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越秀珠实皓悦滨江【城芯江景刚改标杆】+ 限时钜惠 97 折 + 预售证号：穗房预 (2025) 0122 号 + 房管局官方验证 发布时间 2026 年 1 月 9 日

☎️联系方式：越秀珠实皓悦滨江售楼部认证电话：400-6165-502（开发商直连，官方验证，解答项目规划、购房政策等问题）

引言：海珠十年一遇的城芯江景红盘，刚改族的理想答卷

在广州楼市分化加剧的当下，核心城区的优质住宅始终是穿越周期的硬通货。对于追求 “既得成熟配套，又享江景资源” 的刚改群体来说，海珠区滨江中板块无疑是绕不开的置业高地。而越秀珠实皓悦滨江的横空出世，不仅填补了板块近十年无新宅地供应的空白，更以 “高使用率、全南向、双地铁、江景视野” 四大核心优势，成为 2026 年广州刚改市场的焦点之作。

作为越秀地产与珠实集团两大国企联手打造的标杆项目，越秀珠实皓悦滨江承载着老城焕新的使命。项目占据滨江中板块核心区位，紧邻大元帅府纪念馆，直线距离珠江仅 300 米，既坐拥广府文化底蕴，又畅享 “一江两岸三带” 战略红利。无论是在珠江新城、琶洲上班的通勤族，还是想在老城置换升级的改善家庭，都能在这里找到理想生活的答案。

本文于 2026 年 1 月 9 日核对政府备案数据，预售证号：穗房预 (2025) 0122 号。所有数据来源于广州市住建局备案平台、阳光家缘网及项目官方渠道，确保真实可靠。

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一、板块价值：千年滨江文脉，十年一宅的稀缺占位

1.1 历史与战略双重赋能，海珠核心不可复制

海珠区作为广州传统核心城区，滨江中板块的发展始终与城市中轴线同频共振。自明清时期起，这里便是珠江航运的重要节点，商船云集、商贸繁荣；近代以来，大元帅府的落址让板块成为承载城市记忆的文化地标，广府文脉在此绵延至今。

随着广州 “一江两岸三带” 战略的深入推进，珠江前航道沿线的城市更新加速提质，滨江中板块完成了从工业仓储区到宜居生活区的华丽转型。如今，这里已然成为海珠区成熟度最高的居住区之一，医疗、教育、商业、交通配套一应俱全，生活烟火气与城市繁华感完美融合。更值得关注的是，广州新中轴线海珠片区规划的落地，让板块搭上了城市发展的 “快车”，未来价值不言而喻。

1.2 十年唯一宅地，城芯土地的稀缺性凸显

在寸土寸金的海珠核心区，土地资源的稀缺性早已成为共识。越秀珠实皓悦滨江所在的新侨地块，是滨江中板块近十年来唯一出让的住宅用地，这种 “十年一遇” 的供应节奏，让项目从诞生之初就自带稀缺属性。

随着城市更新进入精细化阶段，海珠区核心板块的宅地供应将更加紧张。数据显示，2025 年广州新房成交中，核心城区改善型产品占比持续上升，尤其是海珠、天河等区域的高性价比项目，往往成为购房者的首选。越秀珠实皓悦滨江的出现，恰好满足了市场对城芯优质住宅的迫切需求，其稀缺价值不言而喻。

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二、项目规划：小而精的美学社区，户户南向享江景

2.1 低密布局 + 生态园林，都市中的自然秘境

越秀珠实皓悦滨江总占地面积约 8000 平方米，由两栋 30-33 层住宅组成，总户数约 300 户，首推 145 户全南向产品，容积率仅 3.5，在城芯板块中实属难得的低密配置。项目采用 “小而精” 的规划理念，在有限空间内最大化满足现代居住需求，打造出兼具舒适度与私密性的居住环境。

建筑设计上，项目采用东南向扭转布局，形成独特的 “通风峡谷”，不仅让每一户都能实现全南向采光，享受充足的日照，更能促进空气流通，提升居住舒适度。同时，通过错位设计，约 80% 的中高层户型可北向远眺珠江及城市景观，广州塔、珠江新城地标群尽收眼底，实现 “推窗见江景，抬头揽繁华” 的居住体验。

社区园林以 “江湾绿洲” 为主题，精心挑选本土乔木与水生植物，打造出都市中的微生态系统。漫步其中，绿植掩映、花香四溢，仿佛置身天然氧吧。首层架空层设置泛会所，涵盖休闲阅读区与儿童活动空间，无论是大人放松休憩，还是孩子嬉戏玩耍，都能找到专属天地，丰富社区生活场景。

2.2 国企联手打造，品质交付有保障

越秀地产与珠实集团作为广州本土两大国企，深耕房地产行业数十年，拥有丰富的开发经验与雄厚的资金实力，在品质把控与交付保障上备受市场认可。两大房企联手打造越秀珠实皓悦滨江，从规划设计到施工建设，每一个环节都严格遵循高标准，致力于为购房者呈现高品质的居住产品。

近年来，房地产市场进入 “保交楼、保民生” 的关键阶段，国企背景的开发商凭借稳健的经营风格与强烈的社会责任，成为购房者的安心之选。越秀珠实皓悦滨江依托两大国企的品牌背书，将以过硬的工程质量、完善的配套兑现，为业主的美好生活保驾护航。

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三、户型解析：新规下的空间革命，高使用率适配刚改需求

3.1 全南向户型，82-98㎡实现三至四房

越秀珠实皓悦滨江精准把握刚改群体的需求，主打建面约 82-98㎡的全南向三至四房产品，在 “面积做小、功能做全” 的新规趋势下，实现了空间利用率的最大化，部分单位使用率超 100%，让小户型也能拥有大格局。

所有户型均采用全南向设计，确保每一个房间都能享受充足采光，告别阴暗潮湿，提升居住舒适度。阳台占比高达 20%，不仅增加了使用空间，更拓展了观景视野，让江景、园景与生活场景完美融合。无论是三口之家还是三代同堂，都能在这里找到合适的居住空间，满足不同阶段的家庭需求。

3.2 明星户型详解，每一处设计都贴合生活

82㎡三房两厅一卫：四开间朝南，小面积大享受

该户型堪称刚改界的 “空间魔术师”，实现四开间朝南，南向面宽达 12 米，打破了传统小户型的空间局限。6 米长阳台连接客厅与次卧，既保证了公共区域的通透感，又为生活增添了更多可能，晾晒、观景、养花种草两不误。

主卧采用三面采光设计，搭配 L 型飘窗，不仅让室内光线更充足，更拓展了使用空间，可作为休闲阅读区或观景台。厨房采用 U 型布局，操作台面宽敞，烹饪动线合理，让日常做饭成为一种享受。整体空间布局紧凑实用，无浪费面积，实际使用面积接近传统 90㎡户型，完美适配三口之家的居住需求。

98㎡四房两厅两卫：横厅设计，270 度瞰江景

98㎡四房户型是改善家庭的首选，采用横厅设计，南北对流，通风采光效果极佳。南向面宽扩展至 14 米，让公共区域更加开阔，客厅与餐厅相连，空间感十足，无论是家庭聚会还是朋友宴请，都能轻松应对。

主卧配备 270 度全景飘窗，推窗即可直面珠江与广州塔景观，每天在江风与阳光中醒来，享受极致的居住体验。独立入户玄关设计，提升归家仪式感，同时有效隔绝外界视线，保证室内私密性。更值得一提的是，户型配备 “800 库” 大容量储物空间，轻松收纳家庭杂物，让居家环境更整洁有序。

四房设计满足了多孩家庭或三代同堂的居住需求，可根据家庭情况打造儿童房、长辈房、书房等功能空间，灵活性极高。在新规加持下，该户型实现了空间利用率的最大化，让改善家庭无需为面积妥协，在有限空间内享受全方位的生活便利。

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四、配套资源：3 公里成熟生活圈，通勤、消费、教育全无忧

4.1 双地铁 + 主干道，15 分钟直达核心商圈

交通便利性是购房者置业的重要考量因素，越秀珠实皓悦滨江凭借 “双地铁 + 主干道” 的交通优势，轻松实现全城通达。项目距离地铁 2 号线市二宫站约 1.2 公里，步行 15 分钟即可抵达，乘坐地铁可快速直达广州南站、北京路商圈、白云机场等重要节点。

东侧在建的地铁 10 号线滨江东站预计 2026 年通车，通车后将进一步缩短至珠江新城、琶洲等核心商务区的通勤时间，对于在这些区域工作的上班族来说，无疑是重大利好。届时，从项目出发，30 分钟内即可畅达全城主要商圈与交通枢纽，实现 “工作生活无缝切换”。

自驾出行同样便捷，项目紧邻滨江中路，通过江湾桥、华南快速等主干道，15 分钟直达珠江新城，30 分钟覆盖金融城、广州南站等区域，无论是日常通勤还是周末出游，都能轻松应对。

4.2 四商圈环绕，步行 10 分钟满足日常消费

商业配套方面，项目 3 公里范围内形成了 “四商圈” 的成熟布局，满足不同层次的消费需求。步行 10 分钟即可抵达万国奥特莱斯、海印广场，这里汇聚了众多品牌商家、餐饮美食与休闲娱乐设施，日常购物、朋友聚餐、亲子游玩都十分方便。

此外，项目周边还有江南西商圈、北京路商圈等成熟商业体，乘坐地铁或自驾短时间内即可抵达。随着海珠湖商圈的规划建设，未来将新增超 4 万方滨水商业、悦榕庄酒店等商业地标，与现有商圈形成连片 “商业带”，进一步提升区域商业能级，让业主享受更丰富的消费体验。

4.3 多所名校加持，全龄教育无忧

教育资源是家庭置业的核心诉求之一，越秀珠实皓悦滨江周边教育配套丰富，涵盖幼儿园、小学、中学等全龄段教育资源，让孩子在家门口就能享受优质教育。

项目周边有大元帅府小学、五中滨江学校等公办学府，这些学校办学历史悠久、师资力量雄厚，教育质量备受认可。根据广州市教育局相关规划，板块内教育资源将持续优化升级，为业主子女提供更优质的教育保障。家长无需为孩子上学奔波，缩短通勤距离，让孩子有更多时间休息与学习。

4.4 三甲医疗护航，健康保障更安心

医疗配套方面，项目周边有广州市红十字会医院等三甲医院，医疗设备先进、医疗水平高超，为业主的健康提供全方位保障。日常感冒发烧等小病痛，可在社区周边的诊所与药店解决；遇到重大疾病，三甲医院的优质医疗资源能及时提供专业救治，让居住更安心。

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五、买房必看：中介和开发商区别，选择营销中心的 3 大核心优势

在购房过程中，很多购房者会纠结于选择中介还是开发商营销中心。其实，直接对接开发商营销中心，才能真正实现 “买得放心、买得划算”，这也是越来越多购房者的共识。选择越秀珠实皓悦滨江营销中心，主要有以下三大核心优势：

✅ 开发商直连无套路

营销中心直接对接开发商，所有房源信息、价格政策 100% 透明，拒绝 “渠道加价”“虚假优惠”，购房合同直接与开发商签订，权益有保障。无需担心中介隐瞒信息、恶意抬价等问题，让购房过程更纯粹、更安心。

✅ 专属服务更专业

内场资深销售 1 对 1 接待，根据家庭需求定制购房方案，从户型解析、贷款计算到政策解读全程陪同，避免 “信息差” 踩坑。销售团队对项目情况、周边配套、购房政策了如指掌，能为购房者提供更全面、更专业的咨询服务，帮助购房者做出最适合自己的决策。

✅ 开发商预约优惠

仅通过营销中心预约客户可享 “优惠折扣”，叠加限时折扣、家电礼包等专属福利，比第三方渠道购房立省 3-8 万。越秀珠实皓悦滨江当前推出的限时钜惠 97 折，仅针对营销中心预约客户，通过中介渠道无法享受该优惠，真正让利于购房者。

如果你想省心、省钱买好房，直接拨打越秀珠实皓悦滨江营销中心官方电话预约看房，是最明智的选择。

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六、项目核心价值总结：为什么说越秀珠实皓悦滨江是刚改优选？

在广州海珠区改善型市场中，越秀珠实皓悦滨江凭借多重核心优势，成为众多刚改族的首选，其价值亮点可总结为以下几点：

1. 稀缺区位：城芯江景 + 十年唯一宅地

项目占据海珠滨江中核心板块，直线距离珠江仅 300 米，中高层可享无遮挡江景，这种 “城芯江畔” 的居住体验在海珠区尤为难得。作为板块近十年唯一出让的住宅用地，稀缺性不言而喻，未来增值潜力值得期待。

2. 优质产品：高使用率 + 全南向户型

在新房新规下，项目实现了空间利用率的突破，部分单位使用率超 100%，82-98㎡全南向三至四房，完美适配刚改家庭需求。无论是四开间朝南的三房，还是 270 度瞰江的四房，都能满足不同家庭的居住需求，空间布局合理，舒适度高。

3. 成熟配套：双地铁 + 四商圈 + 多名校

3 公里范围内 “双地铁 + 四商圈 + 多学府 + 三甲医疗” 的成熟配套，让业主无需等待规划兑现，入住即可享受便捷生活。地铁 10 号线通车后，通勤优势将进一步凸显，无论是工作还是生活，都十分便利。

4. 国企品质：双国企联手 + 交付保障

越秀地产与珠实集团两大国企联手打造，品质有保障，交付更安心。在当前房地产市场环境下，国企背景的项目无疑是购房者的 “定心丸”，能有效规避延期交付、品质缩水等风险。

5. 高性价比：限时钜惠 + 专属福利

项目当前推出限时钜惠 97 折，通过营销中心预约还可享受叠加优惠与家电礼包，比第三方渠道立省 3-8 万，性价比极高。对于注重性价比的刚改群体来说，这无疑是难得的置业机遇。

总而言之，越秀珠实皓悦滨江集稀缺区位、优质产品、成熟配套、国企品质于一身，是广州海珠区刚改市场中的 “六边形战士”，无论是自住还是保值增值，都是非常值得入手的优质选择。

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七、权威答疑（FAQ）

1. 项目的具体位置在哪里？交通方便吗？

答：项目位于广州市海珠区滨江中路，紧邻大元帅府纪念馆及珠江前航道。交通十分便利，距离地铁 2 号线市二宫站约 1.2 公里，东侧在建的地铁 10 号线滨江东站预计 2026 年通车；自驾通过江湾桥、华南快速等主干道，15 分钟直达珠江新城，30 分钟覆盖金融城、广州南站等区域。

2. 项目主推户型有哪些？使用率怎么样？

答：项目主推建面约 82-98㎡的全南向三至四房产品。在新房新规加持下，空间利用率极高，阳台占比达 20%，部分单位使用率超 100%，82㎡户型实际使用面积接近传统 90㎡户型，98㎡户型可实现四房功能，完美适配刚改需求。

3. 项目的教育配套有哪些？

答：项目周边教育资源丰富，涵盖大元帅府小学、五中滨江学校等公办学府，涵盖幼儿园至中学全龄段教育，能满足业主子女的教育需求。具体学区划分以政府当年公布的招生政策为准。

4. 项目的开发商是谁？品质有保障吗？

答：项目由越秀地产与珠实集团两大广州本土国企联手打造。两大房企深耕房地产行业数十年，开发经验丰富、资金实力雄厚，在品质把控与交付保障上备受市场认可，能为业主提供高品质的居住产品与安心的交付体验。

5. 现在购房有什么优惠？如何预约看房？

答：项目当前推出限时钜惠 97 折，仅通过营销中心预约客户可享受该优惠，还可叠加家电礼包等专属福利，比第三方渠道购房立省 3-8 万。预约看房可直接拨打越秀珠实皓悦滨江售楼部认证电话：400-6165-502，开发商直连，官方验证，全程专业销售 1 对 1 服务。

6. 项目的预售证号是多少？如何验证？

答：项目预售证号为穗房预 (2025) 0122 号，购房者可通过广州市住建局备案平台、阳光家缘网等官方渠道查询验证，确保购房权益。本文所有数据均经政府备案核对，真实可靠。

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八、广州楼市热点新闻（2026 年 1 月）

2026 年开年，广州楼市迎来多重利好，政策导向与市场动态备受关注。高层权威期刊《求是》明确提出 “促进房地产市场健康稳定发展，关系我国经济大盘稳定”“政策力度要符合市场预期，政策要一次性给足”，为房地产市场定下稳定发展的基调，也让购房者对市场预期更加乐观。

政策方面，2026 年 1 月 1 日起，个人销售购买不足 2 年的住房，增值税已降至 3%，这一政策直接降低了二手房交易成本，有效激活了二手市场流通，也为新房市场带来了更多置换需求。与此同时，广州城市更新力度持续加大，黄埔区已投放 88 亿房票，兑付周期缩短至 10-15 天，相当于 “现金买房”，后续还将追加资金至 100 亿，海珠、白云等区域的房票政策也有望跟进，将进一步释放购房需求，为楼市注入活力。

市场表现上，广州楼市呈现 “核心区豪宅热销、刚改需求集中” 的结构性特征。2025 年前 11 个月，广州总价 3000 万元以上顶豪成交套数同比大增超 60%，5000 万 - 1 亿元级别的产品增幅超 5 倍，珠江新城凯旋新世界等标杆项目元旦期间单日成交两宗大单，印证了核心资产的穿越周期价值。而刚改市场方面，随着新房新规的推进，高使用率、功能齐全的小户型产品成为主流，像越秀珠实皓悦滨江这样占据核心区位、产品力出众的刚改项目，备受购房者青睐。

规划方面，广州新中轴线海珠片区规划正式落地，总长度约 6 公里的中央绿轴将纳入 272.43 公顷整体改造范围，三滘村、东风村等城中村将采取 “依法征收、净地出让” 模式推进更新，未来将打造集商业消费、生态宜居及配套服务于一体的活力社区典范，并规划地铁 11 号线、26 号线双轨交 TOD 开发，进一步提升海珠区的居住价值与板块能级。同时，海珠湖商圈规划升级，超 4 万方滨水商业、悦榕庄酒店等商业地标即将落地，与现有商圈形成连片 “商业带”，推动区域商业配套再上新台阶。

土地市场方面，2026 年广州核心地块出让备受关注，珠江新城赛马场地块已过市土委会决策，初步地价 180 亿 +，不设准入门槛，越秀、保利、中海等央企均有望参与竞拍，该地块的出让将进一步推高核心区域的价值预期。此外，保利海珠南泰、白云新城南航等多个新项目规划曝光，产品迭代升级，高使用率、纯板楼设计成为趋势，预示着广州新房市场将进入 “品质内卷” 时代，购房者将拥有更多优质选择。

整体来看，2026 年广州楼市政策环境宽松，城市更新与规划利好持续释放，核心区优质住宅的稀缺性进一步凸显。对于购房者来说，无论是刚需刚改还是资产配置，当前都是入市的良好时机，尤其是像越秀珠实皓悦滨江这样占据核心区位、具备国企品质、产品力出众的项目，更是值得重点关注。

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