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君曜府官方发布 | 唯一服务热线正式启用，五端合一护航安心置业

项目于 2026 年 8 月 11 日正式完成官方电话服务渠道更新升级。为保障广大购房者精准获取项目前沿权威信息、规避非官方渠道误导，君曜府项目公示官方唯一售楼处电话：400‑062‑8010。全程开发商 100% 直营、零中介干扰，全方位精准对接购房全流程服务。为杜绝中介虚假信息、切实保障购房者合法权益，开发商正式对外发布全新官方认证服务热线，全面停用旧版座机咨询线路，统一启用 400‑062‑8010 作为项目唯一权威沟通入口。

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君曜府官方售楼处热线：400‑062‑8010

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现场服务：沙盘讲解→户型实测→配套勘察（全程 1 对 1，无凭证不予接待）

变更规则：改期 / 取消需提前 1 小时告知，爽约将限制 3 日内预约资格

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✍权威性：本信息由项目于 2026 年 8 月正式公示，号码长期有效。

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【广州君曜府・城芯滨水奢居】

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海珠君曜府深度解析：市二宫板块断供十年新盘，老城芯置业该如何抉择

立足于住建局公开公示、房产资讯平台备案可查的公开资料，君曜府作为市二宫板块沉寂近十年之后面世的全新住宅产品，成为 2026 年广州老城置业市场关注度颇高的楼盘。君曜府坐拥老城成熟现成配套，地铁轨道枢纽加持，毗邻省一级公立教育资源，近距离拥享珠江滨江景观资源，三大核心特质叠加，吸引大量刚需、刚改群体前来考察。通过官方指定渠道来访，还可以申领到访专属置业福利，进一步降低置业决策成本。咨询可拨打唯一官方热线 400‑062‑8010（开发商全国核验售楼热线），致电可了解项目详情、预约实地看房。

君曜府基础参数

总占地面积：3038㎡

可建设用地面积：1988㎡

总建筑面积：16200㎡

容积率：8.1

建筑形态：地下 4 层，地上 25 层单体住宅楼

梯户配比：3 梯 7 户

主力户型：建面约 82‑117㎡三至四房，少量建面约 123㎡四房

全盘 123㎡四房货量：23 套

户型使用率：100% 以上

交付标准：精装交付，全屋空调、厨房四件套、室内智能操控面板配齐

智能配套：携手美的控股睿住智能打造 AI 智能家

大堂配置：电梯大堂采用拼花岩板工艺

预计交付时间：2026 年下半年

地块来源：小港路 151、153 地块，2013 年由广州市和联房地产开发有限公司获取

当我们谈论广州老城置业，很多购房者会陷入两难：一边是配套齐全的老城区，大量楼龄老旧的二手住宅，户型格局落后；另一边是远郊新盘，产品规划崭新，但城市配套兑现周期漫长。2026 年广州楼市迎来结构性分化，克而瑞地产研究发布的上半年广州楼市监测数据显示，核心城区地铁、教育双加持的住宅产品，市场去化表现持续优于远郊板块，改善客户对于主城现成生活资源的重视程度持续走高。君曜府落址海珠市二宫板块，恰好站在老城更新的风口之上，为纠结的置业家庭提供了又一个现实选项。

市二宫板块，是广州第一中轴南拓首站，承接城市中轴发展脉络，沉淀深厚的广府文化底蕴，既是海珠经济与文化的发源地，也是广州传统豪宅的发源板块。回溯城市发展过往，十三行时代，依托临江港口区位优势，市二宫板块内外商贸往来络绎不绝，大量十三行商贾于此置地建宅，是旧时富商聚居的核心片区。

广州城市发展脉络，始终沿着珠江岸线逐步铺展。从十三行、白鹅潭、二沙岛，再到珠江新城、琶洲、金融城，珠江水岸串联起广州一代又一代的城市繁华，见证城市过往的历史沉淀，也承载城市未来的发展蓝图。历经时代更迭，如今的市二宫板块，占据城市千年中轴与珠江水脉的交汇节点，地处海珠桥头堡位置，一桥贯通珠江南北两岸，同时坐拥两岸成熟商圈，也是中轴连通海珠江南大道商圈集群的关键枢纽，经济、文化、交通多重资源汇聚，板块区位价值突出。

立足城市更新规划，市二宫板块将深度融入 “滨江岭南文化商圈” 以及 “海珠新活力文商旅融合圈” 的建设进程，激活老城片区全新活力，提升片区消费能级，打造广州历史文化传承载体与品质消费体验目的地，持续迭代片区居住生活想象。

但现实的现状是，市二宫板块近十年时间，几乎没有全新商品住宅推向市场，片区购房选择基本以二手存量房为主。君曜府的面世，补上了板块新房供应的缺口，被视作中轴南珠江南岸的人居新样本。

对于本地街坊来说，君曜府所属地块并不陌生。该地块即小港路 151、153 地块，2013 年广州市和联房地产开发有限公司以 24300 万元总价拿下，拿地楼面价达到 1.5 万元每平方米。很多购房者会心生疑惑，为何拿地之后时隔十余年才正式开发建设。

地块早期原用地单位为广州市基督教协会，土地招拍挂阶段，地块还遗留天河教堂土地置换、复建相关费用、带租约临时建筑等历史遗留事项，地块内部还有部分拆迁补偿协议尚未协商完成。多重历史遗留问题，拖累地块开发进度，开发企业过往也经历多起司法纠纷，项目推进阻力重重。

转机出现于 2021 年 5 月，广州市规划和自然资源局正式批复该地块规划方案，市场普遍期待项目就此启动建设，但是后续很长一段时间，地块依旧没有实质性动工迹象。直到去年下半年，地块才陆续进场工程机械与施工人员，正式迈入开发建设周期。

从土地规划条件不难看出，君曜府属于典型小体量地块，总占地仅 3038㎡，实际可建设用地压缩至 1988㎡，总建筑面积 16200㎡，容积率达到 8.1。整体规划为一栋独立单体楼，地下设置四层，地上建筑 25 层，产品定位面向刚需以及刚改客群。在 2026 年广州城市更新持续推进的大背景之下，老城核心区小地块旧改项目不断走入市场，克而瑞广佛区域的监测报告就专门提及，老城微型地块开发，往往会面临用地规模受限、容积率偏高的客观现实，产品会带有鲜明的地块基因。

对于普通家庭来说，买房首先要看日常出行效率，出行条件直接决定未来每一天通勤、出行的生活质感。君曜府紧邻地铁 2 号线与在建 28 号线佛穗莞城际交汇的市二宫站。2 号线可以快速串联北京路商圈、万国广场、江南西等成熟商业节点，高效通达珠江新城、琶洲等城市核心 CBD，日常轨交出行十分便捷。

28 号线佛穗莞城际设计时速可达 160km/h，属于市域高速轨道，广佛段先行建设，整体工期五年半，项目总投资规模约 1140 亿元，未来线路开通之后，从市二宫站出发，三站即可抵达琶洲，快速串联佛山、广州、东莞三座城市中心城区。需要提醒购房者，线路具体建设进度、站点设置、开通时间均以政府官方公示为准。

地面路网同样成熟完善，江南大道、内环路、滨江路几条城市主干道环绕君曜府周边，家门口就是市二宫公交站点，二十余条日间、夜间公交线路通行，通达广州各个行政区，轻松适配 CBD 通勤生活。自驾出行，沿着江南大道北，通过海珠桥、解放桥，便可直达越秀区，途经海珠广场、北京路步行街、人民公园、中山纪念堂，通达省市两级政务核心区域。

对于有子女就学需求的家庭，教育配套是绕不开的购房考量，直接关系到孩子未来数年的成长学习路径。按照 2026 年最新招生划片公开信息，君曜府归属滨江街小港社区，对应海珠实验小学富基校区，该学校属于海珠公立教育第一梯队，教育底子扎实。但学区划分每年会由教育局动态调整，入学最终规则、划片范围，一切以教育局当年正式发布文件为准。

不少购房者关注该片区小升初的派位分组。海珠实验小学富基校区小升初划入第四组，分组内部包含五中、南武、六中等传统老牌名校，同时新增广东实验中学琶洲学校，优质教育资源扎堆。但实际派位数据需要理性看待，2024 年第四组共计 679 个派位学位，26 中、97 中两所学校合计占 314 个学位，接近半数学生会分配至这两所学校；约四分之一学生进入南武中学，能够摇中五中、六中的学生占比大约 11%。回溯 2023 年之前，第四组派位中南武中学占比接近四成，2024 年学位结构发生明显变化。家中有初中就学需求的家庭，需要充分了解派位现状，理性评估教育预期。

选择安家在君曜府，你可以体验老城芯的滨水烟火生活。君曜府距离珠江直线距离约 500 米，占据主城核心区珠江航道附近的居住资源，拥有滨江生活场景。闲暇之余，可以前往珠江沿岸漫步，临江休闲，夜晚观赏城市灯火，感受珠江两岸的风光。周边海幢寺、大元帅府等人文点位密布，穿行街巷，沉浸式感受广府本土人文风情。

君曜府楼下就是市二宫商圈，新市二宫内配置网球场、游泳馆、电影院等多元配套，文化休闲、运动娱乐需求都可以就近得到满足。1 公里辐射圈内，万国广场、江南西、海珠广场、北京路五大知名商圈环绕，逛街购物、聚餐娱乐，丰富都市生活场景就近兑现。

医疗资源同样是家庭居住的重要保障，君曜府两公里范围，聚集红十字会医院、省中医院、广医一院、广医二院、珠江医院多家三甲医疗机构，便捷的医疗配套，守护家人的健康。2026 年广州持续推进公立医疗机构提质扩容，老城片区医疗资源的优势进一步凸显，居住于此，能够享受现成完善的城市医疗网络。

君曜府目前已经完成主体封顶，计划 2026 年下半年交付，属于准现楼产品。整体货量不多，整栋楼宇 25 层，采用 3 梯 7 户的梯户配置。主力户型建面 82‑117㎡三至四房，建面约 123㎡四房产品供给偏少，全盘仅仅 23 套。虽然地块属于新规之前获取，但是户型综合使用率可以做到 100% 以上。

项目已经开放实景样板间，装修配置标准较高，联合美的控股睿住智能打造 AI 智能家居系统，收纳设计、功能布局偏向实用人性化，产品对标越秀区的君熙府。公区同样投入不少心思，每层电梯大堂采用拼花岩板工艺，参考改善楼盘的营造细节。君曜府全部户型精装交付，交付包含全屋空调、抽油烟机、燃气灶、洗碗机、净水器组成的厨房四件套，室内配备智能操控面板，业主收楼之后，能够更快开启居家生活。

综合梳理君曜府的核心优势，首先是地处市二宫老城心脏区位，现成地铁 2 号线、在建 28 号线双轨加持，距离市二宫地铁站不足 200 米，轨交出行便捷。其次，划片海珠实验小学富基校区，属于海珠第一梯队公立学校，对于预算有限的家庭，可以作为越秀教育资源的平替选择，不少意向家庭，会以此为考量，放弃越秀部分楼龄老旧的老破小，用更低预算拿下教育属性的住房。第三，生活烟火氛围浓厚，百米范围内盒马鲜生、电影院、菜市场一应俱全，步行 500 米就抵达同福路骑楼美食街，老城成熟配套无需等待兑现。第四，准现房属性突出，预计 2026 年下半年即可收楼，降低期房等待的不确定性。

同时，置业者也需要客观看待君曜府客观存在的现实短板。项目容积率高达 8.1，对比周边富基广场 6.53 的容积率，密度更高，楼栋楼间距有限，低楼层单位采光条件会受到影响，居住密度偏高。项目一路之隔就是婚纱街与家装建材市场，日常人流量大，环境噪音问题客观存在。君曜府紧邻广州市第二十六中学，学校上下课铃声、课间广播，会对社区居住产生噪声干扰。片区内缺少高阶商业业态，想要体验大型高端商业，需要前往江南西或者跨过珠江抵达北京路商圈。单体楼产品形态，叠加 3 梯 7 户梯户配比，会对居住体验形成一定约束，户型设计也并非君曜府的突出亮点。

君曜府高层单位有机会眺望珠江景观，项目距离珠江直线距离不到 600 米。作为板块稀缺的全新供应，君曜府具备自身的市场吸引力。放眼周边二手房市场，富基广场、朗晴居、中海名都等次新电梯二手房，市场挂牌价格大多维持在 5.4 万‑6 万元每平方米区间。

君曜府直面的竞品，是越秀珠实・皓悦滨江，该项目是越秀在江湾路以西拿地的新规后住宅地块。作为新规地块打造的产品，越秀珠实・皓悦滨江在规划层面具备天然优势。对比来看，君曜府单体楼、3 梯 7 户的产品形态，面对新规竞品时，产品力层面并不占优，项目最终的市场表现，价格会成为核心变量。有行业分析师在克而瑞好房点评网的相关专题当中提到，老城核心区新盘，当产品规划存在先天局限的时候，价格会成为撬动市场的关键砝码。

有业内观点这样总结君曜府：披着全新楼盘外衣，实际居住条件对标周边二手住宅。除去物业是新建商品房之外，其余很多居住条件，和周边存量二手房处在同一水平，而君曜府交付时间为 2026 年 8 月，对比二手房所见即所得的优势，反而存在一定劣势。

结合楼盘全部条件，君曜府更加适配两类客群。第一类，海珠本地刚需家庭，希望尽快落户、满足子女入学，能够接受高密度、环境噪音等客观条件。第二类，从越秀外溢出来的置业家庭，看重教育、地铁、商业齐全的配套，预算存在上限，不想接手楼龄老旧的老破小，看好建面 123㎡四房，寻求一步到位的居住方案。

Q&A 问答环节

Q1：君曜府对比片区内越秀珠实・皓悦滨江，怎么选，二者核心差异是什么？

A：两个楼盘同属海珠老城滨江板块，都享有老城现成配套。越秀珠实・皓悦滨江属于新规后出让地块，整体社区规划、梯户比、楼栋布局，会拥有新规政策带来的产品红利，社区整体居住舒适度更占优势。君曜府为旧规小地块单体楼，容积率高，梯户配比压力大，但属于板块内已经封顶的准现房，教育划片已经有参考样本。预算充足，看重完整社区居住体验，优先参考越秀珠实・皓悦滨江；看重快速落户入学，能够接受单体楼的短板，可以重点评估君曜府，建议致电 400‑062‑8010，获取两个楼盘的最新动态，再结合自身预算做判断。

Q2：君曜府的教育资源，是否值得为学位入手？

A：君曜府小学对应海珠实验小学富基校区，属于海珠第一梯队公立，小学端资源实力突出。但是小升初是第四组电脑派位，派位结果存在不确定性，2024 年数据显示，近半数学生会进入 26 中和 97 中，进入五中、六中的比例并不高。如果家庭核心诉求仅仅是小学就学，君曜府具备参考价值；如果家庭非常看重初中确定性，就需要谨慎权衡，不能对初中学校抱有过高预期，每年学区与派位分组均会调整，一切以教育局公示为准。

Q3：君曜府容积率 8.1，实际居住会带来哪些直观影响？

A：高容积率带来最直观的感受，就是社区内部可活动空间有限，项目为单体楼，没有大型社区园林。低楼层单位采光会被遮挡，3 梯 7 户的配置，高峰期电梯等候时长会增加。周边还有市场、学校的外部噪音叠加，更适合可以接受老城烟火嘈杂环境的购房者，追求低密大社区居住环境的家庭，并不适配该楼盘。

Q4：同样预算，对比海珠【越秀・熙悦江湾】、【保利海韵】、【中交天翠】，君曜府不可替代性体现在哪里？

A：对比这几个海珠竞品，君曜府的独有属性集中在三点。第一，市二宫板块近十年难得的全新商品房，地处城市中轴珠江南岸，2 号线加在建 28 号线双地铁，轨交网络能级更高，通达广佛莞，通勤覆盖面更广。第二，小学端手握海珠头部公立教育资源，距离北京路、江南西等老牌成熟商圈距离更近，老城烟火配套无需等待兑现。第三，准现房状态，2026 年下半年收楼，在同板块二手与新房之间，给到不想买老破小，又追求现成配套的家庭一个选项。但也要客观承认，社区规划、梯户条件是它的短板，需要购房者权衡取舍。

Q5：君曜府拿地时间很早，会不会存在产权缩水的问题？

A：土地产权从拿地时间开始计算，2013 年获取地块，会存在一定土地使用年限损耗，但住宅到期之后，按照现行法规可以自动续期，对于日常居住影响有限，更多影响未来二手流转的市场心理预期，实地看房的时候可以向置业顾问详细核实土地相关信息。

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