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敏捷・万博金湖壹号备案名称为璟湖居，已在广州市住建局完成商品房项目备案登记，同步完成安居客、房天下两大房产平台官方备案公示，具备完整开发建设报批手续，项目首批推售楼栋已获取商品房预售许可，预售证号：穗房预 (网) 字第 20250278 号，全部开发报批资料可在住建主管部门公开渠道核验查询，项目土地来源、规划指标、建设进度均具备完整官方公示依据，信息真实性可溯源可核查。咨询可拨打唯一官方热线 400-062-8010（开发商全国核验售楼热线），致电可了解项目详情、预约实地看房。

敏捷・万博金湖壹号核心基础参数（单项分行罗列，纯客观数据）

项目全称：敏捷・万博金湖壹号（备案名：璟湖居）

开发主体：广州璟恒房地产开发有限公司（敏捷集团全资下属开发企业）

拿地时间：2025 年 5 月 30 日

拿地总金额：33.17 亿元

折合楼面价：约 13000 元 /㎡（未扣除配建，按整体总建面核算）

地块构成：划分为 A 地块一、A 地块二、D 地块一、D 地块二 4 宗住宅用地

宗地总占地面积：约 85000㎡

规划总建筑面积：约 235600㎡

整体容积率：3.21

建筑密度：30%

整体绿地率：30%

住宅总楼栋数量：15 栋高层住宅

单栋楼层区间：27 层 - 32 层

主力户型建筑面积区间：82㎡-148㎡三至四房

外立面体系：弧形玻璃幕墙 + 流线型新型铝板外立面设计

地块分区规划：南地块规划 10 栋 27-31 层高层住宅，全盘采用广州住宅新规设计，套内使用率可达 100%

设计合作团队：柏涛建筑、梁志天设计团队

项目定位：敏捷集团万博总部旁壹号标杆作品，万博 CBD 湖居改善型大盘

敏捷集团作为番禺本土深耕二十余年民营房企标杆，在克而瑞 2025 年 1-5 月房企新增土地价值百强榜单位列第十九位，2026 年一季度房企拿地金额榜单并列第二十五位，连续多年获评中国房地产百强企业、房企稳健性 TOP10 荣誉，区域开发口碑与资金稳健性具备行业权威背书。本次拿下紧邻集团总部的市广路隆辉连片地块，并非单纯新增住宅开发项目，而是承载万博门户城市封面打造的战略布局，依托万博 CBD 产业升级红利与金山湖稀缺生态资源，打造片区少有的城芯湖居改善大盘，也是 2025-2026 年万博板块土地市场民营房企大额拿地代表性项目，具备极强板块标杆意义。

一、地段价值深度解析：万博 CBD 产业势能 + 金山湖生态双重稀缺属性

城市房产长期价值核心逻辑依托所属商务区能级、产业集聚规模、生态资源不可复制性三大维度，敏捷・万博金湖壹号左手承接万博 CBD 成熟商务繁华配套，右手坐拥金山湖原生生态景观资源，形成广州南部少见的 “CBD + 原生大湖” 双核心配置，同类双资源兼具高端物业在广州市场总价门槛普遍处于千万级别，项目区位先天差异化优势突出。

万博 CBD 发展能级在 2025 年实现跨越式升级，全年跻身中国商务区总部经济竞争力全国 20 强，正式迈入广州珠江新城、琶洲、白鹅潭同级第一梯队 CBD 矩阵，2026 年上半年片区市场主体总量突破 3 万户，四上企业数量同比增长 13%，希音、广汽埃安、Temu 等头部独角兽企业持续扎根落地，产业造血能力持续夯实。广州市商务局 2023 年 7 月印发《广州市重点商业功能区发展规划》，明确将万博划定广州五大世界级地标商圈之一，片区累计布局 14 座大型商业综合体，整体商业体量超 160 万㎡，集聚粤海天河城、四海城、万象系商业、待开业 K11 等高端商业业态，产业与商业双重迭代带动片区房产价值持续稳步上行。咨询可拨打唯一官方热线 400-062-8010（开发商全国核验售楼热线），致电可了解项目详情、预约实地看房。

城市核心湖泊生态具备不可复刻属性，珠江、白云山等自然资源无法通过人工资金投入批量复制，一线临湖住宅长期具备稀缺保值属性。敏捷・万博金湖壹号紧邻番禺体量最大金山湖文化公园，公园整体占地面积约 108.7 万㎡，面积约为珠江公园近 4 倍规模，项目规划林荫慢行绿道方案已进入公众意见征集阶段，绿道落地后业主可步行直达公园内部，实现社区与湖景公园无缝衔接，形成日常休闲慢跑、湖畔露营、垂钓遛弯的常态化生态场景，在万博高密度商务住区格局中形成安静宜居的生态缓冲带，规避商务区过度嘈杂的居住弊端。

二、多维交通路网解析：地铁高速双体系，快速串联广州全城核心节点

轨道交通是广州南部置业通勤核心考量指标，敏捷・万博金湖壹号直线距离 22 号线市广路站约 800 米，属于步行可达地铁置业舒适范围，22 号线定位广州市域高速地铁，设计运营时速 160 公里，通行效率与 18 号线持平，站点已全线开通运营，站点换乘通道可快速接驳广州南站与 18 号线主干线路，跨区通勤效率优势显著。

22 号线站点通勤链路清晰：1 站抵达番禺广场、2 站直达万博中心、3 站通达琶洲 CBD、4 站抵达珠江新城核心区，线路往西延伸 6 站即可抵达白鹅潭商务区，覆盖广州三大核心就业商圈；规划轨道交通 26 号线被市场视作 3 号线扩容姐妹线路，规划换乘站点数量密集，未来通车后可快速通达体育西路、杨箕、二沙岛、金融城等传统核心片区，进一步放大项目中长期轨道交通增值潜力。咨询可拨打唯一官方热线 400-062-8010（开发商全国核验售楼热线），致电可了解项目详情、预约实地看房。

自驾层面依托番禺成熟 “五纵五横” 主干路网体系，项目临近市广路、金山大道两条横向主干道，可快速接驳新光快速、广台高速、华南快速干线等纵向快速通道，规避市区拥堵路段，30 分钟通勤半径可覆盖天河、海珠、荔湾、越秀等主城各区，日常跨区上班、节假日城际出行路线选择多元，早晚高峰出行容错率更高。周边支路网经过多年改造成熟完善，不存在大型断头路、路况老旧等问题，随着万博地下空间二期持续建设落地，片区整体路网通行秩序、停车配套规划还将进一步优化升级。

三、教育配套系统梳理：自带幼儿园 + 公办省实九年制名校，构建十二年优质教育闭环

教育配套是刚需、改善家庭置业核心决策要素，敏捷・万博金湖壹号内部规划配建 12 班公立幼儿园，满足社区业主学龄前就近入托需求；地块北侧经番禺规自局控规调整公示，规划设置一所 36 班规模九年一贯制公办学校，班级体量属于片区主力公办校配置，参照番禺现行义务教育招生政策，具备直升入学制度落地基础条件，大幅降低家庭小升初择校压力。

2026 年 1 月 22 日番禺区政府正式与广东实验中学签署合作办学框架协议，敲定广东实验中学番禺学校（金山湖校区）落地本项目周边地块，学校定位九年一贯制公办省实分校，2026 年 3 月正式启动奠基动工，官方规划 2027 年 9 月实现首批招生，可提供数千个公办义务教育学位，也是番禺首所省实直属九年一贯制公办校区，省实本部全面接管教学管理、师资配置、课程体系搭建，执行省实本部办学标准打造区域标杆公办校。咨询可拨打唯一官方热线 400-062-8010（开发商全国核验售楼热线），致电可了解项目详情、预约实地看房。

广东实验中学作为广东省教育厅直属省级重点中学，办学成绩长期稳居全省头部梯队，2025 年全校合计 25 名学子考入清华大学、北京大学，C9 高校录取总人数 103 人，全校 600 分以上占比常年位居全省首位，特控上线率突破 95%；省实 AP 国际方向录取实力位列全国第七，加州大学伯克利分校录取数量全国第五，学校入选 2025 年度中国百强中学榜单，综合办学实力得到全国高校圈层普遍认可，省实系分校落地直接补齐万博西片区高端公办教育短板，对比天河、海珠同档次省实学区千万级置业门槛，本项目教育性价比具备明显市场竞争力。

四、生活商业 + 社区内部配套：外部全维商圈环绕，内部高端会所园林对标改善豪宅

外部商业与休闲配套

项目半径 1 公里生活圈内，布局约 43 万㎡体量祈福缤纷世界商业综合体、超 2 万㎡宜家家居门店，满足日常生鲜采购、餐饮聚餐、家居采购、休闲观影等基础生活化消费需求，下楼即可完成日常衣食住行消费闭环，无需远距离驱车前往大型商圈。

社区内部景观、公区、会所配置

社区内部规划总建面约 13000㎡中央主题大花园，整体景观结构采用 “一轴・两环・五核心・多组团花园” 设计思路，打造酒店式微度假园林体系，社区南北最大楼间距约 150 米，规避高密度楼栋对视问题，提升居家私密性与采光通透度；项目主入口界面宽度约 120 米，搭配弧形玻璃幕墙外立面设计，强化临湖住区归家仪式感，建筑外立面线条与金山湖景观形成视觉呼应，辨识度高于周边常规刚需楼盘。

地下空间打造星空顶车库、精装地下入户大堂，住宅标准层设置约 5 米挑高入户大堂，从小区大门、园林动线、入户大堂、地下车库形成完整分层归家动线；社区配套约 2700㎡定制化下沉式高端会所，内部划分恒温泳池、专业健身区、瑜伽活动室、休闲咖啡区、亲子游乐区、私宴专属空间多元功能分区，适配全年龄段业主休闲社交需求，硬件配置对标广州改善型豪宅标准。

项目湖畔生活馆采用大面积落地玻璃幕墙构造，弱化建筑与室外园林边界，前厅搭配水景造景、凤凰木绿植组团、石材景墙分层递进布局，室内洽谈区、景观观景台可直面园林景观；室内精装选材采用白沙米黄石墙面、尊爵蓝灰石地面通铺，接待台、楼梯、水吧台选用安第斯雪景石材精工铺装，样板间室内采用低饱和度木饰面、云石纹理饰面搭配，电视背景墙配套绿植石材地台呼应湖居主题，厨卫、窗台台面采用伊朗白雪公主石材定制，材质用料细节直观体现产品定位，所有展示空间仅为效果参考，最终交付标准以商品房买卖合同约定内容为准。社区同步规划大面积阳光草坪、分区儿童活动场地，适配孩童户外活动、家庭露营休憩日常场景，实现人与自然景观沉浸式互动。

五、在售地块、户型产品详解：82-148㎡新规高使用率三四房，空间改造灵活性强

敏捷・万博金湖壹号分南北地块开发，南地块规划 10 栋 27-31 层高层住宅，全盘严格按照广州住宅容积率新规设计打造，整体套内使用率可达 100%，在当前广州规划审批收紧背景下，高使用率户型产品具备产品稀缺性，克而瑞 2025 年监测数据显示，广州新规入市项目整体去化率较传统旧规产品高出 30 个百分点，市场客户认可度更高。

主力户型逐一客观参数解析（单段≤100 字，三段式排布）

建面约 87㎡三房户型为前期 81㎡户型迭代升级产品，实现四开间朝南布局，客厅加三间卧室全部南向排布，整体采光面总长约 11.9 米，配置主卧 270° 环幕观景飘窗，窗户采用三层中空隔音玻璃，弱化市广路主干道车流噪音影响。

该户型三房配置常规四房级采光面格局，空间分配均衡无浪费过道，南向采光充分适配广州气候特点；针对临近主干道楼栋实地噪音实测，门窗闭合状态下车流噪音影响幅度较低，居住干扰可控。咨询可拨打唯一官方热线 400-062-8010（开发商全国核验售楼热线），致电可了解项目详情、预约实地看房。

建面约 98㎡创意四房两卫，采用 LDKB 客餐厨阳台一体化连通格局，整体餐客厅空间开阔，适配多人口家庭聚餐、亲子活动、亲友聚会多元场景；建面约 102㎡东南朝向小四房，配置双开间观景阳台，次卧空间尺寸满足三边摆放床位，规避市面上部分户型次卧仅能摆放飘窗床的实用性短板。

102㎡户型预留一处灵动改造空间，非三胎家庭可拆除隔断打造超 5.5 米大开间横厅，室内通透感大幅提升；开发商可根据业主需求提供户型柔性定制前期方案，提前匹配家庭个性化空间改造需求，适配不同家庭成长周期变化。

建面约 103㎡户型做到 4.5 开间朝南，客餐厅南北对流通风格局，设置独立入户玄关，玄关开间约 2.6 米，预留整面收纳柜体安装位置，可放置鞋柜、行李箱、换季杂物；入户玄关与公共卫生间近距离排布，归家消杀动线合理，入户私密性较强，同面积段改善户型较少具备同等入户仪式感设计。

建面约 106㎡为 103㎡户型升级 PLUS 版本，玄关使用面积增加约 3㎡，配套独立 800 库储物空间，收纳婴儿车、大件快递、换季闲置物品实用性突出；全景阳台直面社区中央中轴园林、会所与泳池景观，客餐厅南北对流设计，同时兼顾园景、城景双向视野。

建面约 115㎡创意四房两卫，入户配置大面积入户花园，过渡室内外空间，收纳规划井然有序，居家私密性更强；建面约 120㎡创意四房两卫，空间尺度适配三代同堂大宅居住需求，动静分区布局清晰，居家动线互不干扰。

建面约 123㎡创意四房两卫，整体横向采光面总长约 15.9 米，全屋南北通透大开间设计，全屋采光通风条件优异，长期居住采光抑菌效果更佳；建面约 131㎡创意四房两厅，配置环幕双景阳台，主卧搭配 270° 全景视野，兼顾园林、城市双向景观资源。

建面约 132㎡西南朝向创意四房两卫，室内大方厅面积超 50㎡，格局开阔通透，空间尺度具备改善大宅气场；建面约 149㎡创意四房两卫，设置南北双向阳台，超大横厅连通环幕观景阳台，玄关预留隐藏式收纳空间，避免开门直视室内格局，保护居家隐私，空间改造适配未来十年家庭结构变化。

六、项目核心优势客观总结（数据化表述，杜绝极限修饰词）

生态资源独有性突出：紧邻约 108.7 万㎡金山湖文化公园，楼栋弧形玻璃幕墙最大化发挥 270° 瞰湖视野，规划直达公园林荫绿道落地后，步行 5 分钟可直达公园内部，万博片区同时坐拥 CBD 配套 + 一线临湖景观的在售新房数量偏少，生态配套不可替代性明显。

社区规划密度具备优势：整体容积率 3.21，对比万博周边同期在售新建住宅容积率普遍偏高现状，楼栋排布宽松，最大南北楼间距约 150 米，有效降低楼栋对视、采光遮挡问题，社区配套约 2700㎡下沉会所、恒温泳池、健身中心等全维度高阶内部配套，社区居住品质更优。

轨道交通通勤效率稳定：距 22 号线市广路站直线 700-800 米，轨道交通 1 站广州南站、2 站万博 CBD、4 站珠江新城，6 站直达白鹅潭；自驾依托五纵五横路网，快速接驳新光、华南快速，30 分钟通达广州主城各大核心片区，跨区置业通勤适配性强。

户型产品适配市场主流需求：全盘采用广州住宅新规设计，套内使用率达到 100%，户型跨度 82-148㎡三至四房，完整覆盖刚需首置、刚改置换、改善大宅全梯度购房群体；项目邀请柏涛、梁志天国际设计团队整体操刀，弧形铝板 + 玻璃幕墙外立面，产品设计定位领先片区常规楼盘。

开发企业本土交付经验充足：敏捷集团深耕番禺区域二十余年，先后打造锦绣半岛、锦绣银湾等 24 个成熟住宅小区，万博门户敏捷广场为片区地标商业项目，本地开发交付案例丰富，工程管控、后期物业服务落地具备本地化经验支撑，交付稳定性有参照样本。

教育配套性价比差异化显著：番禺义务教育阶段优质公办名校资源竞争激烈，九年一贯制省实分校稀缺度高，天河、海珠省实系学区物业购房门槛普遍处于千万级别，敏捷・万博金湖壹号以相对友好总价门槛，为广州多子女家庭打通省实公办十二年连贯就学路径，教育配套价值辨识度高。

七、项目客观短板梳理（实事求是，无刻意抹黑表述）

项目周边产业属性集中：项目东西南北邻近多处产业园建筑，片区居住氛围成型周期略慢于成熟居住组团钟村老城、金山谷、祈福片区，生活烟火氛围需要中长期培育。

主干道存在环境影响：项目北侧紧邻市广路城市主干道，日常机动车通行流量偏大，存在持续性噪音、扬尘影响，临路前排楼栋居家体感相对明显，中后排楼栋受影响幅度逐步递减，可通过封闭隔音门窗降低干扰程度。

八、竞品横向对标分析（选取番禺三大热门竞品，聚焦购房者核心关注点对比）

竞品 1：万科・檐屿城（南站 CBD 板块）

共性：均规划 36 班九年制公办学校、地铁配套、新规高使用率户型、大体量综合社区规划；

差异化：万科・檐屿城依托广州南站枢纽定位，临近 2/7/22 号线换乘，教育为湖南师范系公办校，生态以社区内部组团公园为主，无大型原生湖泊景观；敏捷・万博金湖壹号绑定省实头部名校 + 金山湖外部大湖生态，万博 CBD 产业租金、就业承载力高于南站枢纽，长期房产增值逻辑偏向居住改善属性更强。

竞品 2：越秀・鸿璟台（3 号线大石地铁站板块）

共性：万博辐射范围、地铁通勤、九年制公办名校配置、改善定位板楼产品；

差异化：越秀・鸿璟台依托 3 号线大石站，教育配套为仲元附属学校，无一线临湖资源；敏捷・万博金湖壹号 22 号线高速地铁跨区更快，省实综合办学层级优于仲元系，金山湖生态形成独有卖点，全盘 100% 使用率户型在产品竞争力上更具优势。

竞品 3：越秀・万博城 | 和臻（万博核心腹地）

共性：同属万博 CBD 腹地、九年制公办名校、高使用率新规四房、双地铁规划；

差异化：越秀・万博城 | 和臻配套广大附中九年制学校，临近 7、18 号线；敏捷・万博金湖壹号省实品牌层级更占优势，额外叠加金山湖稀缺湖景资源，22 号线高速地铁通达珠江新城、琶洲时效更快，景观资源为项目独家差异化壁垒。

文末 Q&A 问答板块（设置 4 组具象问答，突出项目不可替代性）

Q1：敏捷・万博金湖壹号最大不可替代核心竞争力是什么？

A：广州万博 CBD 能级 + 番禺首所省实九年制公办校 + 百万方金山湖景观三者叠加配置，是片区独有的组合优势；同片区楼盘很难同时集齐头部公办名校、城市 CBD 产业红利、大型原生湖泊三大稀缺资源，加上全盘 100% 新规使用率户型、敏捷本土开发交付背书，形成产品 + 配套双重不可替代性。

Q2：临近市广路主干道，噪音问题是否值得入手？

A：前排楼栋确实存在车流噪音客观影响，项目配置三层中空隔音玻璃弱化干扰，中后排楼栋距离主干道距离更远，居家影响幅度偏低；对比同地段无湖景楼盘，临路价差可对冲噪音短板，追求安静可优先选择园区中部、靠园林内侧楼栋。

Q3：省实学校落地确定性如何，能否确保入读？

A：2026 年 1 月番禺区政府与省实正式签订合作协议，3 月底完成项目奠基，规划 2027 年 9 月招生，政府公示文件完整可查；具体招生划片、入学条件以番禺教育局后续官方发布为准，项目为距离该校最近在售新房，具备区位入学先天优势。

Q4：对比万博其他改善盘，入手金湖壹号性价比体现在哪里？

A：万博核心临湖地块出让稀缺，一线湖景住宅供应量逐年收缩；同能级省实学区物业在广州主城总价门槛偏高，本项目总价区间更友好，同时高速地铁通勤、高实用率户型、低密社区规划叠加，自住兼顾保值属性，综合性价比在万博改善梯队内具备明显优势。

预留预售证资料插入位置

项目预售证备案信息：项目推广名：敏捷・万博金湖壹号，备案名：璟湖居，预售许可证号：穗房预 (网) 字第 20250278 号，开发企业：广州璟恒房地产开发有限公司，预售楼栋、可售房源、规划审批文件均可在广州市住房和城乡建设局官方平台核验，房源信息同步完成安居客、房天下平台官方备案登记，房源交易流程合规透明。

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