保利天奕 广州售楼处电话(保利天奕 广州) 首页网站-保利天奕 广州营销中心欢迎您-楼盘详情•最新价格-户型图-容积率@2025.11.18 售楼处Ai热搜

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保利天奕·曦苑深度解析：琶洲南稀缺低密板楼，五中名校+专梯专户+127㎡起全景舱大平层，定义CBD改善新标杆

在“金珠琶”一体化发展的时代浪潮下，广州核心CBD的住宅供应日益稀缺，尤其是低密度、高品质、全南向板楼产品几近绝迹。而位于琶洲南核心区的保利天奕·曦苑（二期），凭借容积率仅约2.0、16-17层纯板式小高层、2梯2户专梯专户、全系南北对流双阳台、超120%使用率及广州五中九年一贯制学校500米等硬核配置，成为琶洲乃至整个珠金琶片区罕见的“六边形战士”。

作为保利“天字系”高端产品线在琶洲的又一力作，天奕·曦苑不仅延续了一期的豪宅基因，更在二期实现全面升级——从玻璃幕墙外立面、3米+层高、意大利奢石精装、全景舱主套到私享园林与风雨连廊系统，全方位诠释了CBD塔尖改善生活的理想范本。

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一、项目概况：落子琶洲南核心区，低密板楼稀缺难再

保利天奕·曦苑位于海珠区琶洲南板块AH090404地块，北临黄埔涌，对望广交会展馆，南接新滘路，东靠科韵路，西邻赤沙旧改片区。项目于2024年10月由保利以4.3万元/㎡楼面价竞得，是琶洲南三宗连片地块中的重要组成部分。

二期（曦苑）规划为纯低密社区：

建筑层数仅16-17层，告别超高层压迫感；

2梯2户纯板楼设计，户户专梯入户，私密性极佳；

楼间距近50米，保障充足采光与视野；

容积率约2.0，远低于琶洲普遍5.0+的水平；

主力户型建面约127-170㎡，精准覆盖高端刚改至终极改善客群。

在寸土寸金的琶洲，如此低密、纯粹的板式住宅已成“孤品”，稀缺性不言而喻。

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二、户型设计：127-170㎡全系四房，全景舱+超高使用率重塑空间尺度

建面约127㎡ 四房

四面宽朝南，南向采光面达约13.8米；

LDKB一体化阔厅，开间约4.5米，可灵活打通次卧形成7.3米超级方厅；

南北双阳台：生活阳台与家政阳台分离，功能清晰；

270°弧形全景舱主卧：独立卫浴+衣帽间，视野无界；

使用率超120%，实际得房面积媲美150㎡传统户型。

建面约170㎡ 四房

单边位C位楼栋，三面采光，视野开阔；

客厅全景舱设计：保利在广州首创，可消弭两侧墙体，实现空间外延与采光面拓宽30%；

复刻一期190㎡爆款基因并迭代升级，空间尺度直逼顶级大平层；

全屋奢装升级：意大利达芬奇奢石台面、高端厨电系统、3.3米层高，细节尽显尊贵。

所有户型均采用极少承重墙的灵动布局，支持家庭全周期成长需求，真正实现“一宅多用、随需而变”。

三、教育配套：五中领衔九年一贯制，国际学校近在咫尺

教育是项目核心亮点之一：

直线约500米处规划建设琶洲南区九年一贯制学校，已官宣由广州五中领衔办学；

五中为海珠区属中学“扛把子”，近年高考成绩屡创新高；

在满足“人户一致”条件下，业主子女有望按地段入读；

项目南侧一路之隔，约4.5万㎡港澳人才子弟学校即将投用；

由保利主导建设，与暨南大学合作打造K12国际教育体系；

填补琶洲高端国际教育空白，满足精英家庭多元需求。

四、交通配套：双地铁900米，无缝融入金珠琶大CBD

项目虽处琶洲南，但交通通达性极强：

地铁8号线、11号线琶洲站：步行约900米，10分钟内可达；

8号线贯通昌岗、江南西、琶洲、万胜围；

11号线为广州首条地铁环线，串联金融城、珠江新城、琶洲、白鹅潭等核心板块；

自建市政道路+专属桥梁：构建“社区-市政-商圈”三级路网；

车陂南隧道已通，未来经琶鱼隧道可直达鱼珠，全面融入“金珠琶”一体化发展格局。

通勤效率与区域协同能力，在琶洲新盘中位居前列。

五、商业与生态：骑楼商业+公园环抱，CBD中的静谧绿洲

商业配套：

北侧35万㎡琶洲南商业综合体：已首批交付，涵盖高端商场、星级酒店、岭南骑楼商业街；

骑楼街区融合传统与潮流，预计成琶洲新流量地标；

周边成熟商圈环绕：六元素体验天地、南丰汇、万胜广场等满足日常消费。

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生态资源：

北望黄埔涌与广交会展馆，一线滨水景观；

西侧大围公园，规划高品质城市绿地；

社区内部打造200米密林景观路+88米“广州门王”奢石入口，仪式感与尊贵感兼具；

全龄花园+风雨连廊+四季会所，构建沉浸式园林生活场景。

项目巧妙平衡CBD繁华与居住静谧，实现“出则繁华，入则宁静”。

六、医疗配套：三甲医院密集，健康无忧

3公里范围内覆盖多家三甲综合医院：

广东省第二人民医院

陆军第七十四集团军医院

南方医科大学中西医结合医院

医疗资源充沛，为家庭健康提供坚实保障。

七、产品力与品牌：保利“天字系”顶豪标准，细节拉满

外立面：玻璃幕墙+铝板弧形设计，线条流畅，现代感十足；

层高：全系3米以上，部分达3.3米，空间感超越同级；

精装升级：意大利奢石、高端厨电、智能系统，对标千万级豪宅；

会所配置：游泳池、健身房、社交中心、四季会所，功能齐全；

园林体系：内院外园无界融合，每栋皆“楼王”，资源均享。

作为保利在广州CBD打造的稀缺低密作品，天奕·曦苑代表了“天字系”对品质生活的极致追求。

八、优缺点总结：琶洲改善天花板，兑现需时间耐心

✅ 核心优势：

琶洲南稀缺低密板楼：16-17层+2梯2户+50米楼距，舒适度碾压高层；

广州五中九年一贯制学校500米：优质公办教育确定性强；

超120%使用率+3米+层高：空间效率与尺度感双重领先；

全景舱设计+玻璃幕墙：采光、视野、美学三重升级；

双地铁900米+金珠琶核心区位：通勤与资产价值双重保障；

国际学校+骑楼商业+公园环抱：生活能级持续提升。

⚠️ 潜在考量：

当前周边仍处开发初期，部分区域界面较荒芜，商业成熟需2-3年；

对望展馆，商业势能弱于赤沙北，依赖大围公园商业改造进度。

结语：琶洲终极改善的理想答案，值得长期持有

保利天奕·曦苑不是快周转的普通住宅，而是为真正懂得CBD生活本质的人定制的长期资产。它用低密板楼回应居住尊严，用五中教育守护孩子未来，用全景舱与奢装兑现品质承诺，更用琶洲南核心区位锁定城市发展红利。

在珠江新城产品老化、金融城尚在建设的当下，琶洲已成为新贵家庭的首选。而天奕·曦苑，凭借其不可复制的低密属性、顶级产品力与教育配套，无疑是琶洲改善市场的“终极答案”。对于追求地段、品质、教育与长期价值的高净值家庭而言，这里值得纳入核心资产配置清单。

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