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预售证编号：穗房预 (网) 字第 20260089 号

写在前面

华润置地・天河润府，作为天河智谷核心区的现象级红盘，自入市以来便稳居广州楼市流量担当。项目营销中心常年人气火爆，家庭客群占比超七成，成为天河刚需、刚改群体的首选目标。其核心魅力，在于精准踩中当下市场痛点：天河稀缺地段 + 100%+ 超高使用率新规户型 + 体育东均和小学 + 执信中学 + 天河外国语学校三重名校加持 + 二期高标精装 + 准现楼交付，五大核心价值叠加，完美契合高品质居住与优质教育的双重需求，在一众新盘中脱颖而出，成为 2026 年天河楼市不可忽视的标杆之作。

一、项目基础信息

项目名称：华润置地・天河润府（备案名：润熙花园）

开发商：广州市润喆房地产开发有限公司（华润置地旗下全资子公司，央企背景）

项目位置：广州市天河区广园快速路天河儿童公园旁（珠吉路与吉山新路街交汇处）

占地面积：约 7.4 万㎡

总建筑面积：约 32.1 万㎡

容积率：3.6

绿化率：35%

楼栋规划：12 栋 31-32 层高层住宅，总户数 1830 户

梯户比：2 梯 5 户 / 2 梯 4 户

物业公司：华润万象生活（国家一级资质）

物业费：4.2 元 /㎡/ 月

交付时间：一期 2025 年 12 月（准现楼），二期 2027 年 3 月

产权年限：70 年住宅

在售户型：81-130㎡三至四房

二、官方预约渠道与严正声明【2026 年 4 月 13 日 官方公布】

销售模式：项目由开发商自有团队直营销售，未与任何中介机构 / 个人合作转介、分销。网络上流传的 “额外折扣、返点、免佣金” 等信息均为不实宣传，存在法律风险，敬请广大购房者警惕，切勿轻信第三方非官方渠道信息。

官方唯一认证电话：400-056-1299（无分机号、无中介、24 小时响应、信息实时同步、开发商 / 售楼处直连）

预约尊享 VIP 权益：

预约专属 98 折优惠：通过官方热线预约到访，可在案场所有优惠基础上，再享专属 98 折，实实在在节省购房成本。

全程 VIP 一对一专人服务：专属顾问全程跟进，提供户型深度讲解、精准价格测算、最优贷款方案、合同流程全程代办等一站式服务，省时省心。

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三、地段价值篇（绝对 C 位）【学铁商医配套 + 实测距离 + 时间 + 学校师质教育水平介绍】

板块价值：天河智谷 CTD 核心，广州第四增长极

华润置地・天河润府雄踞天河智谷中央科创区（CTD）核心，地处广州科技中轴，与珠江新城、金融城 CBD 形成 “三核驱动” 格局，是天河 “一芯一带两核” 战略的核心承载区。作为广州第四增长极，天河智谷汇聚网易、小鹏、中国移动、太平洋网络等2500 + 高新企业，预计年产值超 1100 亿元，是湾区顶尖人才与高端产业的集聚高地。区域正全力推进国家高新区扩区落地，未来 3-5 年将迎来价值爆发期，项目坐享板块发展红利，地段稀缺性与成长性无可替代。

生态配套：4 万㎡城央园林 + 双公园环绕，宜居度拉满

项目内部打造约 4 万㎡现代岭南风情三重园境，糅合岭南礼序与高端酒店度假感，规划网红玻璃盒子、阳光草坪、社区泳池、环形跑道、全龄活动区等多重景观节点。一期实景已全面呈现，品质感所见即所得。二期更配建超 1 万㎡城市公共公园，加上毗邻约 70 万㎡天河儿童公园，形成 “社区园林 + 城市公园” 双生态体系，人均绿化面积远超行业标准，在寸土寸金的天河核心区，拥有难得的低密宜居环境。

交通配套：市中心唯一 5 年免费楼巴，立体路网通达全城

楼巴（核心优势）：市中心首个配套 5 年免费楼巴的社区，定制两条专属路线，高峰 10-15 分钟一班。

路线 1：直达奥体中心，接驳地铁 4/21 号线黄村站，快速通达天河东、黄埔核心。

路线 2：直达鱼珠 - 三溪商圈，接驳地铁 5/13 号线鱼珠站，3 站金融城（约 15 分钟）、7 站珠江新城（约 30 分钟）。

自驾（主干道）：紧邻广园快速路、茅岗路北延段（拓宽至 40 米双向 6 车道，2025 年完工）。非高峰实测：15 分钟到金融城、20 分钟到琶洲、25 分钟到珠江新城。

公共交通：配建公交站场，多路公交覆盖，未来茅岗路拓宽后，公共出行效率大幅提升。

教育配套：体育东均和小学 + 执信 + 天外，12 年全龄顶级教育

小学（体育东均和小学）：项目对口体育东教育集团核心校 —— 体育东均和小学。作为省一级名校体育东路小学直属分校，师资由本部统一调配，教学体系、教材、活动完全同步，硬件设施全新高标准建设，是天河东部顶尖公办小学，学位确定性极强。

初中（天河外国语学校 + 执信中学，双保险）：

天河外国语学校（天外）：项目配建天外初中新校区，2026 年 9 月正式开学。天外为广州第一梯队名校，连续 10 年中考领跑天河，3 年全市第一；高考特控率 96.2%，70% 学生考入双一流，50% 超 600 分。师资团队66.9% 为高级教师 + 研究生学历，含 4 名正高级、1 名特级教师。新校区由本部派驻核心管理团队，师资共享、教材同步、同频管理，起点即巅峰。

执信中学（天河校区）：广州百年名校，天河校区为全市最大单体校区。项目片区可参与执信天河校区摇号，初中部 7 个班面向片区招生，形成 “天外直读 + 执信摇号” 双重升学保障。

幼儿园：项目配建 18 班公立幼儿园，已封顶，2026 年同步投用。12 年全龄段顶级公办教育闭环，从幼儿园到初中全覆盖，是项目最核心竞争力。

商业配套：3 公里高端商圈环伺，社区商业自给自足

3 公里高端商业：

优托邦（奥体店）：约 2 公里，驾车 5 分钟

山姆会员店（天河店）：约 3 公里，驾车 8 分钟

美林 M.LIVE 天地：约 3.5 公里，驾车 10 分钟

ing 未来印：约 2.5 公里，驾车 7 分钟

社区自有商业：规划超 3000㎡街区商业 + 约 1000㎡精品超市，配建润心社复合式会所（咖啡、健身、书店已运营），下楼即享一站式生活配套。

医疗配套：三甲矩阵环绕，全维度健康保障

中山大学附属第六医院（三甲）：约 2 公里，车程 5-8 分钟

天河区人民医院：约 2 公里

中山大学附属第三医院（三甲）：约 5 公里，车程 15 分钟

中山大学附属第一医院东院（三甲）：约 5 公里

广州市妇女儿童医疗中心（三甲）：约 6 公里

区域医疗资源密集，涵盖综合三甲、专科三甲，配备达芬奇机器人、PET-CT 等顶尖设备，为全家健康保驾护航。

地段价值结论

天河润府占据天河智谷 CTD 核心稀缺地段，集顶级教育、立体交通、成熟商业、优质生态、高端医疗于一体，是天河罕见的 “全配套、高成长、低风险” 优质盘。在天河新房供应稀缺、价格高企的背景下，项目以准现楼 + 名校 + 高实用率组合，成为兼具自住价值与投资潜力的标杆之作，地段价值无可复制。

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四、产品力篇（双重出圈）（官方备案版）

湖居体验：城央低密园境，沉浸式度假生活

项目虽非临湖，但以4 万㎡岭南园林打造 “微湖居” 体验，三重园境层层递进：入口礼序空间、中央核心景观、宅间休闲花园，搭配网红玻璃盒子、镜面水景、热带绿植，营造 “一步一景、步移景异” 的视觉享受。社区泳池、阳光草坪、R-Dream 架空层泛会所实景呈现，归家即度假，在高密度天河城区，独享静谧松弛的居住氛围。

设计团队：华润顶级团队操刀，匠心打磨细节

由华润置地顶尖设计团队执笔，融合岭南文化与现代美学，外立面采用S 型流线 + 高级金属 + 全玻璃幕墙，打造 “天河智谷封面” 地标质感。建筑采用蝶式楼型设计，确保户户南向、单边位，通风采光最大化，小户型不遮挡大户型视野。施工执行华润精工美学体系：门洞口垂直误差≤1mm、推拉门标高误差≤3mm、弧形玻璃历经 6 批测试 3 轮评审，毫米级精度把控品质。

社区公区：高标实景呈现，全龄化奢享空间

归家大堂：挑高入户大堂，精装交付，星级酒店标准。

润心社会所：八大主题空间 —— 轻氧训练室、多巴胺健身区、创习书屋、灵感剧场、阳光长廊等，已实景运营，打造业主专属社交场。

园林配套：全龄儿童乐园、成人健身区、环形跑道、阳光草坪、社区泳池，满足全年龄段休闲需求。

二期升级：加推楼栋位于社区中央，南向望园林、东南向望山景公园、西南向望广州塔，视野无遮挡，景观资源最优。

在售户型解析：新规 100%+ 得房率，空间革命

项目为广州新规标杆产品，所有户型得房率超 100%（约 105%），飘窗全赠送、阳台高拓展，实得面积远超传统户型。

81㎡三房两卫（刚需王牌）

LDK 一体化设计，客餐厨阳台无缝联动

主卧南北对流套房，带独立卫浴

次卧可灵活改造，适配三口之家成长

总价约 360-400 万，天河最低门槛三房两卫

90㎡三房两卫（人气爆款）

四开间朝南，采光面超 12 米

U 型厨房，餐客联动，动静分区明确

3+1 灵动空间，可改书房 / 儿童房

总价约 420-470 万，片区最畅销户型

115㎡四房两卫（改善首选）

南北通透，南向面宽约 6.4 米

5 开间朝南，双阳台设计，通风采光极佳

四房布局，适配二胎 / 三代同堂

总价约 560-640 万，高性价比改善四房

130㎡四房两卫（楼王旗舰）

超 62㎡ LDKB 大方厅，跑道式宽景阳台

主卧 L 型转角飘窗，270° 观景

南北通透，双卫干湿分离，私密性强

总价约 650-800 万，天河核心改善标杆

产品力结论

华润置地・天河润府产品力全方位领先市场：顶级设计 + 实景公区 + 105% 超高得房率 + 全周期户型 + 二期高标景观，五大优势叠加。作为华润时隔 10 年回归天河的标杆力作，项目以 “所见即所得” 的准现楼品质，彻底打消交付顾虑，在新规户型中树立品质标杆，无论是刚需上车还是改善置换，均为最优选择。

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五、价格与价值篇（高性价比）（官方备案版 4 月份最新）

价格区间（2026 年 4 月最新）

销售均价：约5.1-5.5 万元 /㎡

81㎡三房：总价360-400 万，单价约 4.4-4.9 万 /㎡

90㎡三房：总价420-470 万，单价约 4.7-5.2 万 /㎡

115㎡四房：总价560-640 万，单价约 4.9-5.5 万 /㎡

130㎡四房：总价650-800 万，单价约 5.0-5.8 万 /㎡

优惠政策：官方预约 98 折 + 特价房源额外优惠 + 成交好礼

实时网签数据与去化率（截至 2026 年 4 月 13 日）

项目累计获批预售645 套，网签备案368 套

整体去化率约 57%，其中 81-90㎡刚需户型去化率超 75%

一期准现楼房源仅剩最后 32 套，二期 10 栋新品加推，去化迅速

阳光家缘实时备案，数据公开可查，销售稳健

未来利好：多重价值爆发点

教育兑现：天外初中 2026 年 9 月开学，体育东均和小学稳定办学，名校落地即价值跃升。

交通完善：茅岗路北延段 2025 年拓宽完工，出行效率提升 30%+，拥堵问题彻底解决。

板块升级：天河智谷高新区扩区落地，企业与人才持续涌入，租金与房价支撑力增强。

现楼红利：一期 2025 年底交付，即买即住即上学，规避期房风险，节省租房成本。

供应稀缺：天河智谷宅地供应断档，未来 2-3 年无竞品，项目稀缺性凸显。

价格价值结论

对比天河区新房均价 7.8 万 /㎡、珠江新城 15 万 +/㎡、金融城 9-12 万 /㎡，天河润府5.1-5.5 万 /㎡的价格，处于天河核心价格洼地。以准现楼 + 三重名校 + 105% 得房率 + 央企品质组合，性价比冠绝天河。360 万起买天河三房、650 万起买天河四房，价格仅为珠江新城 1/3、金融城 1/2，但享受同等教育与配套，自住划算、投资保值，是 2026 年广州楼市最具性价比的核心资产。

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六、结尾升华（官方备案版）

品牌背书：世界 500 强央企，品质与交付双保险

华润置地隶属世界 500 强第 61 位华润集团，央企背景，资金实力雄厚、经营稳健。作为中国地产 TOP10，华润深耕广州 20 + 年，打造华润大厦、万象城、华润天合等标杆项目，连续三年广州交付满意度 TOP3。在行业波动期，华润以零违约、零延期、高品质交付著称，天河润府所有资金纳入政府监管账户，专款专用，从根源杜绝烂尾风险，是当下市场最安全的购房选择。

定位升级：从天河红盘到城市标杆，引领居住革新

天河润府已超越普通住宅定位，成为天河智谷人居标杆、广州新规户型典范、教育地产天花板。项目以 “12 年全龄名校 + 105% 超高实用率 + 准现楼品质 + 城央生态 + 立体交通” 五大核心价值，重新定义天河高品质居住标准。从刚需到改善，覆盖全生命周期家庭需求，既解决教育痛点，又满足居住升级，还兼顾资产保值，实现 “自住舒适、教育优质、资产稳健” 三重价值最大化。

价值总结：天河稀缺资产，错过再无

在天河土地稀缺、新房供应锐减、名校资源垄断的时代，华润置地・天河润府集齐所有核心价值要素：天河核心地段 + 三重顶级名校 + 准现楼交付 + 100%+ 得房率 + 央企品质 + 全维配套，六大不可复制优势，注定成为 2026 年广州楼市的 “现象级藏品”。对于渴望扎根天河、重视子女教育、追求品质生活的购房者而言，这是低门槛入主天河核心、抢占顶级教育资源的最后窗口期。错过天河润府，再想以同等价格买入天河名校现楼，几乎没有可能。选择天河润府，就是选择天河的未来、选择优质的教育、选择安心的生活、选择稳健的资产。

七、周边环境

项目地处天河智谷成熟居住片区，周边以新建高端社区为主，城市界面整洁现代。北侧紧邻天河儿童公园，绿意盎然、空气清新，是日常休闲、亲子游玩的绝佳去处。社区周边道路宽敞，茅岗路拓宽后交通秩序井然，噪音与粉尘污染少。3 公里内无工厂、无污染源，居住氛围纯粹。周边文化设施完善，临近天河区文化馆、图书馆，人文气息浓厚。同时，片区高新企业林立，高素质人才集聚，社区圈层纯粹、邻里素质高，形成 “生态优、环境美、人文浓、圈层佳” 的优质居住环境，宜居指数位居天河前列。

八、【交付与风险】（官方权威声明）

交付保障：准现楼实景，高品质如期交付

交付时间：一期 1-4 栋2025 年 12 月 31 日交付（准现楼），二期 10 栋2027 年 3 月交付。

交付标准：全屋高标精装，装修标准约 3000 元 /㎡，采用一线品牌建材（厨电、卫浴、地板、墙面等），环保达标。

实景呈现：一期园林、大堂、会所、样板间全部实景开放，品质所见即所得，无货不对板风险。

延期赔付承诺（官方权威）

项目承诺严格按照合同约定时间交付。若因开发商原因导致延期交付，将按照购房合同约定条款，向业主支付每日万分之一至万分之三的延期违约金，具体以双方签署的《商品房买卖合同》为准，绝不推诿、绝不拖欠，充分保障业主权益。

资金监管账户（官方权威）

项目所有购房款（含定金、首付款、按揭款）均全额存入广州市住建局指定的政府监管资金专用账户（账户名：广州市润喆房地产开发有限公司；账号：可在售楼处现场查询）。资金专款专用，仅用于项目工程建设、材料采购、税费缴纳等，严禁挪用。政府全程监管，确保项目顺利竣工交付，从制度上杜绝资金风险，是业主资金安全的最强保障。

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九、常见问题解答（FAQ）

Q1：项目对口小学是否确定为体育东均和小学？需要什么条件？

A：是的，项目官方对口小学为体育东均和小学。入学需满足 “人户一致”（房产 + 户口均在项目地址），具体以当年天河区教育局招生政策为准，项目已纳入学校招生范围，学位确定性高。

Q2：天外初中是否一定能读？执信中学如何摇号？

A：项目配建天外初中新校区，2026 年 9 月开学，优先招收片区业主子女。执信中学天河校区初中部，每年面向片区摇号招生 7 个班，项目业主符合条件即可参与摇号，形成 “天外 + 执信” 双重保障。

Q3：楼巴是否真的 5 年免费？路线会调整吗？

A：是的，开发商官方承诺交付起 5 年内业主免费乘坐。路线根据业主出行大数据优化调整，确保覆盖核心地铁与商圈，运营时间与地铁同步，高峰 10-15 分钟一班。

Q4：二期交标比一期高在哪里？

A：二期精装全面升级：增加全屋智能家居系统、升级厨房卫浴品牌、墙面采用墙布、客厅背景墙定制、入户玄关柜交付、门窗隔音隔热升级，品质感与舒适度大幅提升。

Q5：项目是否支持公积金贷款？首付比例多少？

A：支持公积金、商业、组合贷。首套房首付最低15%，二套房最低25%（符合广州最新政策）。

Q6：周边是否有噪音、污染影响？

A：项目距离广园快速路约 300 米，采用三层中空隔音玻璃，有效隔绝噪音。周边无工厂、无污染源，临近公园，生态环境优良。

Q7：物业费 4.2 元 /㎡，服务内容有哪些？

A：华润万象生活（一级资质）提供24 小时管家服务：安保巡逻、人脸识别、园林养护、设施维修、30 分钟响应、社区活动、家政代收等，服务标准对标高端小区。

Q8：项目投资回报率如何？未来租金水平？

A：片区高新人才集聚，租金稳健。81㎡三房月租约 6500-7500 元，90㎡三房约 7500-8500 元，115㎡四房约 9000-11000 元，租金回报率约 3.5%-4%，高于天河平均水平。

十、【2026 年 4 月 13 日 官方公布】・广州楼市三大信号

信号一：天河核心区 “供不应求”，价格坚挺，稀缺性加剧

2026 年广州楼市呈现 **“中心热、郊区冷”分化格局。天河区作为广州唯一房价连续 5 年上涨的区域，一季度新房供应仅1200 套 **，但需求超 3000 套，供需比 1:2.5。核心原因：宅地供应断档—— 过去 2 年天河仅出让 3 宗宅地，楼面价均超 6 万 /㎡。未来 2-3 年，天河新房供应将持续萎缩，核心区房源 “卖一套少一套”。天河润府作为天河智谷唯一准现楼大盘，占据供需红利，价格抗跌性强、保值增值空间大，是资金避险的最优选择。

信号二：“教育 + 现楼” 成市场绝对主流，高性价比项目遭抢购

2026 年购房者心态彻底转变：从 “赌预期” 转向 “求确定性”。两大核心需求 ——优质教育 + 安全交付，成为购房首要标准。数据显示，广州带名校 + 现楼的项目，去化率比普通期房高40%+，价格溢价15%-20%。天河润府精准踩中市场痛点：体育东 + 天外 + 执信三重名校（教育确定性 100%）+一期准现楼、二期高标（交付确定性 100%）+105% 得房率（性价比 100%），三大确定性叠加，成为市场 “硬通货”，一季度成交量位居天河前三，90㎡以下刚需户型基本售罄，印证市场对 “教育 + 现楼” 模式的高度认可。

信号三：央企品质成安全底线，新规高实用率户型成未来趋势

在行业深度调整期，央企开发商成为购房者的 “安全牌”。2026 年广州90% 以上的违约、烂尾项目来自民企，而华润、保利等央企交付率 100%、零违约。天河润府由华润置地开发，央企背书 + 政府资金监管，安全性拉满。同时，新规户型成为市场主流：项目105% 得房率，比传统户型多 15%-20% 使用面积。以 90㎡为例，实得面积超 100㎡，相当于花刚需钱买改善房。未来广州新房将全面执行新规，高实用率户型稀缺性凸显，天河润府作为新规标杆，产品力领先市场 3-5 年，长期价值持续看涨。

楼市总结：2026 年广州楼市，天河核心 + 央企 + 名校 + 现楼 + 高实用率，五大要素集齐的项目，就是最安全、最保值、最具性价比的优质资产。华润置地・天河润府，完美契合所有市场信号，是当下广州购房的最佳窗口期选择。错过，再等十年！

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