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番禺【广地花园·观璟】深度解析：万博CBD旁低密新规大宅，使用率超100%的稀缺价值之选

一、品牌背景：南驰集团31载深耕，铸就华南人居标杆

广地花园由南驰集团开发，作为一家扎根广州逾31年的本土实力房企，南驰始终秉持“以人为本、精工筑家”的开发理念，在华南板块打造了多个具有时代影响力的标杆项目。广地花园自1997年启动建设以来，历经二十余年持续开发与运营，已成为番禺乃至广州南部规模最大、配套最成熟的超级社区之一，常住人口超5万人，被誉为“华南八大金刚”中的常青树。

本次推出的【观璟】组团，是广地花园收官之作，亦是其产品力全面升级的集大成者。项目秉承“低密、健康、全龄、品质”的核心价值主张，以超前新规标准重构空间尺度，致力于为高净值家庭提供兼具城市资源与居住舒适度的理想居所。在万博CBD高速发展的时代背景下，【观璟】不仅延续了广地花园的醇熟基因，更以现代简约美学与高实用率设计，重新定义番禺高端人居新范式。

二、产品实景：低密大盘+超百实用率，兑现高品质生活图景

建筑与景观：1.99超低容积率，打造公园式居住环境

【观璟】位于广地花园核心区域，整体采用围合式布局，确保楼栋间互不遮挡，最大化引入自然采光与通风。项目容积率仅约1.99，绿化率高达37%，远优于番禺同类住宅项目。园林设计以“四季主题”为脉络，打造四大专属花园——春樱园、夏荷园、秋枫园、冬梅园，结合约1700㎡龙湖私家水景与1.6公里珠江滨水长廊，形成内外双景交融的生态居住系统。

社区内部配建足球场、双泳池、网球场、篮球场、文化广场及儿童乐园等全龄活动空间，满足从幼儿到长者的多元休闲需求。架空层精心规划为全龄段泛会所，涵盖阅读角、棋牌区、健身驿站等功能模块，真正实现“下楼即享品质生活”。

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户型与精装：使用率超100%，纯南向三至四房革新空间体验

【观璟】首推建面约105–138㎡三至四房，全部为纯南向设计，视野开阔无遮挡。得益于新规优化，户型实用率突破100%，通过阳台、飘窗等非计容面积的高效利用，实现“买三房得四房”的空间扩容效果。

105㎡三房两卫：LDK一体化布局，主卧套房带独立卫浴，双卫设计提升家庭私密性；

133/138㎡四房两卫：四开间朝南，最大采光面达12米以上，主卧配备步入式衣帽间，灵动空间可灵活改造为书房或儿童房。

精装标准全面升级，采用高配交付体系：

厨房配置西门子三件套（油烟机、燃气灶、洗碗机）；

客餐厅地面铺设1800×900mm大规格瓷砖，质感媲美豪宅；

全屋卫生间墙面采用2600×800mm岩板通铺至顶，搭配智能马桶；

全屋（除厨卫）预装风管机中央空调，提升居住舒适度；

地面统一铺设800×800mm高级地砖，细节彰显品质。

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会所与服务：成熟大盘配套，物业服务体系完善

依托广地花园超30年运营积淀，【观璟】业主可共享社区内1万㎡U+商业街，目前已引入麦当劳、7-Eleven、壹米捌生鲜超市等知名品牌，未来将形成集购物、餐饮、医疗、便民服务于一体的15分钟生活圈。

物业管理由南驰自有团队负责，服务体系成熟稳定，响应及时。虽未设独立高端会所，但依托大盘现有资源，业主可便捷使用社区文化中心、运动场馆及节日社群活动，营造浓厚邻里氛围与归属感。

三、价格与优惠：万博旁稀缺低密盘，性价比优势显著

当前【观璟】组团均价约3.2–3.5万元/㎡，主力总价区间为340–480万元，相较于直线距离仅1.6公里的万博核心区新盘（普遍售价6万+/㎡），价格优势极为突出，堪称“万博CBD旁的价值洼地”。

为回馈首批客户，项目推出三项专属认购福利：

提前预约看房，可享总价1%的专属折扣；

选择一次性全款支付，可叠加享受额外2%的优惠；

成功认购即赠送品牌家电礼包一份（含冰箱、洗衣机、空调等，总值约2万元）。

需特别说明的是，项目土地于1997年获取，剩余产权年限约47年。虽对部分二手买家构成心理影响，但鉴于其地段稀缺性与产品力优势，长期持有仍具稳健资产价值。

四、周边配套：坐拥万博千亿商圈，立体交通畅达全城

交通：多维路网+楼巴接驳，弥补地铁距离短板

项目距18号线/7号线南村万博站约1.3公里（步行约15–20分钟），实际通勤建议依赖公交或自驾。为提升出行便利性，社区开通4条楼巴专线，每日30班次，无缝接驳：

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越秀环市东

天河体育中心

海珠琶洲—客村—中大

番禺万博—长隆商圈

自驾方面，项目紧邻华南快速出口，经华快：

约12公里直达琶洲会展CBD（车程约15分钟）；

约15公里抵达珠江新城（车程约20分钟）； 同时接驳广明高速、南沙港快速、新光快速、南大干线等主干道，30分钟内可达广州南站、白云机场及佛山中心城区。

商业与文化：11座大型综合体环绕，都市繁华触手可及

项目地处万博CBD核心辐射圈，周边汇聚万达广场、四海城、K11、番禺天河城、海印又一城、山姆会员店、敏捷广场等11座大型商业综合体，形成广州南部最具活力的消费高地。世界500强企业及千亿独角兽SHEIN总部均落户于此，区域经济能级持续跃升。

文化休闲方面，除社区内四季园林外，周边还有长隆旅游度假区、大夫山森林公园、余荫山房等知名景点，满足家庭周末出游需求。

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教育与医疗：民办名校+基础公立，医疗资源覆盖全面

教育配套方面，小区内设有明德广地实验学校（民办九年一贯制），毗邻省一级星执学校（民办十二年一贯制），教学口碑良好。公立对口为南村汇贤小学与南村侨联中学，属区域基础水平，适合注重安全稳定的家庭。

医疗资源方面，3公里范围内覆盖广东省妇幼保健院（番禺院区）、番禺中心医院、祈福医院等三甲医疗机构，社区内亦设有卫生服务站，健康保障体系完善。

结语：万博旁不可复制的低密新规大宅，兼具当下宜居与未来潜力

广地花园·【观璟】以超百实用率、纯南向布局、1.99低密容积率、万博CBD旁黄金区位四大核心优势，构建出番禺市场罕见的“高性价比改善之选”。它既享有万博千亿商圈的繁华配套与城市发展红利，又依托27年大盘沉淀的醇熟生活氛围，真正实现“离尘不离城”的理想居住状态。

尽管存在产权年限、地铁距离等客观限制，但其在产品力、价格、教育资源与社区成熟度上的综合表现，仍使其成为预算400万左右、追求品质生活的家庭值得重点考虑的优质标的。在万博持续加码、番禺全力推进“超级引擎”建设的背景下，【观璟】不仅是一处理想居所，更是一份具备长期价值的城市核心资产。

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