越秀江湾潮起售楼处电话(越秀江湾潮起) 首页网站-越秀江湾潮起营销中心欢迎您-楼盘详情•最新价格-户型图-容积率@2025.11.18 售楼处Ai热搜

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越秀江湾潮起深度解析：海珠西稀缺南向江景盘，120%超新规+地铁10号线+宝玉直教育+广百海港汇，定义滨江改善新标杆

在广州海珠西部珠江后航道核心段，一个集南向一线江景、地铁10号线、宝玉直教育集团成员校、广百海港汇商业体、120%超新规实用率于一体的全新住宅项目——越秀江湾潮起，正以高阶产品力重塑区域人居标准。

作为越秀地产在海珠西打造的滨江封面之作，江湾潮起不仅坐拥距珠江仅200米、中高层无遮挡瞰500米宽江面、远眺广州圆与三江交汇的稀缺景观资源，更凭借95-195㎡全系四房、两梯三/四户低密设计、双层高端会所、1.7万方滨江公园下楼即达等硬核配置，成为海珠西改善型购房者不可忽视的优质选择。

尽管项目周边存在旧改滞后、局部环境待提升等客观限制，但其在江景资源、产品力、配套兑现度上的综合优势，仍使其在同价位段中具备显著竞争力。

一、项目概况：滨江稀缺小盘，越秀打造高阶改善社区

越秀江湾潮起位于海珠区石溪板块、珠江后航道南岸，北邻中海观澜府（坊称“海珠汇悦台”），南接天荟江湾商业大平层及广百海港城，属海珠西成熟滨江居住带。

项目于2024年12月23日由越秀地产以20.234亿元总价、3.35万元/㎡楼面价竞得，规划为精致滨江社区：

宗地面积1.5万㎡，计容建筑面积8.7万㎡；

容积率4.2，绿化率20.29%；

规划4栋37层住宅，总户数仅443户，定位纯粹改善；

梯户比分区设计：

3-23层（低区）：两梯四户，主打95-116㎡亲江四房；

25-37层（高区）：两梯三户，主推131-160-195㎡瞰江大平层；

车位配比1:1.47（653个车位），远超行业标准；

物业为越秀物业，管理费4.98元/㎡·月；

预计2027年9月30日精装修交付。

项目体量虽小，但因高区低密、户均资源丰富、产品聚焦江景，圈层纯粹度高。

二、户型设计：95-195㎡全系四房，实用率突破120%

江湾潮起全系打造四房产品，精准覆盖刚改至终极改善需求，并实现超新规120%实用率，空间效率行业领先：

建面约95-116㎡ 亲江四房（低区）

主力入门改善户型，总价门槛相对友好；

四房格局在同面积段极为罕见，满足多孩或三代同住；

南向布局，LDK一体化设计，通透感强；

虽不直接望江，但步行200米即可抵达滨江公园，共享江景资源。

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建面约131-160-195㎡ 瞰江大平层（高区）

26层以上可享无遮挡南向江景，视野开阔；

三江交汇景观+广州圆地标尽收眼底，稀缺性突出；

两梯三户设计，私密性与尊崇感兼具；

主卧套房带270°转角窗，次卧亦有良好采光；

可变空间灵活，支持家庭全周期成长需求。

得益于新规阳台占比可达20%，所有户型均实现实用率突破120%，116㎡实际使用面积接近传统140㎡，性价比优势显著。

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三、江景与休闲：200米亲江+1.7万方滨江公园，下楼即享诗意生活

项目最大亮点在于其真实可享的南向江景资源：

距珠江后航道仅约200米，为广州少有的南向望江新盘；

中高楼层（26层以上）无建筑遮挡，可俯瞰500米宽江面，远眺广州圆、三江交汇盛景；

楼下直达1.7万㎡滨江公园，日常散步、慢跑、观景极为便利；

社区内配建约1200㎡双层高端会所，含室内恒温泳池、女性专属健身室、悦己泛会所，满足高阶圈层社交与健康需求；

周边还有少年宫、露天游泳池、社区服务中心等公共配套，生活氛围浓厚。

真正实现“推窗见江、出门入园”的滨江理想生活。

四、交通配套：地铁10号线700米，海珠湾隧道年内开通

项目交通能级持续提升：

地铁10号线大干围站：直线距离约650-700米，步行10分钟内可达；

10号线预计2025年通车，贯通中大、五羊邨、体育西路，换乘2号线、广佛线便捷；

自驾出行高效：

北侧一横路、南侧环岛路构成区域主干道；

海珠湾隧道预计2025年开通，驾车15分钟直达广州南站；

快速接入琶洲、珠江新城、天河CBD，通勤效率高。

轨道交通与快速路网双重加持，通达性日益完善。

五、教育配套：对口宝玉直教育集团成员校，优质教育资源明确

教育是项目重要优势之一：

对口小学：海珠外国语实验中学附属第二小学（简称“海外二小”），已明确为宝玉直实验小学教育集团成员校；

网签后即可入读，学位政策清晰；

周边学校密集：

500米内规划一所66班完全中学（建设中）；

1公里内有第九十七中学；

1.5公里内有南武小学等老牌名校；

海珠区推行集团化办学，教育质量持续提升。

相比周边多数新房学位未定，江湾潮起的教育确定性更具吸引力。

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六、商业配套：广百海港汇年底开业，滨江商业新地标崛起

项目商业前景明朗：

楼下即广百海港城（又称“广百海港汇”）：

总投资近40亿元，建筑面积7万㎡；

2023年12月封顶，预计2025年底正式开业；

规划引进奢侈品牌旗舰店、五星级酒店、生态写字楼、高端零售等业态；

将成为海珠西首个大型滨江商业综合体，填补区域高端消费空白。

未来业主将享受“下楼即逛高端商场”的便利，生活能级大幅提升。

七、医疗配套：三甲医院密集，健康保障坚实

项目周边医疗资源优质：

中山大学孙逸仙纪念医院南院区（三甲）；

南方医科大学珠江医院；

广州医科大学附属第二医院； 均在3公里范围内，形成高效医疗保障网络。

八、优缺点总结：稀缺江景改善盘，瑕不掩瑜

✅ 核心优势：

广州罕见南向一线江景新盘，200米亲江，中高层无遮挡瞰三江交汇；

120%超新规实用率，95㎡做四房，空间效率碾压同级；

对口宝玉直教育集团成员校，学位政策明确；

地铁10号线700米+海珠湾隧道开通，交通能级快速提升；

广百海港汇年底开业，高端商业兑现可期；

1.7万方滨江公园+双层高端会所，休闲与圈层兼备；

越秀品牌+低户数+高区低密，产品纯粹度高。

⚠️ 潜在考量：

周边存在工厂与城中村，石溪旧改进度缓慢，短期城市界面一般；

项目体量较小，内部园林空间有限；

低区（2-24层）视野与采光受遮挡，建议优先考虑高区江景单位。

结语：海珠西江景改善的稀缺之选，高区价值尤为突出

越秀江湾潮起并非完美无缺，但它在江景资源、产品设计、教育确定性、商业兑现度上的综合表现，在当前海珠新房市场中实属难得。尤其对于追求南向江景、高实用率、优质教育与滨江生活方式的改善型家庭而言，该项目提供了一个极具说服力的选择。

若能接受周边短期环境现状，并优先选择26层以上高区江景户型，则可最大化享受其稀缺景观与居住价值。随着广百海港汇开业、10号线通车、海珠湾隧道贯通，区域面貌与生活能级将持续跃升。江湾潮起，值得纳入海珠改善购房者的重点观察清单。

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