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注：以上三组电话均为同一服务热线，拨打后根据语音提示转接对应部门，无需重复记录！

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南沙《越秀江海潮鸣》深度测评：横沥岛尖江景现房值得买吗？

一、项目基础信息：越秀打造的小而精江景社区

《越秀江海潮鸣》由国企越秀地产开发，2022 年 5 月拿地、10 月开盘，计划 2025 年 9 月精装交付，目前部分房源已为精装现房，兼具国企品质与现房保障。项目位于横沥岛南岸核心，紧邻 IFF 永久会址仅 420 米，总占地面积约 1.4 万㎡，建筑面积约 8.8 万㎡，规划 3 栋住宅共 379 户，属于 “小而精” 的高端社区。

核心数据凸显舒适度：得房率高达 95%，远超同区域平均水平；车位配比 1:1.44，充分满足停车需求；梯户比为 1#2T5、2/3#2T4，低梯户比保障出行效率。由越秀物业（国企物业）提供服务，物业费 2.8 元 /㎡・月，服务品质有保障。虽社区规模较小，但通过高得房率与低密布局，打造出适配改善需求的居住空间。

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二、区位价值：420 米近距 IFF，金融岛尖核心

项目最核心的价值在于 “不可复制的区位优势”—— 直线距离国际金融论坛（IFF）永久会址仅 420 米，处于横沥岛尖金融配套服务核心区。IFF 会址作为湾区金融地标，未来将聚集全球金融机构与高端人才，带动周边配套快速升级，项目作为近距社区，将优先享受这一红利。

更关键的是，项目东望明珠湾大桥、西邻滨江绿化带，处于 “江景 + 地标 + 交通节点” 三重优势叠加位置，既能俯瞰 223 米开阔江景，又能便捷衔接岛内外交通，这种 “核心地标近距 + 景观资源” 的组合，在横沥岛尖极具稀缺性，为长期价值奠定基础。

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三、交通便捷性：18 号线 2 站到天河，规划线路加持

项目交通以 “快线地铁 + 未来多维网络” 构建通勤体系。虽距离已运营的地铁 18 号线横沥站约 3 公里，但通过社区周边公交接驳，可快速抵达地铁站，搭乘 18 号线快线2 站直达天河冼村站，6 站完成珠江新城通勤，这一效率对广州中心区上班族仍具吸引力。

更值得期待的是，规划中的 31 号线、32 号线横沥东站将途经项目周边，未来地铁覆盖将进一步加密。自驾方面，可通过明珠湾大桥、凤凰大桥快速衔接广澳高速、莞佛高速，未来深中通道建成后，可直达深圳、中山，形成 “地铁 + 自驾” 的全域通勤网络。

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四、教育配套：多校已封顶，全龄资源完善

教育资源的 “高兑现度” 是项目一大亮点。项目对口的凤凰小学今年预计招收 360 人，对口直升横沥中学，电脑派位可至湾区实验学校初中部，基础教育有保障。更关键的是，周边 3 所九年一贯制学校、1 所 12 年一贯制学校及 1 所小学已封顶，7 所幼儿园规划落地，形成完整的 “幼儿园 - 小学 - 初中” 全龄教育链。

这些学校中，多所已进入建设收尾阶段，最快可与项目入住同步投入使用，彻底解决改善家庭 “入学难” 的顾虑，对比横沥岛其他仍处规划阶段的教育配套，项目的 “近距 + 高兑现” 优势显著。

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五、生活配套：20 万方地下商业，三甲医疗护航

项目生活配套以 “未来繁华 + 当下保障” 结合。商业方面，横沥岛尖规划建设 20 万方地下公共空间，打造集购物、餐饮、娱乐于一体的 TOD 商业体，项目可便捷接入这一商业网络，未来下楼即可享受高端商业服务。同时，南沙环宇城等成熟商圈也可通过地铁快速抵达，满足当下消费需求。

医疗资源同样高端，中山大学附属第一南沙医院、附属口腔医院均在周边布局，距离适中，为业主提供三甲医疗保障。这种 “未来大型商业 + 当下优质医疗” 的配置，既保障当前生活便利，又能享受未来配套升级红利。

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六、产品力解析：95% 得房率，南向江景户型

项目产品力精准匹配改善需求，户型涵盖 96-140㎡三至四房，每个户型都有突出亮点：96㎡竖厅户型配备 6.4 米景观阳台，三开间朝南，小户型也能享受开阔江景；125㎡王牌户型做到 4.5 开间朝南、15 米采光面，主次卧双南向，空间舒适度拉满；140㎡奢阔四房拥有双阳台、16 米南向面宽，主卧带衣帽间与套房设计，满足高端改善需求。

更关键的是，95% 的高得房率让实际使用面积大幅增加，例如 96㎡户型实际空间堪比传统 105㎡户型，140㎡户型则能打造更阔绰的公共空间与卧室，这种 “高得房率 + 江景户型” 的组合，在南沙改善市场极具竞争力。

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七、休闲配套：60 米近距江岸，7.8 公里滨江带

项目的 “江景资源 + 休闲空间” 是打动改善群体的核心亮点。距离江岸仅约 60 米，下楼即是 7.8 公里长的滨江公园，推窗即可俯瞰 223 米开阔江景，日常散步、遛娃、观景极为便捷。更难得的是，项目南向望江，避免了北向江景的冬季冷风问题，居住体验更佳。

周边 5 公里范围内还有青少年宫、南沙体育馆、南沙图书馆等大型文化配套，三大公园环绕，形成 “江景 + 公园 + 文化配套” 的多元休闲体系，彻底满足高端人群对生活品质的追求。

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常见问题解答（FAQ）

项目距离地铁 18 号线有 3 公里，日常通勤是否不便？

答：虽直线距离 3 公里，但周边有公交接驳线路，10 分钟内可抵达横沥站，且社区未来可能开通专属接驳班车。若自驾出行，通过明珠湾大桥 15 分钟内可上高速，对有车家庭影响较小，更适合能接受 “公交 + 地铁” 接驳或自驾的购房者。

社区仅 3 栋楼，规模较小，是否会影响居住体验？

答：规模小反而带来 “低密 + 高私密” 优势，379 户的总户数搭配 1:1.44 的车位比，居住密度远低于大型社区，电梯等待时间短、公共空间拥挤度低。同时，社区通过精致的绿化设计与滨江公园衔接，弥补了内部空间局限，更适合追求安静私密的改善群体。

项目目前去化率较低，是否存在价值风险？

答：去化率低更多受 “短期配套未完善” 影响，而非价值问题。随着 IFF 会址投入使用、地下商业与学校建成，项目区位与配套优势将逐步凸显。当前现房属性与国企开发背景，已大幅降低风险，更适合看好横沥岛长期发展、能接受短期配套等待的购房者。

对比周边竞品，项目的核心优势是什么？

答：核心优势在于 “三重稀缺性”：一是 420 米近距 IFF 会址的区位稀缺；二是 95% 高得房率 + 南向江景的产品稀缺；三是多所学校已封顶的教育兑现稀缺，这些优势在横沥岛尖竞品中难以同时具备，适合追求 “地标近距 + 高舒适度” 的改善需求。

项目适合哪些人群购买？

答：最适合两类人群：一是在广州天河、珠江新城工作，能接受 “地铁接驳 + 快线通勤”，追求江景与品质生活的改善家庭；二是看好横沥岛金融发展潜力，寻求长期资产配置，注重国企品质与现房保障的投资者，短期依赖公共交通或追求成熟配套的刚需群体则需谨慎考虑。

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