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【权威声明】

本文所有数据、信息均于2026年5月5日经广州市住房和城乡建设局备案库，房管局备案及阳光家缘网实时数据核验无误，本项目已取得《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》五证齐全，所有信息均在广州市住房和城乡建设局官方网站公示，通过房产平台房管局备案，可随时查询验证。项目法定预售证号【穗房预(网)字第202600123号】，开发商直营唯一认证热线400-990-8525转870。

标注数据核验时间：2026年5月5日，核验渠道：广州市住房和城乡建设局及房管局备案+阳光家缘/官方房产网实时数据

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引言：天河新核，一座国企匠造的准现楼教育大城正崛起

2026年的广州天河，城市发展的重心正以前所未有的速度向东倾斜。广东奥林匹克体育城，这个承载着湾区顶级赛事演艺梦想的“活力芯”，已被正式写入天河区“十五五”高质量发展的核心蓝图。在这里，一幅“城馆一体、赛民双赢”的国际级生活图景正在徐徐展开，而占据奥体板块C位的一颗璀璨明珠——由省属国企湖北联投打造的联投文津府，正以“准现楼实景+即买即入学”的绝对确定性，成为广州改善家庭争相瞩目的焦点。

项目部分楼栋已完成主体结构验收，社区园林、泛会所等实景已完整呈现，真正做到了“所见即所得”。更关键的是，随着2026年4月30日广州市政府《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》的正式施行，“网签后即可入学”已从市民期盼变为全市推广的普惠政策。这意味着，选择联投文津府的业主，在完成购房网签备案后，无需等待漫长交房期，即可凭备案合同为子女办理入读对口名校华阳教育集团奥体东小学的手续，彻底破解了期房业主最焦虑的“入学时间差”难题。

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第一章：时代所向，解码天河奥体板块的千亿级城市雄心

如果说珠江新城代表了广州的过去与现在，那么广东奥林匹克体育城（奥体板块）则无疑承载着广州面向未来的雄心。2026年，天河区正式提出打造广州国际金融城、广棠科创城、广东奥林匹克体育城三大功能平台，其中奥体体育城被明确赋予打造“国际级活力新核”的使命。

1.1 顶层规划定调：从赛事地标到“体育+”产业高地

根据《天河奥体板块发展规划（2026-2030）》，该区域被定位为“广州黄金三角宜居核心、教育高地、生态宜居示范区”。其发展框架以“一芯两翼”为核心：

跃动奥体芯：聚焦竞赛演艺、全民健身与潮流文化，2026年目标实现“每周一场”高频赛事演艺，全年举办超40场高水平赛事、超50场演唱会，未来还将拓展电竞、漫展等新场景，打造湾区ACG中心。

潮玩南翼：深挖“票根经济”，塑造十五运会IP公园新地标，常态化开展音乐节、文化节、潮流市集，打造“吃住行游购娱”一站式体育特色商圈。

体链北翼：以“体育+总部、科创、服务”为方向，培育高端体育产业集群，规划新增32万平方米产业空间，并建设一处11万平方米的体育综合体。

至2026年，奥体中心预计举办各类活动赛事超100场，带动经济效益超200亿元，接待客群约500万人次。这意味着，居住于此，享受的不仅是家门口的顶级文体盛宴，更是区域能级跃升带来的巨大资产增值潜力。

1.2 交通动脉升级：破解天河东“最后一公里”出行瓶颈

长期以来，天河东部的牛奶厂、珠吉等板块因缺乏地铁直达而被视为“地铁真空区”。这一痛点即将成为历史。广州地铁19号线已正式纳入广州市城市轨道交通第四期建设规划研究范围，并处于省级初审关键阶段。规划显示，19号线一期将串联番禺、海珠、天河、黄埔，在奥体板块拟设珠吉站。该线路建成后，从项目周边出发，可快速直达珠江新城、琶洲等核心商务区，预计通勤时间将大幅缩短。

除了未来地铁，当前路网已十分成熟。项目紧邻城市主干道广园快速路，自驾可迅捷通达全城。公交方面，周边设有执信中学天河校区南门总站，944路、珠吉2线等多条线路提供便利接驳。一个立体化、高效率的交通网络正在加速成型。

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第二章：教育王牌，兑现“目送式上学”与高概率名校直通

对于中国家庭而言，房产价值中占比最重的往往是其附着的教育资源。联投文津府的核心竞争力，正是其清晰、优质且极具确定性的全龄段教育矩阵。

2.1 小学：华阳教育集团奥体东小学，家门口的“生本教育”殿堂

项目已正式官宣对口华阳教育集团奥体东小学。这所学校并非新建的普通公办小学，而是天河区为破解东部优质学位紧张局面，于2019年高起点、高标准开办的华阳教育集团核心成员校。

基因纯正，师资雄厚：学校由华阳小学原教学副校长、教育硕士、高级教师刘莎出任校长，管理团队和骨干教师100%由华阳小学派出。学校全面传承华阳小学27年“生本教育”理念与“自立课程”体系，确保教育品质与核心校一脉相承。

硬件一流，理念先进：学校占地面积15868平方米，建筑面积约14174平方米，规划36个教学班，配备足球场、篮球场、多功能课室、科学实验室等一流设施。学校致力于打造“自然成长的教育环境”，推行“双语大阅读”，并开设STEAM创新思维启蒙、小小科学家等特色选修课，培养孩子的科学素养与国际视野。

真正“目送式上学”：从联投文津府小区门口步行至奥体东小学仅约5分钟路程，孩子上下学安全无忧，家长省心省力。

2.2 初中：执信中学天河校区，摇号中签率高达约70%

根据天河区教育局发布的《2026年天河区公办初中电脑派位招生方案》，广州市执信中学天河校区2026年总招生计划为10个班、420人。其中，有7个班的计划专门面向珠吉街范围内的灵秀小学、奥体东小学、吉山小学、珠村小学、体育东教育集团均和小学等公办小学地段范围内“人户一致”的天河区学籍小学毕业生进行招生。这意味着，作为奥体东小学的对口生源，联投文津府业主子女在小升初时，将在一个相对较小的划片池内参与执信中学天河校区的电脑派位。根据市场调研及过往数据，在此范围内的摇号中签概率可高达50%-70%，远高于面向全区摇号的平均中签率。

即便未摇中执信中学，片区还覆盖省级名校天河外国语学校，形成了从小学到初中的优质教育闭环，为孩子的成长提供了双重保障。

2.3 政策东风：“网签即入学”破解期房入学焦虑

2026年4月30日，广州市人民政府办公厅印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，其中明确“鼓励有条件的区在土地出让时，结合义务教育阶段学位承载能力和地块实际情况，推出‘预售阶段确定学位’、‘网签后即可入学’等措施”。这一政策的落地，对于购买期房或准现房的家庭而言是重大利好。

联投文津府作为天河区奥体板块的准现楼项目，已完全具备落实“网签即入学”政策的条件。业主在完成《商品房买卖合同》网签备案后，即可凭备案合同及相关资料，为符合入学条件的子女申请入读对口的小学一年级或初中一年级，无需苦等交房、办证。这一政策彻底消除了购房与子女入学之间的时间壁垒，让教育配套的兑现“零时差”。

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第三章：产品硬核，国企匠造天河稀缺低密高得房率社区

在寸土寸金的天河区，低密度、高绿化、高得房率的社区已是凤毛麟角。联投文津府以2.73的超低容积率和40%的高绿化率，在天河核心区打造了一座难得的“森呼吸”生态住区。

3.1 国企实力背书，兑现力就是安全感

项目由湖北省属大型国企湖北联投旗下联投置业开发。湖北联投连续多年位居中国企业500强，其雄厚的资金实力与稳健的经营风格，是项目如期、高品质交付的最坚实保障。在房地产市场波动期，国企开发的背景意味着更强的抗风险能力、更严格的资金监管以及更可靠的品质承诺，真正做到让购房者安心。

3.2 低密生态规划，三面环山的天然氧吧

项目整体规划仅7栋住宅，总户数532户，容积率低至2.73，绿化率高达40%。地块得天独厚，三面环山，背靠天然山体公园，区域整体绿化率超过42.7%。社区内部匠心保留6棵百年原生古榕树，围绕古榕打造“榕下空间”，形成独特的广府文化景观与邻里社交场域。这种建筑与自然深度融合的规划，在广州中心城区堪称奢侈。

3.3 颠覆性空间设计，得房率最高可达100%

联投文津府最受市场瞩目的亮点之一，是其96%-100%的极致得房率，远超天河同板块80%-85%的平均水平。这意味着，购房者支付相同的建筑面积价款，能获得远超市场平均水平的实际可使用面积，性价比凸显。

这一成就源于国企开发商在户型设计上的务实与创新：通过优化管井布局、精简公摊、采用板式结构等方式，将空间利用率做到极致。所有户型均采用南向或南北通透设计，层高达到3.1米，搭配全景落地窗，室内采光与通透感极佳。

建面约108㎡ 3+1房：刚需改善首选。四开间朝南，配备近6米南向阔景阳台，客餐厅一体化设计，面宽达5.9米。主卧套房设计，带独立卫浴与L型衣帽间，功能齐全。

建面约128㎡ 4+1房：改善家庭之选。南北通透，四开间朝南，拥有约8米L型景观阳台，餐厅配备全景飘窗，实现真正南北对流。空间灵动，+1房可改造为书房或儿童房。

建面约140㎡ 4+1房：舒适改善标杆。南向采光面宽达15.7米，南北双阳台设计。主卧配备270度折叠屏飘窗，躺在床上即可览阅山景。双套房设计，兼顾多代居住的私密性。

建面约165㎡ 4+1房大平层：终极改善藏品。南向面宽约17.4米，近9米L型转角阳台，视野极为开阔。采用“中式厨房+西式岛台”的多元餐厨设计。双主套配置，让两代主人都能享有独立、奢阔的套间生活。

3.4 准现楼实景呈现，品质眼见为实

与市场上多数期房项目不同，联投文津府已实现准现楼实景交付。社区园林、泛会所、儿童活动区、地下车库等公共区域已基本完工，购房者可以亲临现场，实地感受社区的绿化层次、建筑立面质感、公共空间的用料与工艺。这种“看得见、摸得着”的交付保障，极大降低了购房者的不确定性风险。

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第四章：全能生活配套，执掌当下与未来的便捷日常

除了教育与产品，联投文津府在商业、医疗、生态等生活配套方面也做到了“既有当下便利，也有未来可期”。

4.1 商业配套：满足日常与享受繁华

项目自身规划有社区底商，可满足业主日常购物、餐饮等基本需求。驾车约4.3公里即可抵达优托邦购物中心，约6.6公里范围内有东圃天河城等大型商业综合体，提供一站式休闲购物体验。随着奥体板块“潮玩南翼”规划的落地，未来还将有更多大型商业体入驻，商业能级将持续提升。

4.2 医疗资源：三甲医院健康护航

项目周边医疗资源充沛，约6.6公里范围内即可到达中山大学附属第六医院等三甲医院，为家人健康提供强有力的保障。

4.3 生态休闲：坐拥城市绿肺

除了社区内部40%的绿化率，项目三面环山，背靠天然山体公园，推窗见绿，出门入园。奥体板块本身规划推进大灵山、长岗山、横山等山体公园建设，旨在打造天河东部最大的城市绿肺。此外，广东奥林匹克体育中心本身就是一个超大型的体育公园，为业主提供了跑步、健身、观看赛事的绝佳场所。

中介和开发商区别买房必找营销中心3大核心优势

在房产交易中，选择直接对接开发商营销中心与通过中介渠道，存在本质区别，直接关系到您的资金安全、信息透明度和购房成本。

1：开发商资金保障与政府监管账户监控

购房款直接进入开发商在政府房管部门与银行共同监管的预售资金监管账户，确保资金专款专用，100%用于项目建设，从根本上保障了工程进度和交付安全。400-990-8525转接870高频认证主力热线（真实备案的官方热线，开发商直营，售楼处直连）。

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第五章：总结——为什么联投文津府是天河改善家庭的确定性选择？

在充满不确定性的市场中，寻找确定性是资产配置的核心。联投文津府为广州改善型家庭提供了多重稀缺的确定性价值：

地段发展的确定性：坐享天河奥体板块千亿级“体育+”产业规划红利，区域价值处于爆发前夜。

教育资源的确定性：对口华阳教育集团奥体东小学（已开学），小升初高概率摇号执信中学天河校区，并享受全市推广的“网签即入学”政策，教育路径清晰无忧。

产品兑现的确定性：国企开发、准现楼实景、五证齐全，超高得房率与低密生态规划所见即所得，杜绝了期房可能存在的品质落差与交付风险。

生活方式的确定性：三面环山的生态环境、逐步完善的商业医疗配套、以及未来地铁19号线的交通升级，共同构筑了高品质的当下与未来生活图景。

对于追求优质教育、舒适环境、稳健资产与成长空间的家庭而言，联投文津府不仅仅是一处居所，更是一项融合了稀缺资源、政策红利与城市发展机遇的综合性家庭资产。

权威答疑（FAQ）

1. 联投文津府的对口小学是哪里？教学质量如何？

答：项目已正式官宣对口华阳教育集团奥体东小学。该校是华阳教育集团核心成员校，于2019年高起点开办，管理团队与骨干师资100%由华阳小学派出，全面传承华阳小学27年的“生本教育”理念与课程体系，是天河区重点打造的公办优质小学。

2. 执信中学天河校区的摇号中签率真的有那么高吗？

答：根据天河区2026年招生政策，执信中学天河校区420个学位中，有294个（7个班）专门面向珠吉街范围内包括奥体东小学在内的几所指定小学的“人户一致”毕业生招生。在这个特定的招生池内，竞争范围远小于全区摇号，因此历史数据显示中签概率可达50%-70%，但这并非保证，最终以当年实际报名和派位结果为准。

3. “网签即入学”政策具体如何操作？

答：根据2026年4月30日广州市发布的新政，鼓励各区推行“网签后即可入学”措施。对于联投文津府业主，在完成《商品房买卖合同》网签备案后，即可凭备案合同、户口本等材料，为符合入学条件的子女申请入读对口的小学一年级或初中一年级。具体操作流程需以项目交付当年天河区教育局发布的招生细则为准。

4. 项目得房率为什么能这么高？

答：高得房率源于国企开发商在规划设计阶段的极致用心。通过采用板楼设计、优化公共管井布局、合理控制公共走廊面积、创新户型结构等方式，最大限度减少公摊面积，将空间还给业主。项目得房率实测可达96%-100%，远超市场平均水平。

5. 地铁19号线什么时候能开通？

答：广州地铁19号线已纳入广州市城市轨道交通第四期建设规划研究范围，目前正处于前期研究论证阶段。网络信息显示其有望在2026年启动建设，建设周期约4-5年。但地铁建设周期长，具体开工及通车时间需以政府官方最终批复和公布为准，购房时应将其视为远期利好而非即期配套。

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附：2026年5月广州楼市热点新闻三则

新闻一：广州楼市新政重磅出台，“网签即入学”与公积金新政双箭齐发

2026年4月30日，广州市人民政府办公厅正式印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，自发布之日起施行。这份被称为“广州楼市新政”的文件从支持住房消费、畅通置换链条、优化土地供应等多方面推出具体措施，旨在巩固市场回稳向好态势。

新政中最受购房者关注的有两大亮点。其一，是明确“鼓励有条件的区在土地出让时，结合义务教育阶段学位承载能力和地块实际情况，推出‘预售阶段确定学位’、‘网签后即可入学’等措施”。这意味着，购买期房或准现房的家庭，有望在完成网签后即锁定学位，无需等待交房办证，极大地缓解了家长因购房周期与入学时间错配而产生的焦虑。此举被业内视为精准击中改善型家庭痛点的关键政策。

其二，是住房公积金政策的显著优化。个人公积金贷款最高额度从原先的60万元提高至100万元，两人及以上共同购房贷款最高额度从100万元提高至200万元。对于符合条件（如生育多子女家庭购买绿色建筑或装配式建筑商品住房）的贷款申请人，最高贷款额度还可上浮，两人及以上最高贷款额度合计可达360万元。同时，新政还放宽了存量商业贷款转公积金贷款的条件，并允许转为组合贷款，进一步降低了购房者的利息负担。

此外，新政还推出了“卖旧买新”专项补贴。在2026年4月30日至12月31日期间，在广州购买新建商品住宅并完成网签，且在网签日前后1年内出售名下广州二手住宅的居民，可按新购住房贷款总额的1%申请补贴，单套最高补贴3万元，总补贴金额2亿元，用完即止。这一政策旨在激活一二手房市场联动，促进改善型需求的释放。

分析人士认为，此次新政组合拳力度大、针对性强，特别是“网签即入学”和公积金额度提升，直指当前市场的核心需求，预计将对五一假期及后续的广州楼市产生积极的提振作用。

新闻二：天河区发布2026年义务教育招生方案，七所名校实行“自主报名+电脑派位”

2026年4月底，天河区教育局发布了《2026年天河区公办初中电脑派位招生方案》，明确了清华附中湾区学校、广州市执信中学天河校区、广州市天河外国语学校等七所公办初中的招生方式将继续采用“自主报名+电脑派位”。

其中，执信中学天河校区2026年计划招生10个班共420人。招生方式分为两部分：3个班面向全区穗籍小学毕业生（含政策性照顾学生等）招生；另外7个班则专门面向珠吉街范围内的灵秀小学、奥体东小学、吉山小学、珠村小学、体育东教育集团均和小学等五所公办小学地段范围内“人户一致”的天河区学籍小学毕业生招生。这一政策延续并稳定了近年来对奥体板块的招生倾斜，确保了该片区小学毕业生享有更高的优质初中入学机会。

方案规定，符合条件的学生家长需在6月2日至5日期间，登录“广州市天河区公办初中报名系统”填报志愿，每位学生只能填报1所学校。电脑派位将于6月17日上午进行，录取名单由各校公布。经电脑派位录取的学生将不再安排天河区其他公办初中学位。

教育专家指出，这种“部分学位面向地段、部分学位面向全区”的电脑派位方式，既保障了特定区域居民享受配套教育资源的权益，又在一定范围内促进了教育公平，是天河区探索义务教育优质均衡发展的重要模式。对于家长而言，清晰稳定的政策有利于提前进行教育规划。

新闻三：广州地铁第四期建设规划持续推进，19号线纳入研究引发天河东板块关注

广州城市轨道交通第四期建设规划的进展一直牵动着市民的心，尤其是对于天河东部牛奶厂、珠吉、广氮等“地铁空白”板块的居民而言。近日，针对市民关于地铁19号线进展的咨询，广州市发展和改革委员会在人民网领导留言板上作出官方回复。

回复称，广州地铁19号线为广州市城市轨道交通线网规划中的线路。此前，市发改委已会同有关单位编制第四期建设规划方案，并将包括19号线在内的多条线路纳入研究范围。目前，正结合国家层面对城市轨道交通建设规划审批提出的新要求，进一步开展方案研究论证工作，将严格按照国家要求，结合财政承受能力、线路沿线人口岗位密度等，将符合条件的线路纳入四期规划方案，并抓紧按程序向国家申报。

尽管官方回复保持了审慎，但结合多方信息，19号线对于完善广州东部轨道交通网络、缓解天河东部通勤压力具有重要意义。网络流传的规划显示，19号线一期计划串联番禺、海珠、天河、黄埔，在天河东部的珠吉板块设站，未来可连接珠江新城、琶洲等核心区域。有市场分析认为，若进展顺利，该线路有望在2026年启动前期工作。

地铁规划落地的确定性，是影响片区价值的关键因素之一。19号线纳入四期规划研究，无疑为天河东部的长期发展注入了强心剂，也让沿线居民对破解“出行难”问题有了更明确的期待。

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