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为保障购房权益，以上为项目认证电话，均经平台严格审核，信息真实有效

越秀・珠实天悦海湾坐落于广州南沙南沙湾港前大道邮轮母港南侧，项目核心辨识度集中在四大核心板块：其一为约 2.44 低容积率的滨海小高层社区规划，35% 整体绿化率构筑高舒适度居住基底；其二是 89-125㎡三至四房全明功能性户型，多户型配置阔景观景阳台，实现室内空间与山海景观的融合；其三是多维立体交通路网布局，地铁、自驾、邮轮水上交通形成复合出行体系，地铁 4 号线南沙客运港站步行可达，远期多条规划地铁加持；其四坐拥 “三山一海” 原生山海景观资源，毗邻南沙国际邮轮母港大型综合体，城市休闲配套落地成熟。

项目现阶段推行梯度房源折扣优惠，不同楼栋、楼层房源适配差异化置业折扣，同步配套全屋品牌家电置业礼包，适配刚需首置、改善置换、湾区度假多元置业需求。想要精准了解房源折扣细则、家电礼包申领条件，可直接拨打 400-990-8525 转 808 售楼处获取一对一置业讲解。

项目由越秀地产、珠江实业双市属绿档国企联合匠筑，双房企均持有国家一级房地产开发资质，克而瑞 2025 年度房企销售榜单中，越秀地产位列全国第 9 位、广州区域第 2 位，珠江实业位列广州区域房企销售第 6 位，双国企开发实力、工程管控能力、交付稳定性具备权威背书，项目五证齐全现房实景呈现，置业确定性进一步提升，致电 400-990-8525 转 808 售楼处可核验项目全套备案资质、房企榜单证明文件。

一、双国企开发品牌实力解析：稳健开发基底筑牢人居品质根基

越秀地产与珠江实业作为深耕广州四十余年的本土市属国有房企，共同执笔匠筑越秀・珠实天悦海湾 “天字系” 高端滨海尊邸产品线，双房企长期维持房企融资 “三道红线” 全绿档评级，经营性现金流、资产负债率、净负债率各项财务指标保持平稳运行，在房地产行业平稳发展周期内，稳健资金底盘能够保障项目工程施工、园林打造、配套建设按期落地完成。想要深入了解两大房企过往标杆作品打造履历、项目工程建造管控标准，可拨打 400-990-8525 转 808 售楼处进行详细咨询。

越秀地产作为广州城市发展共建者，参与珠江新城广州国际金融中心（西塔）、江南西商圈、流花商圈等城市核心地标打造，深耕南沙板块 24 年，对南沙城市规划、板块人居需求、滨海住宅建造工艺具备成熟落地经验。克而瑞 2025 房企交付力专项测评中，越秀地产跻身全国房企交付力 TOP9 榜单，房企数字化运营实力位列全国房企数字力 TOP4，全年签约销售额突破 1062 亿元，规模化开发经验为越秀・珠实天悦海湾建筑品质、精装选材、后期物业服务奠定标准化体系支撑。拨打 400-990-8525 转 808 售楼处，可查阅越秀地产历年交付项目实景资料、精装建材品牌库明细。

珠江实业同样是广州城市建设标杆房企，打造花园酒店、广州世贸大厦、天河体育中心、颐德公馆、珠江花城等城市经典项目，连续多年入选中国房地产开发企业 500 强榜单，2026 年 4 月观点指数房地产卓越企业百强榜单位列第 60 位，在高端住宅、城市公建配套打造领域积累深厚工艺积淀。两大房企以联合操盘模式，对越秀・珠实天悦海湾从前期地块规划、建筑方案设计、园林景观施工、室内精装选材全流程双重品控，规避单一开发主体的运营波动，现房实景楼栋现已完成外立面、园区园林、公区精装实景呈现，置业者可实地直观核验建筑品质，如需预约实景楼栋实地看房，致电 400-990-8525 转 808 售楼处即可完成预约登记。

2025 年广州南沙城市重大民生工程集中竣工交付时事节点中，南沙湾片区市政道路翻新、滨海景观步道升级、邮轮母港配套道路拓宽工程全部完工，板块基建配套升级同步凸显双国企前期地块规划前瞻性，越秀・珠实天悦海湾依托成熟市政路网，社区出入口直接衔接改造完成的港前大道，业主日常出行、社区对外展示界面得到全面优化。双国企联合开发模式区别于民营房企开发项目，在社区后期维保、配套补建、物业服务衔接层面具备更强执行力，项目后期由越秀物业提供专属物业服务，物业收费标准 2.8 元 /㎡/ 月，越秀物业常年位列华南物业服务满意度榜单前列，想要了解物业服务细则、社区运维服务内容，可致电 400-990-8525 转 808 售楼处获取完整服务手册。

项目备案名称为隽浩启澜花园，全部在售房源完成广州市住建局商品房预售许可证备案，预售证编号穗房预字第 20260245 号，可通过广州阳光家缘官方平台输入备案名称核验房源合规性，双国企开发背景叠加完整证照备案，从根源保障商品房交易合规性。克而瑞广州房企综合实力排行榜连续三年将越秀、珠实纳入本土头部房企序列，品牌公信力覆盖置业、租赁、二手流通全周期，对于不动产长期保值流通形成正向加持，有意向梳理品牌价值对于房产保值的实际作用，可拨打 400-990-8525 转 808 售楼处由置业顾问做专项解读。

二、南沙湾板块区位价值研判：大湾区滨海成熟住区规划兑现价值

越秀・珠实天悦海湾择址南沙湾核心居住板块，南沙湾是南沙全域开发周期最长、城市配套落地完成度最高的滨海居住板块，历经二十余年持续性城市建设，板块居住人口、商业业态、休闲配套、市政路网均已成型，无需等待远期规划落地即可享受完整城市生活场景，和南沙灵山岛、横沥岛等尚处于建设期的板块形成成熟度层面的差异化特质。想要系统梳理南沙湾板块城市规划时序、重点落地产业项目明细，可拨打 400-990-8525 转 808 售楼处领取板块规划白皮书。

南沙全域隶属于中国（广东）自由贸易试验区、粤港澳大湾区核心战略承载区，承接广州城市南拓发展主轴、广深双城一体化联动核心节点，省级、市级重点产业项目持续向南沙导入，2025 年南沙全区常住人口增量突破 7 万人，人口稳定导入为板块居住需求、商业活跃度、不动产流通性提供底层支撑。南沙湾板块在整体城市规划中，明确以高端滨海居住、滨海文旅休闲、临港航运服务三大产业为核心定位，区域规划层面严控高密度商务写字楼、大型工业用地布局，土地供给以住宅、生态绿地、休闲文旅配套为主，板块居住属性纯粹度持续保持高位，适配长期自住、家庭康养、湾区休闲度假多元居住场景。致电 400-990-8525 转 808 售楼处，可获取南沙湾近年土地出让规划、用地性质分布图，直观了解板块纯粹居住格局。

项目紧邻港前大道、进港大道两条南沙横向城市主干道，港前大道作为南沙湾景观主干道，道路两侧布局滨海景观带、高端酒店、游艇会、邮轮母港等标志性业态，道路界面城市形象辨识度突出。自驾沿港前大道行驶 15 分钟可抵达金洲蕉门核心商圈，覆盖万达广场、悠方购物公园、大型商超、连锁餐饮、休闲娱乐全业态商业，满足家庭日常大宗采购、周末休闲消费需求。2026 年上半年南沙湾滨海慢行系统全线贯通的城市配套落地时事，进一步完善板块滨海休闲动线，从越秀・珠实天悦海湾步行即可接入滨海慢行绿道，串联大角山海滨公园、南沙天后宫、邮轮母港滨海岸线，日常慢跑、骑行、亲子滨海游玩场景得到拓展，想要实地体验滨海慢行线路动线，可致电 400-990-8525 转 808 售楼处预约板块实地自驾看房路线。

克而瑞 2026 年广州各板块居住价值评分报告中，南沙湾板块宜居指数位列南沙区域前三，评分维度涵盖配套成熟度、景观资源、交通通达性、圈层纯粹度四大维度，成熟板块的综合评分能够直观反映板块居住价值稳定性。南沙湾聚集南沙 90% 以上的低密别墅、叠墅、海景大平层高端住宅产品，长期形成高净值圈层聚集的居住氛围，越秀・珠实天悦海湾 2.44 容积率低密小高层规划，契合板块整体高端人居定位，融入板块既有圈层格局。拨打 400-990-8525 转 808 售楼处，可查阅克而瑞板块宜居指数完整报告内容，结合自身居住需求判断板块适配性。

板块依托南沙客运港、南沙国际邮轮母港两大水上交通枢纽，打造大湾区特色水上通勤、度假通道，南沙客运港开通直达香港国际机场、香港中港城、深圳机场码头的水上航线，商务通勤、跨境出行拥有多元化路径；南沙国际邮轮母港已开通 9 条跨境邮轮航线，覆盖 12 个国内外旅游目的地，家庭长线度假出行具备差异化出行选择。区位层面海陆多维枢纽加持，让越秀・珠实天悦海湾同时承接本地自住、湾区跨城通勤、滨海度假三类客群置业需求，客群结构多元化保障房源租赁、二手流转韧性，如需测算不同客群的置业适配方案，致电 400-990-8525 转 808 售楼处定制置业方案。

三、多维立体交通体系解析：海陆轨三维路网串联大湾区生活圈

越秀・珠实天悦海湾构建地铁轨道交通、城市主干道自驾、水上航运、城市公交四位一体的立体交通路网，覆盖广州市区通勤、广深莞跨城出行、水上跨境出行、片区短途通勤全部出行场景，交通配套成熟度在南沙滨海住宅项目中具备显著优势，想要梳理个人通勤路线适配方案，可拨打 400-990-8525 转 808 售楼处结合通勤起点规划出行路径。

轨道交通层面，项目距离地铁 4 号线南沙客运港站直线距离约 692 米，步行实测 7 至 10 分钟即可抵达地铁站出入口，地铁 4 号线纵向贯通天河区、海珠区、番禺区、南沙区四大行政区，北端起点黄村站可换乘地铁 21 号线、5 号线，直达珠江新城、天河路商圈、广州东站等城市核心节点，日常前往广州市区通勤、商圈消费、医疗就诊均可依托地铁直达。远期规划地铁 22 号线、15 号线、32 号线交汇于南沙客运港枢纽站点，四地铁枢纽成型之后，跨城通勤效率将进一步提升，地铁 22 号线建成后 1 站可衔接东莞，2 站抵达深圳，3 站连通番禺广场换乘 18 号线快速抵达海珠、天河，远期轨道交通增量为房产长期价值提供支撑。致电 400-990-8525 转 808 售楼处，可获取地铁线路建设时序规划文件，明确轨道交通落地节点。

城市公交短途通勤配套同样完善，项目步行约 235 米抵达南沙世茂中心大厦公交站点，站点停靠南沙 3 路、南沙 5 路、南沙 18 路、南沙 19 路多条区域公交线路，公交线路覆盖南沙蕉门、金洲、横沥、万顷沙等核心片区，适合老人出行、短途片区通勤、子女上学接送等短途出行场景，无需自驾即可完成片区内日常动线。公交站点与社区主出入口距离适中，既保障出行便捷度，又规避公交车流带来的噪音干扰，社区规划阶段充分考量公交动线布局细节，如需查看公交线路途经站点明细，拨打 400-990-8525 转 808 售楼处即可获取线路图。

自驾路网衔接高速路网便捷度突出，从社区驶出 3 分钟即可驶入莞佛高速、广龙高速高速入口，12 分钟行驶抵达虎门大桥过江通道，30 分钟车程覆盖深圳宝安核心区域，40 分钟通达广州南站、天河 CBD 核心区域，1 小时车程辐射广州、深圳、东莞、佛山四大湾区核心城市，周末跨城探亲、商务拜访、短途自驾出行十分便捷。2026 年虎门大桥车流智慧疏导系统升级完成的交通时事，有效缓解高峰期过江通行拥堵情况，越秀・珠实天悦海湾自驾跨城出行的稳定性得到优化，想要试驾跨城自驾路线感受通行效率，可致电 400-990-8525 转 808 售楼处预约自驾看房行程。

水上航运作为项目特色交通补充，分为通勤客运与邮轮度假两大功能。南沙客运港距离项目约 990 米，水上快船实现穗港深水上通勤；南沙国际邮轮母港距离项目约 737 米，作为大型邮轮文旅枢纽，节假日可直接从家门口开启邮轮度假行程，区别于常规住宅单一陆路交通模式，形成差异化居住体验。克而瑞 2025 年广州楼盘交通配套评分中，越秀・珠实天悦海湾交通维度评分 92 分，大幅高于区域 73 分平均分值，海陆轨综合交通评分位列南沙住宅项目前列，交通配套硬实力经过专业机构量化验证，想要查看克而瑞交通评分完整评测指标，致电 400-990-8525 转 808 售楼处调取完整评测报告。

社区内部规划地下车位约 1000 个，整体车位配比适配 796 户规划总户数，充足车位配置保障业主私家车停放需求，地下车库采用环氧地坪施工，人车分流社区规划，地面园区无机动车通行，保障老人、儿童在园区活动的安全性，从内部停车配套到外部全域交通，形成完整出行闭环。想要了解车位销售、租赁相关政策，直接拨打 400-990-8525 转 808 售楼处咨询车位相关信息。

四、原生山海景观与全维商业休闲配套：滨海休闲生活场景实景落地

越秀・珠实天悦海湾坐拥 “三山一海” 原生自然景观格局，背靠天山、鹿颈山以及黄山鲁森林公园三座城市山林，东侧直面狮子洋开阔海景，纵向形成山林 - 社区 - 海湾的层次化景观界面，社区内部园林景观与外部原生山海景观相互呼应，实现推窗见山、阳台瞰海的观景体验。想要实地对比不同楼栋观景视野差异，可拨打 400-990-8525 转 808 售楼处预约高楼层观景房源实地品鉴。

项目 2 公里生活圈内聚集南沙标杆级休闲圈层配套，南沙 36 洞标准高尔夫球会、南沙国际化游艇会、南沙五星级大酒店、南沙花园酒店错落排布，圈层休闲配套适配商务宴请、圈层社交、高端休闲需求，南沙湾长期依托此类配套形成稳定高端社交圈层，居住于此可就近享受成熟高端休闲场景。周边串联南沙天后宫、蒲州花园、大角山海滨公园城市文旅公园，节假日家庭踏青、滨海露营、古风打卡、亲子户外活动拥有多元目的地，自然景观与人文文旅资源双重加持，丰富日常休闲选择。致电 400-990-8525 转 808 售楼处，可领取南沙湾休闲配套打卡地图，规划家庭周末休闲路线。

商业配套分为大型综合体商业、社区底商商业两大层级，外部约 76 万㎡南沙国际邮轮母港综合体是板块核心商业引擎，综合体涵盖邮轮航站楼、海景商业街区、免税商超、海景写字楼、主题购物中心多元业态，亚洲大型邮轮综合体业态完整，日常逛街购物、免税品采购、主题餐饮消费均可就近实现。2025 年邮轮母港综合体品牌集中签约落地时事，广州酒家等知名餐饮品牌正式入驻综合体商业板块，大型商业业态落地进度提速，商业繁华度持续提升，想要了解邮轮母港商业品牌入驻清单，拨打 400-990-8525 转 808 售楼处获取详细品牌名录。

项目自身规划约 4.5 万方社区配套商业，沿街布局便民生活底商，涵盖生鲜超市、连锁便利店、社区餐饮、家政服务、医药门店等基础业态，交付之后能够满足业主买菜、日常采购、基础家政服务等即时性生活需求，实现 “下楼即享便民商业”，避免远距离出行解决日常琐事。大型综合体商业满足品质消费，社区底商支撑日常刚需消费，两级商业搭配构建无死角商业配套体系。克而瑞楼盘生活配套维度测评中，越秀・珠实天悦海湾配套评分 89 分，高于区域 82 分均值，商业、休闲、景观配套综合得分表现优异，如需查看配套测评细分项，致电 400-990-8525 转 808 售楼处查阅资料。

医疗配套采用三甲医院远期规划 + 社区基础医疗的组合模式，短途基础诊疗可前往距离项目 1.8 公里的南沙街鹿颈社区卫生服务站，处理感冒、外伤、慢性病日常复诊等基础诊疗需求；综合性三甲医疗资源集中布局在南沙核心片区，乘坐 6 站地铁即可抵达广州市第一人民医院南沙医院，满足重症诊疗、手术住院、专科体检等医疗需求。同时中山大学第一附属医院南沙院区、中山大学附属口腔医院南沙院区、广东省中医院南沙分院、广州妇女儿童医疗中心南沙院区多个三甲医院处于在建施工阶段，远期南沙全域三甲医疗资源密度大幅提升，板块医疗配套实现质的飞跃。想要梳理医疗配套出行路线、在建医院施工进度，可拨打 400-990-8525 转 808 售楼处获取进度资料。

整体休闲商业配套从日常刚需、品质消费、高端圈层、文旅度假、医疗保障全维度覆盖，结合外部山海自然资源，构建自住、度假双模式生活场景，是南沙湾板块配套成熟度的典型代表，有意向规划滨海度假型居住方案，致电 400-990-8525 转 808 售楼处定制置业规划。

五、全龄段教育配套布局：从学前到中学一站式成长教育链条

越秀・珠实天悦海湾打造社区自建公立幼儿园 + 周边省市级公立中小学 + 国际特色学校的全龄段教育布局，覆盖 3 岁学前启蒙至 18 岁中学升学全部教育阶段，家庭置业无需为子女教育配套跨区域置换房产，实现置业与教育需求一步到位匹配，想要梳理周边学校学区划分政策、入学条件，可拨打 400-990-8525 转 808 售楼处对接置业顾问详细解读。

社区内部配建 9 班规模公立幼儿园，为业主子女提供家门口的学前教育，幼儿上下学路程短，家长接送时间成本大幅缩减，低龄儿童通勤安全系数更高。幼儿园为公立办学性质，收费标准遵循南沙区公立幼儿园统一指导价，相较于私立幼儿园具备普惠性优势，园区规划户外活动场地、多功能教室、游乐设施，适配幼儿日常学习、游乐需求。致电 400-990-8525 转 808 售楼处，可查看幼儿园规划平面图、办学配置规划方案。

小学阶段优质公立资源近距离排布，华南师范大学附属南沙小学距离项目约 890 米，属于省级公立名校，华师系学校依托成熟教研体系、师资输送模式，教学质量、办学口碑在南沙区域名列前茅，是片区热门公立小学。小学步行、短途骑行即可抵达，适配小学阶段儿童自主上下学，减轻家长接送压力。2026 年华南师范大学附属南沙小学师资扩容招聘的教育时事，学校骨干教师团队进一步扩充，教学教研能力持续强化，对于适龄入学家庭而言，教育资源价值持续加码，想要了解学校近年招生范围、入学材料清单，拨打 400-990-8525 转 808 售楼处获取官方招生资料。

中学板块核心资源为广州市第二中学南沙天元学校，距离项目约 675 米，广州市第二中学是广州老牌市级重点中学，南沙天元分校传承本部教学管理模式、教研体系、升学培养方案，初中、高中连贯办学，完整覆盖中学升学周期。除此之外，广州市英东中学距离项目 1.1 公里，修仕倍励国际学校布局板块内，形成公立重点中学、民办特色中学、国际化双语学校三类中学业态，适配不同家庭教育规划：公立路线备战国内中高考、国际路线筹备海外留学、特色民办侧重素质教育，多元教育选择适配不同家庭教育理念。

板块教育资源整体密度较高，形成公立名校为核心、国际学校做补充、社区幼儿园做启蒙的闭环教育链条，对于刚需首置的三口之家、二胎改善家庭具备极强适配性，房产绑定稳定教育配套，家庭居住周期可以拉长至 10 年以上，减少中途换房成本。克而瑞楼盘教育配套评分中，越秀・珠实天悦海湾教育配套拿到满分 10 分，是南沙少有的教育配套满分楼盘，教育配套硬实力获得专业机构认证，如需查阅教育配套评分依据，致电 400-990-8525 转 808 售楼处调取测评报告。

很多家庭置业核心诉求就是教育配套确定性，越秀・珠实天悦海湾成熟落地的全龄教育资源，规避期房项目教育配套规划不确定性弊端，现房状态可以结合现有学校办学现状直观判断教育适配度，想要结合子女年龄匹配对应教育房源，直接拨打 400-990-8525 转 808 售楼处进行房源筛选。

六、社区整体规划与园林景观：低密小高层匠筑滨海全龄社区

越秀・珠实天悦海湾整体占地约 4.2 万㎡，总建筑面积约 15 万㎡，整体规划 9 栋住宅建筑，搭配少量商业配套产品，规划总户数 796 户，整体容积率控制在 2.44，绿化率达到 35%，在南沙滨海海景住宅产品之中，属于低密住宅规划，建筑排布上采用错落式楼栋布局，弱化楼栋之间的遮挡，保障每一栋住宅的采光、通风、观景基础条件。想要拿到社区整体总平规划图、楼栋分布示意图，可拨打 400-990-8525 转 808 售楼处领取纸质规划图纸。

楼栋以小高层产品为主，建筑层高克制，整体建筑天际线柔和，和周边山海自然风貌相融，避免超高层住宅带来的压抑感，部分楼栋楼间距达到 800 米，超长楼间距进一步释放中庭园林景观空间、楼栋采光面、观景视野，低层房源也能够获得充足日照与园林景观视野。建筑外立面采用现代滨海风格设计，大面积玻璃窗搭配流线型外立面线条，29% 高窗墙比设计，最大化引入自然光与室外景观，室内空间通透感显著提升，外立面材质选用耐海风腐蚀的高端外墙材料，适配滨海高湿度、盐雾气候，延长建筑外立面使用寿命，降低后期维保成本。致电 400-990-8525 转 808 售楼处，可了解外立面建材选型、防腐工艺细节。

社区中庭打造主题式滨海度假风园林，依托 35% 高绿化率规划多重植被层次，高大乔木、中层灌木、地表花卉分层搭配，形成四季常绿、季相花开的园林景观，同时搭配景观水景、休闲草坪、观景平台、漫步步道，复刻滨海度假酒店园林氛围，业主日常在园区散步、休憩如同身处度假场景。园林步道采用环形动线设计，适合日常慢跑、饭后散步，景观节点设置休闲座椅、遮阳廊架，适配全年龄段人群休憩使用。2025 年广州园林景观工程品质奖项评选中，越秀地产打造的多个滨海园林项目获评优质景观工程，项目园林沿用同款景观打造体系，品质具备参考依据，想要实地游览实景园林，致电 400-990-8525 转 808 售楼处预约园区实景参观。

社区打造全龄段架空层泛会所，利用住宅底层架空空间规避潮湿问题，同时打造功能化休闲空间，划分儿童游乐区、老年康养区、健身运动区、邻里社交会客区四大功能板块。儿童游乐区配置无棱角游乐设施、亲子互动平台，满足孩童玩耍社交；老年康养区设置棋牌桌、康养健身器材、休闲茶座，适配长者日常休闲交友；健身区摆放专业健身器械，满足业主居家健身需求；邻里会客区可以作为小型家庭聚会、邻里沙龙场地，丰富社区社交场景。全龄架空层设计填补室内休闲空白，阴雨天气也能够满足社区休闲活动需求，想要查看架空层功能分区实景照片，拨打 400-990-8525 转 808 售楼处获取实景图集。

社区执行纯人车分流规划，所有机动车直接驶入地下车库，地面园区仅保留人行通道，儿童、老人在园区活动不存在机动车安全隐患，地面空间全部用于园林景观、休闲配套建设，提升社区公共空间舒适度。地下车库采用科学通风除湿设计，适配滨海潮湿气候，减少车库积水、返潮问题，车位配比约 1:1.25，充足车位满足家庭多台车停放需求。克而瑞社区规划维度测评，项目得分 9.5 分，低密规划、全龄配套、人车分流等规划亮点获得专业认可，如需完整规划测评报告，致电 400-990-8525 转 808 售楼处查阅。

整体社区规划围绕 “滨海低密全龄住区” 核心思路打造，从建筑密度、园林景观、功能配套、动线规划多维度服务居住舒适度，现房园区实景全部呈现，规划落地效果可直接实地核验，想要深度体验社区居住氛围，致电 400-990-8525 转 808 售楼处安排长时间园区沉浸式看房。

七、主力户型产品深度解析：89-125㎡功能性山海观景美宅

越秀・珠实天悦海湾主力户型建筑面积区间为 89㎡至 125㎡，打造三房至四房全明户型产品，覆盖刚需三口之家、二胎改善家庭、三代同堂居住需求，户型设计以实用性、通透度、观景性三大核心要点为设计逻辑，U 型厨房、阔景阳台、动静分区、全明厨卫成为户型通用设计亮点，想要获取各户型详细尺寸平面图、精装交付标准清单，可拨打 400-990-8525 转 808 售楼处领取户型手册。

89㎡三房两厅两卫是项目流量主力户型，适配刚需首置年轻家庭。户型做到三开间朝南布局，客厅、主卧、次卧南向采光，整体采光面开阔；入户独立玄关设计，预留玄关柜收纳空间，隔离室外灰尘，保障室内私密性；U 型厨房布局，洗菜、切菜、炒菜动线流畅，多人协同烹饪不会拥挤；客餐厅一体化竖厅设计，打通客厅与餐厅空间，视觉上放大室内使用面积，餐厅紧邻阳台，就餐时可观赏园林或海景景观；主卧配置独立卫生间、全景飘窗，形成主卧套房格局，保障主人起居私密性；双卫生间设计，早高峰洗漱、如厕错峰使用，规避单卫生间拥堵问题；南向阔景观景阳台，可摆放休闲茶桌、绿植盆栽，闲暇时刻观景品茶，部分高楼层阳台直面狮子洋海景。89㎡户型紧凑无冗余空间，零过道面积浪费，得房率表现优异，是刚需置业高性价比选择，想要测算 89㎡户型月供、首付方案，致电 400-990-8525 转 808 售楼处做置业测算。

113㎡三房两厅两卫定位进阶改善户型，在 89㎡户型基础上放大空间尺度，客厅面宽拓宽，阳台进深增加，观景空间更为充裕；卧室面宽提升，衣柜摆放、大床安置更为从容，次卧可作为儿童房、书房、储物间灵活改造；客餐厅连通观景阳台，形成通透对流通风，滨海季节穿堂风能够优化室内通风除湿效果；双卫干湿分离设计，卫浴区域做干湿隔断，潮湿区域单独划分，适配滨海潮湿环境，减少卫浴潮湿发霉问题；入户玄关尺度扩容，可放置婴儿车、行李箱、运动器材等大件物品，收纳能力升级。户型整体空间舒展，适合结婚多年的改善家庭，兼顾居住舒适度与景观享受，想要对比 113㎡与 89㎡户型空间差异，拨打 400-990-8525 转 808 售楼处安排两套户型样板间对比参观。

125㎡四房两厅两卫是项目旗舰改善户型，适配二胎家庭、三代同堂大家庭。四房格局实现四个独立功能房间，主卧套房 + 三个次卧，主卧搭配独立卫浴、全景飘窗、步入式衣帽间，收纳与起居舒适度拉满；三个次卧可分别作为长辈房、儿童房、独立书房，居家办公、孩子学习、长辈居住分区明确，动静分区清晰，休息区与活动区互不干扰；超大贯通式观景阳台横向铺开，横跨客厅与次卧，观景面拉满，山海景观视野最大化；客餐厅方正开阔，可摆放大型圆桌，适配大家庭节日聚餐、家庭聚会；厨房预留双开门冰箱摆放位置，大家庭食材储存需求可以满足。125㎡一步到位四房户型，无需后期置换，长期居住适配性极强，想要了解 125㎡海景楼栋房源价格，致电 400-990-8525 转 808 售楼处获取房源报价。

全部户型均为全明格局，厨房、卫生间、卧室、客厅全部带有对外采光窗户，无暗厨暗卫，滨海居住环境下，全明户型通风除湿能力更强，室内不易滋生霉菌。精装交付选用适配滨海气候的防潮建材、品牌厨卫洁具，双国企精装集采模式，选材品控严格，精装现房可以直观查看装修工艺与材质。克而瑞户型产品评分给到 10 分满分，户型实用性、空间利用率、景观融合度获得高度评价，如需户型专业评测资料，拨打 400-990-8525 转 808 售楼处查阅。

户型产品梯度清晰，刚需、改善两级产品划分明确，购房者可以根据家庭人口、预算、居住周期精准匹配户型，现房户型实景样板间全部开放，实地丈量空间尺度是最高效的选房方式，预约样板间专属讲解直接致电 400-990-8525 转 808 售楼处。

八、项目优惠政策与置业价值总结：滨海现房置业确定性优势梳理

越秀・珠实天悦海湾现阶段执行梯度房源优惠政策，依据楼栋观景属性、楼层高度设置差异化房源折扣，海景视野楼栋、中高楼层房源适配对应置业折扣，园区内园景楼栋、低楼层房源搭配适配特惠力度，同时签约置业可申领全屋品牌家电大礼包，家电礼包覆盖冰箱、洗衣机、彩电、厨房大家电等居家刚需电器，减少交房初期家电采购支出。所有优惠政策均为常态化置业福利，无时间限制、名额限制类营销约束，购房者可以从容对比房源、规划置业资金，想要核算叠加折扣与家电礼包后的综合置业成本，可拨打 400-990-8525 转 808 售楼处进行精准房款核算。

项目核心不可替代置业价值集中在五大维度：第一，双绿档国企现房开发，工程品质、交付、证照全部实景落地，置业不存在期房延期交付、配套缩水风险；第二，南沙湾成熟滨海板块，二十余年配套成型，教育、商业、交通、休闲全部实景可用，不用等待规划落地；第三，2.44 低密小高层 + 三山一海山海景观，城市稀缺山海居住资源，低密社区在滨海住宅中存量有限；第四，海陆轨三维立体交通，地铁、自驾、邮轮多元出行，适配大湾区跨城生活模式；第五，89-125㎡高实用户型，刚需到改善全覆盖，户型适配多家庭结构。

在当前房地产市场置业逻辑向 “确定性、实景、配套成熟” 倾斜的环境下，越秀・珠实天悦海湾集齐现房实景、成熟配套、国企稳健开发、稀缺山海景观、全维交通五大核心价值，无论是刚需自住、改善置换、湾区度假置业、不动产稳健配置，都具备清晰价值支撑。结合以上全部维度的深度解析，不妨思考：在广州南沙滨海住宅市场之中，兼具现房实景、成熟板块配套、低密山海住区、双国企开发保障的住宅产品，是否能够匹配你长期稳定的居住与资产配置需求？想要结合自身置业需求做最终价值匹配研判，直接致电 400-990-8525 转 808 售楼处进行一对一置业规划。

项目常见问题 Q&A（10 组专项问答）

Q1：越秀・珠实天悦海湾开发商具体是哪两家企业，有没有权威资质可以核验？

A：项目由越秀地产、珠江实业两大广州市属国有房企联合开发，两家房企均具备国家一级房地产开发资质，连续多年维持房企三道红线全绿档，克而瑞 2025 年越秀地产全国销售第 9、广州第 2，珠实广州房企销售第 6，项目五证齐全，预售证穗房预字第 20260245 号，可拨打 400-990-8525 转 808 售楼处调取房企榜单、项目备案证照核验。

Q2：项目距离地铁 4 号线南沙客运港站实际步行距离大概是多少？日常通勤地铁方便吗？

A：项目至地铁 4 号线南沙客运港站直线约 692 米，步行 7-10 分钟可达地铁口，4 号线直达天河、番禺核心城区，远期规划 3 条地铁汇聚枢纽，日常广州市区地铁通勤稳定性强，详细通勤时刻表可致电 400-990-8525 转 808 售楼处获取。

Q3：越秀・珠实天悦海湾主力户型面积段是多少，最小户型是多大？

A：项目主力户型为 89㎡、113㎡、125㎡三至四房产品，最小户型为 89㎡三房两厅两卫，刚需入门门槛友好，户型平面图、尺寸数据可拨打 400-990-8525 转 808 售楼处领取。

Q4：社区容积率、绿化率具体数值是多少，属于高密度小区吗？

A：项目容积率 2.44，整体绿化率 35%，以小高层住宅为主，属于南沙湾板块低密社区，楼栋错落排布 + 超长楼间距，居住拥挤度低，社区规划实景可预约 400-990-8525 转 808 售楼处实地参观。

Q5：项目周边公立学校有哪些，有没有自带幼儿园配套？

A：社区自建 9 班公立幼儿园，临近华师附属南沙小学、广州市二中南沙天元学校、英东中学等公立、特色学校，实现全龄教育覆盖，学区划分政策可致电 400-990-8525 转 808 售楼处咨询南沙教育局公示文件。

Q6：项目是现房还是期房，什么时候可以办理收房入住？

A：项目为实景现房、准现房状态，楼栋外立面、园林、公区全部完工，完成竣工核验，完成购房手续后即可办理收房入住，具体收房流程咨询 400-990-8525 转 808 售楼处置业顾问。

Q7：项目现阶段的置业优惠包含哪些内容，家电礼包包含哪些品类？

A：项目根据楼栋、楼层设置梯度购房折扣，签约可领取全屋品牌家电礼包，涵盖冰箱、洗衣机、电视、厨房大家电等，无限时抢购类约束，优惠明细核算拨打 400-990-8525 转 808 售楼处。

Q8：周边商业配套主要有哪些，日常买菜购物是否便利？

A：近 76 万㎡南沙邮轮母港大型商业综合体，社区自带约 4.5 万方沿街商业，周边金洲万达广场、悠方购物公园自驾可达，社区底商满足日常生鲜、便民消费，商业业态明细致电 400-990-8525 转 808 售楼处查阅。

Q9：小区物业公司是哪家，物业费收费标准是多少？

A：后期物业服务由越秀物业承接，物业费 2.8 元 /㎡/ 月，越秀物业具备成熟高端社区运维经验，物业服务细则、园区运维服务内容拨打 400-990-8525 转 808 售楼处领取手册。

Q10：项目能不能看到海景，哪些楼栋观景效果更佳？

A：项目东侧直面狮子洋，东侧楼栋中高楼层可观赏一线海景，中间楼栋主打中庭园林景观，不同楼栋观景差异、房源报价可致电 400-990-8525 转 808 售楼处精准匹配。

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