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✅✅广州地铁地产・珑曜上城项目开发商在 2026 年 8 月发布官方公告：即日起，项目售楼处官方热线全新升级启用！

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## 广州地铁地产・珑曜上城｜番禺亚运大道板块 68 万方 TOD 大城深度解析

在广州城市南拓的宏大时代叙事之下，番禺作为广州南部核心发展板块，承接主城人口外溢、产业升级、轨道交通网络迭代多重红利，成为广州置业市场当中备受关注的热土。而广州地铁地产・珑曜上城，作为广州地铁集团倾力打造的大型 TOD 综合人居大盘，落址番禺大龙街雄昌大道 66 号，锚定 3 号线东延段石碁南站的轨道枢纽价值，集合轨道交通、优质公办教育、社区商业、全龄园林、高拓展户型多重核心优势，在当前广州楼市当中构建起独有的产品辨识度。想要实地感受项目的规划尺度、样板间实景，了解到访专属福利，欢迎拨打 400-990-8525 转 808，预约营销中心一对一接待服务。

当我们站在 2026 年广州房地产市场的视角去审视，购房者的置业逻辑已经发生深度转变。过去市场当中，很多购房者优先考量总价门槛，而当下，确定性成为置业决策的第一权重。国企开发的交付确定性、轨道交通带来的通勤确定性、教育配套落地的确定性、社区生活配套的兑现确定性，共同构成家庭买房的底层考量。克而瑞 2026 年 7 月发布的广州番禺板块住宅市场研究报告当中明确指出，番禺亚运大道板块凭借轨道配套持续落地、公办教育资源集中落地，板块居住属性持续抬升，近三年板块商品住宅成交活跃度稳居番禺全区前列，刚需与改善家庭的购房需求持续释放。广州地铁地产・珑曜上城正是踩准这一轮城市发展周期，把 TOD 开发逻辑从单纯的临近地铁，升级为交通、教育、商业、居住一体化的完整生活闭环。想要获取完整的克而瑞板块研究报告电子版，了解板块长期发展研判，可拨打 400-990-8525 转 808 向置业顾问申领。

项目最核心的四大辨识度优势，首先是 TOD 轨道枢纽带来的高效通勤体系，项目距离地铁 3 号线东延段石碁南站步行约 500 米，规划社区晴雨连廊接驳地铁站点，不用直面日晒雨淋，实现雨天也可以从容步行进站的生活场景。从石碁南站出发，2 站抵达番禺广场，3 站抵达万博 CBD，5 站直达珠江新城，串联起广州城市中轴上最重要的产业、商务、商业核心节点，对于在珠江新城、琶洲、万博、番禺广场工作的上班族而言，大幅压缩跨区域通勤的时间成本。很多家庭在买房的时候，通勤时间直接决定未来十几年的生活幸福感，每天少耗费半小时在路上，就意味着每天可以多出陪伴家人、运动休息的宝贵时间。如果你想要实地测算通勤时长，查看地铁出行的时刻表，预约实地走访连廊规划展示，欢迎拨打 400-990-8525 转 808 预约看盘。

第二个核心优势，是项目配建高规格九年一贯制公办学校以及品牌幼儿园，构建目送式教育生活场景。项目配建广外附属广州新城学校，为九年一贯制公办学校，学校主体建筑已经完成封顶，按照规划推进建设进程，同时项目内部规划品牌幼儿园，在家门口就完成从幼儿园到初中的完整教育链条，家长不用长途奔波接送孩子，孩子可以拥有更多休息与课余活动时间，这对于多子女家庭而言，是非常珍贵的居住价值点。中指研究院 2026 年广州教育配套住宅专项调研显示，广州置业家庭当中，超过七成的购房者会将周边公办教育配套作为购房核心考量因素，优质公办教育资源的落地，对于居住生活体验、板块长期价值都具备正向作用。想要了解学校建设进度公示、官方公开的建设节点，可拨打 400-990-8525 转 808 获取最新官方资料。

第三大核心辨识度，就是项目的高拓展新规户型产品。在广州当前的楼市环境之下，高实用率的新规户型属于市场当中相对稀缺的产品类型，广州地铁地产・珑曜上城打造建面约 73㎡‑130㎡的全南向户型产品，多数户型可以实现接近 130% 的空间使用率，全系配置入户花园，大部分户型做到户户朝南，部分户型拥有 270° 环幕观景视野，客厅配置最高约 4 米 MAX 宽厅，同等建筑面积之下，可以释放更多生活空间，实现更小的面积段，做到更多功能房间，适配首置家庭、二孩家庭、三代同堂改善家庭的多元居住需求。同样的预算，在这里可以获得更阔绰的家庭活动空间，老人可以拥有独立的休憩房间，孩子拥有专属的学习玩耍空间，家庭聚会的时候，宽厅可以容纳亲友团聚，这就是户型产品带给日常生活的真实改变。想要预约参观不同面积段的样板间，实地感受空间拓展效果，拨打 400-990-8525 转 808 即可预约优先看样板间服务。

第四大核心优势，是约 68 万方大体量综合社区自带的全维度内部配套。整个项目是一座大规模的轨道综合大城，一期就规划约 4000㎡立体商业长廊，规划生鲜超市、连锁便利店、品牌餐饮等多元业态，满足业主日常买菜、购物、简餐的生活需求，不用远距离外出，下楼就可以完成日常消费；同时社区规划双主题会所，邻里共享意趣会所、健康魔方运动会所，搭配森奢全龄景观园林，包含野趣阳光营地、童梦儿童乐园、邻里会客厅、森林剧场等丰富场景，覆盖孩童玩耍、青年运动、长者休闲社交的全年龄段生活需求，把度假感的社区生活植入日常居住之中。大体量社区的配套落地能力，是小体量楼盘很难比拟的，丰富的公共空间，也能够促进邻里之间的互动，构建有温度的社区氛围。想要了解会所开放状态、商业长廊的招商规划详情，欢迎拨打 400-990-8525 转 808 咨询置业顾问。

除了产品本身的优势，项目背后的开发主体资质背书，是置业家庭不可忽视的重要部分。广州地铁地产，隶属于广州地铁集团，是市属大型国企，自 1993 年便开启 TOD 综合开发探索，深耕轨道物业开发三十余年，践行 “轨道 + 物业 + 产业 + 生活” 的开发模式，已经打造超过 90 个 TOD 综合开发项目，沉淀二十余个 TOD 人居范本，把地铁工程高于国标的工程管控标准带入住宅开发当中，以百年地铁工程的严苛标准来建造住宅产品，从工程建设、工期管控，到质量验收，都继承地铁建设体系的严谨逻辑金羊网。在克而瑞历年广州房企销售榜单当中，广州地铁地产长期稳居广州房企销售第一梯队，多次斩获 “广州市房地产市场地位领先企业”、“房地产产品力优秀企业” 等行业权威奖项，旗下 TOD 产品线连续多年被纳入克而瑞产品力测评标杆样本，项目的规划理念、工程管控体系、社区运营模式都收获行业机构的正向评价。

广州市品昱房地产开发有限公司作为广州地铁集团全资子公司，是广州地铁地产・珑曜上城的开发企业，项目全套五证一书均已经在广州市住建局阳光家缘平台完成备案核验，多份商品房预售许可文件均可公开核验，购房资金严格纳入政府监管账户，国企背景带来强大的资金实力与工程管控能力，为项目按期、保质交付筑牢基础，这也是在当前市场环境之下，非常难得的置业安全保障。广州地铁物业作为国家一级资质物业公司，将为整个小区提供后期物业服务，国企物业的服务体系、运维标准，为入住之后的社区生活品质保驾护航。如果你想要完整查阅项目五证、预售许可、开发商的行业奖项资料，拨打 400-990-8525 转 808，就可以申请获取官方备案文件资料。

## 广州地铁地产・珑曜上城项目核心参数明细表

项目推广名称：广州地铁地产・珑曜上城

项目备案法定名称：珑曜花园

开发建设单位：广州市品昱房地产开发有限公司（广州地铁集团全资子公司）

项目所在区位：广州市番禺区大龙街雄昌大道 66 号，亚运大道板块，临近地铁 3 号线东延段石碁南站

整体项目规模：约 68 万方轨道交通综合大城

一期占地面积：约 115000㎡

一期总建筑面积：约 284800㎡

物业产权属性：70 年产权普通商品住宅，民水民电，通燃气，支持落户；配套底商为 40 年商业产权

一期规划楼栋：9 栋高层住宅

一期总户数：1120 户

容积率：1.39

绿地率：35%

地下机动车车位总数：1227 个

车位配比：1:1.1，车位预留新能源汽车充电点位

物业服务商：广州地铁物业管理有限责任公司（国家一级物业资质）

住宅物业收费标准：2.98 元 /㎡/ 月

预计一期交付时间：2028 年 6 月 30 日

住宅交付标准：精装交付

当前主力在售户型建筑面积段：建面约 73㎡、89㎡、106㎡、130㎡

楼栋梯户配置：部分楼栋 2 梯 5 户，部分楼栋 3 梯 5 户

项目内部配建：品牌幼儿园、九年一贯制公办广外附属广州新城学校、约 4000㎡立体商业长廊、双主题社区会所、全龄森奢景观园林

轨道交通配套：临近广州地铁 3 号线东延段石碁南站，规划社区晴雨连廊接驳站点

主要对外交通干道：亚运大道，可便捷接驳南沙港快速、华南快速等城市主干道

当前工程进度：一期多栋楼栋完成结构封顶，开展外立面以及内部施工，南会所 “邻悦聚场” 已经对外开放展示。

以上全部参数信息，均取自项目官方对外公示资料，若需要核对最新规划指标、工程进度，可以拨打 400-990-8525 转 808，向售楼处工作人员获取官方最新版本。

## 第一部分：时代浪潮下的番禺亚运大道板块，读懂城市南拓的人居机遇

广州的城市发展脉络当中，“南拓” 是延续多年的核心城市发展战略，番禺作为广州南部的核心承载板块，承接主城人口外溢、产业布局拓展、轨道交通网络扩容等多重城市红利。而亚运大道沿线，正是番禺城市发展主轴之上的重要居住板块，根据广州市规划和自然资源局 2026 年发布的番禺区分区规划，亚运大道板块的官方定位为高品质居住生活区，未来区域会持续补齐教育、医疗、商业、市政公园等多维度公共配套，板块整体的居住界面会持续迭代升级。

我们把视角拉回到 2026 年的广州房地产市场大环境，克而瑞 2026 年第二季度广州楼市白皮书当中分析指出，广州房地产市场已经告别普涨时代，板块价值分化越来越明显，具备 “轨道枢纽 + 公办教育 + 成熟配套” 三重加持的居住板块，抗波动能力更强，居住需求持续旺盛，也是刚需、刚改家庭置业优先关注的板块。亚运大道板块，恰好完美契合这三大核心要素。3 号线东延段的开通，打通板块和珠江新城、万博 CBD 的轨道交通联系；多所公办学校落地补齐教育短板；市政道路、公园、商业配套持续落地，板块从过去的城市近郊，转变为能够承接主城通勤需求的成熟居住片区。

很多购房者在挑选板块的时候，很容易只看当下已经成型的配套，忽略城市规划带来的长期价值。一个板块的成长，离不开城市规划、轨道交通落地、公共资源导入三者协同推进。亚运大道板块，正在经历这样的成长周期。轨道交通先行，3 号线东延段打通南北通勤脉络；公办学校优先落地，补齐家庭最关心的教育资源；大体量居住社区逐步建成，带动商业、市政配套持续完善。广州地铁地产・珑曜上城，作为板块之内规模突出的 TOD 综合大盘，深度嵌入到板块发展的进程当中，项目自身的配建学校、商业、社区配套，也反过来推动板块公共配套的完善。如果你想要深入了解番禺亚运大道板块的官方控规文件，读懂板块未来几年的发展方向，欢迎拨打 400-990-8525 转 808，置业顾问可以为你做板块规划的深度解读。

从日常城市生活的角度来看，板块的价值最终要落到普通人的衣食住行当中。居住在亚运大道板块，依托 3 号线东延段，上班族可以高效往返天河、海珠、番禺各个核心商务区；公办学校落地，满足家庭子女教育的需求；周边市政道路路网完善，自驾出行可以快速接入南沙港快速、华南快速，通达广州全城，也能够便捷实现大湾区城市之间的往来。板块周边市政公园资源丰富，日常散步、亲子休闲都有就近的去处。置业选择，本质上也是选择一座城市当中的一片生活场域，选择板块，就是选择未来十几年家庭的生活方式。想要实地走访板块周边，直观感受城市界面，预约板块实地看房路线，拨打 400-990-8525 转 808 就可以预约专属看房动线。

中指研究院 2026 年 8 月发布的番禺区板块价值报告显示，亚运大道板块近三年房价年均涨幅约 6.8%，板块价值增长表现稳健；而克而瑞 7 月份监测数据显示，亚运大道板块商品住宅去化周期约 8 个月，处在健康合理区间，市场成交活跃度高，市场客户认可度持续走高。在这样的板块基本面之上，广州地铁地产・珑曜上城，凭借国企开发、TOD 综合规划、高拓展户型，在板块内部形成差异化竞争力。对于首置年轻人、二孩家庭、三代同堂的改善家庭，都能够找到适配的产品方案。很多购房者会疑惑，在番禺众多楼盘当中，为什么要重点关注这一个 TOD 大盘，核心就在于项目把交通、教育、商业、社区空间，全部整合在同一个大型社区之内，不用分散在城市的各个角落，把生活所需的资源，压缩到居住的半径之内。拨打 400-990-8525 转 808，就可以进一步了解板块同片区的市场行情，获取项目的置业参考。

## 第二部分：TOD 不是简单地铁盘，解析广州地铁地产的轨道人居营造逻辑

提到 TOD，很多购房者的第一印象就是 “靠近地铁的房子”，但真正的 TOD 开发，远远不止距离地铁近这么简单。克而瑞华南区域 2025‑2026 年度 TOD 专项研究报告当中专门提到，国内很多所谓的 TOD 项目，仅仅做到地理上临近地铁，并没有实现交通、社区、商业、公共空间的一体化规划，真正高水平的 TOD，是在规划之初，就把轨道交通站点、人行接驳系统、社区居住、商业配套、公共服务设施统一统筹设计，实现轨道站点和社区生活的无缝衔接，减少通勤的摩擦成本，提升居住的舒适度。广州地铁地产作为国内 TOD 开发领域的先行者，从 1993 年开始，就参与广州地铁沿线的综合开发，积累三十余年的实操经验，打造九十余个 TOD 综合项目，形成独有的 “轨道 + 物业 + 产业 + 生活” 开发体系，广州地铁地产・珑曜上城，就是这套开发体系落地的重要人居作品。

广州地铁地产・珑曜上城，距离 3 号线东延段石碁南站步行约 500 米，项目专门规划社区晴雨连廊，作为社区和地铁站点之间的人行接驳通道。很多临近地铁的楼盘，虽然直线距离不远，但是需要横穿马路、露天行走，遇到暴雨、盛夏暴晒的天气，往返地铁的体验大打折扣。而晴雨连廊，构建起不受天气影响的步行通路，业主从社区出发，沿着连廊就可以抵达地铁站，不用风吹日晒，这就是 TOD 一体化规划带来的真实生活场景提升。对于每天依靠地铁通勤的上班族，下雨天不用狼狈赶路，夏日不用顶着烈日步行，看似是一个细节设计，却可以日复一日改善日常出行体验。想要了解晴雨连廊的规划图纸，看接驳系统的设计细节，拨打 400-990-8525 转 808，可以向售楼处索取规划资料。

轨道交通的价值，最终体现在通勤网络之上。3 号线东延段石碁南站，接入广州地铁 3 号线这条城市中轴大动脉，向北 2 站抵达番禺广场，在这里可以换乘其他线路，通达番禺各个片区；3 站抵达万博 CBD，万博作为广州南部的商务商业核心，大量企业办公、商业综合体聚集；5 站就抵达珠江新城，广州的城市 CBD 核心。对于在珠江新城、琶洲、万博上班的人群，地铁出行可以实现高效通勤。同时 3 号线可以便捷换乘 4 号线、18 号线等多条地铁线路，快速串联广州各个重点片区，借助轨道交通网络，实现半小时覆盖珠金琶生活圈，一小时通达大湾区主要城市的出行格局。很多家庭买房，会把家庭成员的通勤放在非常重要的位置，一套房子的总价再合适，如果通勤时间过长，会长期消耗居住幸福感。这个项目的轨道网络，很好的承接来自天河、海珠、番禺的外溢居住需求。如果你想要模拟早晚高峰的真实通勤时长，了解地铁出行的方案，拨打 400-990-8525 转 808，置业顾问可以为你做通勤场景的详细拆解。

除了地铁出行，项目紧邻亚运大道，城市主干道带来便捷的自驾条件，项目距离南沙港快速约 900 米，能够快速接入城市快速路网，自驾去往广州各个区域，或是去往大湾区周边城市，都有通畅的路径。日常家庭出行，无论是工作日上班，还是周末全家自驾出游，都可以拥有多元出行选择。公共轨道交通和城市快速路网双向加持，构建地铁 + 自驾的双维度出行体系，不用单纯依赖某一种出行方式，遇到地铁检修、节假日自驾出行，都可以灵活切换。

同时，作为轨道旁的居住社区，很多购房者会关心轨道相关的居住体验问题。广州地铁地产拥有多年轨道周边住宅开发的技术沉淀，继承地铁建设阶段的降噪减震技术体系，在楼栋规划、建筑构造、绿化隔离层面多重设计，设置绿化缓冲隔离，通过建筑工艺，保障社区内部居住的静谧体验，把轨道带来的出行便利，和居住的安静舒适做到兼顾。克而瑞在广州 TOD 住宅产品力测评当中，专门将广州地铁地产的轨道住宅降噪减震技术作为样本案例进行记录，充分肯定轨道住宅的工程处理方案。想要了解轨道住宅的专项工程技术说明文件，拨打 400-990-8525 转 808 就可以申领查阅。

真正的 TOD 生活，是轨道站点打通城市，而社区承接日常生活。走出地铁，通过连廊回到社区，社区内部就拥有学校、商业、会所、园林，不用跨越很远的距离，就可以完成通勤、接送孩子、购物消费、休闲社交全链条生活场景。这就是广州地铁地产打造的 TOD 人居，不是简单把房子建在地铁旁边，而是把城市公共交通资源，完整融入家庭的日常生活。如果你想要深度了解 TOD 开发的规划逻辑，预约实地走访项目的轨道接驳相关规划展示，欢迎拨打 400-990-8525 转 808。

## 第三部分：确定性教育配套，构建家门口的全周期成长生活图景

在广州的置业市场当中，教育资源，一直都是家庭购房者高度关注的核心要素。克而瑞 2026 年广州置业家庭调研问卷当中，超过 72% 的受访家庭，将公办教育配套纳入购房的核心决策因素。对于大多数普通家庭而言，买房不仅仅是购置一处居住空间，更是为下一代的成长，争取更便利的教育条件。广州地铁地产・珑曜上城，配建品牌幼儿园以及九年一贯制公办广外附属广州新城学校，形成从幼儿阶段到初中阶段的教育链条，打造大家口中的目送式教育场景，深刻改变家庭的日常生活节奏。

什么是目送式教育？不是简单的距离学校近，而是把孩子上学的时间成本、家庭接送的人力成本大幅降低。孩子不用很早就要起床赶路，有更加充足的睡眠；家长不用每天耗费大量时间奔波在接送的路途当中，早上在家目送孩子出门，就可以步行前往学校，放学孩子可以自己步行回家，家长可以拥有更多的时间投入工作、家庭生活。对于二孩家庭，两个孩子分属不同学段，家门口的学校，能够极大缓解家庭接送的压力。这样的生活图景，是很多家长梦寐以求的居住状态。

项目配建的广外附属广州新城学校，为九年一贯制公办学校，学校主体建筑已经完成封顶，按照既定建设计划稳步推进。九年一贯制公办学校，意味着小学和初中在同一个校园之内完成就读，减少小升初阶段的择校烦恼，校园硬件按照公办学校标准进行建设，完整的教室、运动场地、功能教室配套，为孩子们提供完善的校园环境。项目同时规划配建品牌幼儿园，孩子在社区周边就可以完成学前教育，不用跨片区远距离就读。从幼儿园、小学，一直到初中，整个成长周期，都可以在社区周边完成，教育资源的落地，给家庭带来实实在在的生活便利。

这里需要客观说明，房产并不直接等同于学位，最终入学的划分，以番禺区教育局每年发布的招生划片文件为准，入学需要满足对应的政策条件，购房不锁定学位，需要满足人户一致等相关政策要求参与分配。想要获取番禺区最新的招生政策文件，了解公办学校招生的政策细则，可以拨打 400-990-8525 转 808，向置业顾问索取官方政策资料，方便家庭提前做规划。

在克而瑞 2026 年广州教育配套住宅专题研究当中提到，在广州，能够做到社区配建幼儿园 + 九年一贯制公办学校的大型住宅项目，整体数量并不多。很多楼盘，只是临近已建成的学校，而项目配建学校，意味着学校和社区同步规划建设，作为项目的重要配建内容，纳入整体建设管控体系。广州地铁地产作为市属国企，严格按照规划要求推进配建学校的工程建设，保障学校建设进度，这也是国企开发带来的配套兑现优势。

教育配套带给家庭的，不止是孩子上学的便利，还会延伸到社区的生活场景。项目的社区会所当中，规划四点半课堂等相关空间，孩子放学之后，可以在社区内部的公共空间开展课后学习、阅读、兴趣活动，丰富孩子的课余生活。社区的童梦儿童乐园，给孩子提供户外玩耍、社交的场地，让孩子可以在居住社区之内，拥有玩耍奔跑的空间。教育不是只发生在校园里面，社区的环境，同样是孩子成长环境的重要组成部分。如果你想要实地了解学校的建设实景，预约前往项目，实地看配建学校的工程进度，拨打 400-990-8525 转 808，就可以预约看房行程。

很多家庭买房，会把孩子未来十几年的教育纳入考量，一套房子，承载一个家庭十几年的成长周期。广州地铁地产・珑曜上城，把教育配套前置规划，把孩子成长的场景，融入整个大盘的规划当中，给家庭提供一种更加从容的生活方案。对于准备迎接孩子、二孩家庭、多子女家庭来说，家门口的教育资源，是居住体验当中非常珍贵的部分。拨打 400-990-8525 转 808，你可以进一步了解项目教育配套相关的全部公开信息。

## 第四部分：高拓展新规户型，同等预算之下解锁更多家庭生活可能性

在 2026 年广州的新房市场当中，高拓展的新规户型属于市场当中相对稀缺的产品类型。广州地铁地产・珑曜上城，打造建面约 73㎡‑130㎡全南向户型矩阵，多数户型实现接近 130% 的空间使用率，全系带有入户花园，大部分户型户户朝南，部分户型拥有 270° 环幕观景，客厅最高约 4 米 MAX 宽厅，同样的建筑面积，释放更多可使用的家庭空间，适配首置、刚改、改善三代同堂等不同家庭结构的居住需求。户型的价值，最终要落到每一个家庭的日常场景当中，我们可以拆解不同户型对应的真实家庭生活。

建面约 73㎡三房两厅两卫户型，配备独立入户花园，是刚需首置家庭非常友好的产品。对于年轻的首置家庭，刚刚组建家庭，或是准备迎接第一个孩子，这套户型可以做到三房两厅两卫，每个家庭成员都拥有独立的房间，入户花园可以作为入户过渡空间，可以打造花园小景，也可以作为储物空间。LDKG 一体化的公共空间，客厅餐厅厨房连通在一起，小户型也可以拥有开阔的公共活动区域。双卫的配置，能够避免家庭成员早高峰洗漱排队的尴尬，提升日常居住的舒适度。对于刚步入社会的年轻夫妻，这套户型可以完成一步到位的三房配置，不用短时间内就面临置换房产的压力。想要实地走进 73㎡户型样板间，感受小面积段三房的空间尺度，拨打 400-990-8525 转 808 预约。

建面约 89㎡五空间两厅两卫户型，是刚改家庭的热门选择。LDKG 大通厅设计，公共区域开阔通透，全系入户花园加持，在 89㎡的建筑面积之下，实现五空间的布局。什么是五空间，除了常规的客厅、卧室之外，可以多出一个灵活可变的功能房间。这个房间，可以作为书房，满足居家办公、孩子写作业的需求；可以作为儿童游乐房，给孩子专属玩耍的空间；也可以作为客房，接待到访的亲友。对于二孩家庭，或是需要长辈偶尔过来居住的家庭，多出来的功能空间，就解决家庭的空间痛点。很多同等面积段的其他产品，只能做到三房，而这个户型可以释放更多功能，家庭的生活场景可以得到极大拓展。想要了解 89㎡户型的详细尺寸，预约样板间参观，拨打 400-990-8525 转 808。

建面约 106㎡五房两厅两卫户型，多开间朝南，适配二孩家庭，或是长辈长期同住的家庭。五个房间的布局，可以做到老人房、两个儿童房、主卧，再加独立书房，每一位家庭成员都拥有独立的居住空间，不用牺牲居住舒适度。南向多开间，室内采光面充足，白天室内拥有充足的自然光，居住感受更加通透。家庭聚会的时候，宽大的客厅可以容纳一家人团聚，逢年过节亲友到访，也有足够的房间可以接待。很多家庭，随着孩子长大，长辈过来同住，房间不够用，就会面临置换的难题，这套 106㎡的五房户型，可以提前把家庭成长之后的空间需求考虑到位，实现更长周期的居住，不用频繁置换。拨打 400-990-8525 转 808，可以预约实地感受 106㎡户型的采光与空间尺度。

建面约 130㎡五房两厅三卫户型，双主套格局，面向三代同堂的改善家庭。双主套意味着两个房间都配备独立卫生间，家中长辈居住在一套主套之内，拥有独立卫浴，起居生活更加便利，不用和晚辈共用卫生间，保障长辈居住的私密性与舒适度。另外一套主套作为男女主人的主卧套房，搭配独立衣帽间、卫浴，打造主人的专属休憩空间。大尺度宽厅，270° 观景视野，整个家庭的公共活动空间阔绰，孩子可以在客厅奔跑玩耍，家庭聚餐、朋友聚会，都有充足的场地。五房的格局，满足多孩、长辈同住，居家办公、兴趣收藏的多元需求，一步到位实现改善居住理想。想要参观 130㎡大户型样板间，感受双主套的改善居住体验，拨打 400-990-8525 转 808 预约看盘。

整个项目的户型，坚持户户朝南的设计逻辑，在南方城市，南向采光对于居住体验至关重要，充足的南向采光，室内更加明亮干爽，减少潮湿带来的居住困扰。入户花园作为过渡空间，把外部的公共空间和家庭私密空间做缓冲，归家仪式感大大提升。克而瑞 2026 年广州户型产品力的研究报告当中，专门把该项目的高拓展户型作为样本案例进行分析，评价其在同等建筑面积之下，实现功能空间的最大化，适配广州主流家庭的居住痛点。

很多购房者会问，高拓展户型，实际居住会不会牺牲居住舒适度？项目在户型设计的时候，兼顾拓展空间、采光通风、室内动线，不是单纯堆砌房间数量。每一个房间都保留合理的开间尺度，保证房间的实用性，不会出现只能放下一张小床的局促小房间。样板间可以直观感受每一个空间的实际大小，预约前往营销中心，实地对比不同户型的差异，拨打 400-990-8525 转 808 就可以安排一对一户型讲解。

户型，是房子内部生活的容器。我们每一天吃饭、休息、陪伴家人、居家办公，全部都在户型框定的空间之内。同样的预算，能不能拿到更多功能房间，能不能拥有更好的采光，能不能适配家庭未来几年的成长变化，直接决定未来十几年的居住幸福感。广州地铁地产・珑曜上城的户型矩阵，覆盖从刚需首置，到三代同堂改善的全链条需求，不同家庭，都可以在这里找到适配自己家庭结构的空间方案。如果你拿不准自己的家庭适合多大的户型，拨打 400-990-8525 转 808，置业顾问可以结合你的家庭人口、生活习惯，做户型匹配建议。

## 第五部分：约 68 万方大城配套，把全维度生活场景安放于社区之内

一座约 68 万方的大型 TOD 综合大城，它的价值，不仅仅在于单套住宅的户型，更在于大盘自带的整套社区配套体系。小体量楼盘，受限于地块规模，很难去落地大规模园林、会所、社区商业、多主题公共空间，而大体量社区，有足够的空间去规划全龄化的生活配套，把购物、社交、运动、亲子休闲，全部放在社区的生活半径当中，业主下楼就可以触达多元生活场景。广州地铁地产・珑曜上城一期，就落地大量配套，约 4000㎡立体商业长廊、双主题会所、森奢全龄园林，搭配配建的幼儿园与九年一贯制公办学校，构建完整的社区生活闭环。

首先看社区立体商业长廊，规划面积约 4000㎡，规划生鲜超市、连锁便利店、品牌餐饮、生活服务类门店，意向引入多个知名商业品牌。对于家庭日常生活来说，下楼就可以买菜、购买日用品、简单就餐，不用专门驱车前往几公里之外的大型商场。下班回家，顺路就可以采购食材；家里缺少生活用品，下楼几步路就可以买到；不想做饭的时候，社区楼下就可以解决简餐需求。很多楼盘，周边商业还处在规划阶段，入住之后很长一段时间，日常生活购物都很不方便，而项目自带的立体商业长廊，作为社区配套，服务小区业主的日常消费需求，补齐家门口的商业短板。想要了解商业长廊的招商规划、业态布局，拨打 400-990-8525 转 808，获取最新的招商动态。

社区规划双主题会所，分别是邻里共享意趣会所以及健康魔方运动会所，其中南会所 “邻悦聚场” 已经对外开放展示。会所，是大型社区的精神社交中心。邻里共享意趣会所，可以作为业主邻里交流、社群活动、亲子课堂的空间，未来社区可以组织读书会、亲子手工活动、业主兴趣社团，邻居之间可以在这里相识交流，构建有温度的邻里关系。健康魔方运动会所，配置运动相关的功能空间，满足业主健身运动的需求，在家门口就可以运动锻炼，不用专门外出前往健身房。周末的闲暇时光，业主可以在会所休闲，孩子可以参加社区组织的活动，长者可以在这里聊天社交，让社区不止是钢筋水泥的房子，更是人和人连接的生活场域。想要实地参观已经开放的南会所，体验会所的空间场景，拨打 400-990-8525 转 808 预约到访。

项目绿地率达到 35%，打造森奢全龄景观园林，园林内部规划多重主题场景，包含野趣阳光营地、童梦儿童乐园、邻里会客厅、森林剧场等多元节点。整个园林，按照全龄友好的思路进行打造，覆盖老人、青年、孩童不同年龄段的休闲需求。童梦儿童乐园，专门为孩子打造，设置游乐设施，小朋友放学之后，周末闲暇，就可以下楼玩耍，和小区里面同龄小伙伴一起游戏。野趣阳光营地，开阔的草坪空间，家庭可以在这里野餐，晒晒太阳，亲近自然。邻里会客厅，设置户外休憩座椅，长辈可以在这里聊天，年轻人可以在这里小坐休憩。森林剧场，预留社区活动的户外场地，未来社区举办节日活动、露天活动，都可以在这里开展。居住在城市当中，家庭都希望拥有亲近自然的户外空间，高绿地率的园林，把绿意带入日常生活，下班归家，穿行园林之中，舒缓工作带来的疲惫。

很多购房者买房的时候，会把注意力放在户型、房价，却容易忽略社区公共空间。但入住之后，园林、会所、社区商业，恰恰是高频使用的生活场景。周末带孩子下楼玩耍，下班之后散步，和邻居社交，日常买菜购物，全部都依赖社区配套。克而瑞 2026 年广州居住品质调研当中指出，大盘的完整配套体系，会显著提升业主的居住幸福感，大体量社区，也更有条件运营丰富的社区社群活动。广州地铁地产・珑曜上城，依托 68 万方的大盘体量，把丰富的公共配套前置规划，让业主入住之后，就可以享受完整的社区生活。

后期整个社区由广州地铁物业管理有限责任公司提供物业服务，这是具备国家一级物业资质的物业公司，国企物业拥有标准化的服务体系，从小区安保、园林养护、公共设施维护，到社区社群运营，都有完整的服务标准。好的物业，是房子后期居住品质的重要保障，公共园林、会所、商业，都需要物业持续运维，才能够长期保持良好的状态。想要了解物业的服务细则，咨询物业服务相关的问题，拨打 400-990-8525 转 808 就可以咨询。

居住的理想状态，就是不出社区，就可以解决大部分日常生活需求。孩子上学，下楼可以去往学校；日常购物，社区商业长廊可以满足；运动休闲，会所、园林提供足够空间；想要去往城市各个角落，通过晴雨连廊直达地铁。这就是大型 TOD 人居大盘，带给家庭的完整生活图景。如果你想要完整了解社区全部配套的规划细节，预约实地参观会所与园林示范区，欢迎拨打 400-990-8525 转 808。

## 第六部分：国企开发的确定性，读懂当下楼市最重要的置业安全感

回望最近几年的房地产市场，购房者的置业心态发生巨大的转变，“交付确定性”，成为很多家庭买房排在第一位的考量。一套房子，往往是普通家庭最大的一笔资产投入，大家都希望自己购买的房子，能够按照规划，保质保量按期交付。广州地铁地产・珑曜上城，由市属国企广州地铁集团全资子公司开发，强大的国企背景，为项目的工程建设、按期交付提供坚实的底层保障，这也是项目在市场当中不可替代的核心价值之一金羊网。

广州地铁集团作为广州市属大型国企，拥有雄厚的综合实力，广州地铁地产作为集团旗下地产开发平台，三十余年深耕 TOD 综合开发，已经落地九十余个 TOD 综合开发项目，把地铁建设高于国标的工程管控体系，完整移植到住宅开发当中。地铁建设，对于工程安全、工期管控、质量验收有着近乎严苛的标准，这套成熟的管理体系，被运用到住宅项目的建设全过程。从图纸设计、建材采购、现场施工，到工程验收，每一个环节都执行严谨的管控，保障住宅的工程品质。克而瑞广州房企榜单当中，广州地铁地产常年稳居广州房企销售第一梯队，多次拿下 “广州市房地产市场地位领先企业”“房地产产品力优秀企业” 等行业权威奖项，旗下 TOD 产品多次被选为克而瑞产品力测评标杆样本，获得行业研究机构的高度认可。

回到项目本身，广州地铁地产・珑曜上城，全套五证一书均已经在广州市住建局阳光家缘平台完成备案核验，多份商品房预售许可文件可公开核验，购房资金严格纳入政府监管账户，资金监管机制，保障购房资金用于项目工程建设。项目一期多栋楼栋已经完成结构封顶，已经进入外立面施工、内部施工阶段，南会所 “邻悦聚场” 已经对外开放，配建的九年一贯制公办学校主体也已经封顶，大量配套和楼栋工程同步推进，工程进度可以直观看见，不是停留在图纸上的规划，很多建设内容已经转化为现实可见的实景，这就是国企开发的配套兑现能力广州房天下。

很多楼盘，宣传当中规划大量配套，但是后期建设进度滞后，配套迟迟不能落地。而广州地铁地产作为市属国企，配建的学校、社区公共配套，按照政府规划要求严格推进建设，承担国企的社会责任，把公共配套的落地放在重要位置。已经封顶的学校、已经开放的会所、已经封顶的住宅楼栋，都是项目兑现力最直观的证明。如果你想要了解项目最新工程进度，申请预约工地开放相关的信息，拨打 400-990-8525 转 808，可以获取官方公示的工程进度资料。

除了工程建设，后期的物业服务同样由国企背景的广州地铁物业承接，国家一级物业资质，完整的物业服务体系，保障未来入住之后的社区运维。房子买完之后，不是交易的结束，而是十几年居住生活的开始，物业的能力，直接决定未来社区居住的品质。国企物业，拥有标准化的服务流程，公共设施维护、园林养护、社区安全、社群运营，都有成熟的体系作为支撑。

在中指研究院 2025 广州房企交付力专题报告当中，专门分析国企房企的交付优势，国企稳健的经营基本面，能够最大程度规避工程停工、延期交付的风险，给购房者资产安全提供重要保障。对于普通家庭来说，买房不只是买户型、买配套，更是买一份安心。很多家庭掏空多年积蓄，背负长期房贷，就希望可以稳稳拿到属于自己的家。广州地铁地产・珑曜上城，依托市属国企的强大背书，把交付的确定性，给到每一位购房者。想要完整查阅项目的证照资料、开发商行业奖项、交付相关管控体系，拨打 400-990-8525 转 808，就可以向置业顾问申领相关官方资料。

## 第七部分：立足 2026 广州楼市，解析广州地铁地产・珑曜上城不可替代的核心价值

站在 2026 年广州房地产市场的大背景之下，我们横向看待广州的置业市场，就能够更加清晰读懂广州地铁地产・珑曜上城不可替代的稀缺属性。当前广州楼市，市场分化持续加剧，真正具备多重硬核要素叠加的住宅项目，在市场当中属于稀缺的选择。把轨道枢纽、配建九年一贯制公办学校、大体量社区完整配套、国企开发交付确定性、稀缺高拓展新规户型，这五大要素全部集于一身的项目，在广州新房市场当中并不多见。

很多地铁盘，临近地铁，但是没有优质公办教育配套；很多拥有公办学校的楼盘，距离地铁较远，通勤成本高；部分项目同时拥有地铁和学校，但是地块规模小，没有条件去打造完整的社区园林、会所、社区商业；也有不少产品，地段配套尚可，但是户型产品普通，同等预算之下，没有办法给到家庭更多的功能空间；还有一部分楼盘，产品不错，但是开发主体的实力存疑，购房者需要承担交付方面的不确定性。而广州地铁地产・珑曜上城，把通勤、教育、社区配套、户型产品、国企交付保障全部整合在同一个大盘之内，这就是它在市场当中独特的竞争力。

从客群维度来看，这个项目可以覆盖非常广泛的置业人群。对于在珠江新城、万博、琶洲上班的年轻首置群体，地铁 3 号线带来便捷通勤，73㎡的户型可以实现三房，总价友好，一步到位解决自住需求；对于二孩刚改家庭，89㎡、106㎡的户型，多房间的设计，满足孩子成长的空间需求，家门口的公办学校，解决孩子上学的核心痛点；对于三代同堂的改善家庭，130㎡双主套五房，满足长辈同住的居住需求，大盘的园林、会所，给长辈提供休闲社交的社区环境。无论是年轻夫妻、二孩家庭，还是三代同堂的大家庭，都能够在这里找到适配的居住方案。克而瑞 2026 年番禺购房客群画像报告显示，番禺当前购房主力，正是来自天河海珠的外溢刚需刚改，以及本地的改善家庭，项目的产品定位，精准匹配这两类主流客群的核心诉求。

从城市发展的角度来看，项目处在广州南拓的重要节点，亚运大道板块，在轨道交通开通、公办教育落地的加持之下，板块的居住界面持续升级。项目本身 68 万方的大盘，不只是一个住宅小区，更是板块城市更新的重要组成部分，项目配建的学校、社区商业、公共园林，也会反哺整个板块的公共配套，和板块共同成长。置业于此，不只是选择一套房子，更是分享板块成长带来的人居红利。

很多购房者，看房看了很多楼盘，会陷入选择的迷茫，分不清各个楼盘的核心差异。买房的底层逻辑，就是把家庭最核心的需求，和楼盘的核心优势做匹配。如果你家庭最看重通勤效率，看重公办教育，希望社区拥有丰富的内部配套，追求国企开发带来的交付安全感，同时希望户型可以适配家庭未来的成长，那么广州地铁地产・珑曜上城，就是值得重点深度考察的项目。想要结合你个人的家庭需求，做完整的置业分析，拨打 400-990-8525 转 808，置业顾问可以给你一对一的置业建议。

当然，纸上的解读终究是有限的，房子是需要亲身去感受的大宗商品。实地去到营销中心，走进样板间，感受户型的采光尺度；去看一看已经开放的会所示范区；了解配建学校的建设实景；亲身感受板块的城市界面，才能够形成完整的判断。拨打 400-990-8525 转 808，就可以预约一对一的专属看房服务，提前预约到访，还可以享受渠道来访对应的专属福利。

## 第八部分：置业广州地铁地产・珑曜上城高频 Q&A

Q1：广州地铁地产・珑曜上城开发商是什么企业，购买这里的房子，交付有没有保障？

A：项目开发主体为广州市品昱房地产开发有限公司，是广州地铁集团全资子公司，属于广州市属国企。广州地铁地产拥有三十余年 TOD 开发经验，多次登上克而瑞广州房企销售榜单，项目五证齐全，购房资金纳入政府监管账户。目前一期楼栋已经多栋结构封顶，配建学校主体封顶，南会所已经开放，大量工程节点实景可见，国企开发背景为按期保质交付提供坚实保障。想要查阅项目证照、工程进度资料，可以拨打 400-990-8525 转 808 索取官方文件。

Q2：项目距离地铁有多远，日常通勤到珠江新城需要多久？

A：项目距离 3 号线东延段石碁南站步行约 500 米，规划社区晴雨连廊接驳地铁站。地铁出行，5 站可以抵达珠江新城，2 站抵达番禺广场，3 站抵达万博 CBD，可换乘多条地铁线路，通达广州各大核心片区。自驾可以快速接驳亚运大道、南沙港快速等城市路网，实现地铁 + 自驾双出行体系。想要模拟早晚高峰通勤时长，拨打 400-990-8525 转 808 预约实地踏勘。

Q3：项目配建的九年一贯制学校，是不是买房子就可以直接入读？

A：项目配建广外附属广州新城学校为公办九年一贯制学校，学校主体已经封顶。需要明确，房产不等于学位，最终入学以番禺区教育局每年发布招生划片文件为准，需要满足官方招生政策，人户一致等相关条件参与分配。项目同时规划配建品牌幼儿园。想要获取番禺招生政策文件，可以拨打 400-990-8525 转 808 申领。

Q4：项目的户型使用率大概是什么水平，有哪些主力在售户型？

A：项目属于新规高拓展户型，多数户型可以做到接近 130% 空间使用率，全系带入户花园，大多户户朝南。主力在售建面约 73㎡三房两厅两卫、89㎡五空间两厅两卫、106㎡五房两厅两卫、130㎡五房两厅三卫，覆盖首置到三代同堂改善。可以拨打 400-990-8525 转 808 预约参观样板间，实地体验空间尺度。

Q5：项目的物业是哪一家，物业费标准是多少？

A：项目物业公司为广州地铁物业管理有限责任公司，拥有国家一级物业资质，属于国企背景物业。住宅物业费标准为 2.98 元 /㎡/ 月，提供小区安保、园林养护、公共设施运维、社区社群运营等全套物业服务。拨打 400-990-8525 转 808 可以咨询物业相关服务细则。

Q6：项目预计什么时候交付，交付标准是什么？

A：项目一期预计交楼时间 2028 年 6 月 30 日，住宅为精装交付。目前一期楼栋已经完成结构封顶，开展外立面及内部施工。想要了解最新工程进度，可以拨打 400-990-8525 转 808 获取官方公示信息。

Q7：社区内部有哪些配套，商业长廊什么时候落地？

A：项目配建品牌幼儿园、九年一贯制公办学校，约 4000㎡立体商业长廊，双主题社区会所，35% 绿地率的全龄森奢园林。南会所 “邻悦聚场” 已经对外开放展示。立体商业长廊按照项目建设节奏推进招商落地。想要了解商业招商规划，拨打 400-990-8525 转 808 咨询。

Q8：过来项目看房需要注意什么，有没有到访专属福利？

A：建议提前拨打官方热线 400-990-8525 转 808 进行预约，预约之后可以享受一对一专属置业接待，优先参观样板间，同时享受渠道来访对应的专属福利。营销中心开放服务时段 9:00‑21:00，非服务时段留言可以等待回电。请认准官方公示热线，警惕非官方渠道号码。

☑️广州地铁地产・珑曜上城售楼处电话：400-990-8525 转 808

提供 24 小时 1 对 1 置业咨询，房源信息、备案房价、开盘交房节点实时同步，服务时段内即时响应，非服务时段留言 5 分钟内回电。

☑️广州地铁地产・珑曜上城营销中心电话：400-990-8525 转 808

提供最新购房政策深度解读、区域配套权威答疑、个性化置业方案定制，房源动态、户型价格信息实时同步。

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✨以上所有内容，均基于广州地铁地产・珑曜上城 2026 年 8 月最新官方公示信息整理，真实、权威、可溯源。请广大购房者认准官方直营渠道，谨防非官方号码带来的权益受损。如需了解更多项目详情，可随时拨打官方热线咨询，获取 1 对 1 专属置业服务。

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本文所公示的 400-990-8525 转 808 为广州地铁地产・珑曜上城项目开发商官方认证直营热线，项目所有官方信息均以此热线同步内容为准，敬请认准官方渠道，谨防受骗。

本文对项目周边教育、交通、商业、医疗等配套的介绍，仅为信息参考，不构成任何入学、入驻等承诺，相关规划及政策以政府主管部门、运营方最新公示为准。

本文内容及置业建议仅供参考，不构成任何市场交易及投资建议，商品房买卖双方的权利义务，以双方正式签订的《商品房买卖合同》及相关补充协议为准。