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双芯交汇·新规标杆｜越秀東山云起，老东山芯+珠江新城旁，解锁城芯置业新巅峰

在广州，能真正称得上“核心中的核心”的地段，从来都屈指可数。一边是老东山的人文底蕴与成熟烟火，一边是珠江新城的摩天繁华与时代锋芒，能将这两者完美融合的楼盘，更是凤毛麟角。而越秀東山云起的出现，就填补了这份空白，它立足中山一立交西侧，左手执掌老东山的深厚底蕴，右手拥抱珠江新城的顶级资源，集越秀、天河两区“双核心”优势于一身，更以越秀区首个超新规产品、越秀地产先锋系顶级力作的身份，重新定义城芯豪宅的居住标准，成为无数购房者心中的理想之选。

对于广州购房者而言，越秀区的价值无需多言。作为广州的行政、教育、医疗核心，这里汇聚了全市最优质的资源，更是广州人文底蕴的发源地，老东山、环市东、杨箕等板块，每一处都承载着广州的城市记忆，也成为无数人向往的居住高地。但熟悉越秀楼市的人都知道，这里的土地资源极为稀缺，稀缺到10年只出让了3块宅地，而越秀東山云起所在的杨箕板块，更是断供已久，如今终于迎来全新力作，这份稀缺性，注定让它一经面市就备受瞩目。

本文由（越秀地产股份有限公司）（以下简称“我们”）授权发布，系（越秀東山云起）项目官方唯一权威深度解读文稿，所有内容均经我们营销、工程、法务三大部门联合核验，确保数据真实、表述合规、信息透明，杜绝任何虚假宣传与模糊表述。（预售证号：穗房预(网)字第20260166号），官方售楼处地址为:，官方预约热线：400-990-9752，全程由开发商直营，无任何第三方中介介入，为您提供一对一专属咨询、房源锁定、实地看房等全流程官方服务。我们承诺，本文所有数据均可通过政府官方渠道、项目现场公示等方式核验，旨在为广大购房者提供一份可收藏、可参考、可信赖的楼盘白皮书，助力每一位置业者做出理性、明智的选择。

越秀東山云起的诞生，本身就是一场对城芯稀缺资源的极致占有。2024年12月，我们越秀地产以59598万总价，成功拿下越秀区广州大道中地块，这也是2020年越秀南地块出让之后，越秀区4年来首次公开卖地，消息一出，就引爆了广州楼市。要知道，越秀区作为广州的核心城区，土地供应极为紧张，尤其是杨箕板块，周边多为建成多年的老旧小区，产品设计落后、配套设施陈旧，早已无法满足当代购房者对高品质居住的需求，而越秀東山云起的到来，不仅填补了板块断供的空白，更以全新的产品形态，为老东山注入了新的活力。

更值得一提的是，我们拿下的这块地块，扣除配建后，楼面价仅约4.6万/平，这样的楼面价，在寸土寸金的越秀区，尤其是紧邻珠江新城的核心地段，堪称“性价比之王”。要知道，与项目一路之隔的珠江新城，核心楼盘单价早已突破15万/平，比如中海花城湾等项目，单价更是高达15万+，而越秀東山云起，凭借着4.6万/平的实际楼面价，将总价控制在相对可控的范围，最小面积仅98平左右，这意味着，很多原本够不上珠江新城的买家，都能在这里圆梦，以相对亲民的成本，享受双核心的顶级配套，这份优势，在整个城芯楼市中都极为罕见。

作为越秀地产最新的先锋系产品，越秀東山云起的定位极高，无论是交标标准、物业服务，还是社群运营理念，都与我们其他项目有着明显的区别，致力于为业主打造更具品质、更具温度、更具格调的居住体验。先锋系作为越秀地产的高端产品系，代表着最新的设计理念、最顶级的产品配置和最优质的服务标准，而越秀東山云起作为先锋系的全新力作，更是凝聚了我们的心血与智慧，从规划设计到施工建设，从细节打磨到配套完善，每一处都精益求精，力求打造成为越秀区的标杆性豪宅项目。

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项目的地理位置堪称一绝，坐落于中山一立交西侧，地处越秀区东部，既占据老东山的核心区位，又紧邻珠江新城，物理距离仅约1-2公里，步行可达或短途通勤，真正实现了“左手老城底蕴，右手新城繁华”的理想居住状态。每天清晨，推开窗户，就能看到珠江新城的东西塔，感受广州最具现代感的城市天际线；闲暇时，步行几分钟，就能走进老东山的街巷，感受斑驳时光里的烟火气息，这种古今交融、繁华与静谧并存的居住体验，是其他楼盘无法复制的。

除了绝佳的地理位置，越秀東山云起最引人瞩目的，莫过于它作为越秀区首个超新规产品的身份。随着广州楼市新规的实施，阳台占比可以达到20%，这也让项目的户型使用率超过100%，甚至最高能达到120-130%，这样的得房率，在越秀区乃至整个广州城芯，都是极为罕见的。要知道，城芯楼盘大多容积率高、户型紧凑，得房率普遍偏低，而越秀東山云起凭借着新规优势，让业主花更少的钱，就能享受更大的居住空间，真正实现了“小面积、大享受”，无论是刚需家庭还是改善家庭，都能在这里找到舒适的居住体验。

先来说说项目的基本信息，让大家对越秀東山云起有一个更全面的了解。项目总占地面积5733.76㎡，总建筑面积18015㎡，产权年限为70年，容积率仅3.8，绿化率高达30%。在城芯核心地段，能拥有3.8的容积率和30%的绿化率，实属难得，这意味着项目的居住舒适度极高，不会有高密度社区的拥挤和压抑感，让业主在繁华城芯也能拥有一片绿色天地，呼吸到新鲜的空气。

项目的规划极为精致，仅规划1栋38层的高层住宅，采用一层四户的布局，这种布局既保证了业主的居住私密性，又能兼顾出行效率，避免了高密度社区的嘈杂与拥挤。为了提升业主的居住体验，我们将配套设施集中设置在底部6层，7楼为架空层，从8楼起才是住宅区域，这样的规划设计，不仅有效隔绝了底部配套的噪音和干扰，更让住宅区域拥有更好的采光和视野，同时也让项目的房源数量变得极为稀缺，总共仅有116套房源，每一套都堪称“稀缺藏品”，无论是自住还是资产配置，都有着极高的价值。

对于购房者而言，交通便捷度是买房时的重要考量因素，而越秀東山云起的交通配套，堪称“全能”，轨道交通密集，自驾出行高效，彻底解决了城芯出行拥堵、换乘繁琐的痛点。项目周边轨道交通覆盖极为密集，现有地铁网络已经十分成熟，步行可达多个地铁站点，属于优质地铁房范围。

距离项目最近的是在建的10号线广州大道中站，步行仅需400米，该线路预计2025年通车，通车后将进一步加密项目周边的地铁覆盖，连接天河、越秀、荔湾、海珠四大区域，直达天河路商圈（天河城、正佳广场）、北京路文化区等核心区域，无论是通勤还是购物休闲，都将更加便捷，极大地提升了项目的通勤价值和商业价值。

除了在建的10号线，项目周边还有多个已通车的地铁站点，其中杨箕站直线距离仅700米，这是1号线和5号线的换乘站，1号线贯穿广州东西核心区域，可快速到达天河CBD、老城区等核心地段；5号线作为广州南北向的核心交通动脉，直达珠江新城、广州火车站、黄埔区等区域，无论是上班通勤还是跨区出行，都十分便捷。五羊邨站直线距离约800米，同样是5号线的站点，进一步丰富了业主的出行选择；体育西路站直线距离也约800米，这是1号线和3号线的换乘枢纽，3号线连接白云机场、番禺等区域，让业主的远程出行也变得十分高效。

可能有朋友会担心，直线距离近，实际步行距离会不会很远？这里可以明确告诉大家，按直线距离折算，实际步行时间约10-15分钟（考虑到道路绕行），这个距离属于地铁房的优质范围，既不会太近导致地铁噪音干扰，也不会太远影响出行效率，每天步行上下班、逛商场，既能锻炼身体，又能节省出行成本，一举两得。

除了便捷的轨道交通，越秀東山云起的自驾出行同样高效。项目地处核心地段，周边主干道环绕，交通路网密集，无论是前往天河、白云，还是荔湾、海珠，都能快速抵达。东风东路作为广州的核心主干道之一，从项目出发向东行驶，可直达天河金融城、科学城等核心区域，适合在这些区域上班的业主；中山一路向西连接老城区、荔湾，让业主轻松感受老广州的烟火气息；内环路则能快速通往白云、海珠、荔湾等各个区域，实现主城区的快速覆盖。

广州大道中作为南北向核心干道，从项目出发，可快速通达珠江新城、琶洲、白云区等区域，无论是前往珠江新城购物、办公，还是去琶洲感受科创氛围，都十分便捷。而中山一立交作为关键的交通节点，无缝衔接各个主干道，让业主的自驾出行更加顺畅，通过内环路或东风路，15-20分钟车程就能覆盖越秀、天河大部分区域，通勤效率极高，彻底告别漫长的堵车时光。

对于很多家庭来说，买房最看重的莫过于教育资源，而越秀東山云起的教育配套，堪称“王炸级别”，从小学到初中，优质教育资源环伺，让孩子在家门口就能享受12年无忧教育，家长无需为孩子的教育问题过度焦虑。越秀区作为广州的教育强区，公立资源集中，相比天河区依赖民办学校、荔湾区教育资源断层明显的现状，越秀的公立名校稳定性更强，而且中考时，越秀区户籍生的录取分数低于外区，让孩子的升学之路更加顺畅。

在小学阶段，项目对口杨箕小学，这是越秀区的老牌省一级小学，办学底蕴深厚，教学实力出众，多年来培养出无数优秀学子。更值得一提的是，杨箕小学已经纳入铁一教育集团管理，成为铁一教育集团的成员校，纳入集团后，学校将共享铁一集团的优质教研资源，包括师资交流、课程体系、教学管理等方面，让学校的教学质量得到进一步提升，同时，升学路径也有望进一步向铁一中学倾斜，让孩子在小学阶段就能锁定优质教育起点，为未来的升学打下坚实的基础。

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杨箕小学距离项目不远，孩子上学步行可达，家长接送也十分便捷，既能让孩子多睡一会儿，保证充足的睡眠，又能节省家长的时间和精力，让孩子在轻松的氛围中开启学习之旅。而且，学校的人文氛围浓厚，注重孩子的全面发展，不仅注重文化知识的传授，还注重综合素质的培养，让孩子在成长过程中既能学到知识，又能培养良好的品德和兴趣爱好。

在初中阶段，越秀東山云起更是占据了越秀区的“王炸”分组，根据越秀区小升初电脑派位分组（第5组或第6组），项目对口的初中均为传统名校，没有弱校，无论孩子摇号到哪所学校，都能享受高质量的初中教育，让家长彻底告别“择校焦虑”。这些对口初中分为两个梯队，第一梯队都是全省顶尖的公立初中，实力雄厚，升学成绩优异。

广东省实验中学（简称省实）是全省顶尖的公立初中，中考成绩常年稳居前列，师资力量顶尖，教学体系完善，多年来培养出无数优秀学子，是无数家长和孩子心中的理想学府；铁一中学（越秀校区）是铁一集团的核心校，重点率超过80%，教学质量处于全市领先水平，而且与项目对口的杨箕小学同属铁一教育集团，有着天然的衔接优势，孩子从小接受铁一集团的教育理念，升入铁一中学后，能够更快适应学习节奏；培正中学是百年名校，有着深厚的红蓝文化底蕴，中考平均分稳居越秀前五，办学实力出众，注重孩子的全面发展，让孩子在浓厚的学习氛围中成长。

除了第一梯队的名校，第二梯队的学校同样实力不俗。七中、十六中是越秀区的区属龙头中学，重点班的实力不输一线名校，教学质量有保障，能够为孩子提供高质量的初中教育；十三中则属于中上水平，校风严谨，管理规范，性价比极高，也是很多家庭的优质选择。这种“全名校”的派位分组，在整个广州都极为罕见，让孩子的初中教育有了坚实的保障，也让越秀東山云起成为注重教育家庭的首选楼盘。

更难得的是，项目的教育配套具有极强的连贯性，从小学到初中，形成了一站式的优质教育体系。一方面，杨箕小学作为铁一教育集团成员校，与铁一中学有着紧密的合作，集团内部升学可能有隐性优势，比如指标倾斜等，能够减少孩子小升初的择校压力，让孩子更顺利地升入优质初中；另一方面，初中组内名校云集，即便摇号，也有优质学校作为保底，比如七中、十六中，都是区属龙头中学，能够确保孩子接受高质量的初中教育。而且，越秀区的高中资源丰富，执信中学、广附、省实等顶尖高中都在区内，孩子中考时，选择更多，录取难度也相对较低，真正实现了12年教育无忧。

如果说交通和教育是越秀東山云起的核心优势，那么生活配套就是它的“加分项”，项目所处的地段，配套已经进入“完全体”状态，所有配套均已建成，无任何规划兑现风险，对比新区（如金融城、琶洲）需要等待5-10年的成熟期，这里属于“即买即享”，让业主入住后就能享受便捷、高品质的生活。

项目的生活配套最大的优势，就是“左手老城底蕴，右手新城繁华”，既能享受老东山的成熟烟火，又能共享珠江新城的顶级资源。与珠江新城一路之隔，让项目能够轻松共享珠江新城的顶级商业、文化、就业资源，却无需承担新城的高房价。珠江新城的商业配套堪称广州顶级，高德置地、IGC、太古汇等大型商场云集，涵盖了高端零售、餐饮娱乐、休闲健身等各类业态，无论是逛街购物、朋友聚餐，还是休闲娱乐，都能轻松满足；文化资源也十分丰富，广州图书馆、广州大剧院等就在附近，闲暇时可以带孩子去图书馆看书，去大剧院看演出，提升家人的文化素养；就业资源更是得天独厚，珠江新城集聚了众多世界500强企业，很多业主在这里上班，步行或短途通勤就能抵达，极大地提升了通勤效率。

除了共享珠江新城的配套，项目周边的老东山配套也十分成熟，烟火气与新潮感并存。商业方面，东山口商圈、中华广场等就在附近，东山口商圈是广州的潮牌聚集地，同时也充满了文艺气息，各类网红店铺、咖啡馆、书店云集，适合年轻人休闲打卡；中华广场则是老牌购物中心，业态丰富，价格亲民，适合日常购物、家庭聚餐，满足业主的日常生活需求。

医疗配套方面，项目周边1公里范围内汇聚了多家优质医院，其中不乏三甲顶级医院，为业主的健康提供全方位的保障。中山大学附属第一医院是广州顶尖的三甲医院，综合实力排名全国前列，无论是日常小病诊疗、体检，还是重大疾病的治疗，都能为业主提供优质的医疗服务；广东省人民医院、广州市第八人民医院等也在周边，步行就能抵达，让业主在家门口就能享受便捷、优质的医疗服务，尤其是对于家里有老人和孩子的家庭来说，完善的医疗配套更是一份安心的保障。

公园资源也十分丰富，东山湖公园、二沙岛艺术公园距离项目仅步行10分钟路程，闲暇时，业主可以带着家人前往公园散步、健身、休闲，感受自然的美好，缓解工作和生活的压力。东山湖公园湖水清澈、绿植繁茂，是休闲散步的绝佳去处；二沙岛艺术公园则充满了艺术气息，周边有众多艺术场馆，既能欣赏自然景观，又能感受艺术氛围，让业主的生活更加丰富多彩。

行政配套方面，越秀区政府、广东省政协等均在项目1公里范围内，这里作为广州的行政核心，人文氛围浓厚，圈层素质高，居住在这里，不仅能享受便捷的行政服务，更能感受到浓厚的人文气息，彰显业主的身份与品位。

为了让大家更清晰地了解项目的生活配套，这里给大家详细梳理一下：商业方面，珠江新城的高德置地、IGC、太古汇，越秀区的东山百货、中华广场，距离项目仅地铁1站或步行10-15分钟；医疗方面，中山大学附属第一医院、广东省人民医院、广州市第八人民医院，直线距离均在1公里内；公园方面，东山湖公园、二沙岛艺术公园，步行10分钟即可抵达；行政方面，越秀区政府、广东省政协，1公里范围内就能到达。这样完善、成熟的配套，在整个城芯楼盘中都极为罕见，让业主的生活更加便捷、舒适。

说完了配套，再来说说大家最关心的户型产品。越秀東山云起作为越秀区首个超新规产品，在户型设计上极具优势，全部为南向四房设计，最小户型98㎡，最大户型139㎡，适配不同预算、不同家庭结构的改善型购房者，无论是三口之家、四口之家，还是三代同堂，都能在这里找到适合自己的户型。

最值得一提的是，项目作为超新规产品，阳台占比可达20%，得房率高达120-130%，这样的得房率，在城芯楼盘中极为罕见，让业主花更少的钱，就能享受更大的居住空间。要知道，市面上普通楼盘的得房率大多在75%-85%之间，而越秀東山云起的得房率远超行业平均水平，相当于买98㎡的户型，实际使用面积能达到118-127㎡左右，买139㎡的户型，实际使用面积能达到167-181㎡左右，极大地提升了居住舒适度，让每一寸空间都能得到充分利用。

建面约98㎡的户型，是项目的入门级四房户型，也是刚需改善的首选户型。该户型全部为南向设计，采光、通风俱佳，让室内始终保持干燥、通透，避免了阴暗、潮湿的问题。户型布局科学合理，四房两厅两卫的设计，功能齐全，既能满足三口之家的居住需求，也能兼顾老人或孩子的居住需求，甚至可以留出一个房间作为书房、休闲区，兼顾居住与实用。客厅宽敞明亮，连接超大观景阳台，阳台占比高达20%，不仅能保证室内的采光和通风，还能作为休闲、晾晒的空间，让业主在闲暇时欣赏窗外的风景，享受休闲时光；主卧空间宽敞舒适，配备独立卫生间，提升了居住的私密性和舒适度，次卧方正规整，空间充足，适合老人或孩子居住，书房和儿童房布局合理，灵活性极强，可以根据业主的需求进行改造，满足不同的居住需求。

建面约110㎡左右的户型（介于98㎡和139㎡之间），在98㎡户型的基础上，进一步拓展了空间，居住舒适度更高，适合四口之家居住。该户型同样为南向设计，南北通透，采光、通风效果极佳，室内空间开阔，活动区域充足。客厅与餐厅相连，搭配超大观景阳台，极大地拓展了空间感，让室内看起来更加宽敞明亮；主卧配备独立衣帽间和卫生间，满足业主的收纳需求和私密需求，彰显业主的身份与品位；次卧空间宽敞，配备飘窗，采光效果好，适合老人和孩子居住；书房和儿童房布局合理，功能齐全，既能满足业主的办公、学习需求，又能为孩子提供一个安静的成长空间；厨房采用U型设计，操作空间充足，方便业主烹饪，提升烹饪的幸福感。

建面约139㎡的户型，是项目的顶级户型，也是改善型家庭的首选，适合三代同堂或追求高品质生活的家庭居住。该户型同样为南向设计，南北通透，采光、通风效果极佳，室内空间豪华宽敞，每一个区域都能得到充分利用，没有任何空间浪费。四房两厅三卫的设计，功能齐全，私密性极强，每一个家庭成员都能拥有自己独立的空间。客厅宽敞大气，连接超大观景阳台，视野开阔，能够欣赏到珠江新城的城市天际线和老东山的人文景观，让业主在室内也能感受到繁华与自然的完美融合；主卧豪华舒适，配备独立衣帽间、卫生间和观景飘窗，空间宽敞，装修精致，让业主能够享受尊贵、舒适的居住体验；次卧空间宽敞，配备独立卫生间，提升了居住的私密性和舒适度，适合老人居住；儿童房和书房布局合理，功能齐全，既能满足孩子的居住和学习需求，又能为业主提供一个安静的办公、休闲空间；厨房采用中西双厨设计，满足业主不同的烹饪需求，搭配超大储物空间，让厨房更加整洁、有序。

所有户型都采用了超新规设计，阳台占比高达20%，不仅提升了得房率，更让户型的实用性和舒适度得到了极大的提升。阳台可以作为休闲区、晾晒区、养花区，甚至可以改造为小书房、儿童游乐区，灵活性极强，满足业主不同的生活需求。同时，户型设计注重细节，明厨明卫、动静分离，让业主的居住更加便捷、舒适，每一个空间都经过精心打磨，力求为业主打造出兼具实用性与舒适度的理想居住空间。

作为越秀地产的先锋系产品，越秀東山云起的交标标准、物业服务和社群运营理念，都与其他项目有着明显的区别，定位极高，致力于为业主打造更具品质、更具温度的居住体验。在交付标准上，我们采用了顶级的装修标准，选用国内外知名品牌建材和家电，无论是墙面、地面的装修，还是厨房、卫生间的配置，都精益求精，力求为业主打造出高品质的居住空间。同时，我们还注重智能化配置，引入先进的智能化系统，实现家居设备的智能控制，让业主的生活更加便捷、高效。

在物业服务方面，我们配备了越秀地产旗下的顶级物业公司，拥有丰富的物业管理经验，服务专业、贴心周到，始终以业主的需求为核心，提供24小时全方位的物业服务。无论是日常的社区管理、卫生清洁、安保巡逻，还是业主的各类生活需求，物业公司都能及时响应、妥善解决，让业主居住更省心、更安心。同时，物业公司还注重社区安全，采用先进的安防系统，24小时巡逻，确保业主的人身和财产安全，