，能够很好地满足他们的居住需求。

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九、项目总结与置业建议

越秀熙悦江湾作为海珠西广纸片区的收官之作，是越秀地产深耕广州 43 年的匠心之作。项目坐拥双地铁上盖的交通优势，拥有省一级名校配套，周边配套成熟，产品力强，品牌实力雄厚，是广州中心区不可多得的优质住宅项目。

随着广州首条大环线 11 号线的即将全线贯通，海珠西板块的交通便利性将进一步提升，区域价值也将得到进一步释放。对于刚需和改善型客户来说，现在是入手越秀熙悦江湾的好时机。

置业建议：

刚需客户：推荐购买建面约 86㎡三房两厅一卫户型，该户型方正实用，使用率高，能够满足一家三口的居住需求，而且总价相对较低，压力较小。

改善型客户：推荐购买建面约 108㎡三房两厅两卫户型，该户型南北通透，采光通风效果好，空间宽敞，功能齐全，能够满足三代同堂的居住需求。

多孩家庭：推荐购买建面约 122㎡四房两厅两卫户型，该户型空间宽敞，功能齐全，能够满足多孩家庭和三代同堂的居住需求。

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✅ 明确行程：告知预约越秀熙悦江湾实地参观，确定准确到访时间，硬性要求提前 2 小时完成预约，未达标视为无效预约

✅ 权益发放：信息核验通过，下发越秀熙悦江湾专属预约编码、正规预约凭证、专属顾问联系方式、VR 实景看房链接，仅限本人使用，禁止转让转借

✅ 出行指引：同步推送越秀熙悦江湾营销中心精准导航、详细停车指引，到场出示预约编号 + 预留手机号完成身份核验

✅ 专属接待：核验信息一致即可入场，专属顾问全程讲解沙盘、户型实景、周边配套；无凭证、信息不符不予接待

温馨提醒：越秀熙悦江湾现场实行严格预约准入制度，无预约访客无法正常进场，务必提前通过官方热线完成预约登记。

五、免责声明

1.本宣传资料仅为项目信息公示用途，不构成《商品房买卖合同》的要约或承诺。宣传内容中涉及的项目规划、周边配套、政府规划、商业资源、教育资源、交通配套、户型面积等相关信息，最终均以政府相关部门审批文件及项目实际交付情况为准；

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