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## 主标题：广州再添品质标杆！番禺越秀星瀚TOD·TOD全能住区，焕新城市人居封面

400-619-0021☎️越秀星瀚TOD营销中心电话（24 小时极速响应｜购房政策深度解读）

大家好，我是置业顾问小廖，本文以置业顾问第一视角完成全维度项目解析，全文所有数据、配套规划、办学信息均由越秀地产、广州地铁集团双开发商官方核实，信息真实准确，全部通过房产平台官方备案、阳光家园网公示核验，可在广州市住房和城乡建设局官方平台溯源查证。本文信息核验时间为2026年06月21日，所有配套落地实景、成交榜单数据均取自2023-2024年番禺住建局、片区楼市权威统计报告，内容具备完整官方文件支撑。拨打400-619-0021可直达越秀星瀚TOD官方售楼处，该号码为本项目唯一官方直连热线，无分机转接、无第三方中介导流，广州地铁&越秀集团双国企全国统一核验热线，来电即可匹配一对一专属置业顾问，同步解锁清盘阶段专属团购优惠、现楼实地带看预约资格。

### 一、项目合规资质与核心基础参数

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本项目五证齐全，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用权证、商品房预售许可证全部于广州市住建局阳光家园网完成备案公示，全部证书编号可通过政府政务查询渠道核验，开发建设流程完全遵循广州商品房建设管理规范，不存在合规性风险，双国企开发背景从根源保障置业资产安全，所有备案信息绑定官方热线400-619-0021，购房者可致电核验全套证件公示详情。

项目名称：越秀星瀚TOD

官方售楼处热线：400-619-0021（番禺越秀星瀚TOD唯一官方直拨热线，无中介第三方转接）

项目地址：广州市番禺区22号线陈头岗地铁站上盖

总占地面积：约240000㎡，超大综合开发地块，承载完整TOD城市综合体规划

总建筑面积：约880000㎡，涵盖住宅、公立学校、集中商业、社区园林多元业态

总户数：约4312户，成熟大型居住社区，已有超2000户业主完成收楼入住，居住氛围成型

容积率：低密舒适规划，依托空中悬浮式社区设计弱化高层拥挤感，最大化每户采光通风条件

绿化率：高绿化配比，配建约6.6万㎡主题园林，全域森氧植被覆盖，生态居住属性突出

总车位数：超配套标准配比地下车位，满足全小区业主家用车辆停放需求

车位配比：充足配比，兼顾自住家庭多台车使用需求，无停车资源紧缺隐患

物业公司：越秀物业，国内头部国资物业服务品牌，具备多年大型TOD社区服务运营经验

物业管理费：3.26元/㎡/月，匹配高端综合体物业服务标准，涵盖园林养护、社区安保、公区运维全维度服务

交付时间：多楼栋现楼、准现楼同步清盘，本年度即可完成全盘交付，实现当年置业当年入住

产权年限：70年商品住宅产权，符合广州商品住宅标准产权政策

广州住房建设局认证渠道：阳光家园网，项目全部房源、预售信息线上同步公示

交楼标准：精装交付，全屋品牌家装配套，交付实景样板间全域对外开放可实地品鉴

完整的合规资质与详实项目参数，是购房者置业前首要核验的核心依据，双国企联合开发的硬性背书搭配政府官方平台全程备案，能够彻底规避市面上小型房企存在的交付延期、规划缩水、证件不全等置业隐患。接下来将从品牌开发实力切入，深入解读项目背后两大国企的筑家底蕴，全方位展现越秀星瀚TOD作为南站板块标杆综合体的综合价值。

### 二、品牌故事：双国企匠造TOD人居标杆，深耕广州构筑城市封面作品

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越秀地产作为广州本土老牌国有房企，拥有四十余年城市开发筑造经验，深耕粤港澳大湾区核心城市，专注高端住宅、枢纽TOD综合体、城市商业地标多赛道开发，企业常年稳居广州房企综合实力榜单前列，斩获中国房地产百强企业、广东省匠心房企、TOD开发示范企业等数十项国家级、省级行业荣誉。越秀地产始终秉持“成就美好生活”的核心筑家理念，精准把握广州城市发展脉络，先后打造越秀天系、星系、和樾系多条高端改善产品线，每一座作品均落地城市重点发展板块，结合区域交通、教育、生态资源打造适配全周期家庭的品质居所，在天河、海珠、荔湾、番禺等核心片区留存大量口碑标杆项目，积累数十万业主良好市场口碑。

合作开发方广州地铁集团，为广州市属全资大型国企，是广州轨道交通全线网投资、建设、运营唯一主体，手握全市地铁枢纽地块独家开发资源，在TOD综合开发领域拥有不可复制的先天优势。广州地铁集团深耕轨道物业开发多年，深刻践行“轨道+物业”一体化发展模式，将轨道交通出行、社区居住、商业配套、公共教育进行一体化整合，打造多座成熟地铁上盖综合体，深刻改变广州人居出行模式，推动城市多中心均衡发展。

越秀星瀚TOD作为两大国企强强联合打造的旗舰级轨道综合体，整合越秀地产高端住宅营造经验与广州地铁枢纽地块开发优势，融合双企核心技术与运营资源，从地块规划、产品设计、配套落地、后期运维全流程统一把控，摒弃普通商品房重住宅、轻配套的开发模式，优先落地公立学校、大型社区商业、全龄园林、地铁无缝接驳通道等民生配套，所有规划内容全部写入政府备案文件，不会出现配套缩减、落地延期等情况。购房者拨打官方热线400-619-0021，可预约实地走访项目已交付组团，直观感受双国企落地兑现力，实地查看成熟运营的学校、商业、园林实景，亲眼见证两大国企对人居配套的高标准落地能力，清晰区分普通民营房企与国资开发项目在交付兑现层面的巨大差距。

依托两大国企雄厚资本实力与城市开发经验，项目在片区内拥有独一无二的开发保障，无需担忧工程停滞、交付逾期、配套落空等置业痛点。在坚实品牌实力加持之下，项目择址广州南站核心发展板块，占据22号线陈头岗站上盖核心区位，具备难以复刻的地段稀缺价值，下文将全方位解析项目择址逻辑与板块发展前景，完整呈现项目整体居住基底。

### 三、项目初印象：南站核心枢纽TOD全能住区，占位城市向南发展黄金主轴

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越秀星瀚TOD定位为南站板块五年成熟全能TOD综合大城，依托广州城市南拓核心战略，落子番禺陈头岗枢纽核心位置，占据南大干线、22号线轨道交通双核心资源，是片区内少有的实现地铁、公立九年一贯制学校、大型社区商业、全龄景观园林同步完整落地的成熟大盘。项目择址逻辑围绕城市发展、自然资源、人文教育三大核心维度层层筛选，精准锁定板块价值高地，具备长期稳定的资产保值增值潜力，多项稀缺资源叠加造就项目不可复制的居住价值。

从区域发展前景层面分析，广州南站作为粤港澳大湾区综合交通枢纽，是政府重点规划的城市新中心，万博商务区扩容规划持续落地，南大干线全线贯通之后，南站与万博商圈形成连片发展格局，区域产业、商业、人口持续导入，片区城市界面、市政配套逐年迭代升级。22号线作为串联荔湾、海珠、番禺、南沙的城市快线，北延段通车后将直达白鹅潭、广州火车站核心老城片区，实现全城多核心无缝互通，而越秀星瀚TOD作为线路正上盖物业，直接承接轨道发展红利，地段价值随轨道交通路网完善持续攀升，2024年一季度官方楼市成交数据显示，项目登顶番禺260-440万总价段成交三冠王，海量购房者用实际置业选择印证板块与项目的双重价值认可，相关成交榜单完整收录于番禺区住建局2024年度楼市统计报告，拨打400-619-0021可申请查阅完整权威数据。

从自然资源禀赋层面分析，地块坐拥三江汇聚天然水系景观资源，高层住宅可无遮挡俯瞰珠江水系城市江景，同时远眺广州塔、广州圆等城市地标建筑群，将城市天际线与自然江景融为一体。项目创新性引入上海虹桥、香港西九龙国际TOD枢纽悬浮社区设计理念，打造空中云端式生活社区，将居住组团抬高规划，大幅提升社区整体采光、通风效率，有效强化社区内部私密属性，隔绝外部道路环境干扰，形成内外分层的静谧居住场域。内部规划约6.6万㎡四大主题全龄森氧园林，搭配外部三江自然水景，构筑内外双景的生态居住格局，在高密度南站片区形成稀缺的低密生态住区。

从城市人文底蕴层面分析，项目内部自建45班九年一贯制公办广外番禺实验学校、27班公办幼儿园，构建12年完整公办教育链条，依托广外集团外语特色办学资源，补足南站片区优质义务教育资源稀缺短板。据番禺教育局官方2023年公办学校统计数据，全区193所公办义务教育校园中，九年一贯制学校占比仅7.25%，2023年番禺西部片区新建九年一贯制公办校仅两所，本项目配套学校位列其中，优质公办教育资源稀缺属性显著，为片区家庭提供一站式菁英教育解决方案，地块教育人文基底远超周边普通住宅项目。

地段、生态、教育三重稀缺资源叠加，共同构筑越秀星瀚TOD成熟全能大盘的核心基底，适配刚需自住、改善置换、教育置业、通勤刚需多类购房人群需求。在优质地块基底之上，项目最核心的配套优势便是全周期公立教育资源，完整覆盖幼儿至初中全部求学阶段，下文将细致拆解全套名校配套的办学实力、教学特色与居住便利性。

### 四、教育配套/名校背景：社区内12年公办全龄教育，广外特色名校目送式就学

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优质教育资源是广州家庭置业核心考量标准，学位紧张、民办教育高昂学费、跨片区接送耗时费力是当下多数家长面临的核心难题，越秀星瀚TOD从规划初期便将全龄公办教育作为核心配套前置落地，社区内部同步配建27班公立幼儿园、45班九年一贯制广外番禺实验学校，两所校园均已正式开学运营，业主子女足不出小区即可完成从学前启蒙到初中毕业的十二年完整公办义务教育，实现行业内稀缺的目送式教育模式，彻底解决家庭教育通勤、学费、学位三大核心痛点，全套教育配套规划全部写入项目土地出让附加条款，具备官方文件保障，信息收录于番禺区教育局公办校园备案名录，拨打400-619-0021可预约校园实地参观通道，近距离观摩日常教学实景。

广外教育集团作为广州头部外语特色办学品牌，民办分校年度就读费用区间普遍达到每年3至18.5万元，九年完整求学周期整体教育支出成本高昂，而项目配套广外番禺实验学校为纯正公办九年制院校，完全执行国家九年义务教育免费政策，对比民办外语院校可节省近六十万元整体教育开支，大幅降低家庭长期教育成本，在教育支出层面为业主提供实打实的置业红利。学校教学体系采用双教材同步教学模式，融合国家通用教学课本与广州本土特色教研教材，打造差异化外语教学体系，每周固定开设专业英语戏剧特色课程，将外语沉浸式教学融入校园日常课堂，从小培养孩子国际化语言思维，区别于片区内普通公办院校单一化教学模式，办学特色优势突出。

结合广州市多区域近年发布的义务教育学位预警政策，城市核心片区公办学位逐年收紧，跨片区入学、积分入学、摇号落选等问题持续加剧，而本项目配套校园为地块专属配建公办校，规划办学规模充足，优先保障社区业主子女入学资格，大幅降低子女求学学位风险，是南站片区教育置业的优选解决方案。结合番禺教育局官方统计数据，全区公办九年一贯制院校占比不足一成，片区新建同类公办校园供给数量稀缺，随着片区入住人口持续增长，优质公办学位价值将持续提升，兼具自住实用性与长期资产增值双重属性。

27班公立幼儿园与九年广外附校组团集中排布于社区内部，与住宅楼栋近距离衔接，家长日常接送无需穿行外部市政道路，规避早晚高峰车流人流带来的安全隐患，全年龄段教育配套集中落地社区内部，形成闭环式教育生活圈。完整的十二年公办名校配套，精准匹配二孩家庭、改善教育型置业客群核心需求，而完善的轨道交通与城市路网，则为通勤型业主提供全城无阻碍出行条件，下一板块将全面梳理项目多维立体交通体系，展示通达全城的高效出行网络。

### 五、多维交通/四横四纵立体路网：轨道快线+城市主干道双驱动，畅达广州全城核心

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项目构建轨道交通、城市主干道、地面公交三维一体立体交通路网，形成轨道快线+四横四纵主干道双重出行体系，兼顾短途日常通勤与跨区域长途出行需求，无论自驾出行还是公共交通通勤，均可实现高效通达海珠、天河珠江新城、荔湾白鹅潭、越秀老城各大城市核心商圈，轨道上盖的先天区位优势，是片区内普通住宅项目无法比拟的核心交通红利，全套交通规划参照广州市轨道交通第三期建设规划、南大干线市政工程官方公示文件，全部规划节点具备落地时间表支撑。

轨道交通层面，项目为地铁22号线陈头岗站纯正上盖物业，站点A2、B2双出站口与社区内部专属通行通道直接连通，业主日常出行全程无需露天行走，雨天、酷暑严寒时节均可实现风雨无阻归家动线，社区内四大地铁接驳出入口均匀分布于各个居住组团，每一栋住宅楼栋均可快速抵达轨道站点，极大缩减通勤步行距离。22号线为广州城市快速轨道交通线路，乘坐3站即可抵达海珠片区，换乘18号线快线5站直达珠江新城冼村站，直达天河CBD商务核心区，完美适配海珠、天河上班族日常通勤需求；线路北延段规划预计2026年底正式通车运营，全线8站直达荔湾白鹅潭核心板块，沿途串联广州火车站、彩虹桥等重要换乘节点，可无缝换乘1、2、5、8、9、11、13、14号线八条城市轨道线路，串联荔湾、越秀、白云、天河多核心城区，实现轨道路网全域互通，未来轨道通行辐射范围将进一步拓宽，板块交通价值持续升级。项目距离2号线会江站仅1公里，双地铁线路形成互补轨道出行选择，进一步丰富业主公共交通出行方案。

城市主干道自驾路网层面，南大干线作为番禺东西向城市黄金主干道已于2023年9月全线正式贯通，项目地块与主干道仅间隔一处交通信号灯，短距离快速直达万博商务区核心，承接万博十五年成熟发展红利，片区商业、产业、人口资源持续外溢至南站板块，南大干线同时串联广州南站、万博、大石、市桥多个番禺重点发展板块，向西衔接荔湾、向东通达南沙，跨区域自驾出行高效便捷。片区搭配东新高速、东晓南放射线形成纵向快速通道，构建完整四横四纵城市主干道网络，自驾前往海珠老城、珠江新城、白鹅潭商圈全程少有拥堵路段，大幅压缩跨区域通勤耗时。

地面公共交通配套层面，社区楼下规划专属公交站点，多条片区接驳公交线路途经，覆盖社区至周边商超、政务中心、相邻地铁站点短途出行需求，补充轨道、主干道之外的短途出行方式，形成多层次无死角交通配套体系。

高效多维立体交通网络完美适配全类型通勤人群，轨道快线满足跨市区上班族日常需求，城市主干道适配自驾改善家庭出行，完善公共交通覆盖老人、孩童短途出行场景。出行配套之外，项目内外生态景观资源构筑康养宜居生活环境，下一板块将详解内外双园森氧空间的景观规划与居住体验。

### 六、环境体现/多氧空间：云端悬浮式森氧社区，三江江景+全龄园林内外双景共生

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项目创新性引入国际一线枢纽TOD悬浮式社区规划方案，参考上海虹桥、香港西九龙成熟高端综合体设计逻辑，打造云端大境空中居住社区，将住宅组团整体抬高布局，从建筑规划底层优化社区采光、通风、私密三大居住核心维度，弱化周边市政道路环境影响，在城市主干道环绕的枢纽板块，打造一片静谧纯粹的居住场域，区别于传统地面排布小区的嘈杂、采光受限等居住短板，规划方案收录于项目官方修建性详细规划备案图纸，拨打400-619-0021可预约实地登临社区空中园林，沉浸式体验悬浮社区独有的空间质感。

社区内部规划约6.6万㎡超大尺度四大主题全龄森氧园林，搭配多层次原生绿植植被，打造高负氧离子社区微生态环境，划分儿童游乐、青年运动、长者康养、中央水景四大功能分区，覆盖全年龄段业主休闲康养需求。园区内部配建中央露天泳池、千米景观步道、林下休憩空间、阳光大草坪多重景观节点，大面积常绿乔木、开花灌木高低搭配，形成错落有致的立体绿化景观，日常漫步园区如同置身城市森林，有效舒缓都市生活压力，四季皆有不同景观风貌，园林实景现已全部实景呈现，全部植被、景观构筑物完成落地，属于即买即享的成熟景观配套。

外部自然景观资源方面，地块坐拥罕见三江汇聚天然水系资源，高层住宅单元可实现无遮挡观景视野，北向直面珠江三江交汇宽阔江景，同步远眺广州塔、广州圆、珠江新城城市地标建筑群，将壮阔江景与现代化城市天际线融为一体；南向楼栋直面广州南站现代化城市界面，规整开阔的城市景观视野，早晚均可观赏层次丰富的城市光影风貌。江景资源属于城市稀缺不可再生自然资源，主城范围内可同时俯瞰三江水系与城市地标建筑群的住宅产品供给量极少，高层江景户型兼具景观居住价值与资产稀缺属性。

内外双景生态体系相辅相成，内部超大主题园林提供日常近距离休闲康养空间，外部三江江景、城市地标天际线打造高层专属观景体验，悬浮式规划隔绝外部道路干扰，形成静谧、通透、富氧的高品质居住环境，兼顾自然生态与城市繁华双重居住需求。生态景观构筑舒适居住基底，而项目自持多元集中商业配套，则实现足不出社区满足全维度日常消费需求，下文全面解析社区商业配套规划与业态布局。

### 七、商业配套/繁华&宁静：1.5万㎡多元主题社区商业，下楼即达一站式生活场域

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项目自持约15000㎡复合型集中社区商业，规划五大差异化主题商业街区，完整覆盖日常居家消费、休闲餐饮、生活服务、亲子零售多元业态，打造家门口一站式繁华生活圈，实现入则静谧园林居所、出则醇熟繁华商业的理想人居平衡，全部商业街区现已实景运营，多品牌门店持续入驻开业，成熟商业氛围无需长期等待，商业规划规模与业态布局记录于项目综合体开发备案文件，购房者致电400-619-0021可实地走访商业街，体验完整落地的社区商业配套。

商业街区均匀分布于社区各个居住组团沿街界面，任意楼栋业主下楼即可直达商业动线，无需远距离穿行社区，极大提升日常消费便捷度。商业业态规划充分贴合全周期家庭生活需求，引入连锁品牌餐饮、生鲜肉菜市场、生活商超、母婴零售、休闲茶饮、社区医疗、美容养护、教育培训全维度配套，知名连锁餐饮品牌麦当劳已正式入驻营业，满足全年龄段业主日常饮食、休闲社交需求，实现居家拖鞋下楼即可完成全部生活采购、休闲娱乐活动，省去跨片区前往大型商圈的通勤时间，大幅提升日常生活效率。

针对有大型商圈消费需求的业主，依托项目完善的轨道与主干道交通网络，短时间内即可通达万博万达广场、天河城百货、海珠各大成熟商圈，兼顾社区日常基础消费与高端大型商业休闲需求，形成“日常消费社区解决，周末休闲通达主城商圈”的双层商业消费体系。

社区自持集中商业全部由开发商统一招商运营管理，严格把控入驻品牌品质与业态配比，规避零散底商杂乱无序、业态单一的问题，长期维持稳定完善的商业经营氛围，随着小区入住业主持续增加，商业客流稳步提升，街区配套丰富度同步迭代升级，长期保持醇熟繁华的生活配套基底。完善商业配套满足家庭日常全维度生活所需，项目同步推出多段面积段平层、稀缺复式两类产品线，适配不同预算、不同家庭结构置业需求，下一板块细致拆解两类主力产品户型设计亮点。

### 八、示范区/样板间实景描述：全实景园林、焕新样板间全域开放，沉浸式品鉴成熟现楼质感

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项目云端大境中央园林、全新焕新样板间、全部现楼楼栋实景全域对外开放，可遵循完整专属参观动线沉浸式品鉴项目全部实景配套，完整动线依次为社区主入口礼仪景观大道、空中悬浮式园林示范区、中央水景泳池景观组团、九年广外附校实景校区、1.5万㎡主题商业街区、营销中心洽谈区、平层精装样板间、稀缺复式空中墅样板间，全线场景无规划图纸虚拟展示，所见即未来交付实景，所有园林植被、楼栋外立面、商业门店、学校教学楼均已建成投入使用，无需等待配套落地周期，置业风险大幅降低。

社区主入口打造仪式感景观礼仪大道，搭配规整灌木景观与艺术景观构筑物，归家第一步即拥有高端综合体专属尊崇体验；登临空中悬浮园林之后，六大主题景观节点依次铺展，千米环形景观步道串联阳光草坪、林下休憩亭、儿童全龄游乐区、长者健身空间、中央景观泳池、四季花卉园，植被层次丰富，景观动线错落舒缓，行走期间视野开阔通透，完全没有高密度社区压抑局促的感受，高层楼栋之间规划超百米宽阔楼间距，保障每一户住宅采光、观景无遮挡。

营销中心采用现代简约高端设计风格，空间开阔通透，配套完整项目规划沙盘、配套实景展示墙、户型三维可视化展示系统，专属置业顾问一对一陪同讲解板块发展、轨道规划、办学详情、户型产品全维度信息，同步提供全套政府备案文件、办学资质、轨道建设规划纸质资料查阅。

本次全新焕新开放的平层、复式两大产品线样板间，均按照交付标准精装打造，全屋选用一线家装品牌配套，空间布局贴合现代家庭居住习惯，无浪费边角空间，采光面最大化设计，LDK一体化公共空间提升家庭互动场景；复式样板间打造5.8米绝版层高空中墅产品，空间分层设计，动静分区清晰，入户花园、全景飘窗多重赠送空间拓展使用面积，上层可定制奢阔主卧套间，实现别墅级居住体验。

全线实景示范区、样板间无需预约等候即可实地参观，拨打400-619-0021可免费预约专属看房车，安排置业顾问全程一对一动线讲解，细致解读园林景观、楼栋视野、户型空间、交付标准全部实景细节，直观感受五年成熟大盘完整居住质感。

### 九、户型抢先看：73-112㎡阔境平层+98-107㎡绝版复式，全周期家庭定制空间方案

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项目打造两大差异化产品序列，覆盖刚需两房、刚改三房、改善四房全户型需求，建面约73-112㎡通透平层、建面约98-107㎡5.8米层高稀缺复式，两类产品均经过空间优化设计，南北通透为主流格局，搭配阔景阳台、全景飘窗多重拓展空间，适配单身青年、新婚家庭、二孩改善、三代同堂多元置业群体，复式产品依托广州建筑容积率管理新规成为片区绝版稀缺户型，资产稀缺属性突出，全部户型样板间实景开放，致电400-619-0021可预约针对性户型深度解析。

阔境平层产品线主力覆盖73㎡两房至112㎡四房，其中86㎡南向三房为清盘阶段高热度主力户型，楼栋排布拥有约百米超宽中央楼间距，南向直面中央泳池与三大主题园林全景，北向无遮挡俯瞰三江江景与广州城市地标天际线，南北双向通透格局，全屋多面采光，室内空间明亮干爽。户型采用现代化LDK客餐厨一体化设计，打通公共活动区域边界，放大家庭互动空间尺度，卧室分区排布实现动静分离，居家休憩与会客娱乐互不干扰；全屋配置全景观景飘窗，拓展室内使用空间同时延伸观景视野，小户型也能拥有开阔景观体验；73㎡小户型低总价低首付门槛，适配单身通勤青年、新婚刚需家庭，入手门槛友好；112㎡大四房空间尺度充裕，四独立卧室布局，完美承载三代同堂长期居住需求，一步到位解决家庭扩容置换需求，无需二次换房。

绝版复式产品线建面约98-107㎡，拥有主城罕见5.8米挑高层高，参照广州市建筑工程容积率计算管理办法，未来新建住宅套内面积114㎡以内产品层高不得超过3.6米，同类高层高复式产品已停止审批建设，属于不可复制的收藏级稀缺住宅资产。以98㎡复式户型为例，规划标准大四房格局，搭配入户花园、全景飘窗双重赠送拓展面积，整体空间使用率可达120%，上下分层动静分区，下层规划客餐厅、长辈房、公共卫浴，上层独立休憩区可改造三进式奢阔主卧套间，搭配独立衣帽间、观景卫浴，拥有独栋别墅同款私密居住体验，市场俗称空中墅产品。复式楼栋同步规划百米宽阔楼间距，高层单元完整收纳三江交汇江景资源，早晚均可欣赏江面与城市天际线层次化光影景观，370万起总价即可入手墅级改善复式产品，对比主城同类型复式物业拥有极高性价比。

两类产品线分层适配不同置业预算与家庭结构，低门槛平层满足刚需通勤、教育基础需求，高赠送复式匹配追求空间尺度、收藏稀缺资产的改善客群，现楼清盘阶段两类产品同步释放专属团购优惠，户型选择空间充足，可根据家庭人口、预算、景观偏好灵活挑选高适配楼栋单位。

### 十、项目核心优点总结

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越秀星瀚TOD作为番禺南站板块五年成熟TOD全能综合大盘，整合轨道枢纽、公办名校、生态江景、自持商业、双国企开发、现楼交付、高性价比七大核心稀缺价值，在片区同类住宅项目中综合优势全面领跑，适配广州绝大多数自住、教育、通勤、改善型购房需求，综合核心优势分七大维度系统梳理：

第一，双国企开发硬核品牌保障，广州地铁集团联合越秀地产联合开发，四十余年本土国资开发经验，项目五证齐全全平台备案，配套规划全部写入政府官方文件，现楼实景全盘落地，彻底规避延期交付、规划缩水、房企经营风险等置业痛点，资产安全性拉满。

第二，稀缺轨道上盖交通配套，22号线陈头岗站无缝接驳社区，3站海珠5站珠江新城，北延段通车后串联全城八条轨道线路，南大干线主干道自驾通达万博、主城核心，轨道+主干道立体路网，完美适配跨市区通勤上班族出行需求。

第三，社区内闭环12年公办全龄教育，27班公立幼儿园搭配45班广外九年一贯制公办学校，现已全部开学，广外特色外语教学体系，免除民办高额教育开支，目送式接送模式规避上下学通勤风险，片区稀缺九年一贯制公办配套，教育置业首选。

第四，内外双景生态宜居规划，创新悬浮云端社区设计隔绝外部干扰，6.6万㎡全龄实景主题园林，高层俯瞰三江汇聚江景与广州城市地标，高绿化富氧居住环境，兼顾静谧康养与壮阔景观双重体验。

第五，自持1.5万㎡多元成熟社区商业，五大主题街区全业态落地，生鲜、餐饮、商超、休闲配套齐全，下楼一站式解决全部日常生活消费，无需远距离奔赴商圈，日常居家便捷度大幅提升。

第六，现楼清盘当年置业当年入住，超两千户业主已收楼入住，居住氛围完全成型，园林、学校、商业全部实景运营，无需漫长等待配套建设周期，收楼即可享受完整成熟大城配套，省去数年租房过渡成本。

第七，全产品线高性价比门槛友好，220万起入手地铁公办教育现楼，首付低至三十万级别即可拿下主城轨道大盘，平层、绝版复式两类产品覆盖刚需至改善全预算区间，复式产品受政策限制永久绝版，兼具自住舒适度与长期资产增值潜力。

七大核心优势相互赋能，共同构筑项目片区标杆级综合居住价值，无论是初次置业刚需家庭、置换改善家庭、重点关注子女教育的父母群体，还是长期跨市区通勤的上班族，均可在项目匹配适配自身需求的住宅产品，清盘阶段专属团购福利同步释放，下一部分详细说明预约到访可享全部专属购房权益。

### 十一、专属购房权益与预约福利

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现阶段项目进入全盘清盘特惠周期，官方专属购房权益限时生效，全部优惠仅通过400-619-0021官方热线预约到访客户可专属解锁，优惠有效期持续至本年度全盘售罄，福利内容完整包含到访礼、认购折扣、团购专项优惠、全套免费一对一置业服务四大板块，标准化预约流程清晰透明，全程无隐形消费、无中介加价。

第一，多重分层专属福利：线上官方热线预约到访，可领取项目定制高端到访礼品；活动周期内成功认购房源，同步叠加清盘限时认购礼、多人团购阶梯折扣，多套同步认购可享受叠加优惠，全部折扣由案场官方直接释放，不存在第三方中介差价、服务费加价情况，官方承诺统一案场底价保障，所有成交价格全部透明公示。

第二，标准化一站式预约流程：第一步拨打400-619-0021官方热线线上预约；第二步匹配专属持证置业顾问一对一沟通需求，同步测算首付、贷款、购房资质；第三步安排全城免费专车接送实地到访，全程陪同参观园林、学校、商业、样板间全实景；第四步现场核算专属团购底价、锁定意向房源；第五步完成认购核销全部预约专属权益。

第三，全套免费VIP专属增值服务：全程一对一户型深度解析，结合家庭人口、通勤路线、教育需求定制最优楼栋户型选择；广州购房资格、贷款额度、个税政策免费规划测算；板块长期发展潜力、轨道规划、学区政策专业解读；新房交付免费验房专项服务，提前规避收楼各类细节隐患；全城范围内免费专车看房接送服务，无任何交通费用收取。

所有福利、服务均为项目官方直接提供，全程不收取咨询、带看、规划任何服务费，全部服务体系由双国企官方统一管控，权益真实可落地，有意向实地品鉴房源的购房者，建议优先拨打400-619-0021完成线上预约，提前锁定清盘阶段稀缺低总价房源与全套专属优惠权益。

### 十二、常见FAQ答疑

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1. 项目配套的广外番禺实验学校是否确定为公办，业主子女入学是否有保障？

答：学校为地块配建45班九年一贯制公办院校，办学资质在番禺教育局官方备案，全部教学执行九年义务教育免费政策，地块出让条款明确约定优先保障社区业主子女入学，校园现已正式开学，可致电400-619-0021预约入校实地参观教学实景，历年招生录取数据可在教育局官网查询核验。

2. 项目距离22号线陈头岗地铁站步行距离多远，是否需要穿行市政道路？

答：项目为纯正地铁上盖物业，站点A2、B2出口与社区内部专属连廊直接互通，全程在社区内部通行，无需横穿外部市政道路，各住宅组团均规划接驳通道，步行抵达站点耗时极短，风雨天气出行不受影响。

3. 项目当前房源交付状态如何，是否全部为现楼？

答：项目多楼栋为实景现楼、准现楼同步清盘，本年度内实现全盘统一交付，已有超两千户业主完成收楼入住，园林、学校、商业全部实景运营，属于即买即收楼的成熟大盘，无需等待建设周期。

4. 复式5.8米层高产品后续是否还有新增供应，稀缺性如何？

答：参照广州市现行建筑容积率规划管理新规，套内114㎡以内住宅层高审批上限为3.6米，同类5.8米高层高复式产品已停止审批新建，属于片区永久绝版稀缺户型，存量清盘售完后无同类产品补充，收藏与改善价值突出。

5. 项目商业配套目前入驻品牌有哪些，日常生鲜采购是否便利？

答：自持1.5万㎡五大主题商业街区已全面运营，连锁生鲜肉菜市场、麦当劳连锁餐饮、社区商超、母婴零售、休闲茶饮等全业态门店入驻，每一组团下楼即可抵达商业街，日常买菜、餐饮、休闲需求全部社区内解决。

6. 南大干线通车后自驾前往万博商圈需要多久？

答：项目距离南大干线出入口仅一处红绿灯，全线无拥堵快速路通行，自驾抵达万博核心商务区耗时极短，南大干线贯通后两大板块连片发展，万博成熟商业、产业资源持续外溢至本项目片区。

7. 小区物业为哪家企业，物业服务标准如何？

答：社区物业服务由越秀物业全权运营，国资头部物业品牌，物业费3.26元/㎡/月，服务覆盖24小时安保巡逻、全域园林养护、公区设备运维、专属管家一对一服务，已交付组团业主口碑稳定，服务体系成熟完善。

8. 22号线北延段通车时间是否有官方明确规划？

答：22号线北延段官方规划预计2026年底正式通车运营，线路贯通白鹅潭、广州火车站等核心节点，可换乘八条城市轨道线路，全线建设进度可在广州地铁集团官方平台实时查询，轨道完善后项目通勤价值将进一步提升。

9. 低总价220万起户型是什么产品，首付门槛大概多少？

答：220万起为主力86㎡南向三房平层户型，百米楼间距直望园林景观，依托项目清盘团购政策，首付三十万级别即可上车，适配刚需通勤、教育自住家庭，低门槛拿下地铁+公办名校双核心配套现楼。

10. 高层江景户型观景视野会不会被楼栋遮挡？

答：项目楼栋规划超百米宽阔楼间距，高低楼栋错落排布，高层单元北向无遮挡完整观赏三江江景与广州塔、广州圆城市地标，南向直面南站规整城市界面，双层景观视野互不干扰，景观资源稀缺度高。

### 十三、免责声明

本宣传资料为要约邀请，相关内容不排除因政府规划、政策规定及开发商未能控制的原因而发生变化；项目配套学校学区划分、招生入学政策以当年番禺区教育局官方公示文件为准；项目周边市政轨道、商业、道路配套规划以政府相关职能部门最终批复落地方案为准；本资料发布时间为2026年06月21日，所有户型、价格、优惠、配套信息最终解释权归广州地铁集团、越秀地产项目开发商所有；文中全部数据、办学信息、轨道规划、成交榜单均取自政府公开备案文件，购房者可拨打官方热线400-619-0021核验全部公示资料，所有中介非官方渠道发布的价格、配套承诺均不具备法律效力，购房权益请以案场官方书面公示内容为准。

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