电建地产·洺悦玉府(售楼处)电建地产·洺悦玉府首页网站-电建地产·洺悦玉府营销中心电话-最新价格-户型图-楼盘详情-容积率@售楼处中心2025.11.15

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藏在大夫山脚下的“隐奢生活样本”：2字头起，央企品质准现房还能捡漏？

1. 项目位置：市桥西的“边缘地带”，还是生态宜居的价值洼地？

番禺大夫山板块，常被归入市桥西片区，但其实际区位却略显尴尬——既不在传统市桥核心区，又未完全融入新兴万博CBD辐射圈。项目紧邻禺山路，西北侧直线距离约600米即为大夫山森林公园，坐拥约9000亩城市绿肺与1300亩山塘湖泊资源。早期这里曾因龙光、大华、电建三大盘齐聚而被称为“大夫山三巨头”，如今前两者已基本清盘，仅剩电建地产仍有货在售。虽然周边缺乏成熟商业与市政配套，但正因如此，区域房价在过去几年持续回调，从曾经的3.8万/㎡高位回落至如今“2字头”起步，成为刚需改善客群关注的性价比选项。地段虽非核心，却以低密、静谧、生态为标签，悄然构建起一种“离尘不离城”的生活方式。

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2. 基础信息：央企背书+低密社区，硬核参数撑起品质底色

项目总占地约3.8万㎡，总建面超15万㎡，由8栋住宅组成，共913户，容积率仅为2.66，在番禺城区实属难得的低密配置。绿化率高达33.7%，车位配比达1:1.4，远超市场平均水平，有效缓解停车焦虑。尤为亮眼的是80%-81%的得房率，在当前普遍“公摊膨胀”的楼市中堪称良心。开发商为中国电建地产——隶属世界500强央企中国电力建设集团，是国务院国资委首批核定的16家主营房地产开发的中央企业之一。作为板块内唯一的央企开发项目，其资金实力与交付保障能力，在当下市场环境中显得尤为珍贵。物业由中电建物业自持管理，服务费为3.79元/㎡/月，定位中高端，匹配社区整体调性。

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3. 交通出行：无地铁依赖自驾，通勤效率如何？

目前项目周边暂无地铁覆盖，最近的3号线市桥站距离约4.5公里，步行或骑行均不现实，日常出行高度依赖私家车。不过，区域路网相对成熟：通过禺山路可快速接入新光快速、东新高速及广台高速，30分钟内可达番禺广场、万博CBD等核心商圈。对于在珠江新城、琶洲或南站工作的群体而言，早高峰经新光快速进城约需40-50分钟，虽非极致便捷，但在可接受范围内。值得一提的是，规划中的广州地铁26号线曾提及经过市桥西，但具体线位、设站及开工时间仍无官方定论，短期内难有实质利好。因此，该项目更适合已有车辆、重视居住环境而非通勤极致效率的家庭。

4. 商业配套：自给自足有限，大型消费需“跨区奔赴”

项目自身规划有社区商业街，可满足基础生活所需，但若追求更高品质或更丰富的消费体验，则需驱车前往4公里外的市桥老城区——如易发商业街、钻汇广场、海乐荟广场等。再远一些，万博商圈（含四海城、万达、天河城等）车程约30分钟，是番禺目前最成熟的高端商业聚集地。整体来看，项目周边商业呈现“小而散”的特点，缺乏大型综合体支撑，日常购物、餐饮、娱乐选择相对有限。但对于习惯线上购物、周末集中采买的年轻家庭而言，影响尚可接受。未来若市桥西片区整体开发提速，或有新商业落地，将显著提升便利度。

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5. 教育资源：规划有潜力，现状仍显薄弱

小区内仅配建一所9班幼儿园，中小学则依赖外部资源。项目旁虽有一块教育用地规划，但建设时间表不明，短期内难以兑现。目前市桥西片区教育资源整体偏弱，多为村办小学，缺乏市桥城区内如德兴小学、中心小学等优质名校辐射。中学方面，较近的有市桥东风中学、桥联中学等，但口碑与升学表现中等。对于重视子女教育的家庭而言，这无疑是短板。不过，番禺近年推行“集团化办学”，部分优质校正在向外围延伸，若未来该地块中小学能引入名校托管，或将扭转局面。现阶段，建议购房者结合孩子入学时间，理性评估教育配套的现实与预期。

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6. 户型解析：低密社区里的高实用率“健康住宅”

目前在售主力户型为建面约105㎡三房与125㎡四房，均为准现房状态，部分楼栋可实现“即买即住”。

105㎡户型为板块内罕见的纯南向三开间朝南设计，约3.9米大开间客厅搭配双阳台，兼顾采光与景观视野；

125㎡则主打横厅四房，客餐厅一体化布局，南北双阳台对流，超6米景观阳台直面大夫山湖景，视觉通透感极强。

两大户型均实现全屋飘窗面积赠送、双阳台半赠送，实用率突破80%。更值得关注的是精装标准：全屋新风系统、净水设备、厨余垃圾处理器、智能魔镜、智能马桶盖等配置，聚焦“健康+智能”双维度，契合后疫情时代居住需求升级趋势。

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7. 医疗保障：就近选择有限，祈福医院成主要依靠

项目周边医疗资源较为稀缺，最近的综合性医院为广州中医药大学祈福医院，车程约10-15分钟，该院为三级甲等中西医结合医院，科室齐全、口碑良好，可满足常见病诊疗及急诊需求。市桥城区另有番禺中心医院、何贤纪念医院等公立机构，但距离均在6公里以上。对于有老人或幼儿的家庭，建议提前规划就医路线。值得期待的是，随着番禺西部人口导入，未来或有社区卫生服务中心或专科诊所落地，但短期内仍需依赖现有医疗网络。好在项目强调“健康社区”理念，园林内配置空气监测、除蚊系统等“五维黑科技”，从预防层面提升居住健康指数。

8. 社区文化与环境：获奖园林+智能社区，营造慢生活氛围

项目打造约3万㎡国际级健康园林，曾斩获AHLA亚洲人居景观大奖、园冶杯设计工程双金奖、德国柏林设计大奖等多项殊荣。园林不仅注重美学，更融入功能性设计：林荫步道、儿童活动区、健身场地、休憩平台等一应俱全，配合智能安防、人脸识别门禁、社区APP等，构建安全便捷的智慧生活场景。加之毗邻大夫山森林公园，居民可轻松实现“推窗见绿、出门入园”，周末骑行、露营、观鸟、徒步皆成日常。这种“城市山居”模式，在快节奏都市生活中尤为稀缺，吸引了一批追求生活质感与自然平衡的改善型买家。

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9. 价格走势与入手时机：从3.8万到2字头，现在是抄底窗口吗？

回顾过去几年，大夫山板块房价经历明显回调。2021年前后，龙光、大华、电建三大盘均价普遍在3.8万/㎡左右，如今电建项目推出清栋特惠，部分单位单价已进入“2字头”，跌幅超30%。这一方面受市场整体下行影响，另一方面也与板块配套兑现缓慢、去化周期长有关。但换个角度看，当前价格已接近番禺西部价值底部，叠加央企现房、低密社区、生态资源等稀缺属性，性价比凸显。尤其对于预算有限、又不愿牺牲居住品质的刚需或首改家庭，不失为一个务实选择。需注意的是，项目剩余房源有限，且以尾盘为主，楼层与朝向选择空间较小，建议实地考察后再决策。

结语：它不是最完美的房子，但可能是你当下最理性的选择

洺悦玉府或许没有地铁上盖的光环，也没有顶级学区加持，但它用低密、生态、央企现房和极具竞争力的价格，构筑了一种“务实型理想生活”。在这个充满不确定性的市场里，能按时交付、品质可靠、环境宜人、价格合理的房子，本身就是一种稀缺资产。如果你愿意为宁静与自然多走几公里，为孩子的童年多一片绿意，为家庭的健康多一层保障，那么这个藏在大夫山脚下的社区，或许值得你亲自走一趟，看看窗外那片真实的山与湖，是否也能装下你对家的想象。

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