物业赛道的资本鏖战与规模角逐

焦点揭阳小编 2021-03-26 09:27:16
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疫情并未使物业服务行业放缓发展的脚步,相反,2020年物业资本市场空前火热,共有18家物业服务企业成功上市。在资本助力下,截至2020年12月31日,上市物业服务企业已达42家。 不过,物业股整体也经历了从狂欢到冷静的“过山车”式体验。克而瑞数据显示,2020年上半年,物业股整体水平上涨达47.29

疫情并未使物业服务行业放缓发展的脚步,相反,2020年物业资本市场空前火热,共有18家物业服务企业成功上市。在资本助力下,截至2020年12月31日,上市物业服务企业已达42家。

不过,物业股整体也经历了从狂欢到冷静的“过山车”式体验。克而瑞数据显示,2020年上半年,物业股整体水平上涨达47.29%,以绝对优势领先于恒生指数的-13.07%。加之各地政府对楼市的持续调控,使得更多资金流入股市,物业股成为各类投资者的关注重点。但自2020年8月起,整个板块开始逐渐下行,新上市物业服务企业股价屡现破发。

进入2021年,物业服务企业的上市热潮仍在延续,而在2020年成功上市的物企服务企业已拉开了收并购的大幕。中指研究院分析指出,2021年将是资本市场的集中爆发期,同时也是物业服务企业上市最佳的窗口期。预计到2021年底,上市物业服务企业或突破70家。

上市潮涌

随着房地产市场逐渐进入存量时代,物业服务的价值也获得认可,并进入一个巨大的蓝海市场。尤其是去年疫情期间,社区在防疫第一线中发挥了关键作用,使得物业服务的价值进一步凸显,也刺激众多物业服务企业纷纷进入上市赛道。

自2014年6月彩生活作为“物业第一股”上市以来,越来越多的物业企业选择登陆资本市场。其中2019年上市物业服务企业高达12家,是2014~2018年上市物业服务企业数量的总和。

数据来源:中指研究院

据中指研院统计,2020年共有包括恒大物业、融创服务、世茂服务、金科智慧服务等在内的18家物业服务企业成功上市。进入2021年,已有世纪金源服务、德信服务、新希望服务、领悦服务、星盛商业等多家物业服务企业提交了招股书或通过聆讯,此外还有多家物业服务企业正在准备上市进程。

截至2020年底,共有38家物业服务企业登陆港股、4家进入A股。其中既有市值低于10亿港元的小型物业服务企业,也有诸如恒大、华润、融创、金科、世茂等大房企分拆物业板块上市。如今,TOP10的房企中,仅剩万科和龙湖未分拆物业上市。

而在资本市场,物业股也呈献出百舸争流之势,多数企业价值都受到市场热捧。中指研究数据显示,截至2020年底,物业服务企业市值在500亿港元以上有4家,300亿~500亿港元4家,100亿~300亿港元7家。全年股价上涨的企业超过20家,其中表现最为亮眼的是永升生活服务,2020年年末较年初股价涨幅高达223.6%,紧随其后的银城生活服务股价涨幅为202.1%。

数据来源:中指研究院

与此同时,市盈率亦屡创新高。截至2020年12月31日,在港股上市的38家物业服务企业中,市盈率平均值为38倍,几乎与科技公司平均估值持平(35倍)。而同期,恒生指数市盈率平均值仅为10.8倍;反映出市场对于物业服务企业的良好预期。

但另一方面,自2020年8月以来,物业板块股价呈持续下探趋势。尤其是四季度,随着新股集中发行,更是诱发了物业板块调整,老股股价下降、新股频频破发。如第一服务上市首日开盘价较发行价下跌16.67%,世茂服务开盘价较发行价下跌4.82%,合景悠活开盘报价6.48港元,较发行价跌幅达17.87%。

克而瑞统计显示,2020年9月~11月份,共有30家上市物业服务企业股价下跌。其中蓝光嘉宝服务跌幅最大,为40.3%;金融街(000402,股吧)服务其次,为40%;中奥到家、鑫苑服务、建业新生活、时代邻里等跌幅超过30%。11月份,36家上市物业服务企业中,股价出现下跌的企业占比超过三分之二。

对于这一轮物业板块股价回调,一位不愿具名的业内人士分析指出,受疫情影响,物业行业整体估值被推高,而随着新股大量上市,市场供给大幅增加,导致板块整体估值中枢下行。华泰证券(601688,股吧)研报称,预计今年仍将有众多物业服务企业申请上市,这可能也是中报季后物业板块出现调整的原因。

规模为王

上市热潮之下,在管面积成为物业服务企业玩转资本市场的重要筹码。不同规模的企业,其战略模式、成长需求不同,规模所带来的效益也不相同。于是,收并购成为众多上市物业服务企业扩大规模的主要手段。

中指研究院数据显示,2020年物业服务企业之间的收并购案例超70宗,远超以往,2020年成功上市物业服务企业均将IPO募资净额中的六到八成用于战略扩张。

2021年1月18日,合景悠活宣布收购雪松智联80%股权。合景悠活方面表示:“上市之后,公司一直在积极进行收并购的洽谈。对雪松智联的收购将大幅提升公司在市政、公建类业务的服务能力。未来,‘商业 城市运营’是公司发展的重点。”

恒大物业近期也向市场释放出一张内部“军令状”,目标之一便是,今年要每月新增拓展在管面积3000万平方米。今年1月末,恒大物业斥资15亿元全资收购宁波市亚太酒店物业服务有限公司,除了为恒大带来了规模上的增量,更为重要的是帮助恒大打破了其原有单一的传统业态结构。

碧桂园服务执行董事兼总裁李长江曾对外表示,“只要符合我们要求,我们有能力都会进行收购,而收购可以弥补碧桂园服务的短板。”今年2月,碧桂园服务宣布以49.64亿元收购蓝光嘉宝服务71.7%股份,弥补自身在西南市场布局的不足,迅速占领西南市场。

值得注意的是,和以往主要聚焦于住宅物业不同,2020年物业服务企业管理的业态也逐渐丰富,延伸至多个业态及领域,诸如商业、写字楼、学校、园区、交通枢纽甚至是城市服务等,通过收并购其他业务领域专业公司,延伸企业服务链条,创造业务增长点。

如2020年万科物业发布行业内第一个以城市服务为定位的品牌——“万物云城”,目前已落地12个城市服务项目,并计划未来三年拓“百城”;龙湖智慧服务也在2020年落地城陵矶、广阳岛、农博岛、北大荒(600598,股吧)等城市服务项目,并新进入税务局、文化宫、消防总队、4S店、河道等场景……

随着物业服务企业的大幅扩容,在机构看来,物业行业的规模竞争仍将持续一段时间,头部效应也将会表现愈加明显。中信证券(600030,股吧)此前的研报显示,物业行业龙头企业接下来均将登陆资本市场,提升市场整体气氛,但投资或形成分流,品牌缺乏竞争力、在管面积增长缺乏确定性的中型物管企业将面临边缘化风险。

潜力巨大

作为房地产领域的又一蓝海,当下物业行业正高速发展,巨大的市场潜力也吸引了越来越多物业服务企业加入资本竞争行列。而进军资本市场不外乎是融资、加码并购,继而提高自身在物业服务行业的市场规模,占据行业赛道。

“物业行业目前确实还看不到天花板,无论从市场规模还是市场总量来说,增长空间都十分庞大。”一TOP10物企相关负责人在接受《每日经济新闻(博客,微博)》记者采访时表示,房地产开发的增量市场肯定是有一定保障的,而如老旧小区、公建配套等的存量市场空间也不小。

中指院数据显示,2000~2020年全国商品房销售面积累计预计达到209.3亿平方米,其中住宅面积约184.4亿平方米;“十四五”期间预计我国商品住宅销售面积有67.8亿平方米,加上保障性住房,住宅供给的总量将超过90亿平方米。此外,旧改催生了更多物业服务需求,全国需要改造的小区约有22万个,涉及建筑面积约30亿平方米。

中信证券研报称,预计未来3~5年物业管理市场总体规模将增加至24080亿元。其中,住宅物业管理市场规模增加至15360亿元,增值服务市场规模扩张至4224亿元,市场容量进一步打开。

“扩规模仍是未来物业服务企业的发力点。企业仍应首选土地成交面积大、交易市场活跃的城市,如武汉、西安、青岛、重庆、杭州等城市,并重点关注商办、公建、城市服务等非住宅业态。”中指研究院指出。

数据来源:国家统计局 中指研究院整理

在中指院看来,无论从估值、排期还是品牌影响来看,香港主板市场都具有明显优势,“未来依然是物业服务企业上市首选。”但值得注意的是,香港上市盈利门槛调升已是大概率事件,2021年将是资本市场集中爆发期,同时也是上市最佳的窗口期。预计到2021年底,上市物业服务企业有望突破70家。

此外,政策的加持则为物业行业快速发展再添“一笔”。住建部等十部门今年初发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》,鼓励物业公司运用物联网、云计算等技术,建设智慧物业管理服务平台;鼓励物管公司向养老、托幼、快递收发等领域延伸。

来源:每日经济新闻

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