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天河改善优选！越秀・国贸・观樾天湖：城央湖居叠墅 + 天外加持，低密生活新标杆

在天河土地资源愈发稀缺的当下，能同时占据主城区、天然湖山与低密属性的住宅项目堪称 “凤毛麟角”，而越秀・国贸・观樾天湖正是这样一个打破市场期待的高端改善盘。作为越秀与国贸两大国企联手打造的观樾三期作品，项目不仅坐拥 1.9 公里湖岸线、14.9 万方公园绿地，还自带天河外国语教育集团合作办学的小学，更以 1.6 的超低容积率，规划了稀缺合墅与瞰湖大平层，无论是产品力、资源配套还是圈层纯粹性，都在天河改善市场中遥遥领先，成为高净值人群追求 “自然与生活共生” 的理想之选。

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户型鉴赏：高得房率 + 极致湖景，墅居与平层双重惊艳

观樾天湖此次推出的产品，精准击中高端改善群体对空间与景观的双重需求。合墅产品仅规划 11 栋，分为上叠与下叠，彻底摒弃传统三叠墅中叠的尴尬处境，让每户都能实现 “有天有地” 的纯粹墅居体验。下叠报建面积约 210㎡，实际得房建面约 720㎡（不含南庭院），得房率高达 342%，首层配备超 57㎡客餐厅与中西双厨，二层为主卧区域，约 5.75m 大面宽的主卧面积近 60㎡，还附带南北双庭院，地下室两层空间更是为家庭拓展出多元使用场景，无论是打造私人影院、健身房还是藏品室都游刃有余。

上叠报建面积约 220㎡，实际得房建面约 730㎡，得房率约 331%，三层与四层为主要生活空间，配备约 4.7m 大面宽主卧，屋顶大露台与露天泳池更是点睛之笔，闲暇时邀亲友聚会、俯瞰湖景，尽显生活格调。此外，合墅采用游艇立面设计，颜值与质感兼备，且借助地势实现南向望湖，减少户与户对视，私密性拉满。

除了合墅，项目还有建面约 190㎡与 252㎡的瞰湖大平层。190㎡户型南向面宽约 17 米，搭配 8.9 米跑道式阳台，与太阳湖直线距离仅约 40 米，推窗即享湖景；约 96㎡的 LDKB 一体化超聚厅可灵活打通次卧，满足家庭社交需求，37㎡酒店式主卧套房配备 11 米 L 型飘窗，舒适度拉满。252㎡头排湖景大平层更是堪称 “景观王者”，360° 视野可尽览月亮湖、中心湖、太阳湖与城市天际线，约 25 米超长景观界面与 15 米 L 型巨幕转角阳台，将湖景全方位引入室内，45㎡总统主套与 28㎡湖景次套房，进一步升级居住奢享。

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基本信息：国企联袂打造，低密社区定义高端

观樾天湖位于天河区世界大观板块，悦景路以北、帝景山庄以西，由越秀与国贸两大国企合作开发，总建筑面积约 30643㎡，容积率仅 1.6，是目前广州主城区罕见的低密住宅项目。整个社区规划 3 栋 19 层小高层与 11 栋 4 层合墅，主打建面约 190㎡大平层与 210㎡合墅，总户数不多，圈层纯粹性极高。项目延续 “配套先行” 理念，目前社区生活图景已逐步兑现，从园林到商业、会所，都展现出高端改善盘的品质感，为业主提供 “出则繁华、入则静谧” 的居住体验。

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配套介绍：交通、教育、商业全面发力，生活无忧

在交通配套上，项目目前主要依赖悦景路出行，东接珠吉路、西连奥体路，可快速连接广园快速、大观南路等主干道，上下高速便捷，自驾出行通畅。值得期待的是，世界大观片区将新建一条道路直接接驳奥体路与机场二高速，加上悦景路改造工程的推进，未来板块交通短板将进一步补齐。虽然距离最近的地铁 21 号线大观南路站约 2 公里，但对于选择该项目的改善客群而言，自驾通常是主要出行方式，交通便利性仍能满足需求。

教育配套是项目的一大亮点。社区自配 15 班幼儿园与 24 班小学，其中 24 班小学已确定引进广州天河外国语教育集团合作办学。天河外国语学校自 2012 年创办以来，迅速成为广州优质教育品牌，拥有多项荣誉称号，教学实力雄厚。新小学毗邻月亮湖，建筑融入山、林、湖自然意境，打造现代山水书院，为孩子提供优质的教育环境。此外，板块内还有天执、清湾等公办名校，以及贝赛思、爱莎等顶级国际学校，无论是公办还是国际教育路线，都能满足家庭需求。

商业配套方面，项目沿湖打造了约 1 万㎡的商业体，对标新加坡圣淘沙滨湖商业体，规划有精品超市、多元餐饮、生活配套及儿童教培等业态，三期业主下楼即可享受便捷商业服务。同时，项目已兑现约 2000㎡美学湖岸会所，内设 25 米四泳道恒温泳池、配备意大利泰诺健器材的健身房、瑜伽室、SPA 室等，还与火石健身、万豪云珠酒店等达成战略合作，为业主提供高端社交与休闲平台。此外，三公里范围内有优托邦、天河城百货、万科广场等大型商场，日常购物、聚餐娱乐需求都能轻松满足。

医疗与休闲资源也十分丰富。项目 2 公里内有三甲医院中山六院，附近还有广州复大肿瘤医院、暨南大学附属第一医院，规划中的 6.9 万㎡国际妇女儿童医院进一步完善医疗配套，为家人健康保驾护航。休闲方面，项目出门就是约 243 万方山湖林海，环绕 14.9 万方公园绿地、5.3 万方日月双湖与 1.9 公里湖岸线，三面环山，业主日常散步、慢跑、泛舟湖上都十分惬意，自然环境得天独厚。

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规划和发展：CTD 奥体板块崛起，片区价值持续攀升

观樾天湖所在的天河世界大观片区，背靠天河智谷奥体板块，这里是天河极具发展潜力的第三中轴核心，被定位为 CTD（中央科创区）。板块聚集了超 20 万技术人才与八大优势产业，年产值预计达 1100 亿元，已成为广州第四大经济增长极，产业实力强劲，为片区发展提供坚实支撑。

从土地价值来看，近 4 年间广州仅出让 4 宗城央湖畔宅地，且地价均破 4 万 +/㎡，最高达 5 万 +/㎡，足见城央湖居土地的稀缺性。而观樾天湖所在区域是广州罕见的同时满足 “主城区 + 低密 + 天然湖山 + 连片开发” 的板块，此前越秀地产以超百亿资本拿下三期地块，金茂拿下的四期地块也由越秀操盘设计，连片开发的模式让片区能够统筹规划配套，避免零散开发的弊端，未来生活氛围与区域价值将持续提升，成为天河新兴的低密富人区。

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结语总结

综合来看，越秀・国贸・观樾天湖在天河改善市场中极具竞争力。稀缺的城央湖居资源、1.6 的超低容积率、国企联袂打造的品质保障、天河外国语教育集团加持的优质教育，再加上高得房率的合墅与瞰湖大平层产品，无论是自住还是资产配置，都是难得的优质选择。虽然目前公共交通存在一定短板，但随着板块交通规划的落地，这一问题将逐步改善，且对于高端改善客群而言，项目的优势已足以覆盖这一不足。如果你是追求纯粹圈层、向往自然湖居生活的高净值人群，观樾天湖无疑值得重点关注，毕竟这样兼顾城央繁华与低密静谧的项目，在天河乃至整个广州都实属罕见。

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