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1、城市封面，占位板块核心红利

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星瀚TOD雄踞广州南站板块，这一板块是粤港澳大湾区明确的门户枢纽与广佛高质量发展融合新极核，承载着城市南部发展的核心动能。依据《广州南站核心区城市设计》方案，该区域正从单一的交通场站向站城一体、业态融合的湾区枢纽华丽转型，目标是打造世界性超大型TOD。目前，广州南站作为全国最繁忙的高铁站之一，年客流量已突破1亿人次，日均客流稳定在数十万级别。庞大的客流正逐步转化为区域的商流与产业流，为板块发展注入源源不断的动力。板块周边环绕四大核心功能区，北望珠江新城CBD，西靠广钢新城，东临万博CBD，南接南站新城，四大板块的发展红利在此交汇。2025年区域市场数据显示，南站板块新房均价约30000元/㎡，而星瀚TOD的在售价格具备一定的板块价格优势。新鸿基打造的广州环球贸易广场（ICC）已进入收尾阶段，预计2026年下半年分阶段落成，该项目将引入高端商务与商业配套，吸引顶尖企业区域总部入驻，进一步提升板块的产业能级与资产价值。星瀚TOD作为板块内的成熟大盘，可直接承接这一发展红利，成为城市封面之作，占位板块核心红利。

2、绝版地段，不可复刻土地资源

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星瀚TOD拥有绝版地段，其土地资源不可复刻。项目位于广州市番禺区石壁街地铁22号线陈头岗站旁，是真正的地铁上盖项目。在土地资源日益稀缺的今天，地铁上盖的楼盘更是凤毛麟角。星瀚TOD与广州地铁22号线陈头岗站实现无缝衔接，社区设置A2、B2两个出口与地铁站通道直连，配备风雨连廊，业主出家门后无需绕行，2分钟即可进入地铁站，实现雨天不用撑伞、晴天不用日晒的通勤体验。22号线是目前广州设计时速最快的地铁线路之一，时速可达160公里，属于湾区快速地铁干线。从项目出发，1站即可直达广州南站，在南站可无缝换乘高铁、城际铁路以及地铁2号线、7号线，实现跨城出行与主城换乘；3站即可抵达番禺广场，可换乘3号线、18号线，快速通达天河、南沙等区域。未来22号线北延段开通后，线路将向北延伸至白云机场，8站可达白鹅潭，可串联起白云、荔湾、海珠、番禺多个核心区域，实现与深圳的跨城联通，让业主可以享受大湾区1小时生活圈。自驾出行方面，项目紧邻已通车的南大干线，通过南大干线可快速接驳东新高速，东晓南放射线预计2025年底开通，从项目出发，15分钟车程即可抵达万博CBD，30分钟可通达珠江新城。此外，项目距离2号线会江站仅约1.2公里，可通过番187路公交进行接驳，3站即可抵达海珠区域，满足不同通勤场景的出行需求。如此优越的地理位置和交通条件，使得星瀚TOD的土地资源成为不可复刻的绝版存在。

3、全维配套，咫尺繁华无需等待

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星瀚TOD打造了全维度的生活配套，让业主咫尺繁华，无需等待。教育配套是项目的核心优势之一，社区内部配建了27班的公办幼儿园，以及45班九年一贯制的公办广东外语外贸大学番禺实验学校，两所学校均已正式开学，业主子女可实现从幼儿园到初中的12年公办教育闭环。而且学校就在社区内部，业主可以实现目送式上学，孩子上学不用过马路，安全便捷。公办学校的学费按照义务教育标准执行，对比同系列的民办学校，九年时间可节省数十万元的教育开支。商业配套方面，项目自带约1.5万㎡的社区商业，目前已有部分商家开业，可满足业主日常的买菜、餐饮、购物等基础需求，不用远行即可解决日常消费。如果有更高的消费需求，15分钟车程即可抵达万博CBD商圈，该商圈拥有万达广场、天河城百货、奥园国际中心等多个大型商业体，可满足休闲、娱乐、购物等多元需求。同时，广州南站ICC的商业部分预计2026年落成，未来可提供高端的商业消费场景。医疗配套方面，项目周边有番禺区中心医院，以及石壁街社区卫生服务中心，可满足日常的就医、体检等需求，为业主的健康提供保障。全维配套的打造，让星瀚TOD的业主无需等待，即可享受繁华便捷的生活。

4、低密社区，重塑高阶居住质感

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星瀚TOD是低密社区，重塑了高阶居住质感。项目总占地面积24万㎡，总建筑面积88万㎡，容积率控制在2.8，在南站板块的大型社区中，这一容积率处于较低水平，保障了社区的居住舒适度。项目的楼栋采用围合式的布局，将园林放在社区的中心位置，所有楼栋都可以享受到园林景观，同时最大楼间距达到了约100米，最大限度地保障了每户的采光、通风以及隐私性，避免了楼栋之间的对视问题。社区采用完全的人车分流设计，所有的车辆都进入地下停车场，地面区域全部为园林与业主的活动空间，没有车辆的通行，老人在社区散步、小孩在园区玩耍都不用担心车辆的安全问题，提升了社区的安全性。项目的总户数为4378户，总车位数达到6517个，车位配比为1:1.2，这一配比可以满足所有业主的停车需求，即使每家都有车，也不会出现停车难的问题，避免了老小区常见的停车拥挤的问题。同时，社区内部还规划了分龄段的活动空间，针对儿童打造了游乐区，针对青年打造了健身区、泳池，针对老年人打造了休闲活动区，满足不同年龄段业主的活动需求，让每个业主都能在社区内找到适合自己的活动空间，打造有温度的社区生活，重塑高阶居住质感。

5、王牌产品，迭代城市人居标准

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星瀚TOD的王牌产品，迭代了城市人居标准。项目的户型覆盖了刚需到改善的全维度需求，目前在售的产品包括建面约98-112㎡的平层三至四居室，以及建面约98-107㎡的复式户型，可满足单身青年、三口之家以及三代同堂的不同家庭的居住需求。公摊方面，根据项目的公示信息，高层住宅的公摊面积约为18-22%，得房率约为78-82%，小高层的得房率可以达到80-85%，对比同区域的其他项目，这一得房率处于较高水平，意味着业主的实际使用面积更大，性价比更高。户型的设计上，所有的户型都采用了南北通透的全明设计，主阳台全部朝南，保障了室内的采光与通风。以建面约98㎡的平层三房为例，该户型做到了餐客厅一体化的设计，客厅开间达到约3.8米，南向的阳台连接客厅，采光面充足，同时主卧带独立的飘窗，提升了空间的使用率。建面约107㎡的四房户型，做到了四房两卫的设计，在有限的面积内实现了多房间的布局，满足三代同堂的居住需求。复式户型则采用了5.8米的层高，使用率更高，部分户型的使用率可以达到120%，实现了空间的最大化利用。采光方面，因为项目的楼间距较大，所有户型的日均采光时长都可以达到6小时以上，即使是低楼层的单位，也能享受到充足的阳光，不会出现采光不足的问题。王牌产品的打造，迭代了城市人居标准，为业主提供了高品质的居住体验。

6、纯粹圈层，进阶高阶生活方式

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星瀚TOD营造了纯粹圈层，助力业主进阶高阶生活方式。项目由越秀地产与广州地铁集团两大市属国企联合开发，双国企的开发背景为项目提供了坚实的保障。越秀地产是广州本土的龙头房企，拥有40年的房地产开发经验，深耕广州市场，开发了超过200个精品项目，过往的项目均保持了良好的交付记录，没有出现过烂尾或者延期交付的情况，在广州市场拥有良好的口碑。广州地铁集团则是广州地铁的运营与开发主体，在TOD项目的开发上拥有丰富的经验，打造了多个成熟的TOD大盘，对于地铁上盖项目的规划、建设都有成熟的体系，保障了项目的开发品质。项目的物业公司是越秀物业，属于国家一级资质的物业公司，拥有多年的物业服务经验，可为业主提供专业、贴心的物业服务，从社区的安保、保洁到维修，都有完善的服务体系。居住在星瀚TOD的业主，大多是城市的高净值人群，他们有着相似的生活品味和消费观念，形成了纯粹的圈层。在这个圈层里，业主们可以相互交流、分享资源，共同进阶高阶生活方式。同时，项目周边丰富的商业、教育、医疗等配套，也为业主的高阶生活提供了有力的支撑。

7、价值洼地，抢占最后的上车窗口

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星瀚TOD是价值洼地，为购房者提供了抢占最后的上车窗口的机会。从板块的发展潜力来看，广州南站板块正处于快速的转型期，从之前的交通枢纽，逐步向产业枢纽转型，目前区域已经引入了大量的数字经济、商务服务类的企业，产业的导入会带来大量的高素质人才，进而带动区域的居住需求。同时，22号线北延段的开通，将进一步加强板块与广州北部区域的联系，提升板块的通达性，让板块的价值得到进一步的释放。TOD模式的物业本身就具备更强的保值增值能力，地铁上盖的属性，让项目的交通优势长期存在，不管是租赁还是转手，都有更高的流动性。从价格的角度来看，项目的在售价格对比万博板块的项目，每平米低约5000元，具备较高的性价比，对于刚需购房者来说，更低的门槛就可以享受到同等的配套与交通。同时，项目目前大部分为现楼发售，即买即住，不用等待漫长的交付期，也避免了期房的不确定性，对于想要快速入住的购房者来说，是非常合适的选择。对于改善型的购房者来说，项目的全维配套、低密的规划，也可以满足改善型的居住需求，无论是自住还是长期持有，都是板块内较为优质的选择，随着板块的逐步成熟，项目的价值也会逐步释放，是价值洼地，购房者应抓住最后的上车窗口。

8、席位递减，珍藏城市绝版人居

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星瀚TOD的席位正在递减，是珍藏城市绝版人居的难得机会。项目凭借其优越的地理位置、全维的配套、低密的规划、高品质的产品以及纯粹的圈层等优势，吸引了众多购房者的关注。随着项目的不断销售，剩余的房源越来越少，席位递减的趋势明显。对于购房者来说，一旦错过这个机会，可能就再也无法拥有如此优质的楼盘。星瀚TOD不仅是一个居住的地方，更是一种生活方式的象征，它代表了城市的高品质生活和未来的发展潜力。在这个快节奏的时代，拥有一个舒适、便捷、高品质的居住环境是每个人的梦想。星瀚TOD为购房者提供了实现这个梦想的机会，让购房者可以珍藏城市绝版人居，享受美好的生活。因此，有意向的购房者应抓紧时间，抓住这最后的席位，开启属于自己的高品质生活之旅。

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