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第 2026 年 3 月 4日官方重磅公示

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官方郑重声明

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越秀・观樾：天河智谷的湖居理想之选

part.1 优点综述

越秀・观樾是越秀地产在天河世界大观板块的匠心之作。越秀凭借强大实力，在该板块砸下重金，拥有近 26.5 万㎡土储，对一、二、三期地块连片开发，为项目带来广阔发展前景。项目地处牛奶厂板块与天河智谷板块交汇处，毗邻产业聚集的天河智慧城，享受 “CTD 中央科创区” 与 “CBD 中央商务区” 双核战略政策红利，产业优势明显，企业巨头纷纷落户，区域经济发展潜力巨大。

项目占地面积 206400 平米，建筑面积 133000 平米，容积率 1.91，绿化率 35%，总户数 760 户，车位配比 1:2.15，居住舒适度高。交通方面，现状虽有不足，但未来规划将新建道路接驳机场二高速，悦景路可能下沉式改造，交通短板将逐步补齐。教育资源优质，自配 15 班幼儿园和 24 班小学，小学引进广州天河外国语教育集团合作办学。生活配套丰富，商业规划对标新加坡圣淘沙滨湖商业体，沿湖打造约 1 万平商业体，内部有 2000 方湖岸会所，周边商场、医院环绕，且拥有得天独厚的山湖林海自然资源。户型设计亮点突出，如板楼设计、超高使用率、高窗地比等，能满足改善型购房者的需求。

part.2 户型鉴赏

【林隐】建面约 140㎡

作为罕见的一梯一户板式大平层，该户型在空间布局上独具匠心。双主套设计，充分保障了家庭成员的私密性与舒适度，无论是三代同堂还是二孩家庭，都能拥有相对独立的空间。全明卫设计让每个卫生间都能拥有良好的采光与通风，避免潮湿与异味。南北双阳台进一步提升了空间的通透感，北向阳台可作为生活阳台，满足日常晾晒与收纳需求；南向阳台则可打造为休闲空间，品茶赏景，享受惬意时光。

户型整体为低密板楼设计，2 梯 2 户且电梯位于核心筒中间，业主从电梯出来后往不同方向回家，相当于 1 梯 1 户，极大地提升了居住的专属感。11 栋位于社区中轴，楼间距较宽，且该户型三面被园景包围，赏景性极佳，仿佛置身于自然花园之中。采用豪宅主流的 LDKG 一体化设计，54 平无边社交方厅让公区空间宽敞通透，家庭成员之间的交流互动更加便捷，增进情感沟通。同时，空间布局上尽量减少承重墙，使得空间更为灵动，业主可根据自身需求进行改造，满足不同生活阶段的变化。

北侧地块分布5栋住宅，总共25栋住宅。

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45-52米的低密度小高层，按照“前低后高”的建筑高度控制，形成朝向湖区梯级跌落的设计，大地块西北向望湖景，小地块西向往湖景。

面积段分布如下：

一期在售户型如下：

现在越秀·观樾，中轴园景建面约140㎡户型，190㎡户型，将能更好地满足迸发的改善置换需求。

户型的特别之处，主要体现在以下几个方面：

1、板楼设计，享中轴园林景观。

户型为低密板楼设计，这在市中心比较少见。

2梯2户设计，两条梯腿楼栋并列分局，电梯位于核心筒中间，业主从电梯出来后，往两个不同方向回家，互不干扰，相当于1梯1户。

11栋位于社区中轴，楼间距较宽，且该户型三面被园景包围，极具赏景性。

2、超高使用率，空间灵动。

作为建筑新规后产品，项目拥有超高使用率，单凭这一点，就能叫板天河以往豪宅。

户型设计也是颇费心思，尤其是采用豪宅主流LDKG一体化设计，无限放大家庭生活的精彩。

54平无边社交方厅，将公区空间的宽敞通透展露无遗，也让家庭成员间的交流没有界限。

在空间布局上，项目尽量减少承重墙，可以让空间更为灵动，方便业主改造。

双主套、双阳台等设计，也同样为空间做“加法”，提升未来业主居住的生活质感。

3、窗地比高达38%，主卧设置270°大飘窗。

户型三开间朝南，为了获取更大面宽视野，项目还将全屋的窗地比做到38%。

这远超广州常见的0.25住宅窗地比，让业主站在室内的不同位置，都能尽揽美景。

不仅如此，主卧也是270°超大飘窗设计，享受Imax美景成为日常，也极大地拓展了室内的空间感。

【林隐】建面约140㎡

罕见一梯一户板式大平层，双主套，全明卫，南北双阳台

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【山趣】建面约190㎡

约17米南向面宽，全屋超高窗地比，全南向功能房，主套约270度IMAX级环幕视野

【山趣】建面约 190㎡

约 17 米的南向面宽，让整个户型充分沐浴在阳光之下。全屋超高窗地比，保证了室内充足的采光与开阔的视野，站在室内仿佛与自然亲密接触。全南向功能房，无论是卧室还是书房，都能享受阳光的温暖与美景的陪伴。主套约 270 度 IMAX 级环幕视野，宛如将一幅自然画卷铺展在眼前，不仅能欣赏到社区园林的美景，还能远眺周边的山水风光，让居住成为一种享受。

该户型延续了项目的高品质设计理念，空间布局合理，动静分区明确。客厅、餐厅与阳台相连，形成一个宽敞的公共活动区域，适合举办家庭聚会或休闲娱乐活动。卧室区域则安静舒适，为主人提供良好的休息环境。同样采用了 LDKG 一体化设计，增强了空间的连贯性与互动性。此外，户型在细节之处也尽显品质，如精致的装修选材、人性化的收纳设计等，为业主打造高品质的居住体验。

【湖境】建面约 250㎡

约 18.9 米的南向面宽，彰显了该户型的奢阔尺度。奢阔层高享受，让室内空间更显大气磅礴，没有丝毫的压抑感。约 122 方定制化多功能社交巨厅，为业主提供了广阔的社交与活动空间，无论是举办大型派对还是家庭聚会，都能轻松容纳。15 米转角阳台，将室外的美景最大限度地引入室内，尤其是一线观湖的绝佳位置，让业主推窗即见湖光山色，感受大自然的灵动与宁静。

在空间设计上，该户型注重功能与品质的完美结合。多个套房设计，满足家庭成员对私密性和舒适度的追求。全明空间设计，让每个角落都充满阳光。同时，户型内部的装修选材和细节处理都堪称极致，从精致的吊顶到高品质的地板，从高端的厨卫设备到人性化的收纳系统，每一处都体现了对品质生活的追求。此外，户型还充分考虑了业主的个性化需求，定制化的多功能空间可根据业主的喜好打造为书房、健身房、家庭影院等，满足不同的生活方式。

part.3 基本信息

占地面积：206400 平米，为打造丰富的社区配套和舒适的居住环境提供了充足空间。

建筑面积：133000 平米，合理规划各类建筑，包括住宅、幼儿园、商业及休闲设施等。

总栋数：25 栋，分布在南北两个地块，南侧地块 20 栋，北侧地块 5 栋。

总户数：760 户，适中的户数保证了社区居住氛围的和谐与纯粹。

容积率：1.91，较低的容积率意味着小区内建筑密度低，绿化空间和公共活动区域相对较多，居住舒适度高。

绿化率：35%，社区内绿植丰富，空气清新，营造出宜人的居住环境。

总车位数：1637 个，车位配比 1:2.15，充足的车位满足业主停车需求。

得房率：100 - 100%，较高的得房率为业主提供了更多可使用空间。

物业公司：广州越秀，具备丰富的物业管理经验，为业主提供专业、贴心的服务。

物业管理费：6 - 9.9 元 / 月 / 平米，合理的物业费用于维持社区的高品质管理、维护和服务。

part.4 配套介绍

交通

现状：地块位于天河区世界大观，悦景路以北，帝景山庄以西。目前交通比较单一，居民主要通过悦景路出行，东接珠吉路，西连奥体路，可通过珠吉路和奥体路连接广园快速、大观南路等主干道，上下高速较为方便，但公共交通方面，最近的大观南路地铁站距离小区 2 - 3 公里，出行不太便利。

未来规划：世界大观将新建一条道路，直接接驳奥体路与机场二高速，同时传悦景路未来部分路段可能进行下沉式改造，最大程度减少对片区的噪音影响。届时，板块的交通短板将被补齐，居民出行将更为便捷，与城市其他区域的联系也将更加紧密。

教育

幼儿园：项目自配 15 班幼儿园，为业主子女提供家门口的学前教育，方便家长接送，让孩子从小接受优质的启蒙教育。

小学：引进广州天河外国语教育集团合作办学的 24 班小学，为孩子提供高质量的基础教育。广州天河外国语学校自 2012 年创办以来，迅速成长为广州优质教育品牌，享有多项荣誉称号。学校毗邻月亮湖，将山、林、湖的自然意境融入建筑，打造现代山水书院，还原 “自然教育” 真意，为孩子创造独特的学习环境。此外，隔壁缦云配建的天河外国语教育集团九年一贯制学校，进一步提升了区域的教育资源优势，加上纯粹的高端改善人群，为孩子营造了良好的学习氛围。

生活

商业：商业规划以新加坡圣淘沙滨湖商业体为对标，沿湖打造约 1 万平的商业体，拟规划精品超市、多元餐饮、生活配套及儿童教培等业态，满足居民日常购物、餐饮、休闲和教育等需求。内部打造的约 2000 方湖岸会所，背靠住区、望湖而筑，设有四标准泳道的恒温泳池、儿童池、按摩池等，为业主提供高端的休闲娱乐场所。三公里范围内有优托邦大型商场、天河城百货、万科广场、时代 E - PARK 等，生活气息浓厚，满足居民多样化的消费需求。

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医疗：项目社区完善医疗服务，2 公里内享三甲综合智慧型医院中山六院，附近还有广州复大肿瘤医院及暨南大学附属第一医院，为居民的健康提供有力保障。此外，周边规划有 6.9 万㎡国际妇女儿童医院，进一步完善区域医疗配套。

自然景观：出门即达约 243 万方山湖林海，仅 1.98 容积率，环绕 14.9 万方公园绿地、5.3 万方日月双湖与 1.9 公里湖岸线。三面环山，拥有丰富的山水资源，是天河东部重要的绿色开敞空间，水系包括太阳湖和月亮湖等 2 个人工湖，周边被钟岭、横岭、大山等自然山体环绕，为居民提供了亲近自然、休闲散步、户外运动的好去处，让居民在繁忙的都市生活中享受大自然的宁静与美好。

part.5 规划和发展

越秀・观樾所在的天河智谷板块，在 “十四五” 规划中，CTD 中央科创区被提升至与 CBD 中央商务区同等重要地位，政策优势明显。随着区域内产业的不断发展，8 大优势产业集群聚集，2500 多家科技企业、1000 多家高新技术企业进驻，年产值约 1100 亿元，有望成为继珠金琶后的又一经济增长极，区域的经济活力和吸引力将不断增强，吸引更多的人才和资源流入。

交通规划的逐步实施，将改善区域的交通状况，提升居民的出行便利性，加强与城市其他区域的联系。教育资源的优质配置，将吸引更多注重子女教育的家庭入驻，进一步提升区域的人口素质和居住品质。商业和医疗配套也将随着区域的发展不断完善和升级，满足居民日益增长的生活需求。

越秀・观樾凭借其大规模的连片开发、优质的教育资源、丰富的生活配套和高品质的户型设计，将在区域发展中占据重要地位。无论是自住还是投资，都具有较高的价值潜力。随着区域的发展，其房产价值有望稳步增长，成为天河智谷的标志性居住项目，为区域发展注入新的活力。

part.6 结语总结

越秀・观樾以其卓越的地段优势、丰富的配套设施、优质的教育资源和高品质的户型设计，成为天河智谷板块一颗璀璨的明珠。其独特的湖居环境，让业主在繁华都市中享受宁静与自然的融合；完善的交通规划、优质的教育和丰富的商业医疗配套，为业主提供便捷、舒适的生活体验；精心设计的户型，满足了不同改善型购房者对品质生活的追求。

虽然目前交通存在一定的不便，但随着未来规划的逐步落实，这一问题将得到有效解决。对于追求高品质湖居生活、注重子女教育且看好天河智谷发展前景的购房者来说，越秀・观樾无疑是一个极具吸引力的选择。它不仅是一个居住的场所，更是一种生活品质的象征，承载着业主对美好生活的向往与追求，在天河智谷这片充满潜力的土地上，开启美好的居住生活新篇章。

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