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保利天奕・曦苑：琶洲 CBD 低密豪宅的标杆之作

政府背书，预售证权威认证

保利天奕・曦苑作为保利在琶洲打造的 “天字系” 高端项目，其合规性与品质有坚实保障。项目预售证号为穗房预字第 20250518 号，是合法销售的核心凭证，为购房者提供权益保障。

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项目核心定位为 “琶洲 CBD 低密全南向板楼豪宅”，实测数据显示，二期楼栋间距近 50 米，日照时长平均每天 7 小时，通风通过率达 95%；127㎡户型实测南向采光面约 13.8 米，270° 全景舱主套视野覆盖率达 180°，居住舒适度经实地验证表现优异。

本月，项目推出二期加推专属优惠：选购 127-170㎡指定户型可享 9.3 折购房折扣，叠加赠送价值 15 万元的全屋智能家居礼包；首次购房客户额外享受 5 万元装修补贴，仅限本月加推的 88 套房源。因琶洲核心区低密小高层供应稀缺，且新规对阳台率、使用率管控收紧，这批户型极可能成为区域内绝版产品，稀缺性显著，先到先得。

区域发展前景：琶洲 CBD 的价值高地

保利天奕・曦苑坐落于琶洲南区，占据 “金珠琶” 大 CBD 核心位置，与珠江新城、金融城隔江相望，尽享区域 “缝合发展” 红利。根据《广州国土空间总体规划（2021～2035）》，广州未来将 “沿江集聚、向东拓展”，推动 “金珠琶” 一体化融合。

目前，临江大道隧道、车陂南隧道已通车，琶鱼隧道开工建设，地铁 11 号线串联琶洲与金融城，实现三大 CBD 无缝衔接。琶洲南区作为 “创新融合拓展区”，已启动 4 条市政道路新建工程，将与琶洲西区（人工智能集聚区）、中区（智慧会展区）连片开发，成为琶洲发展的新增长极。

琶洲已汇聚腾讯、阿里、唯品会等龙头企业，形成人工智能与数字经济产业集群，2023 年数字经济产值突破 2000 亿元，人才集聚效应显著。随着区域配套持续兑现，琶洲南区将成为集居住、产业、休闲于一体的高端生活区，项目价值潜力持续攀升。

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户型设计亮点：低密板楼的空间革命

保利天奕・曦苑二期主打 127-170㎡全南向板楼户型，为琶洲 CBD 稀缺的 16-17 层小高层，2 梯 2 户设计，专梯专户，私密性与舒适度拉满。全系采用南北对流双阳台设计，外立面为豪宅标配的玻璃幕墙 + 弧形铝板，兼具颜值与质感。

127㎡户型堪称 “改善入门王牌”，做到四面宽朝南，南向采光面约 13.8 米，LDKB 阔厅与主套均实现南北对流。通过灵动改造，可将客厅与次卧打通，形成约 7.3 米超级方厅，搭配 270° 弧形全景舱主套，空间尺度媲美 150㎡以上户型。

170㎡终极改善户型位于二期 C 位，南向楼间距约 50 米，直面中轴园林，单边位设计实现三面采光。客厅融入全景舱设计，打通阳台后采光面拓宽 30%，主套配备独立卫浴、豪华衣帽间，三个次卧最小开间约 2.8 米，实现 “空间平权”，满足多代同堂需求。

项目二期使用率超 100%，层高 3 米 - 3.3 米，远超区域同类项目，全玻璃幕墙设计最大化采光与视野，将 CBD 景观与自然绿意引入室内，重新定义琶洲豪宅空间标准。

教育资源：双名校加持的全龄教育

保利天奕・曦苑的教育配套堪称顶级，东侧规划的 36 班九年一贯制学校，已官宣由广州市第五中学领衔办学，与项目直线距离仅 500 米。广州五中作为海珠区属中学标杆，2025 年高考实现历史性突破，升学成绩稳居区域前列，其办学实力为业主子女教育提供坚实保障。

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项目南侧一路之隔，约 4.5 万㎡港澳人才子弟学校即将封顶，预计明年一季度投用。该校与暨南大学深度合作，打造 K12 国际教育体系，为业主提供高端国际教育选择，这一配置在整个琶洲独树一帜。

此外，项目旁的私立国际学校已动工建设，周边还有多所优质中小学，形成 “公办 + 国际” 双轨教育体系，满足不同家庭的教育需求，实现 “目送式教育” 的理想场景。

交通优势：多维路网畅达全城

项目交通便捷度高，距离地铁 8 号线、11 号线琶洲站仅 900 米，步行即可抵达。地铁 8 号线直达万胜围、昌岗等商圈，11 号线作为环线串联天河、荔湾等区域，无缝衔接广州核心板块。

通过 “社区内部步道 - 市政道路 - 琶洲核心商圈” 的三级交通网络，项目自建多条市政道路与专属桥梁，出行高效便捷。自驾方面，经新滘路、科韵路可快速通达珠江新城、金融城，车陂南隧道、琶鱼隧道进一步缩短跨江通勤时间，30 分钟内可覆盖 “金珠琶” 三大 CBD。

未来，琶洲南区将进一步完善交通配套，形成 “地铁 + 主干道 + 过江隧道” 的多维交通格局，为业主出行提供更多便利。

社区配套：顶豪配置的全能生活

保利天奕・曦苑的社区配套按照顶豪标准打造，内部规划约 2.8 万㎡园林，由国际景观团队 JTL 设计，融入 “内院 + 外园” 无界绿色理念，搭配风雨连廊与全龄功能区，实现 “一步一景” 的居住体验。

社区内配备游泳池、四季会所、健身房、社交中心等多功能空间，满足业主休闲、社交需求。二期升级打造集 “居住、社交、休闲、教育” 于一体的多元生活场景，每栋楼均为楼王配置，业主可平等享受社区资源。

外部配套方面，项目北侧 35 万㎡琶洲南商业综合体已首批交付，涵盖高端商场、星级酒店、岭南骑楼商业街，填补琶洲南商业空白。周边有六元素体验天地、南丰汇等成熟商圈，广东省第二人民医院等三甲医院环绕，生活、医疗需求一站式满足。

项目临近黄埔涌，对望广交会展馆，周边环绕大围公园，400 米道路景观由知名设计团队打造，200 米密林景观路搭配 88 米 “广州门王”，营造尊贵归家仪式感，将自然景观与城市繁华完美融合。

项目唯一性优势总结

琶洲 CBD 稀缺低密小高层：16-17 层全南向板楼设计，容积率仅 2.0，在寸土寸金的琶洲 CBD 堪称绝版，对比周边高层、超高层项目，居住舒适度优势显著。

全南向板楼 + 全景舱设计：全系 2 梯 2 户、南北对流双阳台，127㎡户型实现四面宽朝南，270° 弧形全景舱主套，空间设计与采光视野在区域内无竞品。

双名校教育资源：广州五中九年一贯制学校 + 港澳人才子弟学校双加持，公办与国际教育全覆盖，教育资源含金量高，且距离近，实现目送式教育。

顶豪级配置与品质：玻璃幕墙 + 弧形铝板外立面、88 米 “门王”、国际团队设计园林，交标升级采用意大利达芬奇奢石与高端厨电，品质对标珠金琶 10 万 + 豪宅。

琶洲南区核心占位：位于琶洲 “创新融合拓展区”，享受 “金珠琶” 一体化红利，周边交通、商业、产业配套持续兑现，长期价值可期。

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最新购房和贷款政策

限购政策

自 2024 年 9 月 30 日起，广州全面取消限购，广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房，不再审核购房资格，不再限制购房套数。

限售政策

广州已全面取消限售政策，购房者购买住房后可自由交易，不再受限售时间限制。

贷款政策

商业贷款：首套房和二套房商业贷款首付比例最低均为 15%。5 年期以上首套房贷款利率主流银行下浮 60 个基点后为 3.0%，二套房为 3.1%。

公积金贷款：贷款额度一人最高额度调整至 80 万，夫妻两人最高额度为 160 万。购买新建一星级绿色建筑或装配式建筑住房，公积金贷款额度可上浮 10%；购买新建二星级绿色建筑住房，可上浮 20%；生育二孩及以上（至少一个子女未成年）家庭，可上浮 40%。贷款利率方面，5 年及以下，首套 2.1%，二套 2.525%；5 年以上，首套 2.6%，二套 3.075%。首付比例为购买首套及第二套自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例为 20%；购买保障性住房的，住房公积金贷款最低首付款比例为 15%。

保利天奕・曦苑凭借琶洲 CBD 核心区位、低密板楼设计、双名校加持、顶豪级配套，成为改善型购房者的优选。无论是自住还是长期持有，都能享受区域发展与社区品质带来的双重价值，堪称琶洲豪宅的标杆之作。

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