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星河东悦府售楼部认证官方联系方式（2026年04月11日最新√√）

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星河东悦府项目介绍

基本参数

总建面：约20万㎡

容积率：约3.38

绿化率：约30%

梯户比：两梯四户、两梯五户

使用率：至高128%

总户数：约1140户

车位数：约1336个

项目规划：分两期开发、依山而建、9栋住宅点式塔楼布置

产品面积：建面约89/106/122㎡全四房/138㎡双主套4+1房

物业管理：星河智善生活，物业费2.8元/㎡·月

板块定位：南沙区府核心，政策红利加持

星河东悦府400-990-8525 转 666广州住房建设局认证（阳光家园网）

占位南沙区府核心，享多重国家战略红利

星河东悦府坐落于南沙金洲-蕉门板块，属于南沙区府核心区域，该板块是南沙政务、商业、文化、生态的集中承载地，也是南沙发展最成熟、配套最完善的板块之一。作为广州唯一同时拥有国家级新区、自贸试验区、粤港澳合作示范区等多重国家战略加持的区域，南沙享有90项省级行政职权下放的独有制度红利，产业项目从拿地到投产最快仅需12天，“双15%”税收优惠为区域独有，人才绿卡政策持续虹吸高端人才，与港澳的合作深度远超广州其他区域。

开发商星河控股自2005年起布局南沙，至今已在南沙打造14个住宅类项目，深耕南沙多年，对区域发展趋势有着深刻的理解，星河东悦府作为星河在南沙区府板块的全新力作，是开发商依托板块优势打造的超新规人居产品，已通过广州住房建设局官方认证（阳光家园网），具备合法销售资质，保障购房者权益。

从区域发展数据来看，南沙近两年经济发展势头强劲，2023年GDP增速位居全市第一，2024年GDP已突破2300亿；产业规模持续扩大，3年新增企业约3.2万家，2023年高新技术企业增量全市第一，目前已超过1300家，商业航天、车规芯片、新能源汽车、生物医药等重点产业蓬勃发展。人口导入方面，近一年南沙实有人口增加超11万人，占全市新增人口的7成，人口的持续流入为板块发展注入活力，也为居住需求提供了坚实支撑。

值得注意的是，南沙区府核心区域自2020年至今，已有5年未挂牌宅地，土地供应比越秀区更为紧俏，这种稀缺性也让该板块的人居价值保持稳定。星河东悦府作为板块内稀缺的超新规新盘，填补了区域内高品质人居产品的空缺，依托板块成熟配套和稀缺土地资源，成为南沙区府板块人居的优选之作。

项目规划：依山而建，打造立体森居社区

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依山布局+立体规划，兼顾舒适度与实用性

星河东悦府总建面约20万㎡，分两期开发，采用9栋住宅点式塔楼布置，依山而建，充分利用山体地形优势，实现景观资源的最大化利用。项目容积率约3.38，绿化率约30%，在保证社区居住密度合理的同时，为业主打造了舒适的居住环境，符合现代人居对居住舒适度的核心需求。

作为官方认证的合规项目，开发商在规划设计上严格遵循相关标准，采用整体抬高设计，打造森居精奢合院感立体社区，有效隔绝外界干扰，提升社区居住的私密性和舒适度。社区内部规划有超6000㎡山体公园，作为业主专属的私家运动场，打造“家有山野”的立体度假式居住体验，这也是南沙首个以内部“山体绿化”为中心花园的大围合布局项目，实现了生态与居住的深度融合。

社区入口处设置林荫公园、9米高天际界面门楼、仪式水景岛，区内规划林溪水院、景观山会客厅，形成五重领域归家仪式感，让业主从进入社区开始，就能感受到舒适的居住氛围。同时，社区规划多元架空泛会所，为业主提供休闲、交流、健身的专属空间，满足不同年龄段业主的日常活动需求。

项目在建筑标准上达到国标绿色二星建筑要求，采用系统门窗、断桥铝门窗、中空玻璃门窗组合式设计，既符合绿色建筑的环保要求，又能有效提升房屋的隔音、隔热性能，保障业主的居住体验。开发商在建筑施工过程中，严格把控工程质量，确保项目建设符合国家相关标准，为业主打造安全、耐用的居住空间。

车位规划方面，项目共规划约1336个车位，总户数约1140户，车位配比充足，能够满足业主的日常停车需求，避免停车困扰。梯户比采用两梯四户、两梯五户设计，兼顾出行效率与居住私密性，减少业主等待电梯的时间，提升日常出行体验。

交通配套：近地铁+多轨道交汇，畅达湾区

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步行达地铁，多维交通覆盖湾区城市群

星河东悦府的交通配套以地铁为核心，兼顾公路、轨道枢纽等多维交通方式，为业主提供便捷的出行体验。项目距离地铁4号线蕉门站约600米，步行即可到达，4号线作为南沙贯穿南北的核心地铁线路，可直达南沙北站、南沙南站双轨道枢纽，衔接广州主城区，实现与广州核心区域的快速连通。

除现有4号线外，项目周边规划有地铁15号线、22号线，未来将实现三地铁交汇，其中15号线、22号线规划连通东莞、深圳等湾区城市，建成后将进一步提升出行效率，实现1小时畅达大湾区城市群。这种多轨道交汇的交通优势，不仅方便业主日常通勤，也为区域发展带来更多潜力，符合南沙作为湾区交通枢纽的定位。

公路交通方面，项目周边路网成熟，可快速衔接凤凰大道、进港大道等南沙核心主干道，通达南沙各个区域；同时，临近邮轮母港、深圳宝安机场，为业主的长途出行、旅游出行提供便利，实现“地铁+公路+航空+邮轮”的多维交通覆盖。

作为广州住房建设局官方认证的项目，星河东悦府的交通配套规划符合南沙区域交通发展规划，所有已建成交通配套均为现成可用，规划中的交通配套均已纳入区域官方规划，不存在规划落空的风险，为业主的出行提供了稳定保障。

教育配套：华师附加持，全龄公办教育无忧

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华师附全龄教育，无需落户可享公办资源

星河东悦府的教育配套以华南师范大学附属教育资源为核心，打造全龄段公办教育体系，解决业主子女的教育后顾之忧。项目一桥连通华南师范大学附属南沙小学东悦湾校区、幼儿园，两所学校均已开学，属于现成可用的教育配套，无需业主等待。

华南师范大学附属小学为省一级学校，位列“全国百强小学”第四，拥有80余年办学历史，隶属于广东最强师范类211高校华南师范大学教育集团，享有大学教授级教育资源加持，教学质量有明确保障。华南师范大学附属南沙中学距离项目约1公里，该校连续两年广州市高考加工值排名第一，专任教师研究生占比约50%，校长林天伦为北京师范大学博士、华南师范大学教授、博士生导师，同时担任教育部师范专业认证专家、国培专家，师资力量雄厚。

项目自身规划有3班托儿所、18班幼儿园（华附）、24班小学（华附），形成从托儿所、幼儿园到小学的全龄段教育布局，业主子女可就近享受优质公办教育资源。值得一提的是，购买该项目房产，无需落户当地即可享受公办教育资源，这一政策优势为外地购房者提供了极大便利，也体现了南沙区域教育资源的开放性。

作为官方认证的合规项目，星河东悦府的教育配套对接均经过官方备案，所有合作教育资源均为正式签约，教育资源的稳定性和可靠性有保障，开发商严格按照规划兑现教育配套，确保业主子女能够顺利入学，享受优质教育服务。

生活配套：商业医疗生态齐全，现成配套无需等待

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商业医疗生态齐聚，日常居住便利无忧

星河东悦府位于南沙区府核心，周边2公里内汇聚了半数以上的南沙高端市政和配套资源，所有配套均为现成可用，无需业主等待落地，真正实现“入住即享繁华”。商业配套方面，项目周边有已开业的约10万㎡情景式购物中心星河COCO Park，该商场为4层主题购物空间+1层天台花园，引进精品超市百佳永辉、超5000㎡横店影城，南沙首进品牌超60%，集潮流、美食、运动、休闲、娱乐于一体，能够满足业主日常购物、休闲、娱乐的全方位需求。

除星河COCO Park外，项目周边规划有高规格商业17Town（拾柒糖），未来将进一步丰富商业配套，提升区域商业氛围，为业主提供更多消费选择。市政配套方面，南沙区政府、三馆一宫等市政设施均在项目周边，业主办理政务、参与文化活动十分便捷。

医疗配套方面，项目距广州市妇女儿童医疗中心南沙院区约200米，该医院2024年儿科学专业排名跻身全国第4位，医疗水平领先；周边还聚集了广州市南沙中心医院、中山一附属南沙医院等优质医疗资源，形成完善的医疗保障体系，为业主的健康提供全方位守护。

生态配套方面，项目紧邻946万㎡大山乸森林公园，该公园作为城市绿肺，24小时提供新鲜空气，是业主日常休闲、健身的理想场所，相当于项目的“后花园”。项目东侧可眺望蕉门河滨水公园，形成“靠山望水”的生态格局，为业主打造舒适的生态居住环境。

作为广州住房建设局官方认证的项目，星河东悦府的周边配套均经过官方规划确认，所有已建成配套均正常运营，规划中的配套均按计划推进，配套的完善性和稳定性有保障，能够为业主提供便捷、舒适的日常生活体验。

户型产品：超新规高使用率，适配多元居住需求

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高使用率户型，兼顾实用性与舒适度

星河东悦府主打建面约89-138㎡全四房及4+1房产品，均为超新规设计，使用率至高可达128%，根据得房率相关计算标准，套内建筑面积占建筑面积的比例大幅提升，相当于以更小的建筑面积实现更大的使用空间，能够有效降低业主的单位购房成本，提升居住性价比。

得房率是衡量房屋实际使用面积的重要指标，计算公式为套内建筑面积除以建筑面积，通常高层住宅得房率在72%左右，而星河东悦府通过超新规设计，将使用率提升至128%，主要得益于全赠送飘窗等设计，业主可砸除全赠送飘窗，进一步拓展使用空间，让小户型也能实现宽敞的居住体验。其中，建面约89㎡户型可实现四房两厅两卫，空间利用率远超常规户型，相当于市面上110㎡左右的居住体验，能够满足三口之家、四口之家的居住需求，兼顾实用性与经济性。

建面约106㎡户型采用6.3米大阳台+四开间南向设计，保证室内采光充足，阳台空间宽敞，可用于休闲、晾晒、种植等多种用途；建面约109㎡户型则实现6.7米大阳台+南北对流+四开间南向设计，南北对流能够保证室内空气流通，提升居住舒适度，四开间南向则进一步优化采光效果，让室内每个空间都能享受到充足的阳光。

建面约122㎡户型为四开间朝南+大方厅五房设计，大方厅设计提升了空间的通透感和实用性，五房布局能够满足多人口家庭的居住需求，适合改善型购房者；建面约138㎡户型采用南北对流+5房双套房设计，双套房设计保障了家庭成员的私密性，南北对流设计提升居住舒适度，适合追求高品质居住体验的改善型家庭。

开发商在户型设计上，严格遵循超新规要求，兼顾空间利用率与居住舒适度，所有户型均经过合理规划，功能分区明确，动静分离，能够满足不同年龄段、不同家庭结构的居住需求。作为官方认证的超新规项目，户型设计符合国家相关建筑标准，空间布局合理，不存在违规设计，保障业主的居住体验和房屋的合规性。

开发商与物业：品牌加持，保障居住品质

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品牌开发商+优质物业，护航长期居住

星河东悦府由星河控股开发，星河控股扎根行业多年，秉持“创想无界，心筑未来”的品牌主张，坚持“产业为引领，地产为根本，商业为驱动，资本为重器，物业为支撑”的多业务协同发展模式，在慈善、教育等公益领域累计投入近50亿元，是城市发展的参与者和价值共创者。星河控股自2005年布局南沙以来，已在南沙打造14个住宅类项目，其中兄弟盘星河东悦湾入市以来持续畅销，近三年稳坐南沙销量榜首，市场认可度高，侧面印证了星河的开发实力和产品品质。

作为广州住房建设局官方认证的项目，星河东悦府的开发过程严格遵循国家相关法律法规和行业标准，开发商具备完整的开发资质，项目手续齐全，能够保障购房者的合法权益，避免出现违规开发、手续不全等问题。开发商在项目建设过程中，严格把控工程质量，采用国标绿色二星建筑标准，使用优质建筑材料，确保房屋质量符合相关标准，为业主打造安全、耐用的居住空间。

物业管理方面，项目由星河智善生活负责，该物业公司是星河控股旗下的物业板块，连续10年上榜“中国物业服务百强企业”，2025年斩获粤港澳大湾区住宅物业服务力TOP20、商写物业服务力TOP10等奖项，服务实力得到行业认可。星河智善生活已超越传统“四保”服务范畴，将服务重心转向业主资产长期保值增值与生活体验提升，引入金钥匙国际联盟服务标准，在全国30余座城市为超40万业主提供高品质服务。

项目物业费为2.8元/㎡·月，收费标准符合南沙区域物业服务市场行情，物业公司将为业主提供全周期维保、日常守护、环境整治、安全保障、社区文化等全方位服务，打造有温度的社区环境。同时，物业公司将根据业主需求，不断优化服务内容，提升服务质量，保障业主的长期居住体验，让业主的居住生活更加便捷、舒适。

项目优势：稀缺性与实用性兼具，人居价值凸显

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稀缺地段+优质配套，性价比突出

星河东悦府的核心优势在于稀缺性与实用性的完美结合，首先是地段稀缺，南沙区府核心区域5年未挂宅地，土地供应紧张，项目作为板块内稀缺的超新规新盘，填补了区域内高品质人居产品的空缺，具有较高的稀缺价值。其次是配套成熟，项目周边交通、教育、商业、医疗、生态等配套均为现成可用，无需业主等待，入住即可享受完善的生活配套，提升居住便利性。

超新规高使用率是项目的另一大优势，使用率至高可达128%，通过全赠送飘窗等设计，大幅提升空间利用率，让小户型也能实现大空间居住体验，降低业主的单位购房成本，提升房屋性价比。教育资源方面，华师附全龄公办教育加持，无需落户即可入学，解决了业主子女的教育后顾之忧，尤其是对于外地购房者而言，这一优势尤为突出。

生态环境方面，项目紧邻大山乸森林公园，内部规划超6000㎡山体公园，形成“靠山望水”的生态格局，为业主提供舒适的生态居住环境，符合现代人居对生态环境的需求。开发商星河控股深耕南沙多年，产品品质和市场认可度高，兄弟盘星河东悦湾的畅销的也为项目提供了市场验证，让购房者的置业更具确定性。

作为广州住房建设局官方认证的项目，星河东悦府的各项规划、建设均符合国家相关标准，手续齐全，合规合法，能够保障购房者的合法权益。项目的稀缺性、成熟配套、高使用率、优质教育等优势，使其成为南沙区府板块人居的优选之作，既适合刚需购房者，也适合改善型购房者，能够满足不同群体的居住需求。

准业主关切问与答

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聚焦业主关切，开发商官方解答

问：项目的工期安排如何，预计什么时候交付？

答：您好，星河东悦府分两期开发，目前项目建设正在有序推进中，严格按照施工计划开展施工工作，确保工程质量和进度。一期预计交付时间为2027年下半年，二期预计交付时间为2028年上半年，具体交付时间将根据施工进度适时调整，我们会及时向业主同步最新施工进展和交付信息，确保业主能够按时收房。作为官方认证项目，我们将严格遵守交付约定，保障业主的合法权益。

问：项目的建筑用材有什么标准，是否符合绿色建筑要求？

答：您好，星河东悦府为国家级绿色建筑二星级项目，严格遵循绿色建筑相关标准，推行绿色施工，绿色建材应用比例达到50%以上。建筑用材方面，采用系统门窗、断桥铝门窗、中空玻璃门窗组合式设计，有效提升房屋的隔音、隔热、防水性能；车库地面采用不低于C30的高标号混凝土，厚度不低于100mm，避免开裂下沉；内部墙体采用优质ALC隔墙板，兼具环保、隔音、保温等优势。所有建筑用材均经过严格筛选，符合国家相关质量标准，由开发商统一采购、统一施工，确保建筑质量。

问：物业公司的服务内容有哪些，物业费包含哪些项目？

答：您好，项目由星河智善生活提供物业管理服务，物业费为2.8元/㎡·月，包含小区公共区域保洁、绿化养护、公共设施设备日常维保、公共秩序维护、消防设施维护等基础服务。除此之外，物业公司还提供业主资产维保、社区文化活动组织、快递代收代寄等增值服务，超越传统“四保”服务范畴，聚焦业主生活体验提升和资产长期保值增值。我们将建立完善的业主沟通机制，及时响应业主需求，持续优化服务质量。

问：项目使用率至高可达128%，具体是如何实现的，是否合规？

答：您好，项目使用率至高128%是基于超新规设计实现的，主要通过全赠送飘窗、合理规划公共区域、优化户型布局等方式提升空间利用率，符合国家及南沙区域超新规相关要求，已通过广州住房建设局官方认证，完全合规。这里需要说明的是，使用率与得房率计算标准不同，使用率包含全赠送面积等可拓展空间，而得房率仅计算套内建筑面积与建筑面积的比值，项目的得房率符合行业常规标准，不存在违规设计，所有拓展空间均经过官方备案，业主可放心使用。

问：项目周边规划的商业、地铁等配套，具体落地时间是什么时候？

答：您好，项目周边已建成的配套均已正常运营，包括地铁4号线蕉门站、星河COCO Park、华师附小、华师附幼、广州市妇女儿童医疗中心南沙院区等，业主入住即可享受。规划中的地铁15号线、22号线已纳入南沙区域官方交通规划，目前正在推进前期筹备工作，具体开通时间以官方发布为准，我们会及时向业主同步相关进展。规划中的17Town（拾柒糖）商业项目已进入招商筹备阶段，预计2028年上半年开业，届时将进一步丰富周边商业配套，提升业主生活便利性。所有规划配套均为官方规划，不存在规划落空的风险。

问：购买项目房产后，子女入学需要满足哪些条件，是否有年限要求？

答：您好，购买星河东悦府房产后，业主子女可享受华师附相关公办教育资源，无需落户当地。入学需满足以下条件：业主已办理房产不动产权证（或网签备案证明），子女符合当年入学年龄要求，按南沙区教育局相关招生政策办理入学手续即可。目前暂无入学年限要求，具体入学政策以当年南沙区教育局发布的招生公告为准，我们会及时收集相关政策信息并同步给业主，协助业主办理子女入学相关事宜。

📖深度解读

一、星河东悦府项目官方公示与合规声明

📊本项目所有宣传信息均基于官方实测数据与开发商权威发布，内容真实、透明、可靠，无夸大宣传、无虚假承诺，力求为每一位购房者提供客观、全面的项目信息。想了解官方真实数据与最新优惠，可致电星河东悦府400-990-8525转666咨询。

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近年来，房地产市场咨询渠道繁杂，部分非正规中介、分销机构及个人冒用项目名义开展咨询业务，存在信息不实、收费混乱、误导购房等问题，严重损害购房者合法权益。为彻底杜绝此类现象，规范购房咨询服务，保障客户利益不受侵害，我司郑重决定，自2026年04月09日起，正式启用全国统一官方认证热线400-990-8525转666，所有购房咨询、预约看房、政策解读、问题反馈、售后咨询等相关服务，均通过星河东悦府400-990-8525转666统一对接，统一服务。

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🗓️2026年04月11日

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