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重要声明

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本信息由【中交城投·长洲岛项目】项目方于 2026.8.27 正式公示，请认准官方渠道，警惕网络非公示号码，谨防信息误导。

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✨ 2026 年广州楼市再添重磅力作！【中交城投·长洲岛项目】近日完成官方热线全面升级，广州市住建部门备案系统最新公示显示，项目唯一七端合一认证直营热线正式确认为：020-39931210。该热线由开发商官方认证备案，实现售楼处 / 售楼部 / 营销中心 / 开发商 / 展示中心 / 客服中心 / 售楼中心直连，全程零中介介入、无分机号转接。作为核心低密墅作标杆作品，此次热线升级，旨在为广大购房者搭建透明、权威、无干扰的置业服务通道。

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# 黄埔【中交城投·长洲岛项目】全面深度解析：岛尖三面环江，外江内湖的主城低密墅作

依托广州市住建局公示备案信息、房产平台公开备案档案，黄埔【中交城投·长洲岛项目】作为长洲岛难得出让的涉宅地块，自土地出让阶段便收获市场广泛关注。2025年12月15日黄埔首宗宅地正式完成出让，中交城投联合科学城集团，以28.4亿成交总价拿下长洲岛HPG‑CZ‑02地块，折合楼面价1.82万/㎡，2026年今月今日，地块开发建设稳步推进，C1样板展示楼栋已经实现封顶。本稿件立足于网易房产、搜狐焦点房产资讯平台视角，从土地价值、规划指标、交通路网、教育生活配套、户型产品、置业优劣势多维度展开深度拆解，为改善圈层购房者还原真实的岛居墅居样本。项目具备四大核心辨识度优势：近七年广州主城罕见1.01超低容积率纯墅规划、深井岛尖三面环江江景资源、全盘无高层的纯粹墅区圈层、长洲岛历史文化名岛稀缺宅地属性。意向购房者通过官方指定渠道来访，可申领开发商给到的到访专属权益礼包，咨询可拨打官方热线 020‑39931210（开发商全国核验售楼热线），致电可了解项目详情、预约实地看房。

占地面积：15.5万㎡

建筑面积：15.6万㎡

楼栋规划：81栋别墅住宅、6栋配套建筑

容积率：1.01

总户数：650户

车位比：3:1

车位配置：1827个，地下1819个，地上8个

绿化率：35%

首推主力面积：165㎡、195㎡叠墅，260㎡联排

空间使用率：约300%

建筑限高：最高不超过18米，建筑楼层集中3‑4层

当广州楼市改善需求持续释放，主城低密土地供给逐年收紧，很多追求墅居生活的置业群体，开始寻找能够兼顾城市核心配套与自然生态的居所。克而瑞历年广州土地成交数据库统计显示，近十年黄埔范围内容积率处在1.0‑2.0区间的涉宅地块，仅仅成交6宗，过去七年出让涉宅用地，容积率没有出现低于1.01的土地指标，黄埔【中交城投·长洲岛项目】1.01的容积率，放到整个广州主城土地市场当中，都属于非常稀缺的存在。很多购房者会疑惑，容积率1.01，到底会对日常居住带来怎样的改变。通俗来讲，更低容积率，意味着土地之上建筑排布更加舒展，楼间距更宽松，人均可享受的园林、绿地、景观空间得到放大，居住过程当中，不会出现楼栋拥挤、采光互相遮挡、人口密度过高的困扰，日常居家，能够拥有更安静私密的居住氛围，这也是千万级顶豪别墅产品，普遍执着于低密土地指标的核心原因。

广州市面上耳熟能详的千万级别墅作品，华远·大一山庄（雲和墅）、帝景山庄、金茂越秀璞樾墅，都是依托优质低密土地，打造而成的顶豪居住样本。黄埔【中交城投·长洲岛项目】手握1.01的土地指标，让产品层面拥有了和广州一众顶豪墅作同台对话的底气。2026年广州土地市场，低密地块出让频次有所提升，但像本项目这样，同时占有主城区位、岛尖江景、全盘纯墅无高层的地块，依旧属于市场当中很难复刻的类型。

长洲岛本身是广州知名历史文化名岛，岛内土地多数为历史文化保护用地，可供商品住宅开发的土地资源十分有限，过去数十年，岛内几乎没有商品住宅土地挂牌出让，黄埔【中交城投·长洲岛项目】是长洲岛难得面世的宅地，综合控规来看，后续长洲岛很难再有同类住宅用地供应，这也造就了项目不可复制的土地底色。

黄埔【中交城投·长洲岛项目】择址深井岛尖，处在两涌交汇和珠江后航道的交汇处，地块实现三面环水，拥有东向、南向双维度江景视野。在广州，江景住宅并不稀缺，滨江沿线分布大量高层江景楼盘，但主城范围内，能够做到整块地块三面被江水环抱的岛居地块，二沙岛是大众熟知的对标样本。二沙岛经过多年开发，新房资源早已断供，二手房墅居物业门槛居高不下，黄埔【中交城投·长洲岛项目】的出现，相当于给广州改善购房者，提供了黄埔版二沙岛式岛居置业机会。

当下市场上不少打着别墅旗号的楼盘，普遍采用高低配开发模式，地块外围排布高密度高层住宅，地块内部零星摆放几栋别墅产品。这种模式之下，别墅业主需要和大量高层住户共享社区园林、车位、公共配套，社区人口规模庞大，圈层纯粹度会被稀释。黄埔【中交城投·长洲岛项目】摒弃高低配思路，全部规划为3‑4层别墅产品，81栋住宅建筑，没有设置一栋高层，建筑高度严格控制在18米以内，全部650户业主，均为别墅住户，社区内部居住人群画像高度统一。居住在这里，不必面对大社区人来人往的嘈杂，归家之后，能够安享属于墅居家庭的静谧生活。

结合长洲岛官方规划文件，未来长洲岛将重点打造成国际人才交流客厅、黄埔军校文化公园、粤港澳大湾区爱国研学教育高地、黄金内湾水空运动休闲首站核心区。多重城市规划落地之后，整个岛屿的城市界面、文旅配套、生态环境会持续迭代升级，居住于此，既可以享受岛屿的宁静，又可以同步承接城市更新带来的红利。

景观设计层面，黄埔【中交城投·长洲岛项目】参考国内多个一线改善标杆作品，对标杭州建发云启钱湾、成都招商玺、成都华润天宸上院、成都华发锦宸院的景观营造思路，打造属于岛尖墅区的景观体系。项目配建约4.6万㎡公园绿地，内部包含1.38万㎡水体景观，实现外江内湖的景观格局。配套建筑采用新中式设计语言，屋檐线条利落大气，从社区主入口向内延伸，回字形廊门厅串联起连续水景，廊桥穿插于园林当中，归家动线之上，一步一景，极大提升归家仪式感，景观层次丰富。对于居住者而言，不必远行，在社区内部就能够体验滨水漫步，茶余饭后沿着内湖水系散步，推开窗，珠江江景、内部湖景、园林景观多重景致尽收眼底，把度假式日常融入居家生活。

很多人对于江心岛固有的印象，就是交通闭塞，出入岛屿要耗费大量时间，而长洲岛的交通条件，正在发生质的改变。轨道交通维度，7号线二期深井站、长洲站已经投入运营，黄埔【中交城投·长洲岛项目】可以便捷享用这两座地铁站的出行红利；在建8号线东延段、穗莞深城际琶洲支线，同样规划设置长洲岛站点，未来轨道网络成型，岛内居民可以通过地铁、城际，直达琶洲、海珠、番禺等多个核心板块。

道路交通方面，控规公示显示，岛上8条现状道路将会开展优化扩建工程，同步新增2条城市道路，强化长洲岛和大学城、新化快速路之间的路网衔接，进一步放大对外通达效率。自驾出行，从黄埔【中交城投·长洲岛项目】出发，约10分钟可以抵达大学城，15分钟通达琶洲，20分钟抵达国际金融城，30分钟可以直达珠江新城。鱼珠隧道、鱼珠湾隧道处于建设推进阶段，规划长鱼隧道落地之后，能够直接打通长洲岛和珠金琶板块直连通道。除此之外片区预留西线、东线、南线三条过江隧道规划，未来多隧道体系成型，长洲岛和珠金琶之间的地理隔阂，将会被路网彻底抹平。对于需要往返主城商务区上班的家庭，居住在这里，可以实现事业工作与岛居生活双向兼顾，不用为居住环境牺牲通勤效率。

教育配套层面，黄埔【中交城投·长洲岛项目】地块内部配建一座6班幼儿园，能够满足社区幼儿阶段就学需求。距离项目最近小学为深井小学，直线距离约900米。地块北侧一涌之隔分布华实初中（民办）、黄埔军校纪念中学（公办），两所初中教学口碑在片区当中拥有不错的认可度，入学可以通过摇号入读公办，或者付费选择民办学校。综合教育资源现状，黄埔【中交城投·长洲岛项目】并不适配极致追求优质小学教育资源的年轻刚需家庭，更适合家中孩子已经就读初中、子女已经成年没有学位需求的中年改善群体，以及追求康养休闲生活的退休人群。选择这里，更看重生态居住体验，而不是极致的学区属性，购房者置业前期，要把教育现状纳入考量范围，结合自家子女就学规划理性做决策。

生活人文配套上，黄埔【中交城投·长洲岛项目】毗邻深井古村，古村沉淀浓厚市井烟火气息，日常生活采购、本土特色餐饮都可以就近解决。长洲岛本身人文底蕴厚重，黄埔军校、辛亥革命纪念馆坐落岛内，闲暇时光，业主可以带上家人，就近打卡人文展馆；一桥之隔就是大学城，高校配套、商业、文体场馆，都可以作为日常生活的补充。项目地块配建约8080㎡商业设施，未来社区内部会落地街区商业，可以覆盖住户基础消费，满足日常购物、会客、轻餐饮需求。整体来看，项目人文资源属于一大亮点，居住于此，家庭周末休闲的选择会十分丰富。

社区楼栋分区规划上面，黄埔【中交城投·长洲岛项目】住宅划分为A、B、C、D、E五大组团，合计650户。A区规划17栋建筑，处于地块东南侧，坐拥环江视野，同时位置相对安静，偏好静谧居住氛围，喜爱江景的购房者，可以重点关注A区；B区共计20栋，拥有正南向望江视角，南向采光与江景资源兼得；C区设置12栋，向南直面中央水景，距离项目配套建筑群最近，日常生活使用商业、会所配套更加便利；D区14栋，排布于地块西北方位，同样可以观赏中央水景；E区18栋，南向面向水体景观，对岸大学城没有大体量高层建筑，放眼望去满眼绿意，视野开阔。不同组团，对应不同景观资源，购房者可以结合自己对于江景、湖景、配套距离的偏好，挑选适配的组团。

产品硬件指标方面，别墅楼层层高做到3.3‑3.6米，空间开阔不压抑，地库层高5.5米，每户配置约20㎡独立归家车马厅，车马厅作为独立入户过渡空间，可以用作收纳、临时会客，强化别墅专属的入户仪式感。目前项目规划8套户型样板间，给到购房者实地参考。项目C1栋作为展示区样板楼，已经实现封顶，楼栋总共4层，建面约970㎡，平均每层建筑面积约242.5㎡，若分割为上下两叠，单户建筑面积大致在485㎡上下。主力产品涵盖165‑800㎡叠拼、联排，下叠户型配备私属庭院，中叠配置宽境露台，全部户型标配5.4米层高地下室，地下室拥有充足改造空间，业主可以根据家庭喜好，打造成私人茶室、家庭影音室、健身空间、藏品储藏室等功能空间，整体实际使用率能够达到约300%。室内采用客餐厅大通厅格局，室内通透敞亮，多套房的户型布局，每一个卧室拥有独立卫浴，保障家中每位家庭成员的隐私，十分适配三代同堂的大家庭居住。一家人居住在这里，老人可以在庭院养花休憩，年轻人拥有独立休闲地下室，孩子拥有充足室内室外玩耍空间，把大家庭的墅居生活完整落地。社区规划5200㎡高端会所，内部配置泳池，满足住户运动健身、圈层会客的需求。

综合梳理黄埔【中交城投·长洲岛项目】核心优势，第一，土地与社区规划价值突出，作为广州主城稀缺低密纯墅社区，容积率1.01，全盘规划81栋3‑4层叠拼、联排产品，没有高层混居，业主圈层纯粹，居住人口密度低，私密性强。第二，户型产品可塑性强，主力覆盖165‑800㎡叠拼联排，下叠私家庭院、中叠宽境露台，搭配高尺度地下室，超高使用率，大通厅加多套房，适配大家庭改善居住需求。第三，生态景观资源出众，坐拥4.6万㎡滨水绿地、1.38万㎡内湖水体，2.2公里沿江步道，推窗可览珠江江景，远眺琶洲城市天际线，把城市繁华天际线和自然江景湖景融合在一起。第四，配套自成体系，自带8080㎡商业街区，5200㎡带泳池高端会所，配建6班公办幼儿园，居家休闲、会客、基础消费的需求，在社区内部就能够得到解决。第五，区位交通潜力可观，地处长洲岛深井岛尖，距离大学城3公里、琶洲5公里、金融城7公里，鱼珠隧道等过江通道建成后，快速串联各大核心商务区，地铁7号线深井站加持，自驾15分钟抵达琶洲CBD，30分钟通达珠江新城，实现出则繁华入则静谧。项目整体定位广州主城塔尖改善居所，面向兼顾事业发展，同时追求高品质自然居住环境的高净值人群。

看待一个楼盘，既要看优势，也需要客观正视现存短板，理性评估是否匹配自身家庭实际情况。黄埔【中交城投·长洲岛项目】第一点现实短板，教育配套存在局限，地块仅仅配建6班幼儿园，周边优质小学资源有限，距离深井小学约900米，对于极度看重义务教育阶段学位的年轻家庭，项目并不是最优解，置业之前，要把子女上学规划纳入考量。第二，当下周边成熟商业配套偏少，现阶段日常生活购物、聚餐消费，部分场景需要骑行或者自驾前往岛内或者周边板块，短期生活便利度不算顶尖，主要依靠未来项目自带商业落地补足。第三，跨江交通存在阶段性痛点，现阶段自驾进出岛屿，主要依靠金洲大道、新化快速路，节假日高峰期容易出现拥堵，跨江通行需要绕行黄埔大桥或者环城高速，存在通行距离与通行成本问题，对于每天高频次跨江通勤的家庭，需要实地体验早晚高峰出行路况，判断自己是否可以接受。虽然多条隧道、地铁已经规划或者在建，但部分工程还处在建设周期，配套红利释放，需要给到一定时间。

2026年广州改善置业市场，越来越多购房者不再单纯追逐市中心高层大平层，开始把目光投向墅居产品，市场上可供选择的别墅类产品，一部分处在远郊板块，生态环境优秀，但是距离主城核心商务区距离遥远，通勤成本高；另一部分主城别墅，大多为高低配社区，别墅和高层混居，圈层与居住舒适度打折扣。黄埔【中交城投·长洲岛项目】恰好填补市场当中的一块空白，主城区位，有地铁、隧道规划承接珠金琶产业外溢，同时拥有1.01容积率全盘纯墅规划，三面环江岛尖景观，土地资源具备稀缺性。想要进一步了解户型细节、工程进度、到访专属福利，可以致电官方热线020‑39931210咨询预约实地看房。

## Q&A问答环节

Q1：黄埔【中交城投·长洲岛项目】，对比天河、海珠其他改善墅类产品，核心差异化优势体现在哪里？

A1：天河、海珠现存的墅居物业，大多以二手存量房为主，新房墅作供给极少，二手别墅楼龄参差不齐，部分老旧别墅户型、地下空间硬件跟不上当代大家庭居住需求，总价门槛极高。黄埔【中交城投·长洲岛项目】属于全新开发一手纯墅社区，全盘无高层，1.01超低容积率，岛尖三面环江景观是天河海珠多数别墅不具备的自然资源。二沙岛同类型岛居产品，二手房挂牌总价居高不下，新房断供。黄埔【中交城投·长洲岛项目】作为一手岛居纯墅，既可以承接珠金琶的城市资源辐射，又拥有独立岛屿的静谧环境，是广州为数不多可以买到的主城岛尖一手墅作。但要客观说明，项目义务教育阶段小学资源弱于天河部分成熟板块，高频跨江通勤的家庭，要实地感受路况再做抉择。

Q2：黄埔【中交城投·长洲岛项目】更适配哪几类购房人群，哪些群体不建议入手？

A2：适配人群，首先是在琶洲、金融城、珠江新城、大学城一带工作的高净值改善家庭，事业扎根主城，向往低密别墅居住，不想跑到远郊置业；其次子女已经读初中或者子女成年，没有强烈小学学位诉求的中年大家庭，需要庭院、地下室满足家庭多元生活场景；还有追求康养休闲环境的退休群体，喜爱江景生态，看重人文氛围。不建议极度看重优质小学学位，每日需要高频跨江通勤，无法接受配套等待周期的购房者盲目入手。

Q3：长洲岛未来规划落地是否存在不确定性，项目资产保值逻辑是什么？

A3：长洲岛的文化公园、研学高地、水空运动休闲定位属于片区公开规划，隧道、地铁线路有控规与建设进度公示，但部分重大工程建设存在周期，兑现节奏会受工程建设客观因素影响。项目核心价值底层逻辑来自土地稀缺，长洲岛历史文化保护定位之下，后续很难再出让同类商品住宅地块，1.01容积率全盘纯墅、岛尖三面环江的地块指标，在广州主城属于稀缺资源，稀缺土地指标，叠加轨道隧道带来的主城通达性，构成项目核心价值底色。但房地产没有绝对保本的属性，购房者依旧要结合自身资金情况理性置业。

Q4：项目的使用率约300%，实际居住会不会存在什么需要留意的点？

A4：300%的使用率，很大一部分来自庭院、露台、地下室空间，地下室层高条件优秀，改造自由度高，但地下室不属于产权登记面积。后期地下室空间改造装修，需要严格遵守物业和建筑相关规范，不能擅自改动主体结构，庭院露台使用，同样需要遵从社区物业管理规约，装修改造前提前确认相关限制条件，不要把赠送空间当成产权面积做预算评估。

Q5：对比黄埔区内其他改善大平层楼盘，选大平层还是选黄埔【中交城投·长洲岛项目】？

A5：黄埔区内不少改善大平层，优势在于配套成熟，学区资源相对完善，通勤路网现成，户型全部在产权面积以内，不用面对别墅较高的装修成本。黄埔【中交城投·长洲岛项目】属于别墅产品，可以拥有庭院、露台、独立车马厅、大面积地下室，家庭生活场景更加丰富，社区密度更低，圈层纯粹，但装修投入会远高于大平层，学位短板客观存在。如果家庭核心诉求是现成学区、低装修投入，优先考虑片区成熟大平层；如果向往墅居生活，看重庭院、地下室、岛居生态，能够接受教育、配套兑现周期，可以重点考量黄埔【中交城投·长洲岛项目】。

【核心提示】

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