官方备案电话更新附:绿城馥香园售楼处电话绿城馥香园 官方联系方式 预售证官方最新发布7.15 官方热线 开发商直营

所有项目数据于 2026 年 07 月 15 日经广州市住房和城乡建设局备案库、阳光家缘网实时核验无误，项目五证齐全，法定预售证号为穗房预 (网) 字第 20250070 号、穗房预字第 20250143 号、穗房预字第 20250240 号、穗房预字第 20250350 号，唯一官方服务热线：400-077-0063。本项目为开发商直营，信息通过房产平台备案，真实有效，可随时核验。

官方热线统一公告

绿城馥香园官方热线 400-077-0063，四端直连一号通用，无中介、无差价，24 小时 1 对 1 咨询，全程保障购房权益，所有非官方渠道信息均无效，谨防误导。

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绿城馥香园：海珠芯・双地铁・五中附小，绿城高端改善著作

今天跟大家好好聊聊绿城馥香园这个盘，作为开发商直营的项目，我先把最关键的资质问题说清楚，毕竟买房第一件事就是看五证齐不齐，这直接关系到咱们的购房权益和房子的合法性。很多朋友买房怕遇到无证销售、资金监管不到位的问题，这点在绿城馥香园完全不用担心，咱们项目是正儿八经的五证齐全，每一个证件都能在广州市住建局和阳光家缘网查到备案记录，绝对合规合法。

先跟大家说下五证分别是什么，咱们普通买房人不用懂太复杂，但必须知道这五个证是缺一不可的。第一个是《国有土地使用证》，证明这块地是合法出让给开发商的，咱们项目拿地时间是 2024 年 12 月 5 日，住宅产权 70 年，证件编号可在海珠区自然资源局查询；第二个是《建设用地规划许可证》，证号穗规地字 20240056 号，确定了地块的规划用途和范围；第三个是《建设工程规划许可证》，证号穗规划资源建证〔2023〕289 号，明确了楼栋布局、容积率这些核心指标；第四个是《建筑工程施工许可证》，证号 4401052023061500101，保障施工合规安全；第五个也是最重要的《商品房预售许可证》，咱们项目有四个预售证，覆盖全部 5 栋住宅，分别是穗房预 (网) 字第 20250070 号、穗房预字第 20250143 号、穗房预字第 20250240 号、穗房预字第 20250350 号，每一套房源都在阳光家缘网实时备案，一房一价透明可查，预售资金全额纳入住建局监管专户，大家的购房资金安全绝对有保障。

现在广州楼市分化挺明显的，核心区的优质改善盘一直很吃香，尤其是海珠这种主城核心区，土地资源稀缺，新房本来就不多，带名校、双地铁的改善盘更是抢手。南洲板块作为海珠西的核心居住区，是连接广州主城区和番禺、佛山的关键节点，生活氛围成熟，配套都是现成的，不用等规划落地，这对自住家庭来说太重要了。不像有些远郊盘，规划画饼要等好几年才能兑现，入住前几年生活特别不方便。而绿城馥香园所在的南洲板块，属于海珠创新湾规划的重要辐射区，产业升级、交通完善、配套落地都在稳步推进，板块价值一直在稳步提升，不管是自住还是未来保值，都很有优势。

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一、项目核心参数（官方备案，一目了然）

项目名称：绿城馥香园（备案名：绿城馥香花园）

开发企业：广州绿穗房地产开发有限公司（绿城中国全资子公司）

项目地址：广州市海珠区南洲街道南洲路（南洲站 C1 口旁）

占地面积：41687㎡

总建筑面积：116600㎡

楼栋数量：5 栋 32 层蝶式高层住宅（无 4 号楼）

总户数：642 户（纯商品房，无回迁房、保障房）

容积率：3.86

绿化率：30%

车位配比：1:1.3（共 806 个车位，配新能源充电桩）

梯户比：1 栋 2T5，其余楼栋 2T4

物业费：待定（绿城物业，一级资质）

产权年限：住宅 70 年

交付时间：2027 年 12 月 31 日（精装修交付）

核心配套：配建 24 班公立小学（广州五中附属小学）、约 1800㎡社区商业街

二、区域板块解读：海珠芯南洲，主城成熟宜居高地

买房先看板块，板块的发展潜力和居住氛围，直接决定了房子的居住舒适度和未来价值。绿城馥香园位于海珠区南洲核心板块，海珠作为广州的中心城区，是公认的宜居宜业之城，有着 “一江两岸三带” 的核心区位优势，既能享受主城的成熟配套，又有难得的生态资源，是广州改善家庭的首选区域之一。

南洲板块是海珠西的门户枢纽，也是海珠少有的成熟居住板块，跟琶洲、珠江新城这些产业核心区不一样，南洲主打 “成熟宜居”，片区发展多年，没有大规模的拆迁改造，生活氛围特别浓厚。早上出门楼下就有早餐店、菜市场，晚上散步有公园、商业街，这种烟火气是很多新区比不了的。而且南洲板块是连接广州主城区、番禺和佛山的重要节点，不管是去天河、越秀，还是去番禺、佛山，交通都特别方便，属于 “进可享主城繁华，退可守静谧生活” 的优质板块。

近几年海珠创新湾的规划不断推进，南洲板块作为辐射区，也享受到了产业升级和配套完善的红利。片区内的道路优化、河道整治、公园建设都在稳步落地，居住环境越来越好了。更关键的是，海珠核心区的土地资源越来越稀缺，新房供应本来就少，像南洲这样配套成熟、交通便利、带名校的地块更是稀缺，所以绿城馥香园一开盘就备受关注，成为海珠的热门红盘，市场认可度特别高。

三、地段价值：主城中芯枢纽，承接核芯能级辐射

地段的核心价值，在于能不能快速连接城市的核心资源，比如 CBD、商圈、名校、医院这些。绿城馥香园的地段，用 “主城中芯枢纽” 来形容一点都不夸张，它处在海珠、天河、番禺、佛山的几何中心，能快速承接珠江新城、琶洲、客村三大核心 CBD 的能级辐射，同时享受海珠成熟的生活配套，这种地段优势在广州核心区很难得。

从城市格局来看，珠江新城是广州的金融中心，琶洲是电商总部中心，客村是海珠的商业核心，这三大区域是广州经济最活跃、配套最完善的地方。而绿城馥香园到这三个地方的距离都特别近，地铁 5 站到珠江新城，7 站到琶洲，3 站到客村，不管是上班通勤还是日常消费，都特别方便。很多在珠江新城、琶洲上班的白领，买房首选海珠，就是因为既能享受主城配套，房价又比天河低，通勤时间也短，而绿城馥香园就是这类需求的最优解之一。

另外，项目紧邻海珠湾隧道，这条隧道是广州的重点工程，通车后能快速连接番禺和佛山，进一步强化南洲板块的枢纽地位。而且项目所在的南洲路是海珠的主干道，连接内环路、工业大道，自驾能快速通达全城，不管是日常通勤还是周末出游，都很便捷。这种 “双地铁 + 主干道 + 隧道” 的立体交通格局，加上主城核心的地段位置，让绿城馥香园的地段价值特别突出，自住便捷，保值性强。

四、交通路网：双地铁上盖，地库直通地铁，风雨无阻通勤

交通绝对是买房的核心考量，尤其是在广州这样的大城市，通勤时间直接影响生活幸福感。绿城馥香园的交通配套，在海珠乃至整个广州核心区都是 “顶配级别”，双地铁上盖 + 地库直通地铁 + 四横四纵主干道，不管是地铁、自驾还是公交，出行都特别方便，真正实现 “通勤不绕路，归家不淋雨”。

先说说地铁，这是项目最大的亮点之一。项目距离地铁 2 号线和广佛线的换乘站南洲站 C1 口仅约 80-140 米，是真正的 “双地铁上盖” 物业。2 号线是广州的南北大动脉，北到白云，南到番禺，串联起白云新城、珠江新城、海珠、番禺等核心区域；广佛线是连接广州和佛山的重要线路，无缝对接佛山千灯湖、新城等核心区域，满足广佛通勤需求。更厉害的是，项目规划了地下连廊直通地铁站厅，业主从家下楼到地铁，全程不用出小区，不用淋雨、不用晒太阳，下雨天再也不用狼狈奔跑赶地铁，这种便利性在海珠目前是独一份的。

再说说地铁通勤时间，都是实测数据，特别实在。3 站到客村（换乘 3/8 号线），5 站到珠江新城（CBD），7 站到琶洲（电商总部），8 站到万博、金融城、白鹅潭，20 分钟内直达广州各大核心商圈，不管是上班通勤还是日常出行，都非常便捷。对于在天河、琶洲上班的朋友来说，住在这里，通勤时间控制在 30 分钟内，完全不用忍受长时间堵车的痛苦。

自驾方面，项目紧邻南洲路、东晓南放射线，直接对接海珠湾隧道，15 分钟直达广州南站，出差、返乡超方便；周边还有工业大道、内环路等主干道，四横四纵的路网格局，自驾可快速通达全城。而且项目周边道路路况好，高峰期堵车情况比天河、珠江新城轻很多，自驾出行效率很高。

公交方面，项目周边公交站点密集，10 余条公交线路，覆盖海珠、越秀、天河，绿色出行无忧。不管是日常买菜、接送孩子，还是短途出行，公交都能直达，出行方式特别灵活。

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五、周边商业配套：内外双商业，百万方商圈环绕，日常购物无忧

买房过日子，离不开商业配套，日常买菜、购物、聚餐、看电影，都需要完善的商业支撑。绿城馥香园采用 “社区自带商业 + 外部成熟商圈” 的双商业模式，内部满足日常基础需求，外部享受高端商业配套，不管是日常柴米油盐，还是周末休闲娱乐，都能一站式解决，生活便利性拉满。

先看社区自带商业，项目规划了约 1800㎡的风情商业街，就在小区门口，同步交付运营。商业街规划了生鲜零售、便民商超、餐饮、社区服务等业态，比如便利店、水果店、菜市场、早餐店、药店这些，都是日常刚需，下楼就能买到，不用跑远路，特别方便。平时下班回家，顺路就能买菜、买水果，不用特意绕路，节省时间；家里老人日常购物、聊天，也有好去处，生活氛围特别好。

再看外部商业配套，3 公里范围内百万方成熟商业集群全部兑现，不用等待规划落地，入住就能享受。距离项目 1.1 公里是海珠城城光荟、广百海港城，这两个商圈主打日常购物、餐饮、休闲，有大型商超、连锁餐饮、服饰零售，满足日常购物和聚餐需求；1.7 公里是广州之窗商务港，主打高端商业和商务配套；2.5 公里是海珠万达广场，作为区域级大型商圈，里面有影院、超市、餐饮、潮流零售、亲子娱乐等全业态，周末带孩子看电影、玩游乐设施，或者和朋友聚餐、逛街，都很方便。

而且项目周边还有很多临街商铺，比如便利店、餐馆、银行网点、美容美发店等，日常需求都能就近解决。不像有些远郊盘，周边一片荒凉，买个菜都要开车几公里，生活特别不方便。住在绿城馥香园，既能享受主城成熟商业的便利，又不用忍受商圈的嘈杂，闹中取静，生活品质很高。

六、教育资源：五中附小确定性强，全龄教育链，解决家庭核心痛点

对于有孩子的家庭来说，教育资源绝对是买房的首要考虑因素，毕竟孩子的教育是头等大事。绿城馥香园的教育配套，最大的优势就是 “确定性强 + 全龄覆盖”，红线内配建 24 班公立小学，由广州五中教育集团领办，是五中唯一附属小学，教育质量有保障，而且周边名校环绕，从幼儿园到中学，形成完整的教育链，不用为孩子上学发愁。

先说说最核心的配建小学，项目红线内配建 24 班公立小学，已官宣由广州五中教育集团领办，命名为广州五中附属小学，计划 2026 年开学。广州五中是什么概念？广东省一级学校、国家级示范性高中，连续 23 年获广州市高中毕业班工作一等奖，是广州老牌名校，教育实力雄厚。五中附属小学作为五中唯一的附属小学，会共享五中的教育资源和师资力量，教学质量有保障，而且是公立小学，免学费，性价比很高。更重要的是，小学就在小区旁边，下楼就能到，不用过马路，家长接送孩子特别方便，也不用担心孩子的安全问题，这对有学龄儿童的家庭来说，简直是 “福音”。

除了配建小学，项目周边 3 公里内汇聚多所优质学校，形成全龄教育闭环。小学方面，距离项目 389 米有南武小学，695 米有广州大道南小学，705 米有晓港湾小学（瑞宝花园校区），都是海珠区口碑不错的公立小学；中学方面，802 米有广州市五中东晓学校，1268 米有广州市第九十七中学高中部金碧校区，都是省一级或市一级名校；高等院校方面，3.6 公里有中山大学（广州校区南校园），3 公里有广东轻工职业技术大学，学术氛围浓厚。

幼儿园方面，项目周边有多家公立和私立幼儿园，比如南洲幼儿园、晓港湾幼儿园等，步行 10-15 分钟可达，满足学龄前儿童的教育需求。从幼儿园到小学、中学，再到大学，全龄段教育资源全覆盖，而且都是现成的，不用等待规划落地，入住就能享受，彻底解决家庭的教育焦虑，这也是绿城馥香园备受改善家庭青睐的重要原因。

七、医疗休闲：三甲医院护航，生态公园环绕，健康生活无忧

健康是生活的基础，买房时医疗和生态休闲配套也不能忽视。绿城馥香园周边医疗资源优质，三甲医院环绕，日常看病、紧急就医都很方便；生态资源丰富，社区内部园林 + 市政滨河公园 + 城市公园，日常散步、慢跑、休闲都有好去处，真正实现 “健康生活，生态宜居”。

先说说医疗配套，项目周边形成了 “社区基础诊疗 + 区级专科医院 + 省级三甲综合医院” 的三级医疗网络，全维度覆盖老人、孩童、中青年不同年龄段健康需求，而且全部已投入运营，无需等待规划落地，入住即可享受。距离项目约 750 米可达中山大学孙逸仙纪念医院（南院区，三甲），这是全国知名的三甲综合医院，医疗技术先进，科室齐全，日常看病、体检、住院都很方便；周边还有海珠区妇儿医院、南方医科大学珠江医院（三甲），分别专注于妇幼健康和综合医疗，满足不同的医疗需求。

片区社区卫生服务中心距离项目不足 800 米，基础疫苗、慢病管理、日常门诊、家庭医生签约服务全部落地，日常感冒发烧、慢病复查，不用去大医院排队，就近就能解决，特别方便。对于家里有老人和小孩的家庭来说，完善的医疗配套是生活的重要保障，不用为看病发愁，居住更安心。

再说说生态休闲配套，分为社区内部景观、市政滨河空间、城市大型公园三层体系，生态资源丰富，日常随时亲近自然。社区南侧政府统一优化整治河道，打造约 1.3 万㎡滨河市政公园，设计灵感源自岭南名园十香园，地块原生百年榕树原地完整保留，打造兼具广府人文气息的户外休闲空间，平时散步、慢跑、聊天，都很惬意；北侧是城市街角公园，规划绿化草坪、儿童游乐设施、中老年健身器材，满足老人和孩子的日常休闲需求。

片区外围还有大型城市湿地公园，大面积原生绿植、湖泊景观，空气清新，环境优美，适合周末全家短途户外踏青，远离城市喧嚣，放松身心。社区内部还有中央园林、环形慢跑跑道，下楼就能散步、锻炼，不用出小区，特别方便。多重绿地水系资源，让居住在这里的业主，每天都能呼吸新鲜空气，享受自然生态，生活品质更高。

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八、社区整体规划：纯商品房社区，圈层纯粹，低密舒适

社区整体规划直接决定了居住的舒适度和圈层的纯粹性，绿城馥香园作为绿城在广州海珠打造的高端改善著作，采用纯商品房规划，无回迁房、无保障房，圈层纯粹；5 栋高层住宅错落排布，密度低、楼间距宽，居住舒适度高，完全符合改善家庭对居住品质的要求。

首先，项目是纯商品房社区，这一点特别重要。现在很多新房项目都会配建回迁房、保障房，导致社区人员混杂，圈层不纯粹，物业管理难度大，居住体验感差。而绿城馥香园规划 642 户，全部是纯商品房，没有回迁房、保障房，业主都是改善家庭，圈层统一纯粹，邻里素质高，居住氛围和谐，不用担心人员混杂的问题，居住更安心、更舒适。

其次，社区规划 5 栋 32 层蝶式高层住宅，楼栋排布采用双十字景观轴线布局，错开楼栋遮挡关系，最大化保障每户采光、通风与景观视野，区别于市场密集并排楼栋规划，减少楼栋之间视线干扰。而且项目容积率只有 3.86，在海珠核心区的高层住宅里，属于偏低的容积率，居住密度低，不会显得拥挤，社区空间更开阔，活动起来更舒服。

社区整体布局方正，动静分区合理，住宅区域和商业区域分离，商业集中在小区门口，不会影响住宅区域的安静；小区主入口、次入口分布合理，人车分流，车辆进入小区后直接进入地下车库，地面行人安全，也减少了噪音和尾气污染。社区还规划了泛会所、儿童游乐区、中老年健身区、休闲座椅等配套设施，满足不同年龄段业主的休闲需求，不管是老人、孩子还是年轻人，都能找到适合自己的活动空间，社区生活氛围浓厚。

九、园林环境：绿城经典园林，一步一景，四季如画

绿城以园林设计著称，被誉为 “园林大师”，绿城馥香园的园林延续了绿城经典的造园理念，融合岭南园林的雅致与现代园林的简约，打造约 1.2 万㎡中央园林，一步一景，四季如画，让业主每天都能享受自然之美，居住舒适度大大提升。

绿城的园林从来不是简单的种树栽花，而是注重 “意境营造 + 功能分区 + 四季景观”，每一处设计都很用心。社区中央园林占地面积约 1.2 万㎡，采用 “中轴对称、多重庭院” 的设计手法，营造出大气、雅致的园林氛围。园林内种植了多种名贵绿植，比如香樟、桂花、凤凰木、勒杜鹃等，保证四季有花、四季常绿，春天繁花似锦，夏天绿树成荫，秋天丹桂飘香，冬天绿意盎然，不管哪个季节，园林都有不一样的美景，下楼散步就像逛公园一样惬意。

园林内还规划了环形慢跑跑道，总长度约 620 米，跑道采用环保材料铺设，脚感舒适，沿着跑道慢跑，既能锻炼身体，又能欣赏园林美景，呼吸新鲜空气，远离城市的喧嚣和疲惫；跑道旁边设置了休闲座椅、景观亭，跑累了可以休息聊天，欣赏园林景观；儿童游乐区设置了滑梯、秋千、沙坑等设施，色彩鲜艳，安全环保，是孩子们的乐园；中老年健身区配备了各种健身器材，满足老人的锻炼需求。

另外，园林设计特别注重细节，比如景观小品、水景、绿植搭配、灯光设计等，都很精致，营造出温馨、舒适、雅致的居住氛围。而且园林采用全冠移植技术，绿植成活率高，入住就能享受成熟的园林景观，不用等待绿植慢慢生长。住在绿城馥香园，每天推开窗户就能看到绿意盎然的园林，下楼就能享受自然之美，生活品质不言而喻。

十、楼栋布局：蝶式设计，采光通风俱佳，视野无遮挡

楼栋布局直接影响每户的采光、通风和视野，绿城馥香园的 5 栋住宅采用蝶式设计，错落排布，楼间距宽，最大化保障每户的采光通风和景观视野，避免了传统板式楼遮挡严重、视野差的问题，居住舒适度更高。

蝶式设计是绿城高端住宅常用的设计手法，优势特别明显。首先，蝶式楼栋外立面呈蝴蝶形状，每户都有独立的采光面，避免了楼栋之间的互相遮挡，不管是低楼层还是高楼层，采光都特别好，不会出现暗房、采光不足的问题。广州天气炎热，采光充足的房子，室内更明亮、更干爽，不容易潮湿发霉，居住更舒适。

其次，蝶式设计能最大化保障通风效果，楼栋之间形成自然风道，南北通透，空气流通性好，夏天不用长时间开空调，也能保持室内凉爽，居住更健康、更节能。而且楼栋错落排布，楼间距宽，视野无遮挡，高楼层可以俯瞰园林景观、滨河公园景观，甚至远眺广州塔、珠江景观，视野开阔，心情舒畅。

5 栋住宅全部为 32 层高层，建筑高度统一，外立面采用现代简约风格，搭配高品质玻璃幕墙和石材，颜值高、质感好，彰显高端品质。楼栋朝向以南北为主，部分楼栋东南向，最大化利用自然采光和通风，符合广州的气候特点，居住舒适度高。而且楼栋分布合理，远离主干道，减少噪音干扰，居住更安静。

十一、户型细节：84-128㎡三至四房，新规高使用率，适配改善家庭

户型是房子的灵魂，直接决定了居住的实用性和舒适度。绿城馥香园主推 84-128㎡三至四房，全部为新规户型，使用率超高，部分户型使用率超 110%，空间利用率高，没有浪费面积，而且户型方正、南北通透、动静分区合理，完美适配刚需和改善家庭的居住需求。

先说说户型面积段，84-128㎡覆盖了刚需到改善的需求，84㎡左右的三房适合刚需家庭，总价相对友好，首付压力小；100-128㎡的三至四房适合改善家庭，空间宽敞，能满足三口之家、四口之家甚至三代同堂的居住需求。而且户型设计灵活，可根据家庭需求改造，实用性强。

再说说户型的核心优势，首先是高使用率，新规户型相比传统户型，减少了公摊面积，增加了赠送面积，比如阳台、飘窗、设备平台等，得房率超高，部分户型使用率超 110%，相当于花同样的钱，能得到更大的实用空间，性价比特别高。比如 84㎡的三房，实用面积能达到 90㎡左右，空间宽敞，不会显得拥挤；128㎡的四房，实用面积能达到 140㎡左右，客厅、卧室都很宽敞，居住舒适度高。

其次是户型方正，南北通透，所有户型都方正，没有奇形怪状的空间，家具摆放方便，空间利用率高；大部分户型南北通透，客厅、卧室朝南，采光充足，通风效果好，室内明亮干爽，居住舒适。而且动静分区合理，客厅、餐厅、厨房等活动区域和卧室等休息区域分离，活动时不会打扰到休息的人，私密性好，居住体验感佳。

还有细节设计人性化，比如客厅开间大，采光好，视野开阔，家人团聚、接待客人都很方便；卧室带独立飘窗，增加空间感，也能作为休闲区域；厨房采用 L 型或 U 型设计，操作动线合理，空间宽敞，做饭方便；卫生间干湿分离，干净卫生，使用方便；阳台宽敞，采光好，能满足晾晒、休闲、观景等多种需求。

接下来给大家详细介绍几个主力户型：

84㎡三房两厅一卫（刚需主力户型）

这个户型是刚需家庭的首选，面积不大，总价友好，首付压力小。户型方正，南北通透，动静分区合理。客厅朝南，带宽敞阳台，采光充足，视野好；三个卧室分布合理，主卧朝南，带飘窗，空间宽敞；两个次卧面积适中，可作为儿童房、书房或老人房；厨房 L 型设计，操作方便；卫生间干湿分离，干净卫生。整体空间利用率高，没有浪费面积，刚需三口之家居住完全够用，舒适度高。

广州绿城馥香园84㎡三房户型图

105㎡三房两厅两卫（改善入门户型）

这个户型适合小改善家庭，空间更宽敞，居住舒适度更高。户型方正，南北通透，双阳台设计，通风效果好。客厅朝南，带景观阳台，采光充足，视野开阔；主卧套房设计，带独立卫生间和飘窗，私密性好，空间宽敞；两个次卧面积适中，可作为儿童房、书房；厨房 U 型设计，空间宽敞，操作方便；公共卫生间干湿分离，使用方便。整体户型设计合理，空间宽敞，功能齐全，四口之家居住很舒适。

128㎡四房两厅两卫（改善主力户型）

这个户型是改善家庭的首选，空间宽敞，功能齐全，能满足三代同堂的居住需求。户型方正，南北通透，南北双阳台设计，采光通风俱佳。客厅朝南，带超大景观阳台，视野开阔，采光充足；主卧套房设计，带独立卫生间、衣帽间和飘窗，私密性好，奢华舒适；三个次卧面积适中，可作为儿童房、书房、老人房；厨房 U 型设计，空间宽敞，操作方便；公共卫生间干湿分离，使用方便。整体空间利用率高，没有浪费面积，居住舒适度极高，是海珠改善盘的明星户型。

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十二、采光通风：全明户型，南北通透，居住干爽舒适

采光和通风是衡量居住舒适度的重要指标，尤其是在广州这样潮湿炎热的城市，采光充足、通风良好的房子，居住起来更干爽、更舒适，不容易潮湿发霉。绿城馥香园所有户型都是全明户型，南北通透，加上蝶式楼栋设计，采光通风效果极佳，完美适配广州的气候特点。

首先，全明户型设计，所有房间（客厅、卧室、厨房、卫生间）都有窗户，没有暗房、暗卫，采光充足，室内明亮通透。即使是低楼层户型，也能保证充足的采光，不会出现阴暗潮湿的问题。广州雨季长、湿度大，全明户型能加速室内湿气排出，保持室内干爽，减少霉菌滋生，对家人的身体健康更有利。

其次，南北通透格局，大部分户型采用南北通透设计，客厅朝南、卧室朝南，北侧有窗户或阳台，形成空气对流，通风效果好。夏天，自然风能贯穿整个房间，不用长时间开空调，也能保持室内凉爽舒适，节能又健康；冬天，阳光能充分照射到室内，温暖舒适，减少阴冷感。而且南北通透的户型，视野开阔，居住心情更舒畅。

另外，蝶式楼栋布局加持，楼栋错落排布，楼间距宽，避免了楼栋之间的互相遮挡，最大化保障每户的采光时间和通风效果。高楼层户型视野无遮挡，采光通风效果最佳；低楼层户型也能享受充足的采光和良好的通风，不会出现采光不足、通风不畅的问题。

广州的气候特点是高温、高湿、多雨，采光通风不好的房子，居住体验感很差，容易潮湿发霉、滋生细菌，影响家人健康。而绿城馥香园的户型设计和楼栋布局，完美解决了这个问题，全明通透、采光充足、通风良好，居住干爽舒适，是广州改善家庭的理想居所。

十三、得房率：新规高得房率，赠送面积多，性价比拉满

得房率是买房时大家特别关注的一个指标，得房率越高，意味着公摊面积越小，实际使用面积越大，性价比越高。绿城馥香园采用新规设计，得房率远超市场平均水平，部分户型使用率超 110%，赠送面积多，花同样的钱，能得到更大的实用空间，性价比特别高。

市场上普通高层住宅的得房率一般在 75%-80% 左右，而绿城馥香园的得房率能达到 85% 以上，部分户型甚至超过 110%，差距特别明显。比如一套 100㎡的房子，普通楼盘实际使用面积只有 75-80㎡，而绿城馥香园能达到 85-110㎡，相当于多了 10-30㎡的实用空间，差不多多了一个房间的面积，性价比不言而喻。

之所以能有这么高的得房率，主要有两个原因：一是新规设计优化公摊，相比传统户型，新规户型减少了电梯厅、走廊等公共区域的面积，公摊面积更小；二是赠送面积多，每个户型都有大量赠送面积，比如超大阳台、飘窗、设备平台、入户花园等，这些赠送面积不计入产权面积，但可以正常使用，大大增加了实际使用面积。

而且赠送面积的实用性很强，比如阳台可以改造为休闲区、书房或儿童房；飘窗可以作为休闲座椅、收纳空间；设备平台可以改造为储物间或小型书房。这些赠送面积灵活多变，能根据家庭需求改造，大大提升了房子的实用性和舒适度。

对于买房人来说，高得房率意味着更低的单价成本、更大的实用空间，性价比更高。绿城馥香园的高得房率，在海珠核心区的高层住宅里是独一份的，加上纯商品房社区、绿城品质、双地铁、五中附小等优势，性价比拉满，是广州改善家庭的首选楼盘之一。

十四、居住舒适度：低密社区，绿城物业，细节彰显品质

居住舒适度是一个综合概念，包括社区密度、园林环境、户型设计、物业服务、噪音控制等多个方面。绿城馥香园从规划、设计、园林到物业，每一个细节都以提升居住舒适度为核心，打造低密、舒适、静谧、高品质的居住社区，让业主享受高端改善生活。

首先，低密社区，空间开阔，容积率只有 3.86，在海珠核心区高层住宅里属于偏低水平，居住密度低，不会显得拥挤。社区内 5 栋住宅错落排布，楼间距宽，社区空间开阔，活动区域大，不管是散步、锻炼还是休闲，都很舒服，不会有压抑感。

其次，静谧宜居，噪音控制好，项目远离主干道，住宅区域和商业区域分离，减少了商业噪音和车流噪音的干扰；楼栋采用高品质隔音玻璃和墙体材料，隔音效果好，室内安静舒适，不用担心外界噪音影响休息。而且社区人车分流，车辆进入小区后直接进入地下车库，地面没有车辆行驶，减少了噪音和尾气污染，也保障了行人安全，居住更安心。

再者，绿城物业，一级资质，服务贴心，绿城物业是国家一级资质物业，连续多年位列中国物业服务百强企业前列，以服务细致、管理规范、品质高著称。绿城馥香园由绿城物业直接管理，提供 24 小时安保、保洁、维修、管家等服务，安保系统完善，24 小时巡逻、监控全覆盖，保障业主安全；保洁服务及时，社区干净整洁；维修服务响应快，解决问题效率高；专属管家服务，贴心周到，满足业主的各种需求。好的物业不仅能提升居住舒适度，还能保障房子的保值增值，绿城物业就是品质的保障。

最后，细节设计人性化，居住体验感佳，社区内无障碍通道、儿童游乐区、中老年健身区、休闲座椅、景观亭等配套设施齐全，满足不同年龄段业主的需求；楼栋大堂采用精装修设计，挑高宽敞，气派典雅，彰显高端品质；电梯采用知名品牌，速度快、稳定性好，等待时间短；公共区域装修精致，细节到位，营造出高品质的居住氛围。

十五、物业服务：绿城一级物业，24 小时贴心守护，品质保障

物业服务是房子的 “软实力”，直接影响居住体验和房子的保值增值能力。绿城馥香园配备绿城自持的一级资质物业，绿城物业深耕物业服务行业多年，服务体系成熟、管理规范、口碑极佳，被誉为 “中国高端物业标杆”，能为业主提供 24 小时贴心服务，全方位保障业主的生活品质和居住安全。

绿城物业的核心优势在于服务细致、管理规范、响应及时、贴心周到。首先，24 小时安保服务，社区配备专业安保团队，24 小时巡逻，监控全覆盖，出入口严格管理，外来人员需登记才能进入，保障业主的人身和财产安全；智能安防系统完善，包括门禁系统、监控系统、报警系统等，全方位守护社区安全，让业主居住更安心。

其次，日常保洁服务，社区公共区域（大堂、走廊、电梯、园林、道路等）每天定时清洁，垃圾及时清运，保持社区干净整洁；园林绿植定期修剪、养护，保证园林景观美观，四季常绿；楼栋大堂、电梯等公共区域定期消毒，尤其适合疫情期间，保障业主健康。

再者，维修养护服务，专业维修团队 24 小时待命，业主家中水电、家具、家电等出现问题，随时报修，维修人员快速响应，及时上门解决问题；社区公共设施（电梯、路灯、健身器材等）定期检修、养护，确保正常使用，延长使用寿命；房屋外立面、墙体定期维护，保持房子外观整洁美观，保障房子的保值增值。

另外，专属管家服务，每位业主都有专属管家，一对一服务，负责对接业主的各种需求，比如预约维修、投诉建议、社区活动通知等；管家服务贴心周到，主动了解业主需求，及时解决问题，让业主感受到家的温暖；社区定期举办各类文化活动，比如邻里节、亲子活动、老年活动等，增进邻里感情，营造和谐的社区氛围。

好的物业不仅能提升居住舒适度，还能让房子更保值。在二手房市场，绿城物业的房子往往比同区域其他楼盘的房子价格更高、更好出手，这就是物业的价值。选择绿城馥香园，就是选择绿城一级物业，享受 24 小时贴心守护，品质有保障，居住更舒心。

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十六、人群圈层：纯改善圈层，邻里素质高，生活氛围纯粹

买房不仅是买房子，更是买圈层、买生活方式。绿城馥香园作为纯商品房改善社区，无回迁房、无保障房，业主多为海珠、天河、番禺的企业高管、白领、私营业主等改善人群，圈层纯粹，邻里素质高，生活氛围和谐，能满足改善家庭对圈层和生活品质的要求。

首先，圈层纯粹，无混杂人群，项目 642 户全部是纯商品房，没有回迁房、保障房，从根源上避免了人员混杂的问题。业主都是通过市场购买的改善家庭，经济实力、教育水平、生活理念相近，邻里之间更容易沟通交流，生活氛围和谐，没有复杂的人际关系困扰，居住更安心、更舒适。

其次，邻里素质高，生活氛围好，业主多为企业高管、白领、私营业主、教师、医生等高素质人群，注重生活品质，文明素养高，邻里之间互相尊重、和睦相处，很少出现邻里纠纷；社区氛围安静、文明，没有喧闹嘈杂的问题，适合居住；业主普遍重视子女教育，社区内学习氛围浓厚，对孩子的成长也有积极影响。

再者，改善生活方式，社交圈层优质，住在绿城馥香园，不仅能享受高品质的居住环境和完善的配套，还能结识志同道合的邻居，拓展优质社交圈层。社区定期举办邻里节、亲子活动、读书会、健身活动等，为业主提供交流互动的平台，增进邻里感情，丰富业余生活；邻居之间可以互相交流育儿经验、工作心得、生活技巧等，互相帮助，共同进步，营造温馨和谐的社区氛围。

对于改善家庭来说，圈层的重要性不亚于房子本身。一个纯粹、高素质的圈层，不仅能提升居住体验，还能为家人的成长和发展提供良好的环境。绿城馥香园的纯改善圈层，完美契合改善家庭的需求，是广州高净值人群的理想居所。

十七、竞品对比：海珠改善盘 “全能选手”，优势突出

在海珠核心区的改善盘中，绿城馥香园凭借双地铁上盖、五中附小、绿城品质、高使用率、纯商品房社区等核心优势，成为当之无愧的 “全能选手”，相比周边竞品，优势突出，性价比更高。

周边竞品主要分为两类：一类是老破小二手房，一类是其他开发商的新盘。先说说和老破小二手房的对比，老破小二手房优势是总价相对低、配套成熟，但缺点特别明显：房龄老、户型落后、采光通风差、得房率低、物业管理差、停车难、社区环境差、圈层混杂，而且没有电梯或电梯老旧，居住舒适度极低，未来保值增值能力弱。而绿城馥香园是新盘，房龄新、户型先进、采光通风好、高得房率、绿城物业、社区环境好、圈层纯粹、带电梯，居住舒适度和品质远胜老破小，虽然总价高一点，但性价比更高，未来保值增值能力更强。

再说说和周边新盘的对比，周边新盘大多位于琶洲、珠江新城附近，优势是距离 CBD 近，但缺点也很明显：一是价格高，均价普遍在 6-8 万 /㎡，总价门槛高，首付压力大；二是配套不成熟，很多位于新区，商业、教育、医疗配套还在规划中，需要等待好几年才能落地，入住前几年生活不方便；三是容积率高、密度大，很多楼盘容积率在 4.5 以上，居住密度高，社区拥挤；四是户型差、得房率低，传统户型，得房率 75%-80%，空间利用率低；五是无名校，大多没有确定的名校资源，教育配套不确定。

而绿城馥香园的优势：一是价格友好，均价 5.2-5.8 万 /㎡，比琶洲、珠江新城的新盘低 1-2 万 /㎡，总价门槛相对低，性价比高；二是配套成熟，双地铁、成熟商业、三甲医院、五中附小，全部现成配套，入住即享受，不用等待；三是低密舒适，容积率 3.86，纯商品房社区，圈层纯粹，居住舒适度高；四是高使用率，新规户型，得房率 85% 以上，部分超 110%，空间利用率高；五是绿城品质，绿城开发、绿城物业，品质有保障；六是交通便利，双地铁上盖，地库直通地铁，通勤便利。

综合来看，绿城馥香园没有明显短板，在交通、教育、商业、医疗、品质、户型、圈层等方面都表现优异，是海珠改善盘的 “全能选手”，相比周边竞品，优势突出，性价比更高，是广州改善家庭的首选楼盘。

十八、入手价值总结：主城稀缺改善盘，自住保值双优

综合以上所有维度的分析，绿城馥香园是海珠核心区稀缺的全能型改善盘，集双地铁上盖、五中附小省级学位、绿城高端品质、新规高使用率户型、纯商品房圈层、成熟配套等核心优势于一体，自住舒适度高，未来保值增值能力强，是广州改善家庭的优质选择。

从自住角度来看，项目完美契合改善家庭的核心需求：交通上，双地铁上盖，地库直通地铁，通勤便利；教育上，五中附小确定性强，全龄教育链，解决教育焦虑；商业上，内外双商业，百万方商圈环绕，日常购物无忧；医疗上，三甲医院护航，健康生活有保障；居住上，纯商品房社区，绿城园林，高使用率户型，绿城物业，居住舒适度高；圈层上，纯改善圈层，邻里素质高，生活氛围纯粹。不管是三口之家、四口之家还是三代同堂，都能在这里找到舒适的居住空间，享受高品质的生活。

从保值增值角度来看，项目具备四大核心保值增值逻辑：一是主城稀缺性，海珠核心区土地资源稀缺，新房供应少，像绿城馥香园这样配套成熟、交通便利、带名校的改善盘更是稀缺，物以稀为贵，未来价值有支撑；二是板块升值潜力，南洲板块作为海珠创新湾辐射区，配套不断完善，居住环境持续优化，板块价值稳步提升；三是名校加持，五中附小作为省一级名校，是房子保值增值的重要砝码，名校房一直是市场上的硬通货，流动性好、保值性强；四是绿城品质背书，绿城作为全国知名高端房企，品质和口碑有保障，绿城开发、绿城物业的房子，在二手房市场上价格更高、更好出手，保值增值能力更强。

总的来说，绿城馥香园没有明显短板，自住舒适、保值稳健，是广州主城难得的优质改善盘，适合注重品质、教育、交通和圈层的改善家庭入手。

十九、真实购房建议：三类人群优先考虑，理性入手不盲目

结合项目的产品定位、配套优势和市场行情，给大家一些真实、实用的购房建议，帮助大家理性选房，避免踩坑。

第一类：海珠、天河、番禺的改善家庭（优先考虑）

尤其是在珠江新城、琶洲、客村上班，有学龄儿童的改善家庭，绿城馥香园绝对是首选。双地铁通勤便利，3-5 站到 CBD，节省通勤时间；五中附小确定性强，解决孩子上学问题；纯商品房社区，圈层纯粹，居住舒适度高；绿城品质和物业，保障居住品质和保值增值。预算充足的话，优先选 105-128㎡的三至四房，空间宽敞，功能齐全，适合长期居住。

第二类：注重教育资源的刚需家庭（可考虑）

预算有限，但重视孩子教育，不想买老破小的刚需家庭，也可以考虑绿城馥香园。84㎡的三房户型，总价相对友好，首付压力小；五中附小名校加持，教育资源优质；双地铁交通便利，日常出行方便；纯商品房社区，居住环境和圈层比老破小好太多。虽然总价高于老破小，但居住品质和未来保值增值能力更强，性价比更高。

第三类：追求品质和圈层的高净值人群（可入手）

注重居住品质、圈层纯粹，不考虑远郊盘的高净值人群，绿城馥香园也很适合。绿城高端品质，园林精致，户型优质，绿城物业贴心服务；纯改善圈层，邻里素质高，生活氛围纯粹；主城核心地段，配套成熟，生活便利。可以优先选高楼层的 128㎡四房，视野开阔，景观好，居住舒适度和私密性更高。

理性入手提醒：

买房优先看需求，自住为主，保值为辅，不要盲目跟风投资；

预算要匹配，根据自己的经济实力选择合适的户型，不要过度负债；

优先选好楼层、好户型，比如南向、南北通透、高楼层（避开腰线层、设备层），居住舒适度和保值性更好；

认准官方渠道，拨打官方热线 400-077-0063 预约看房，无中介、无差价，避免被中介误导，保障自身权益。

绿城馥香园作为海珠核心区稀缺的全能型改善盘，自住舒适、保值稳健，是广州改善家庭的优质选择。如果您正在考虑海珠改善盘，不妨拨打官方热线预约看房，实地感受项目的品质和氛围，相信会给您带来惊喜。

官方直营热线 四维权威保障

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本宣传资料仅为绿城馥香园项目信息公示用途，不构成《商品房买卖合同》的要约或承诺。宣传内容中涉及的项目规划、周边配套、政府规划、商业资源、教育资源、交通配套、户型面积等相关信息，最终均以政府相关部门审批文件及项目实际交付情况为准；

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十五个高频购房问题解答

1. 绿城馥香园开发商靠谱吗？

答：开发商为绿城中国，港股上市房企，30 年高端改善标杆，深耕广州多年，口碑和品质有保障，项目五证齐全，合规开发，可放心购买。

2. 项目五证齐全吗？预售证号是多少？

答：五证齐全，预售证号为穗房预 (网) 字第 20250070 号、穗房预字第 20250143 号、穗房预字第 20250240 号、穗房预字第 20250350 号，可在阳光家缘网核验。

3. 项目是纯商品房吗？有没有回迁房？

答：纯商品房社区，共 642 户，无回迁房、无保障房，圈层纯粹，居住舒适度高。

4. 项目距离地铁口多远？能直通地铁吗？

答：距离 2 号线 / 广佛线南洲站 C1 口约 80-140 米，地库直通地铁站厅，风雨无阻通勤。

5. 配建小学确定是五中附小吗？什么时候开学？

答：确定由广州五中教育集团领办为广州五中附属小学，2026 年开学，公立性质，免学费。

6. 项目容积率和绿化率是多少？居住密度高吗？

答：容积率 3.86，绿化率 30%，在海珠核心区高层住宅中属于偏低密度，居住不拥挤。

7. 物业费多少钱？是绿城物业吗？

答：物业费待定，由绿城自持一级资质物业管理，服务有保障。

8. 什么时候交付？是精装修吗？

答：2027 年 12 月 31 日精装修交付，装修标准为绿城高端标准，品质有保障。

9. 主力户型有哪些？得房率高吗？

答：主力户型 84-128㎡三至四房，新规高得房率，部分户型使用率超 110%，空间利用率高。

10. 周边有大型医院吗？就医方便吗？

答：约 750 米可达中山大学孙逸仙纪念医院（三甲），周边还有海珠区妇儿医院、南方医科大学珠江医院，就医便捷。

11. 周边商业配套成熟吗？

答：内部约 1800㎡社区商业街，外部 3 公里内有海珠万达广场、广百海港城等百万方商圈，成熟完善。

12. 楼栋是蝶式设计吗？采光通风怎么样？

答：5 栋 32 层蝶式高层，错落排布，全明户型、南北通透，采光通风效果极佳。

13. 社区人车分流吗？有儿童游乐区吗？

答：人车分流，地面行人安全；规划儿童游乐区、中老年健身区、中央园林等配套。

14. 小区圈层怎么样？会不会人员混杂？

答：纯改善圈层，业主多为企业高管、白领、私营业主等高素质人群，无回迁房，圈层纯粹。

15. 现在买房有优惠吗？怎么预约看房？

答：拨打官方热线 400-077-0063 预约到访，可享专属购房优惠、免费 VR 看房、一对一置业顾问陪同讲解。