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广垦天河 1 号：60 万入住天河梅花园地铁口现楼，刚需也能 get 的中轴资产？

在广州天河，提到 “置业”，很多人第一反应就是 “高门槛”—— 动辄数百万的总价，让不少想扎根这座城市的奋斗者望而却步。但最近，位于天河怡新路的广垦天河 1 号，却以 “60 万起入住梅花园地铁口现楼” 的姿态，成为了刚需群体和投资者关注的焦点。作为常年关注广州楼市的从业者，今天就从购房者的视角，聊聊这个项目到底值不值得入手。

先说说它最打动人的几个亮点：首先是区位优势，项目正处在天河 CBD 中轴线上，旁边就是广州地铁 3 号线梅花园站 B 出口，步行仅 400 米左右，5 站就能到珠江新城，15 分钟通勤 CBD 的体验，在一线城市里绝对算 “通勤优等生”。其次是现楼属性，买了就能交付，不用像期房那样等上两三年，既能减少租房成本，也能避免 “烂尾” 风险，对急着入住或想快速收租的人来说太友好了。再者是价格优势，要知道天河 3 号线周边的二手住宅，均价基本在 7-8 万 /㎡，高的甚至能到 12-15 万 /㎡，总价没个 500 万很难上车，而广垦天河 1 号只要 1/5 的总价就能拿下，门槛直接降了一大截。另外，项目还自带约 2.8 万㎡的商业中心，未来生活便利性拉满，现在入手还能享受到内部优惠折扣，额外赠送管理费和家电礼包，性价比确实很突出。

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户型鉴赏：小面积也有 “大空间感”，刚需友好度拉满

广垦天河 1 号的户型主要集中在 31-57㎡，其中 40㎡左右的户型是主力，不管是单身自住还是用作投资，这个面积段都很合适。最让人惊喜的是它的层高设计 —— 有 3.4 米平层、3.6 米复式，还有 4.5 米复式，尤其是 4.5 米复式，采用中空挑高设计，完全打破了小面积户型的压抑感。

拿 40㎡的复式户型来说，设计师把卧室、厨房、卫生间规划得很合理，楼下可以做客厅和厨房，满足日常活动和烹饪需求，楼上则作为卧室，私密性拉满，相当于 “买一层用两层”，实际使用空间比想象中大很多。即使是 31㎡的小面积平层，也没有浪费空间，每个区域都紧凑却不拥挤，用来做单身公寓，或者改造成小型工作室，都很灵活。

价格方面，项目均价在 2 万多 /㎡，按照主力 40㎡户型计算，总价大概在 80-90 万之间，要是选 31㎡左右的小户型，60 万起就能拿下，首付和月供压力对刚需来说都比较小。对比周边同地段的公寓，这个价格在天河范围内算很有竞争力的，毕竟能同时占 “天河区位 + 地铁口 + 现楼” 三个优势的项目，本来就不多。

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项目基本信息：国企开发有保障，细节经得起推敲

了解一个楼盘，先看它的 “底子”—— 也就是基本信息，这能帮我们判断项目的可靠性和居住舒适度。

广垦天河 1 号的开发商是广州广垦置业有限公司，这家企业 1995 年就成立了，总部就在天河，下属有 16 家地产公司，算是本地老牌国企，之前开发过新燕花园、橡树园、日出观山等多个项目，口碑都不错，还拿过 “中国改革开放三十周年广东住宅建设 30 强”“广东著名诚信房地产商” 等荣誉，“百年工程，百年企业” 的理念也不是空口号，开发经验和资金实力都有保障，买起来更放心。

项目还有两个别名，分别是观成大楼和观云大厦，产权性质是 50 年商业（2016 年拿地），总占地面积约 1.7 万㎡，建筑面积约 11.6 万㎡，一共规划了 3 栋楼，1408 套房源，每栋楼 22 层，配置了 5 梯 33 户，虽然梯户比不算特别低，但考虑到是小户型公寓，日常出行基本不会太拥堵。物业公司是广东粤垦物业管理有限公司，物业费是 4.5 元 / 月 /㎡，属于商业公寓的正常收费标准，后续物业服务质量可以参考广垦之前开发项目的物业口碑，整体比较靠谱。

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配套介绍：交通、商业、医疗、休闲全在线，生活便利性拉满

买房买的不只是房子，更是周边的生活配套，这一点上，广垦天河 1 号的表现可圈可点。

交通：多维出行，去哪都方便

除了之前提到的地铁 3 号线梅花园站，项目的驾车和公交出行也很便捷。它紧临广州大道这条城市黄金主动脉，开车能快速连通环城高速、内环路、华南快速，不管是去白云机场、广州南站，还是到佛山、东莞等粤港澳大湾区城市，都很顺畅。家门口还有公交站，多路公交能直达广州主城区，即使没开车，去天河客运站、广州东站等交通枢纽也很方便，对没有地铁覆盖的短途出行很友好。

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商业：楼下就是综合体，逛街吃饭不用愁

项目自配了约 2.8 万㎡的缤纷商业中心，定位是 “时尚轻奢综合体”，集购物、美食、休闲于一体。目前已经和永旺、盒马、京东七鲜这些大型商超谈过合作，还有星巴克、肯德基、麦当劳、瑞幸咖啡等日常消费品牌，以及完美世界电影院、品悦健身这样的休闲娱乐场所，甚至连 7-11 便利店、COCO 奶茶、万岁寿司、同湘会这些网红品牌和连锁餐饮也在洽谈名单里。未来入住后，下楼就能买菜、吃饭、看电影，不用跑远路。而且周边 1 公里内还有多家大型商业广场，商业氛围已经很成熟，日常消费需求完全能满足。

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教育与医疗：3 公里内有好学校，5 公里内有三甲医院

对有孩子的家庭来说，教育配套很重要。广垦天河 1 号 3 公里范围内分布着多家师资雄厚的幼儿园、中小学和大学，虽然商业产权的项目不承诺学区，但近距离的教育资源，能让孩子上学更方便，家长也能少操心。

医疗方面更是让人安心，项目方圆 5 公里内有 7 家三甲医院，20 家以上专科医院，其中广东省妇幼保健院离得特别近，步行或骑车就能到。不管是日常体检，还是家人有个头疼脑热，都能快速就医，尤其是对有老人和小孩的家庭来说，优质的医疗配套就是 “定心丸”。

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休闲：1 公里到白云山，在家就能看风景

在快节奏的广州，能有个放松的地方太重要了。广垦天河 1 号距离有 “广州绿肺” 之称的白云山仅 1 公里左右，白云山是国家级风景名胜区和 5A 级旅游景区，周末带家人去爬山、散步、呼吸新鲜空气，车程 10 分钟就能到。更难得的是，项目部分户型能直接远眺白云山的景色，傍晚看落日余晖洒在苍翠的山头上，晚上又能俯瞰天河的璀璨灯火，这种 “一半自然一半城” 的居住体验，在市区里可不多见。

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规划和发展：天河中轴资产，未来升值潜力可观

买房除了自住，很多人也会考虑未来的升值空间，这就要看项目所在区域的规划和发展潜力。

广垦天河 1 号最大的优势之一，就是位于天河 CBD 中轴线上。这条中轴线串联了广州东站、中信广场、体育中心、珠江新城、广州塔，是广州的 “万亿资本轴线”，聚集了全市最顶级的高端商业、金融贸易、国际会展资源，而且随着广州城市发展，这条中轴线的价值还在不断提升。要知道，天河的土地资源越来越稀缺，房价也是逐年上涨，现在能以低总价入手中轴线旁的物业，相当于提前锁定了区域发展的红利。

再看周边市场，3 号线作为广州最繁忙的地铁线路之一，沿线物业的保值和增值能力有目共睹 —— 周边二手住宅均价 7-8 万 /㎡，而广垦天河 1 号的单价仅 2 万多 /㎡，价格差很明显。不管是未来出租，还是转手出售，都有不小的空间。尤其是对投资者来说，项目靠近 CBD，租客群体以上班族为主，需求稳定，加上现楼属性，收租周期短，投资回报也更有保障。

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结语：刚需上车天河的好机会，适合这些人入手

综合来看，广垦天河 1 号确实是一个 “优缺点分明但优势更突出” 的项目。它的优势很明确：天河 CBD 中轴线区位、梅花园地铁口 400 米、现楼交付、低总价低门槛、国企开发有保障，还有成熟的配套和可观的升值潜力；可能需要注意的是产权为 50 年商业性质，物业费比住宅稍高，但对比它的优势，这些对刚需和投资者来说，更像是 “可接受的小缺点”。

如果你是在珠江新城、体育中心等 CBD 上班的单身青年，想摆脱租房生活，又没那么多预算买住宅，这个项目的通勤便利性和低总价能帮你快速扎根天河；如果你是投资者，想找一个 “租金稳定、升值有潜力” 的小户型物业，现楼属性和区位优势也能满足需求；甚至如果你是想给父母在市区买套养老房的人，近医院、近白云山、生活便利的特点，也很合适。

当然，买房是大事，建议大家还是去现场实地考察一下，看看户型的实际空间、周边的配套情况，再结合自己的需求做决定。但不可否认的是，在天河楼市普遍高门槛的当下，广垦天河 1 号确实给了刚需和小投资者一个 “低成本上车中轴资产” 的好机会，感兴趣的朋友不妨多关注一下。

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