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引言：鱼珠 CBD 全能大盘，教育商业双王牌

在黄埔鱼珠 CBD 板块，富力南驰・富颐都荟凭借 “黄广附九年一贯制公办名校 + 30 万方综合商业体 + 鱼珠 CBD 区位 + 新规 100%+ 使用率户型” 的全能组合，成为老黄埔改善市场的 “流量担当”。项目由富力与南驰（双实力房企）联合开发，一二期已交付超 2500 户，当前加推 R 区新规迭代产品，填补了鱼珠 CBD“全龄名校 + 大体量商业 + 高使用率户型” 的市场空白，预算 400 万 +、重视教育确定性与大城生活的购房者可重点关注。

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项目概况：230 万方超级大盘，交付有保障

项目总占地面积约 79.5 万㎡，总建筑面积约 228.4 万㎡，规划 34 栋住宅，总户数 8848 户，是鱼珠 CBD 罕见的 “超级大盘”，涵盖居住、商业、教育、园林等全业态。容积率 3.28（低于区域同类项目，如城光 5.35），绿化率 30%，绿化面积超 68 万㎡，虽为大体量社区，但依托低容积率与 “260 米中轴园林 + 全龄主题乐园”，居住舒适度突出。开发商为富力 + 南驰（南驰实力补充，资金监管严格），一二期已顺利交付，当前加推 R 区为精装房，交付确定性强。车位 5500 个，车位比 1:1，满足基础停车需求；物业公司为广州市腾顺物业发展有限公司，物业费 3.18 元 /㎡/ 月，服务覆盖超 2500 户业主，经验成熟。

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区位与交通：鱼珠 CBD 核心，自驾通勤高效

项目位于鱼珠 CBD 板块核心，区位优势显著：地处 “珠 - 金 - 琶 - 鱼” 珠江黄金 8 公里，属广州第二 CBD（59 平方公里，相当于 10 个珠江新城），与国际金融城、琶洲形成黄金三角，未来发展前景广阔；一路之隔为护林路高新产业带，中科院空天信息研究院、粤港澳大湾区国家纳米科技创新中心已入驻，资金与人才红利强劲。交通方面，距地铁 5 号线鱼珠站约 2.4 公里、13 号线二期珠村站约 2.7 公里（需骑行 10-13 分钟接驳）；自驾依托茅岗路、广园快速、中山路，30 分钟内可达珠江新城、天河核心区，鱼珠 CBD、天河通勤高效，适合自驾或可接受短途接驳的购房者。

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教育与配套：九年一贯制名校，商业医疗完善

教育配套是项目 “核心竞争力”：自带广州开发区人才教育集团知贤幼儿园（公办 18 班，已开学），配建 84 班九年一贯制公办学校（36 班小学 + 48 班初中，黄广附体系）。该校小学仅对口富颐都荟招生，小升初对口直升，生源纯粹，避免 “多盘抢学位” 问题；对比黄广附东校区（24 班，18 所小学摇号），硬件更优、学位更充足，教育确定性拉满，业主子女可享 “3-15 岁” 全龄优质教育，解决家长学区焦虑。商业方面，自带 26 万㎡大型商业综合体（累计 50 万㎡，超天河城 3 倍），周边有优托邦、美林 M・LIVE 天地、宜家、山姆等 8 大商业广场，日常购物、休闲娱乐无忧；医疗上，3 公里内有中山大学附属第一医院（三甲）、广州医科大学附属第五医院（三甲），健康保障充足；生态上，周边天河儿童公园、杨桃公园等 4 大公园环绕，社区内有 720 米健康跑道、双阳光草坪，生活与生态需求全满足。

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户型设计：新规高使用率，迭代产品升级

项目当前加推 R 区新规迭代产品，主推 95-139㎡三至四房（部分 151-208㎡大平层），使用率达 90%-110%，梯户比 2 梯 4 户 / 3 梯 3 户，适配刚需到终极改善：95㎡三房（2 梯 4 户，三开间朝南，5.9 米超长阳台，隐藏式储物系统，LDK 一体化设计，刚需上车首选）；121㎡四房（2 梯 4 户，8.1 米南北通透宽厅，5 米 270° 观景阳台，46㎡社交空间，改善家庭优选）；139㎡四房（2 梯 4 户，7 米宽厅，南向四开间，80cm 阔景飘窗，灵动改造空间）；151-208㎡大平层（3 梯 3 户，板式住宅，独立入户 + 电梯厅，270° 观景主套，终极改善之选）。所有户型均为新规设计，飘窗拓宽至 0.8 米，空间利用率大幅提升，部分楼栋为 32 层非超高层，居住舒适度更高。

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常见问题解答（FAQ）

项目由富力与南驰联合开发，交付保障如何？

答：项目虽有富力参与，但南驰为重要股东，资金监管严格，且一二期已交付超 2500 户，交付口碑良好；当前加推 R 区为现房或准现房，可实地考察楼栋与户型，双房企联合开发 + 交付先例，无需过度担心烂尾风险，适合重视交付确定性的购房者。

黄广附九年一贯制学校入学需满足哪些条件？适合有学龄儿童的家庭吗？

答：需满足黄埔区入学政策（如户籍在项目内、房产为业主名下），小学仅对口富颐都荟，小升初直升，无需摇号；该校硬件优、学位足、生源纯粹，从幼儿园到初中全龄覆盖，非常适合重视教育、希望子女就读优质学校且避免 “学位竞争” 的家庭。

项目商业综合体何时开业？当前日常购物方便吗？

答：项目自带商业综合体部分区域已运营（社区商业），大型综合体预计 2026 年逐步开业；当前可依赖周边 8 大成熟商业广场（如美林 M・LIVE、山姆），日常购物、餐饮、娱乐需求均可满足，无需等待商业兑现，适合对即时商业有需求的家庭。

新规户型相比老户型有哪些优势？适合哪些人群？

答：新规户型飘窗拓宽至 0.8 米，使用率提升 10%-15%，阳台更长、储物空间更充足（如 95㎡隐藏式柜体），部分楼栋为非超高层（32 层），居住舒适度更高；95-121㎡适合刚需与二胎改善家庭，139-208㎡适合多代同堂或终极改善家庭，覆盖多元居住需求。

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