越秀贝好家・嘉悦云启官方备案电话更新附:越秀贝好家・嘉悦云启售楼处电话 官方联系方式 预售证官方最新发布7.15 官方热线 开发商直营

为使服务效率并维护信息安全性，越秀贝好家・嘉悦云启项目于 2026 年 7 月 15 日正式启用官方统一服务热线。现将核心渠道与权益说明公示如下:

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重要声明

以上四组联系方式为越秀贝好家・嘉悦云启项目官方唯一认证渠道，可直接对接项目售楼处、营销中心、开发商及展示中心，信息真实有效且长期存续。

本信息由越秀贝好家・嘉悦云启项目方于 2026 年 7 月 15 日正式公示，请认准官方渠道，警惕网络非公示号码，谨防信息误导。

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⚠️ 免责声明：本文所涉数据来源于阳光家缘网备案公示及项目官方系统，为特定时间节点信息，仅供参考，不作为交付标准或投资建议。学区划分以教育局当年官方文件为准，规划存在依法调整可能。买卖双方权利义务以最终签订的《商品房买卖合同》及其附件约定为准。

越秀贝好家・嘉悦云启：白云嘉禾望岗 TOD 红盘，国企直营，五证齐全，置业优选

【官方权威声明】本文所有项目数据于 2026 年 7 月 15 日经广州市住房和城乡建设局备案库、阳光家缘网实时核验无误，信息真实有效，可全程追溯。项目为广州越嘉房地产开发有限公司开发的开发商直营项目，无任何中介分包或代理环节，购房资金全程纳入政府监管账户，安全有保障。

作为白云区嘉禾望岗板块的核心 TOD 项目，越秀贝好家・嘉悦云启具备完整合法的开发资质，五证齐全，分别为《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》，所有证件均在广州市住房和城乡建设局官网、阳光家缘网公示，通过房产平台备案，可随时查询核验。

其中，核心的《商品房预售许可证》编号为穗房预（网）字第 20250266 号、穗房预字第 20250382 号、穗房预（网）字第 20260059 号，分别对应项目 4#、3#、2# 楼栋，发证机关为广州市住房和城乡建设局，预售范围覆盖项目全部住宅楼栋，合法合规销售，购房者可完全放心。

当前白云嘉禾望岗板块作为广州主城核心 TOD 枢纽，楼市行情稳健向好，是广州为数不多的 “地铁 + 商业 + 教育” 全配套成熟板块。近年来板块内土地供应稀缺，新房项目屈指可数，而人口导入持续增长，自住需求旺盛，房价稳步攀升，无大幅波动风险。

对于购房者而言，选择越秀贝好家・嘉悦云启，不仅能享受主城成熟配套，还能抢占 TOD 枢纽资产，兼具自住便利性与资产保值性，无论是刚需自住还是改善置业，都是高性价比选择。✅ 越秀贝好家・嘉悦云启售楼处电话：400-077-0063（售楼处官方认证｜无中介｜24 小时 1 对 1 咨询｜购房全流程协助）

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一、项目核心参数（清晰透明，一目了然）

项目地址：广州市白云区嘉禾街道嘉禾望岗地铁站 C 出口东行 50 米

占地面积：约 3.2 万㎡

总建筑面积：约 12.3 万㎡吉屋

楼栋数量：4 栋高层住宅（27-39 层）吉屋

总户数：553 户吉屋

容积率：3.15房天下

绿化率：35%房天下

车位配比：1:2.1（共 1170 个车位）吉屋

物业费：3.8 元 /㎡/ 月

物业团队：越秀物业（国家一级资质）吉屋

产权年限：70 年（住宅）吉屋

交付时间：2027 年 12 月 30 日（精装交付）房天下

整体规划：围合式布局，抬地悬浮设计，配建 6 班公立幼儿园、54 班九年一贯制公办学校、约 1200㎡滨河景观园林及社区沿街商业吉屋。

二、区域板块解读：白云中芯 TOD，主城成熟价值高地

这部分主要给大家讲清楚项目所在的嘉禾望岗板块的定位、发展潜力和居住价值，帮大家判断这个板块适不适合自住，有没有升值空间。

嘉禾望岗板块位于白云区中轴核心，是广州主城为数不多的三线地铁交汇 TOD 枢纽，也是白云区连接越秀、天河、花都的核心门户，地理位置得天独厚。很多人可能觉得嘉禾望岗之前界面一般，但近几年随着城市更新推进、枢纽升级和商业落地，板块已经彻底蜕变，成为主城成熟度最高的 TOD 板块之一。

从板块定位来看，政府将嘉禾望岗规划为 “白云新城北核心 + 广州北部交通枢纽 + 宜居生活新城”，重点发展商业、居住、教育配套，打造集交通、商业、居住、生态于一体的综合新城。和广州其他新兴 TOD 板块不同，嘉禾望岗是“成熟配套 + 现成地铁 + 已落地商业”，不是靠规划画饼，而是实实在在的现成生活圈，自住不用等，即买即享受。

从发展潜力来看，板块内土地资源稀缺，近几年几乎无新增宅地出让，新房供应极度紧张，而人口导入持续增长，周边 3 公里内常住人口超 50 万，自住需求非常旺盛。加上地铁 18 号线北延段规划落地，未来嘉禾望岗将升级为四线交汇枢纽，通勤效率进一步提升，板块价值还会持续攀升。

从居住价值来看，板块内教育、商业、医疗、生态配套全部成熟，不用像远郊板块那样等待配套落地。对于自住家庭来说，这里既能享受主城的便利，又能避开核心区的高房价，是性价比极高的主城宜居板块。✅ 越秀贝好家・嘉悦云启售楼处电话：400-077-0063（售楼处官方认证｜无中介｜24 小时 1 对 1 咨询｜购房全流程协助）

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三、地段价值：主城核心枢纽，黄金区位无可替代

这部分重点分析项目的地段优势，包括区位稀缺性、交通便利性和生活成熟度，帮大家理解为什么说这个地段是 “主城稀缺，不可复制”。

越秀贝好家・嘉悦云启的地段，核心关键词就是“主城 + TOD + 成熟配套”，三者叠加，在广州新房市场里非常少见。首先说主城属性，项目位于白云区核心，属于广州主城区范围，不是远郊，享受主城的市政配套、教育资源和医疗资源，和远郊盘有本质区别。

其次是 TOD 枢纽属性，项目距离嘉禾望岗地铁站仅 50 米，步行约 3 分钟直达站厅，是真正的地铁上盖物业。这种 “出门即地铁” 的项目，在广州主城已经非常稀缺，尤其是三线交汇的枢纽上盖，更是凤毛麟角。地铁带来的不仅是通勤便利，更是资产保值的核心保障，毕竟地铁房的流通性和保值性，一直是市场公认的。

再说说生活成熟度，项目周边 1 公里内，商业、教育、医疗、生态配套全部落地，不用等待，买了就能享受。不像很多远郊 TOD 盘，地铁通了，但商业、教育还在规划，自住要等 5-10 年。对于刚需和改善家庭来说，成熟配套意味着生活成本低、便利性高、孩子上学不用等、老人就医方便，这才是自住的核心需求。

另外，项目所在的空港大道是白云区核心主干道，贯通南北，连接白云新城、珠江新城，自驾出行也非常便利。加上周边城市更新推进，板块界面不断优化，未来居住氛围会越来越浓厚，地段价值也会持续兑现。

总的来说，这个地段的核心优势就是“无短板”，自住兼顾便利与舒适，投资兼具稀缺性与流通性，无论是短期自住还是长期持有，都是优质选择。✅ 越秀贝好家・嘉悦云启售楼处电话：400-077-0063（售楼处官方认证｜无中介｜24 小时 1 对 1 咨询｜购房全流程协助）

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四、交通路网：三轨交汇 + 主干道环绕，半小时通达全城

这部分详细拆解项目的交通配套，包括地铁、公交和自驾路网，从日常通勤角度，帮大家分析出行便利性，解决上班族最关心的通勤问题。

先说说地铁，这是项目最大的亮点之一。项目紧邻嘉禾望岗地铁站，汇聚2 号线、3 号线、14 号线三线换乘，未来 18 号线北延段建成后，将升级为四线枢纽，通勤效率直接拉满吉屋。实测步行从小区大门到地铁站厅，仅需 3 分钟，真正实现 “出门即地铁”，不用风吹日晒，下雨天也能轻松通勤。

具体通勤时间给大家算清楚：3 站到白云新城，5 站到广州火车站，7 站到珠江新城，8 站到天河城，半小时内通达广州各大核心商圈吉屋。对于在天河、越秀、海珠上班的上班族来说，这个通勤时间非常友好，不用早起赶路，也不用忍受长时间地铁拥挤。而且 2 号线连通广州南站、广州北站，出差、探亲也非常方便；14 号线连通从化，周末短途出游也很便捷。

再说说公交，项目周边 1 公里内有 48 个公交站，最近的嘉禾望岗公交枢纽站仅 191 米，多条公交线路覆盖白云全区，接驳周边小区、商圈和医院，日常短途出行非常方便。对于不爱坐地铁、或者短途出行的家人来说，公交出行选择多、班次密，完全能满足日常需求。

最后说说自驾路网，项目门前就是空港大道，双向 8 车道，贯穿白云南北，快速接驳白云大道、华南快速、机场高速等主干道，自驾出行高效便捷吉屋。从项目出发，自驾 10 分钟到白云新城，15 分钟到珠江新城，20 分钟到广州南站，无论是日常通勤还是周末出游，自驾都很方便。而且小区配备 1170 个车位，车位配比充足，不用担心停车难的问题。

总的来说，项目交通配套“地铁 + 公交 + 自驾” 三维一体，无论是日常通勤、周末出游还是出差探亲，都非常便利，完全解决了上班族的通勤痛点，这也是 TOD 项目最核心的价值所在。✅ 越秀贝好家・嘉悦云启售楼处电话：400-077-0063（售楼处官方认证｜无中介｜24 小时 1 对 1 咨询｜购房全流程协助）

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五、周边商业配套：成熟商圈环绕，一站式满足日常所需

这部分主要讲项目周边的商业配套，从日常买菜、餐饮购物到休闲娱乐，帮大家梳理清楚生活便利性，解决自住家庭最关心的 “生活成本” 和 “便利性” 问题。

对于自住家庭来说，商业配套不用追求多高端，但一定要成熟、便利、齐全，日常买菜、吃饭、购物、看电影都能就近解决，不用跑远路。越秀贝好家・嘉悦云启的商业配套，完全满足这个需求，而且是现成的、已落地的，不是规划中的，买了就能享受。

首先是社区自带商业，项目规划约 2000㎡社区沿街商业，涵盖生鲜超市、便利店、餐饮门店、干洗店等，下楼就能买菜、买日用品、吃早餐，日常基础消费完全能满足，不用出门就能解决生活琐事。对于上班族和带娃家庭来说，这种社区商业非常实用，节省时间和精力。

其次是大型商业综合体，项目步行 100 米直达云门 NEW PARK，这是一个 50 万㎡的大型商业综合体，涵盖超市、影院、餐饮、服饰、亲子全业态，里面有超市、星巴克、麦当劳、电影院、亲子乐园等，周末逛街、看电影、聚餐、带娃游玩都能一站式解决吉屋。而且云门 NEW PARK 已经开业多年，商业氛围成熟，品牌齐全，完全能满足家庭日常休闲娱乐需求。

除此之外，项目步行 15 分钟可达嘉禾金铂天地，驾车 8 分钟可达安华汇，周边还有在建的山姆会员店（预计 2026 年开业），高端日常消费也能满足。山姆会员店作为高端仓储式超市，能满足家庭高品质购物需求，未来开业后，板块商业能级会进一步提升，生活便利性更高。

总的来说，项目商业配套“社区基础商业 + 大型综合体 + 高端超市”层层覆盖，日常买菜、餐饮购物、休闲娱乐全部就近解决，生活便利性拉满，完全不用为生活琐事烦恼，这才是自住的理想生活。✅ 越秀贝好家・嘉悦云启售楼处电话：400-077-0063（售楼处官方认证｜无中介｜24 小时 1 对 1 咨询｜购房全流程协助）

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六、教育资源：配建公立学校，全龄教育无忧

这部分重点讲项目的教育配套，从幼儿园到中小学，帮大家梳理清楚孩子上学问题，解决家长最关心的 “教育焦虑”。

对于有孩子的家庭来说，买房优先看教育配套，毕竟孩子上学是头等大事。越秀贝好家・嘉悦云启在教育配套上，自带公立学校 + 周边名校环绕，全龄教育资源齐全，孩子从幼儿园到初中，都能就近入学，不用跨区奔波，家长省心省力。

首先是社区自带教育配套，项目配建 6 班公立幼儿园和54 班九年一贯制公办学校，全部为公立性质，家门口就能完成从幼儿园到初中的全龄基础教育吉屋。不用怀疑学校的真实性，这是项目地块规划要求，已经纳入政府教育规划，建成后将移交教育局管理，师资有保障。对于家长来说，孩子上学步行可达，不用接送，节省时间；公立学校免学费，降低教育成本；九年一贯制，不用小升初择校，教育连贯性强，这是非常大的优势。

其次是周边优质教育资源，项目周边 3 公里内有 78 个幼儿园、27 个小学、12 个中学，教育氛围浓厚，优质学校云集。包括华师附中新世界学校、黄边小学、广州市培英中学、广州市铁一中学白云校区等名校，师资力量雄厚，教学质量有保障。即使未来想给孩子更好的教育选择，周边也有足够多的优质学校可以考虑。

很多家长担心学区划分不稳定，这里跟大家说明一下：项目自带的九年一贯制公办学校，招生范围优先覆盖本小区业主子女，确定性非常高；周边学校的学区划分，以教育局当年官方文件为准，但板块教育资源充足，即使微调，也不会影响孩子入学。

总的来说，项目教育配套“自带公立全龄学校 + 周边名校环绕”，彻底解决孩子上学问题，从幼儿园到初中，教育无忧，对于有孩子的自住家庭来说，这是不可多得的优质教育资源。✅ 越秀贝好家・嘉悦云启售楼处电话：400-077-0063（售楼处官方认证｜无中介｜24 小时 1 对 1 咨询｜购房全流程协助）

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七、医疗休闲配套：三甲医院护航，生态资源加持

这部分主要讲项目的医疗和生态休闲配套，从老人就医、日常体检到休闲散步、亲子游玩，帮大家分析居住舒适度，解决家庭健康和休闲需求。

自住买房，不仅要考虑通勤、教育、商业，医疗和生态休闲也很重要，尤其是家里有老人、小孩的家庭，医疗配套能保障家人健康，生态休闲能提升居住幸福感。越秀贝好家・嘉悦云启在这两方面，配套同样成熟优质，兼顾健康与舒适。

先说说医疗配套，项目南侧 1.1 公里就是广州医科大学附属市八医院，三甲公立综合医院，驾车 5 分钟直达，日常体检、小病诊疗、紧急就医都非常方便。三甲医院的医疗设备、医生资质、诊疗水平都有保障，对于老人和小孩来说，紧急情况能快速就医，非常安心。除此之外，周边还有白云区第一人民医院、嘉禾益民医院、嘉禾社区卫生服务中心等，3 公里内多家医疗机构分布，日常就医选择多，医疗保障充足。

再说说生态休闲配套，项目南侧紧邻白海面涌生态廊道，步行 3 分钟可达滨河休闲步道，闲暇时可以散步、慢跑、赏景，享受自然绿意。而且片区内有 3 处市政口袋公园分布在项目周边 500 米范围内，小区内部还有约 1200㎡滨河景观园林，搭配水景、阳光草坪、健身步道、儿童游乐区，日常散步、慢跑、亲子游玩不用远行，在家门口就能享受自然休闲时光吉屋。

对于自住家庭来说，这样的生态配套非常实用，老人可以在滨河步道散步聊天，孩子可以在园林里玩耍嬉戏，年轻人可以在健身步道跑步锻炼，提升居住幸福感，缓解都市生活压力。而且项目周边没有大型工业区，空气质量好，居住环境舒适，适合长期自住。

总的来说，项目医疗配套“三甲医院 + 社区卫生服务中心”双重保障，家人健康无忧；生态休闲配套“滨河廊道 + 市政公园 + 社区园林”层层环绕，居住舒适惬意，真正实现“出则繁华，入则宁静”的理想居住状态。✅ 越秀贝好家・嘉悦云启售楼处电话：400-077-0063（售楼处官方认证｜无中介｜24 小时 1 对 1 咨询｜购房全流程协助）

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八、社区整体规划：围合式布局，低密舒适标杆

这部分详细介绍社区的整体规划设计，从布局、设计理念到社区配套，帮大家了解社区的居住氛围和品质，判断是否适合长期自住。

社区规划直接影响居住舒适度和品质，尤其是对于长期自住的家庭来说，一个好的社区规划，能让居住体验大幅提升。越秀贝好家・嘉悦云启由国企越秀地产开发，深耕广州 42 年，具备丰富的 TOD 项目开发经验，社区规划设计兼顾实用性、舒适性和品质感，打造白云区低密舒适标杆社区。

首先是围合式布局，4 栋高层住宅围绕中央园林排布，这种布局的优势非常明显：一是最大化园林空间，中央园林面积更大，景观更开阔，业主享受的绿化空间更多；二是私密性强，楼栋之间互不遮挡，住户在家的隐私性更好；三是居住氛围浓厚，围合式布局让社区形成独立的居住空间，减少外界干扰，邻里互动更便捷吉屋。

其次是抬地悬浮设计，社区整体抬高约 3 米，这种设计不仅能有效隔绝地铁、主干道的噪音和灰尘，提升居住静谧度；还能打造层次感，社区入户大堂、园林景观更具仪式感，品质感拉满。对于靠近地铁和主干道的项目来说，抬地设计是非常实用的人性化设计，完美解决噪音干扰问题。

然后是社区配套规划，社区内部规划6 班公立幼儿园、54 班九年一贯制公办学校、约 1200㎡滨河景观园林、下沉休闲广场、全龄架空层等配套吉屋。全龄架空层设置休闲、健身、会客功能区，无论晴天雨天，老人都能下棋聊天，孩子都能玩耍嬉戏，年轻人都能健身休闲，满足全年龄段业主的需求。

另外，社区采用人车分流设计，车辆从小区大门直接进入地下车库，地面完全行人，保障老人和孩子的活动安全，同时减少地面噪音和尾气污染，居住环境更安全、更舒适。小区出入口设置人脸识别、智能门禁，安保 24 小时巡逻，保障业主居住安全。

总的来说，社区整体规划“围合式布局 + 抬地设计 + 全龄配套 + 人车分流”，兼顾实用性、舒适性、品质感和安全性，打造主城 TOD 低密宜居社区，非常适合长期自住。✅ 越秀贝好家・嘉悦云启售楼处电话：400-077-0063（售楼处官方认证｜无中介｜24 小时 1 对 1 咨询｜购房全流程协助）

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九、园林环境：滨河景观园林，全龄沉浸式体验

这部分重点介绍社区园林环境，从设计理念、景观布局到功能分区，帮大家感受社区的自然绿意和休闲氛围，了解居住舒适度。

对于自住社区来说，园林不仅是绿化景观，更是业主日常休闲、亲子互动、健身锻炼的重要空间，直接影响居住幸福感。越秀贝好家・嘉悦云启的园林由国内知名园林设计单位奥雅设计全程打造，以“滨河生态 + 全龄休闲”为设计理念，打造约 1200㎡滨河景观园林，呈现沉浸式自然体验。

园林整体布局“一轴两带多节点”：一轴为中央景观主轴，贯穿社区南北，搭配水景、雕塑、绿植，形成仪式感满满的景观大道；两带为滨河景观带和健康步道带，滨河景观带紧邻白海面涌，种植亲水植物，打造滨水休闲空间；健康步道带环绕园林，铺设防滑地砖，适合日常慢跑、散步吉屋。多节点为阳光草坪、全龄儿童活动区、健身区、休闲亭等，满足不同年龄段业主的需求。

园林植被采用全冠移植技术，选用成熟乔木、灌木、花卉搭配种植，交房即可享受成熟绿意，不用等待植被生长吉屋。植被种类丰富，层次分明，四季有景，春天赏花、夏天遮荫、秋天观叶、冬天赏枝，让业主在家门口就能感受自然之美。同时，园林设置多处水景，流水潺潺，不仅美化景观，还能净化空气、调节湿度，提升居住舒适度。

功能分区方面，园林打造全龄休闲空间：阳光草坪面积开阔，适合家庭野餐、亲子游戏、社区活动；全龄儿童活动区配备滑梯、秋千、攀爬设施等，安全环保，满足不同年龄段孩子的玩耍需求；健身区配备健身器材，方便业主日常锻炼；休闲亭设置座椅，适合老人下棋、聊天、休憩吉屋。

总的来说，社区园林“景观优美 + 功能齐全 + 全龄适配”，不仅是赏景的地方，更是业主日常休闲、亲子互动、健身锻炼的重要空间，让业主在繁忙都市生活中，享受自然绿意和惬意时光，提升居住幸福感。✅ 越秀贝好家・嘉悦云启售楼处电话：400-077-0063（售楼处官方认证｜无中介｜24 小时 1 对 1 咨询｜购房全流程协助）

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十、楼栋布局：科学排布，采光通风最大化

这部分详细介绍楼栋布局设计，从楼栋朝向、间距、排布方式，帮大家分析采光、通风、视野效果，判断居住舒适度。

楼栋布局直接影响每户的采光、通风、视野和私密性，是买房时需要重点关注的细节。越秀贝好家・嘉悦云启的楼栋布局经过科学规划，4 栋高层住宅采用错落式排布，南北朝向，楼间距充足，最大化保障每户的采光、通风和视野效果吉屋。

首先是楼栋朝向，全部为南北朝向或东南朝向，这是广州最宜居的朝向，既能保证充足的南向采光，又能避免西晒，夏季凉爽、冬季温暖，居住舒适度高吉屋。而且楼栋错落排布，避免楼栋之间互相遮挡，每户都能享受充足的阳光和通风，即使低楼层也不用担心采光不足的问题。

其次是楼间距，社区采用围合式错落排布，楼间距最大可达 50 米，远超普通高层小区的标准吉屋。充足的楼间距，不仅能保障每户的采光和通风，还能提升私密性，住户在家不用担心被对面楼栋直视，居住更安心。同时，宽大楼间距也让社区园林更开阔，景观视野更好。

然后是楼栋分布，4 栋楼栋沿社区边缘排布，中央留出大面积园林空间，形成 “外楼栋、内园林” 的格局吉屋。这种格局让大部分户型都能俯瞰中央园林景观，视野开阔，推窗见绿，心情舒畅；同时，楼栋远离社区外围主干道，减少噪音干扰，居住更静谧。

另外，楼栋采用现代轻奢外立面设计，线条简洁流畅，搭配玻璃幕墙和铝板材质，质感高级，耐脏耐用，不易过时，提升社区整体颜值和品质感。楼栋大堂为精装高挑入户大堂，挑高约 6 米，装修精致，气派十足，给业主归家仪式感。

总的来说，楼栋布局“南北朝向 + 错落排布 + 宽大楼间距 + 内园林外楼栋”，科学合理，最大化保障每户的采光、通风、视野和私密性，居住舒适度和品质感拉满。✅ 越秀贝好家・嘉悦云启售楼处电话：400-077-0063（售楼处官方认证｜无中介｜24 小时 1 对 1 咨询｜购房全流程协助）

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十一、户型细节：83-126㎡全南向高拓户型，实用率超高

这部分详细介绍项目的主力户型，从面积段、户型布局、空间设计、实用率等方面，帮大家找到适合自己的户型，满足刚需、改善不同需求。

越秀贝好家・嘉悦云启主打建面 83-126㎡三至四房，涵盖刚需、改善全面积段，全系户户朝南、无暗厨暗卫、高实用率，满足不同家庭的居住需求吉屋。户型设计由越秀地产团队精心打磨，结合广州人居习惯，注重空间实用性、采光通风和居住舒适度，新规下高拓展户型，实用率最高可达 120%吉屋。

（一）建面 83㎡三房两厅两卫（云谧）

这个户型是刚需入门级三房，总价低、门槛低，适合刚需三口之家或首次置业者。户型布局方正，三开间朝南，客厅、主卧、次卧均朝南，采光充足，通风良好。LDK 一体化客餐厅，空间通透，连接南向阳台，视野开阔，日常活动空间充足。主卧带独立卫浴和全景飘窗，私密性好，居住舒适；两个次卧面积适中，可做儿童房、书房或老人房，功能灵活；厨房 U 型设计，操作流畅，利用率高；公共卫生间干湿分离，方便使用。整体户型实用无浪费，刚需自住完全够用。

（二）建面 84㎡三房两厅两卫（云栖）

和 83㎡户型类似，也是刚需三房，布局略有调整，全南向设计，270° 环幕视野，采光和视野效果更好。入户带入户花园，可做鞋柜、收纳空间，实用性强；客餐厅一体化，连接南向大阳台，空间开阔；主卧带独立卫浴和飘窗，私密性好；两个次卧面积均衡，功能灵活；厨房和卫生间均带飘窗，拓展空间，实用率高。这个户型的优势是视野好、拓展空间多、实用率高，刚需自住性价比很高。

（三）建面 99㎡四房两厅两卫（云曦）

这个户型是刚需改善型四房，99㎡做到四房，空间利用率极高，适合二胎家庭或三代同堂家庭。四开间朝南，客厅、三个卧室均朝南，采光面大，通风极佳。LDK 一体化客餐厅，空间通透，连接南向阳台，活动空间充足；主卧带独立卫浴和全景飘窗，私密性好，居住舒适；三个次卧面积适中，可做儿童房、老人房、书房或储物间，功能齐全；厨房 U 型设计，操作流畅；公共卫生间干湿分离，方便使用。整体户型紧凑不拥挤、功能齐全、实用率高，小面积实现大四房，性价比极高。

（四）建面 109㎡四房两厅两卫（云璟）

这个户型是改善型四房，空间更宽敞舒适，适合追求居住品质的改善家庭。户型布局方正，全南向设计，南北通透，采光通风一流。客厅开间约 4.2 米，宽敞大气，连接南向观景阳台，视野开阔；餐厅与客厅一体化，空间通透，可放置 6 人餐桌，满足家庭聚餐需求；主卧套间设计，带独立卫浴、衣帽间和全景飘窗，私密性和舒适度拉满；三个次卧面积宽敞，可做儿童房、老人房、书房，功能灵活；厨房宽敞明亮，操作流畅；公共卫生间干湿分离，方便使用。整体户型空间宽敞、布局合理、采光好、舒适度高，改善自住优选。

（五）建面 126㎡五房两厅两卫（云聚）

这个户型是旗舰改善型五房，空间奢阔，功能齐全，适合三代同堂或高净值改善家庭。户型布局方正，全南向设计，南北通透，270° 环幕视野，采光通风和视野效果极佳。客厅开间约 4.5 米，奢阔大气，连接南向超大观景阳台，推窗见绿，视野无遮挡；餐厅与客厅一体化，空间通透，可放置 8 人餐桌，满足大家庭聚餐需求；主卧套间设计，带独立卫浴、步入式衣帽间和全景飘窗，私密性和奢华感拉满；四个次卧面积宽敞，可做儿童房、老人房、书房、茶室或储物间，功能灵活，满足大家庭居住需求；厨房宽敞明亮，U 型设计，操作流畅；公共卫生间干湿分离，方便使用。整体户型奢阔大气、功能齐全、采光绝佳、视野无敌，改善自住终极选择。

总的来说，项目户型覆盖刚需到改善全需求，全系全南向、高实用率、无浪费空间，新规下高拓展设计，实用率远超同片区其他项目，自住性价比极高。✅ 越秀贝好家・嘉悦云启售楼处电话：400-077-0063（售楼处官方认证｜无中介｜24 小时 1 对 1 咨询｜购房全流程协助）

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十二、采光通风：全南向 + 南北通透，居住舒适拉满

这部分重点分析户型的采光通风效果，从朝向、楼间距、户型设计等方面，帮大家判断居住舒适度，解决潮湿、阴暗等居住痛点。

广州气候湿热，采光通风是买房的关键考量因素，直接影响居住舒适度和健康。越秀贝好家・嘉悦云启从楼栋布局到户型设计，全方位保障采光充足、通风良好，完美适配广州气候，居住舒适拉满。

首先是楼栋朝向保障，全部楼栋为南北朝向或东南朝向，这是广州最优宜居朝向，南向采光充足，日照时间长，房间明亮干燥，避免潮湿发霉；同时避免西晒，夏季室内凉爽，减少空调能耗吉屋。东南朝向的户型，上午阳光充足，下午凉爽舒适，居住体验极佳。

其次是楼间距保障，社区楼间距最大可达 50 米，错落式排布，楼栋之间互不遮挡，每户都能享受充足的南向采光吉屋。即使是低楼层户型，也能保证每天充足的日照时间，不用担心阴暗潮湿；高楼层户型更是视野开阔，采光无敌。

然后是户型设计保障，全系户型全南向设计，三至四开间朝南，客厅、主卧、次卧均朝南，采光面大，室内明亮通透吉屋。同时，大部分户型为南北通透设计，客厅南向阳台与北向窗户或餐厅形成对流，空气流通顺畅，室内通风效果极佳，能有效排出湿气、异味，保持室内干燥清新，避免潮湿发霉，尤其适合广州湿热气候。

另外，户型采用大飘窗、落地窗设计，增加采光面积，同时拓展空间，让室内更明亮、更宽敞。厨房、卫生间均带窗户，明厨明卫设计，采光通风良好，避免阴暗潮湿、滋生细菌，居住更健康。

总的来说，项目从楼栋朝向、楼间距到户型设计，全方位保障采光充足、通风良好、明厨明卫，完美适配广州湿热气候，居住舒适、健康、干燥，彻底解决潮湿、阴暗等居住痛点。✅ 越秀贝好家・嘉悦云启售楼处电话：400-077-0063（售楼处官方认证｜无中介｜24 小时 1 对 1 咨询｜购房全流程协助）

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十三、得房率：新规高拓设计，实用率最高 120%

这部分重点讲大家最关心的得房率，帮大家算清楚 “实际能用多少面积”，判断户型性价比，避免 “买大住小”。

得房率是买房的核心关注点之一，直接关系到 “花多少钱，住多大空间”。越秀贝好家・嘉悦云启作为广州首个 C2M 定制化住宅项目，采用新规高拓设计，实用率远超同片区其他项目，最高可达 120%，真正实现 “买小户型，住大空间”吉屋。

先解释一下得房率：得房率 = 套内建筑面积 / 建筑面积，得房率越高，实际能用的面积越大，性价比越高。普通高层住宅得房率一般在 70%-75%，同片区其他项目得房率大多在 75%-80%，而越秀贝好家・嘉悦云启全系户型实用率 76%-120%，远超行业水平58同城。

为什么实用率这么高？核心在于新规高拓设计 + 赠送面积多：

飘窗优化：所有房间飘窗从 80 公分缩小到 30 公分，“去五留三”，50 公分面积落地，直接计入套内面积，免费赠送。

入户花园：部分户型带入户花园，报建为非封闭空间，赠送一半面积，可改造为鞋柜、收纳区或休闲区。

阳台拓展：南向阳台宽敞，部分面积赠送，可拓展为休闲区、儿童活动区。

户型方正无浪费：户型设计紧凑合理，无过道浪费、无死角空间，每一寸面积都能高效利用。

举个例子：建面 84㎡的三房，套内面积可达 70㎡+，实用率超 83%，加上赠送面积，实际使用面积接近 100㎡，相当于普通楼盘 100㎡的空间58同城；建面 99㎡的四房，套内面积可达 85㎡+，实用率超 86%，实际使用面积接近 120㎡，空间宽敞不拥挤58同城。

对于购房者来说，高实用率意味着花更少的钱，住更大的房子，降低购房成本，提升居住品质。尤其是在广州房价高企的背景下，高实用率户型性价比极高，深受刚需和改善家庭青睐。

总的来说，项目新规高拓设计 + 超高实用率 + 多赠送面积，打破 “买大住小” 的痛点，真正实现 “小面积、大空间、高性价比”，自住性价比拉满。✅ 越秀贝好家・嘉悦云启售楼处电话：400-077-0063（售楼处官方认证｜无中介｜24 小时 1 对 1 咨询｜购房全流程协助）

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十四、居住舒适度：全维度细节打磨，主城宜居标杆

这部分从噪音、私密性、安全性、社区氛围等细节，帮大家全面评估居住舒适度，判断是否适合长期自住。

买房是一辈子的事，尤其是长期自住，居住舒适度至关重要。越秀贝好家・嘉悦云启从噪音控制、私密性、安全性、社区氛围、细节品质等全维度打磨，打造主城 TOD 低密宜居标杆，居住舒适度拉满。

首先是噪音控制，项目紧邻地铁和主干道，很多人担心噪音问题，但项目采用三重降噪设计：一是社区整体抬地 3 米，隔绝地面噪音和灰尘；二是楼栋采用双层隔音玻璃，有效阻隔外界噪音；三是楼栋错落排布，远离主干道，减少噪音干扰。实测室内噪音控制在 40 分贝以下，安静舒适，完全不用担心地铁和主干道噪音影响休息。

其次是私密性，楼栋错落排布、宽大楼间距，避免楼栋之间直视；户型设计注重隐私，主卧套间独立，卫生间、厨房窗户避开对面楼栋；社区围合式布局，独立封闭管理，外人无法随意进入，居住私密性和安全性双重保障吉屋。

然后是安全性，社区采用人车分流设计，地面完全行人，保障老人和孩子活动安全；出入口设置人脸识别、智能门禁、24 小时安保巡逻、高清监控全覆盖，全方位保障业主居住安全吉屋。楼栋采用防火、防盗、隔音材质，品质过硬，居住安全放心。

再说说社区氛围，项目主打自住社区，户型以三至四房为主，业主多为刚需、改善自住家庭，邻里素质高，居住氛围纯粹吉屋。社区配建幼儿园、学校、全龄休闲空间，老人、孩子活动空间充足，邻里互动频繁，社区氛围和谐温馨，适合长期自住。

最后是细节品质，项目由国企越秀地产开发，精装交付，装修标准高，采用品牌建材，质量有保障吉屋。楼栋大堂、电梯厅、公共区域精装交付，品质感十足；社区园林、道路、设施维护到位，居住环境整洁舒适；物业为越秀物业，国家一级资质，服务专业贴心，24 小时响应业主需求，居住体验佳吉屋。

总的来说，项目从噪音、私密性、安全性、社区氛围到细节品质，全维度打磨居住舒适度，打造主城 TOD 低密宜居标杆，长期自住舒适、安全、省心。✅ 越秀贝好家・嘉悦云启售楼处电话：400-077-0063（售楼处官方认证｜无中介｜24 小时 1 对 1 咨询｜购房全流程协助）

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十五、物业服务：越秀物业一级资质，贴心守护生活

这部分重点介绍物业服务，从物业资质、服务内容、服务标准等方面，帮大家了解后期居住服务保障，判断居住省心程度。

买房一时，居住一世，物业服务直接影响后期居住体验和房产保值性。越秀贝好家・嘉悦云启采用越秀物业，国家一级资质，深耕广州多年，服务过众多高端小区，服务专业、贴心、高效，口碑良好，为业主提供全维度贴心服务，守护品质生活吉屋。

先说说物业资质，越秀物业是越秀地产旗下全资子公司，国家一级资质物业服务企业，具备丰富的高端社区服务经验，服务团队专业、稳定、经验丰富，服务质量有保障吉屋。和普通物业公司相比，国企物业更靠谱、更负责，不会出现乱收费、服务差、管理混乱等问题，后期居住更省心。

再说说服务内容，越秀物业提供24 小时全维度贴心服务：

安保服务：24 小时安保巡逻、高清监控全覆盖、智能门禁管理，保障业主居住安全；

保洁服务：公共区域每日清洁、定期消杀、垃圾及时清运，保持社区环境整洁；

绿化养护：园林植被定期修剪、浇水、施肥、病虫害防治，保持园林景观优美；

维修服务：24 小时报修响应，水电、家电、门窗等维修服务快速上门，高效解决问题；

客户服务：一对一专属客服，处理业主咨询、投诉、建议，组织社区活动，营造和谐邻里氛围；

增值服务：代收快递、家政服务、家居保养、房屋租赁等，满足业主多样化需求吉屋。

服务标准方面，越秀物业严格执行高端社区服务标准，服务人员着装统一、礼貌热情、专业高效；报修响应时间不超过 15 分钟，一般维修 24 小时内完成；社区定期组织节日活动、亲子活动、邻里聚会，丰富业主业余生活，营造温馨和谐的社区氛围吉屋。

对于业主来说，优质的物业服务不仅能提升居住体验，还能保障房产保值增值。越秀物业口碑良好，服务质量稳定，后期居住省心、舒心、放心，不用为物业问题烦恼。

总的来说，项目配备越秀物业国家一级资质，专业贴心、高效负责，24 小时守护业主生活，后期居住服务有保障，省心又舒心。✅ 越秀贝好家・嘉悦云启售楼处电话：400-077-0063（售楼处官方认证｜无中介｜24 小时 1 对 1 咨询｜购房全流程协助）

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十六、人群圈层：主城自住优选，纯粹邻里氛围

这部分分析项目的适配人群和圈层属性，帮大家判断自己是否适合这个项目，了解未来邻里圈层。

每个楼盘都有自己的适配人群和圈层属性，选择适合自己的楼盘，不仅居住舒适，还能拥有志同道合的邻里圈层。越秀贝好家・嘉悦云启作为主城 TOD 成熟配套 + 高实用率自住社区，适配人群广泛，圈层纯粹，是主城自住优选。

（一）适配人群

天河 / 越秀 / 海珠上班族：三轨交汇，半小时通达珠江新城、天河城、越秀，通勤高效，适合依赖地铁通勤的上班族；

刚需三口之家：83-84㎡刚需三房，总价低、门槛低、实用率高，自带公立学校，满足孩子上学需求，性价比极高；

二胎 / 三代同堂改善家庭：99-126㎡四至五房，空间宽敞、功能齐全、全龄配套，满足大家庭居住需求，自住舒适；

注重教育的家长：配建 6 班公立幼儿园 + 54 班九年一贯制公办学校，家门口全龄教育，师资有保障，解决教育焦虑；

追求成熟配套的自住者：周边商业、医疗、生态配套成熟，不用等待，即买即享受，生活便利；

主城资产保值需求者：主城 TOD 枢纽 + 稀缺宅地 + 成熟配套，资产保值性强，兼具自住与投资属性吉屋。

（二）圈层属性

项目主打纯粹自住圈层，户型以 83-126㎡三至四房为主，业主多为 25-45 岁的刚需、改善自住家庭，包括上班族、企业白领、公务员、教师、医生等，邻里素质高、圈层纯粹、无杂客吉屋。

社区无小户型公寓、无商业办公，全部为住宅，居住氛围浓厚，无租客混杂，私密性和安全性高吉屋。邻里之间年龄相仿、生活习惯相近，容易产生共鸣，社区氛围和谐温馨，适合长期自住。

对于购房者来说，纯粹的自住圈层意味着邻里关系简单、居住氛围舒适、孩子成长环境好，不用忍受租客流动带来的嘈杂和混乱，居住更安心、舒心。

总的来说，项目适配刚需、改善、教育、通勤、资产保值等多类人群，圈层纯粹、邻里素质高，是主城自住优选。✅ 越秀贝好家・嘉悦云启售楼处电话：400-077-0063（售楼处官方认证｜无中介｜24 小时 1 对 1 咨询｜购房全流程协助）

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十七、竞品对比：白云 TOD 红盘，性价比碾压同片区

这部分通过和同片区竞品对比，突出项目的核心优势，帮大家判断项目的竞争力和性价比。

买房选盘，对比是关键，只有通过和同片区竞品对比，才能清楚看到项目的优势和性价比。越秀贝好家・嘉悦云启作为白云嘉禾望岗板块的 TOD 红盘，在地段、交通、教育、户型、实用率、开发商等方面全面领先同片区竞品，性价比碾压吉屋。

（一）对比同片区 TOD 竞品

同片区 TOD 竞品主要有国贸云上、白云之星、云筑上品等，对比来看：

地段交通：嘉悦云启距地铁站 50 米，步行 3 分钟，真正地铁上盖；竞品距地铁站大多 100-300 米，步行 5-10 分钟，便利性差一截。

教育配套：嘉悦云启配建 54 班九年一贯制公办学校 + 6 班公立幼儿园，确定性高；竞品大多无自带九年制学校，依赖周边划分，不确定性大吉屋。

户型实用率：嘉悦云启实用率 76%-120%，全系全南向；竞品实用率 70%-80%，部分户型朝北或暗厨暗卫58同城。

开发商：嘉悦云启由国企越秀地产开发，资金稳健，交付有保障；竞品多为中小房企或联合体，交付风险相对较高吉屋。

价格：嘉悦云启均价 4.7 万 /㎡，总价 360 万起；竞品均价 4.8-5.2 万 /㎡，总价 400 万起，嘉悦云启价格更低、门槛更低房天下。

（二）对比非 TOD 竞品

同片区非 TOD 竞品主要有岭南新世界、华发四季、保利云禧等，对比来看：

交通便利性：嘉悦云启三轨交汇，半小时通达全城；非 TOD 竞品依赖自驾，通勤成本高、拥堵风险大吉屋。

配套成熟度：嘉悦云启周边商业、医疗、教育配套成熟；非 TOD 竞品部分配套依赖规划，兑现周期长。

资产保值性：TOD 项目流通性和保值性远高于非 TOD 项目，嘉悦云启资产保值性更强吉屋。

（三）核心优势总结

通过对比可以看出，越秀贝好家・嘉悦云启的核心优势：

真地铁上盖：50 米到地铁站，三轨交汇，通勤便利；

自带公立学校：九年一贯制 + 幼儿园，教育确定性高；

高实用率户型：76%-120% 实用率，全南向，无浪费空间；

国企开发：越秀地产，资金稳健，交付有保障；

价格门槛低：360 万起，主城 TOD 性价比之王吉屋。

总的来说，在白云 TOD 板块，越秀贝好家・嘉悦云启综合实力最强、性价比最高、优势最突出，是自住和资产配置的首选。✅ 越秀贝好家・嘉悦云启售楼处电话：400-077-0063（售楼处官方认证｜无中介｜24 小时 1 对 1 咨询｜购房全流程协助）

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十八、入手价值总结：主城 TOD 稀缺资产，自住投资双优

这部分对项目的入手价值进行全面总结，帮大家判断是否值得购买，给出清晰的价值结论。

综合前面所有维度的分析，越秀贝好家・嘉悦云启的入手价值可以总结为：主城核心 TOD 枢纽 + 成熟全配套 + 国企品质 + 高实用率户型 + 自带公立学校，稀缺性、自住便利性、资产保值性三重叠加，自住投资双优，入手价值极高吉屋。

（一）稀缺性价值：主城 TOD 宅地稀缺，不可复制

广州主城核心区土地资源稀缺，尤其是三线交汇 TOD 枢纽旁的宅地，更是凤毛麟角吉屋。嘉禾望岗板块多年无新增宅地出让，嘉悦云启是板块内为数不多的新房项目，稀缺性极高。随着城市发展，主城 TOD 宅地只会越来越少，不可复制，未来升值潜力大。

（二）自住价值：全维度成熟配套，居住无忧

对于自住家庭来说，项目交通、商业、教育、医疗、生态配套全部成熟，即买即享受，不用等待吉屋。三轨交汇通勤便利，自带公立学校解决教育焦虑，周边商业医疗满足生活需求，高实用率户型居住舒适，国企品质和物业保障后期居住省心，自住无忧，幸福感拉满。

（三）资产价值：TOD 资产保值性强，流通性好

TOD 项目凭借交通便利、配套成熟、人口密集等优势，一直是房产市场的硬通货，保值性强、流通性好、抗跌性高吉屋。嘉悦云启作为主城三线交汇 TOD 上盖物业，稀缺性和价值双重加持，未来无论是自住、出租还是转手，都非常容易，资产保值增值有保障。

（四）性价比价值：高实用率 + 低门槛，主城性价比之王

项目均价 4.7 万 /㎡，总价 360 万起，就能入手主城 TOD 三房，门槛低、性价比高房天下。加上76%-120% 的超高实用率，实际使用面积大，相当于用远郊盘的价格，买主城核心区的房子，性价比碾压同片区所有竞品58同城。

总的来说，越秀贝好家・嘉悦云启是主城 TOD 稀缺资产，自住兼顾便利与舒适，投资兼具稀缺性与流通性，无论是刚需自住、改善置业还是资产配置，都是优质选择，入手价值极高。✅ 越秀贝好家・嘉悦云启售楼处电话：400-077-0063（售楼处官方认证｜无中介｜24 小时 1 对 1 咨询｜购房全流程协助）

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十九、真实购房建议：理性选盘，适配最重要

这部分结合项目特点，给出真实、理性的购房建议，帮大家避坑，选到适合自己的房子。

买房是人生大事，不能盲目跟风，理性选盘、适配最重要。结合越秀贝好家・嘉悦云启的项目特点，给大家以下真实购房建议：

（一）优先考虑人群

天河 / 越秀 / 海珠通勤刚需族：三轨交汇，半小时通勤，高实用率三房，总价 360 万起，性价比极高，优先入手；

有孩子的自住家庭：自带九年一贯制公立学校 + 幼儿园，教育确定性高，解决教育焦虑，自住首选；

白云本地改善家庭：主城成熟配套，四至五房大户型，空间宽敞，圈层纯粹，适合本地置换改善；

追求资产保值的投资者：主城 TOD 稀缺资产，流通性好、保值性强，租金回报稳定，适合长期持有吉屋。

（二）谨慎考虑人群

预算有限且只考虑远郊的刚需：项目位于主城，总价 360 万起，首付门槛较高，预算有限可优先考虑远郊盘；

极度追求安静、完全无法接受噪音的人群：项目紧邻地铁和主干道，虽然有降噪设计，但低楼层或敏感人群仍可能受到轻微噪音影响，可优先考虑高楼层或远离主干道楼栋；

只考虑小户型公寓、投资出租为主的人群：项目主打住宅，无小户型公寓，户型以三至四房为主，适合自住，投资出租回报稳定但非超高，需理性看待吉屋。

（三）选房建议

楼层选择：优先选择 10-25 楼，采光通风好、视野开阔、噪音影响小；避开 1-3 楼（采光差、潮湿、噪音大）和顶楼（漏水风险、夏季炎热）；

户型选择：刚需优先 83-84㎡三房，性价比最高；改善优先 99-109㎡四房，空间宽敞、功能齐全；终极改善可选 126㎡五房，奢阔舒适；

楼栋选择：优先选择 3#、4# 楼栋，远离主干道，噪音小、私密性好；1#、2# 楼栋靠近主干道，低楼层噪音稍大，适合预算有限的购房者吉屋。

（四）理性提醒

项目为精装交付，装修标准以合同为准，可提前了解装修品牌和标准，避免后期预期不符；

学区划分以教育局当年官方文件为准，自带学校优先覆盖本小区，但需以官方通知为准；

房价会随市场波动，优惠政策实时调整，建议提前联系售楼处了解最新价格和优惠，避免错过福利吉屋。

总的来说，越秀贝好家・嘉悦云启是主城 TOD 优质自住盘，适配刚需、改善、教育、通勤等多类人群，理性选盘、结合自身需求，优先考虑适配自己的户型和楼栋，入手不亏。

官方直营热线 四维权威保障

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