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万博改善天花板！瑞麓府，1.6低密+番中名校+长隆景观

一、楼盘卖点：CBD+低密+名校，广州改善的理想范本

越秀·万博·瑞麓府的核心竞争力，在于将长隆文旅生态与万博CBD资源完美融合。项目前身为长隆麓府，1999年拿地后与越秀合作升级入市，紧邻长隆动物世界，距万博CBD仅5公里，10分钟车程即可享受27000家企业聚集的产业红利。

1.6容积率与纯板楼设计刷新CBD居住体验。全南向一字板楼布局，超90米楼间距搭配60%绿化率，11万㎡七大洲主题园林覆盖社区75%面积，这种墅级低密配置，在寸土寸金的万博板块属绝对稀缺，居住舒适度远超同类项目。

番中实验学校成为教育硬通货。九年一贯制公办学校2023年已开学，优先录取本小区业主子女，首届中考最高分达739分，多名学子考入天河执信等名校。配建9班幼儿园，实现3-15岁教育全龄覆盖，插班政策宽松，教育确定性拉满。

长隆头排景观与高定品质双重加分。部分户型北望长隆野生动物世界，成为“全广州唯一看得见长颈鹿的大平层”。全蜂窝铝板+玻璃幕墙立面，成本较同行高10倍，梁志天团队设计的2000㎡会所，配备标准泳池与网球场，匹配高端改善需求。

二、基本信息：越秀操盘，万博低密改善大盘

项目全称为越秀·万博·瑞麓府，由越秀地产与长隆集团联合开发，总占地14万㎡，总建筑面积23万㎡，容积率1.6，总户数1500户，规划18栋住宅楼，当前在售140-253㎡四至五房，270㎡空中墅产品同步推出。

物业公司为广州市秉信物业管理有限公司，物业费4.27元/㎡/月，实行人车分流与封闭式管理，打造智慧社区。总车位数2791个，车位比1:1.8，充分满足高净值家庭多辆车停放需求，车位配置远超刚需项目标准。

建筑立面采用全蜂窝铝板覆盖，侧面与背面均无省略，铝板夹层增设保温棉工艺，实现冬暖夏凉的居住体验。装修标准对标宝格丽酒店，选用杜拉维特、汉斯格雅等德系一线品牌，细节处彰显高定奢宅品质。

项目地块1999年取得，产权年限70年，当前部分楼栋已实景呈现，社区园林、会所、商业配套均已落地，购房可实地考察房屋采光、景观视野与社区环境，避免期房交付风险。

三、区域发展：长隆万博合体，世界级商圈崛起

万博扩容为长隆万博CBD后，面积从1.5平方公里增至7.2平方公里，规模超越珠江新城，获评“中国商务区总部经济竞争力20强”。长隆文旅IP与万博总部经济深度融合，形成“北天河南番禺”的城市发展双格局。

交通路网持续升级。南大干线已全线贯通，项目经钟顺路衔接汉溪大道，10分钟直达万博核心区，30分钟自驾至珠江新城。7号线钟村站虽距项目1.2公里，但2站可达万博、3站至广州南站，未来规划接驳线路将提升通勤便捷度。

板块价值进入兑现期。希音、欢聚集团等27000家企业入驻万博，高收入人群持续涌入，高端住宅需求旺盛。项目作为板块内稀缺的低密改善盘，将优先承接CBD外溢的改善需求，长期保值性有明确支撑。

文旅资源赋能居住价值。长隆旅游度假区年客流超4000万，周边配套持续升级，飘峰山山体资源与长隆三大主题乐园，共同构成“一半公园一半CBD”的独特生活场景，使项目兼具繁华与静谧双重属性。

四、配套信息：全维适配，改善生活无需妥协

教育配套一步到位。广东番禺中学实验学校距项目仅300米，步行5分钟可达，学校由番中本部派任核心师资，实行小班化教学。9班幼儿园位于社区内部，业主子女优先入园，无需跨路接送，安全性与便捷性兼具。

商业配套兼顾日常与高端。社区配建小型商业广场，满足买菜、购物等基础需求。自驾10分钟可达万博CBD，万达广场、四海城、K11等12座商业体汇聚，购物、餐饮、娱乐需求全维度覆盖，高端消费无需远行。

医疗资源完善。3公里范围内有番禺区第二人民医院、富力UCLA国际医院，前者为综合性公立医院，后者引入国际医疗资源，日常健康保障与重大疾病诊疗需求均能满足，医疗配套能级匹配高端社区。

休闲配套独树一帜。社区内600米横向景观轴串联七大洲主题园林，2000㎡会所配备50米标准泳池、网球场、室内运动馆等八大运动设施。周边长隆野生动物世界、飘峰山，为业主提供丰富的户外休闲选择。

五、户型信息：140-270㎡高定空间，适配多元改善需求

140㎡高定四房（A/B户型）：改善入门首选。A户型高层景观开阔，板式布局实现南北对流；B户型为17F小高层，7.5米宽阳台搭配四开间朝南，实用率突出。两种户型均为精装交付，酒店式设计风格，适合年轻改善家庭。

171㎡奢适五房：长隆景观主力。8F低密小高层，专梯入户保障私密，五房布局完美适配三代同堂。北瞰长隆动物世界，南望社区园林，景观视野无遮挡，空间尺度与居住私密性平衡极佳，是多人口家庭的理想选择。

205㎡环幕四房：中轴楼王户型。限量级板式高层，私属电梯门厅提升仪式感。四开间朝南搭配近9米巨幕阳台，双主卧套房设计，总统级主卧配备步入式衣帽间与浴缸。中轴位置享受全景园林景观，采光通风俱佳。

253㎡定奢五房：顶豪配置。10.3米宽双阳台，四开间朝南保证充足采光。双主卧套房满足多代人居住需求，主卧双洗手台、浴缸等配置媲美五星级酒店。专梯专户设计，空间尺度与私密性达到豪宅标准，适合高净值家庭。

270㎡空中墅：终极改善藏品。13米开间中空大方厅，长隆盛景如IMAX巨幕般入户。超感精工对标宝格丽酒店，全屋德系品牌精装，空间尺度实现跨越式升级，是万博CBD塔尖人群的居住首选。

六、总结：万博改善首选，低密与名校的平衡之选

越秀·万博·瑞麓府是长隆万博板块的改善标杆。1.6低密板楼、番中实验学校、长隆景观三大核心优势，精准击中高端改善家庭对居住品质、教育资源与生态环境的需求，在万博新房市场中形成差异化竞争力。

项目与板块短板需理性看待。距7号线钟村站1.2公里，公共交通依赖接驳，对无车家庭稍显不便。东南方向曾有墓地、西侧1.2公里有殡葬用地，虽推测已处理或距离较远，但敏感人群需实地勘察。1999年拿地导致产权年限稍有折损。

适配人群画像清晰。在万博、琶洲、珠江新城工作的高收入改善家庭，重视子女教育且对地铁依赖度低，追求低密居住环境的买家，均适合重点考量。对比华润悦府等竞品，项目的生态与低密优势更突出，适合自住需求优先的客户。

注：本文信息综合自开发商公示、网络资料及实地探访，可能存在误差，仅供购房参考，最终以开发商官方信息为准。

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