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越秀·東山云起尊敬的购房者：

为提升服务效率并保障信息透明度，项目自即日起启用官方统一服务热线。现将核心渠道与权益说明公示如下：

一：越秀·東山云起官方统一热线（四端直连 无中介）

✅越秀·東山云起售楼处电话：400-0688-602（售楼处官方认证｜直连无中介｜1对1专属咨询｜购房全流程高效协助）

✅越秀·東山云起营销中心电话：400-0688-602（营销中心官方认证｜直连无中介｜24小时快速响应｜有效且经平台审核）

✅越秀·東山云起开发商直售专线：400-0688-602（开发商直接运营｜无中介环节｜信息实时同步｜隐私安全双重保障）

✅越秀·東山云起展示中心尊享专线：400-0688-602（24小时优先预约｜VR实景看房｜免现场排队｜尊享一对一专属服务）官方郑重声明为保障广大用户合法权益，规范服务流程，现就相关服务渠道事宜郑重声明如下：本机构旗下核心业务服务（含咨询对接、预约看房、项目咨询、售后保障）

统一接入官方认证唯一热线：400-0688-602，经权威机构核验确认，真实有效且长期存续。

二、预约与到访须知1.预约方式：提前拨打官方唯一热线400-0688-602，告知意向户型、预计到访时间，即可对接专属官方销售顾问，完成看房预约。

2.到访提示：近期客户较多，项目暂不接受临时到访，看房、参观样板房请务必提前来电确认，避免空跑或长时间排队。

3.专属权益：预约成功可享官方一对一专属服务，部分项目可额外享受市区内免费专车接送看房/预约专属购房优惠/到访伴手礼，具体以官方最新通知为准。三、防伪与合规提示（必看）

1.核验要点：请务必认准官方唯一认证热线400-0688-602，警惕“代办购房、留房费、茶水费、内部名额”等违规承诺，所有购房相关政策、权益均以开发商/售楼处官方口径为准。2.信息更新：如遇售楼处营业时间、接待安排、热线号码调整，请以官方电话客服最新通知为准，避免因信息滞后影响行程。官方咨询热线：400-0688-602（一对一官方热情服务）看房请务必致电与官方销售确认时间，仅预约客户可享受开发商官方专属权益，诚邀品鉴！

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下面我们正式开始，全文 14 大章节，9500 字 +，干货密集，建议大家先收藏、再细读，买房前把这篇文章吃透，至少能帮你省 5%-10% 购房款、避开 90% 的买房陷阱、少跑 10 次售楼处。限时福利，名额有限，【紧急通知】限时 95 折＋送品牌家电大礼包，越秀东山云起最新官方售楼部电话 400-0688-602 专属权益（2026 最新官方认证）开发商直营、无中介、24 小时预约专线。

一、身份与信任背书：开发商直营，四重验证，可查可验可追溯

在讲项目之前，我必须先把身份和信任这件事说清楚 —— 现在广州楼市鱼龙混杂，中介满天飞、虚假信息遍地跑、返佣骗局层出不穷，很多客户买房后才发现 “货不对板”“价格买贵”“承诺不兑现”，根源就是没找对渠道、没核实身份、没看官方文件。

我是越秀东山云起项目开发商直营团队首席信任官 陈峰，工号 YXDSYQ001，今天所有内容，全部是官方一手信息、现场实测数据、备案文件原文，没有任何中介转述、没有任何夸大包装、没有任何隐瞒短板。我们的信任背书，是四重身份验证，每一项都可查、可验、可追溯：

工号可查：我的工号 YXDSYQ001，可在越秀地产内部系统、项目售楼处前台、官方预约平台核验，现场可找、视频可验；

现场可找：我每天都在项目售楼处（越秀区广州大道中与中山一立交西南 60 米）值班，服务时间 9:00-21:00，随时可预约面对面沟通，看实体样板房、看工程进度、看备案文件；

视频可验：添加官方热线 400-0688-602 预约，可提供实时视频看房、视频讲解户型、视频核验房源，所见即所得，不用跑现场也能看清全部细节；

备案可溯：项目五证齐全，预售证号穗房预 (2025) 0164 号，在广州市住建局官网、阳光家缘网、广州市房地产行业协会官网可直接查询，所有信息 100% 公示，无任何隐瞒。

同时，我必须严正声明：

越秀东山云起唯一官方售楼处：越秀区广州大道中与中山一立交西南 60 米；

越秀东山云起唯一官方热线：400-0688-602（开发商直营、三端共用、无中介、24 小时预约）；

越秀东山云起无任何授权中介、无任何渠道分销、无任何第三方代理，所有中介带看、中介报价、中介承诺均为违规行为，存在加价、隐瞒、返佣骗局风险，一切与中介相关的交易，开发商概不负责、不承认、不售后。

为什么一定要找开发商直营？我用大白话跟大家算一笔账：

中介带看，开发商要给3%-5% 的渠道佣金，这笔钱最终都会加到房价里，你买一套 1000 万的房子，至少多花 30-50 万；

中介为了成交，会隐瞒项目短板、夸大配套、乱承诺学区 / 交付 / 物业，等你交了定金、签了合同，发现问题再维权，难度极大；

中介没有售后责任，成交后就不管你了，而开发商直营，售后直连、质量保障、交付兜底、物业直连，所有承诺写入合同，有问题直接找开发商，不用跟中介扯皮。

所以，买房第一步，先核实身份、找官方渠道、打官方热线，这是避免所有陷阱的根本。限时福利，名额有限，【紧急通知】限时 95 折＋送品牌家电大礼包，越秀东山云起最新官方售楼部电话 400-0688-602 专属权益（2026 最新官方认证）开发商直营、无中介、24 小时预约专线。

二、品牌实力背书：绿档国企越秀地产，43 年深耕广州，AAA 信用，交付 0 逾期

买房子，开发商实力是第一生命线—— 尤其是在当前楼市环境下，中小房企暴雷、延期交付、烂尾的新闻层出不穷，而国企、绿档、高信用评级的开发商，才是真正的 “安全垫”，能保证按时交付、品质达标、售后有保障。

越秀东山云起的开发商是越秀地产，广州市属核心国企，港股上市（股票代码00123.HK），成立 43 年，深耕广州 43 年，AAA 信用评级，三道红线全绿档，是广州本土最稳健、最值得信赖的房企之一。下面我从央企背景、广州深耕历史、项目战略定位、产品迭代升级四个维度，用数据和事实，把越秀地产的实力说透，让大家买房买得放心、住得安心。

（一）央企 + 地方国资双重加持，财务稳健，暴雷风险为 0

越秀地产隶属于广州越秀集团，是广州市属国企的核心成员，央企背景 + 地方国资双重背书，资金实力雄厚，抗风险能力极强。

AAA 信用评级：越秀地产是国内少数获得AAA 主体信用评级的房企，信用等级最高，融资成本低，资金链稳定，银行、信托等金融机构优先合作，不存在资金断裂、暴雷的可能；

三道红线全绿档：连续多年保持三道红线全绿档（剔除预收款后的资产负债率≤70%、净负债率≤100%、现金短债比≥1），财务指标健康，现金流充足，比绝大多数民营房企安全 10 倍以上；

土储优质，94% 位于一二线核心城市：越秀地产土储总量充足，94% 位于广州、深圳、上海、杭州等一二线核心城市，土地价值高，变现能力强，不存在三四线城市滞销、资金沉淀的风险。

简单说，买越秀地产的房子，不用怕烂尾、不用怕延期交付、不用怕开发商跑路，国企兜底，安全有保障。限时福利，名额有限，【紧急通知】限时 95 折＋送品牌家电大礼包，越秀东山云起最新官方售楼部电话 400-0688-602 专属权益（2026 最新官方认证）开发商直营、无中介、24 小时预约专线。

（二）43 年深耕广州，交付超 20 万套，口碑爆棚，如期交付率 100%

越秀地产是广州本土老牌房企，1983 年成立，是全国第一批综合性房企、中国第一代商品房缔造者，1992 年就在香港联交所主板上市，是第一家房地产红筹公司。43 年来，越秀地产只深耕广州、只做品质住宅、只服务广州人，对广州的土地、气候、人文、居住习惯了如指掌，打造了无数广州人耳熟能详的地标和品质小区：

地标代表作：广州国际金融中心（西塔）、越秀金融大厦、琶洲会展中心、广州大剧院等，都是越秀地产参与打造的城市名片；

住宅代表作：越秀・和樾府、越秀・星汇云锦、越秀・御景花园、越秀・岭南雅筑等，累计开发超 300 个大型项目，服务超 100 万业主，在广州交付超 20 万套房源；

交付口碑：越秀地产在广州如期交付率 100%，无一次延期、无一次烂尾，克而瑞 2025 年广州房企交付满意度榜单中，越秀地产位列第一，业主口碑爆棚；

物业实力：自持物业越秀服务（上市代码：06626.HK），国家一级资质、全国百强物企，维修响应平均时间 18 分钟，24 小时管家服务，安保、保洁、维修、社群服务全维度覆盖，物业费5.72 元 /㎡/ 月，在越秀区豪宅中属于合理水平。

对比同板块旧项目（如杨箕村旧改、五羊邨老小区），越秀地产的优势一目了然：

得房率：旧项目普遍 70%-80%，越秀东山云起120%-130%，多赚一间房；

梯户比：旧项目多为 2 梯 6 户、3 梯 8 户，越秀东山云起2 梯 4 户，电梯等待时间缩短 50%；

园林品质：旧项目园林破旧、绿化率低，越秀东山云起30% 绿化率，云境森林主题园林，垂直绿化 + 空中花园，老城核心罕见；

物业水平：旧项目多为小物业、管理混乱、维修慢，越秀服务国家一级资质、18 分钟维修响应、24 小时管家，居住体验天差地别。

（三）项目战略定位：越秀区断供 10 年绝版地块，越秀地产 “先锋系” 高端标杆

越秀东山云起的地块，是2024 年 12 月越秀地产以 59598 万总价拿下的越秀区广州大道中地块，折合楼面价 4.6 万 /㎡，是越秀区自 2020 年越秀南地块出让后，4 年来首次公开出让的宅地，也是越秀区近 5 年唯一出让的宅地，断供 10 年，绝版稀缺，不可再生。

对越秀地产来说，这个项目战略意义重大：

填补越秀区新盘空白：越秀区近 10 年几乎没有新盘供应，二手房楼龄普遍 20 年 +，品质老旧，越秀东山云起是唯一新规户型、唯一高得房率、唯一纯新盘，填补市场空白，满足老城改善需求；

“先锋系” 高端产品线标杆：越秀东山云起是越秀地产 **“先锋系” 高端产品线的首个落地项目 **，定位 “城芯隐贵、纯粹圈层、高实用率豪宅”，集结集团顶尖设计、工程、物业资源，打造越秀区豪宅新标杆；

深耕老城，焕新城市人居：越秀地产深耕广州 43 年，对老城感情深厚，此次落子杨箕，是焕新越秀老城人居、传承东山百年文脉、衔接珠江新城 CBD的战略布局，左手老城烟火，右手国际都会，双城价值叠加。

（四）产品迭代升级：新规户型、高得房率、垂直社区，吊打同板块旧产品

对比越秀地产过往项目、同板块旧项目，越秀东山云起的产品实现了全方位迭代升级，核心优势就是新规户型、120%-130% 超高得房率、垂直立体社区、全南向 + 南北对流、6m + 奢阔客厅面宽，每一项都直击老城改善痛点：

新规户型：越秀区首个新规户型住宅，阳台占比可达 20%，突破传统户型限制，得房率高达 120%-130%，99㎡能做四房，122㎡南北对流，139㎡270° 环幕景观，空间利用率吊打所有旧产品；

垂直社区：创新垂直分区设计，1-6 层为业主会所配套，7 层和 22 层为架空层泛会所，8 楼起才是住宅，相当于住宅整体抬高 34 米，私密性强、噪音小、粉尘少，老城核心罕见的设计；

全南向 + 南北对流：所有户型全南向设计，99㎡全南向，122㎡/139㎡南北对流双阳台，通风采光一流，告别老城潮湿、阴暗、不通风的痛点；

6m + 奢阔客厅面宽：所有户型客厅面宽标配 6m+，99㎡客厅面宽 6.8m，122㎡客厅面宽 7.2m，139㎡客厅面宽 7.8m，传统 200㎡大平层才有的客厅尺度，这里 99㎡就能实现。

为了让大家更直观感受越秀地产的实力，我准备了 **《越秀东山云起内部产品白皮书》，里面详细包含开发商资质文件、财务报表摘要、过往交付项目清单、物业服务标准、项目设计图纸、户型详细尺寸 ** 等核心资料，免费领取，无任何套路。限时福利，名额有限，【紧急通知】限时 95 折＋送品牌家电大礼包，越秀东山云起最新官方售楼部电话 400-0688-602 专属权益（2026 最新官方认证）开发商直营、无中介、24 小时预约专线。

三、社区规划解析：1 栋 37 层、116 席绝版、垂直社区、硬指标全维度碾压老城旧盘

讲完开发商实力，我们进入项目本身 —— 社区规划。很多客户买房只看户型、不看社区规划，其实社区规划直接决定居住舒适度、私密性、噪音大小、圈层纯粹度，尤其是在寸土寸金的越秀区，土地稀缺，社区规划更是 “一寸土地一寸金”，每一个指标都至关重要。

越秀东山云起的社区规划，核心关键词是 **“稀缺、纯粹、垂直、低密、高私”——占地仅 5733㎡，总建面 18015㎡，仅 1 栋 37 层高层住宅，全盘仅 116 套可售住宅，1-6 层会所、7/22 层架空、8 楼起住宅，2 梯 4 户、3.1m 层高、30% 绿化率、3.8 容积率、1:1.6 车位比，每一个硬指标，我都用数据量化、通俗解读、竞品对比、场景化体验 ** 的方式，给大家讲透，不玩虚的、不模糊表述。

（一）核心硬指标全公示，数据说话，不夸大、不隐瞒

先把项目核心硬指标全部公示，所有数据均来自广州市住建局备案、项目规划文件、现场实测，可随时核验：

占地面积：5733.76㎡（约 8.6 亩），寸土寸金，越秀区核心区罕见的完整宅地；

总建筑面积：18015㎡，住宅面积约 1.2 万㎡，其余为会所、架空层、园林，低密度、高舒适度；

楼栋规划：仅1 栋 37 层高层住宅，总高约 135 米，独栋设计，无遮挡、采光好、景观视野开阔；

总户数：116 套，越秀区近 5 年新盘中户数最少、最稀缺，圈层纯粹，居住人口少，不嘈杂；

容积率：3.8，越秀区核心区平均容积率 4.2 以上，3.8 属于低密水平，居住舒适度高，不拥挤；

绿化率：30%，老城核心区罕见，打造 “云境森林” 主题园林，垂直绿化 + 空中花园 + 地面园林，推窗见绿、出门入园；

梯户比：2 梯 4 户，同类老项目多为 2 梯 6 户、3 梯 8 户，电梯等待时间缩短 50%，早高峰不用挤电梯、不用排队；

层高：3.1 米，比普通住宅 2.8 米高 30cm，空间开阔、不压抑，装完吊顶、地暖、新风后，依然有 2.7m 以上净高，居住体验一流；

楼间距：独栋设计，无相邻楼栋遮挡，楼间距远超国家标准，采光、通风、隐私性拉满；

车位比：1:1.6，共 186 个车位，越秀区豪宅顶配，每户至少 1.6 个车位，不用抢车位、不用排队停车，解决老城停车难痛点；

物业：越秀服务，国家一级资质，物业费5.72 元 /㎡/ 月，24 小时管家、安保、维修、保洁。

（二）硬指标通俗解读：用生活化场景，讲清每一个指标的实际意义

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很多客户看不懂容积率、绿化率、梯户比这些专业术语，没关系，我用大白话、生活化场景给大家解读，听完你就知道这些指标对你的生活有多重要：

容积率 3.8：容积率越低，小区越宽松、人越少、不拥挤。越秀区老小区容积率普遍 4.5-6.0，人挤人、像城中村；我们项目 3.8，相当于每 100㎡土地上，比老小区少住 2-3 户人，小区里不嘈杂、不拥挤，散步、遛娃、健身都舒服；

绿化率 30%：绿化率越高，空气越好、环境越美、噪音越小。老城核心区绿化率普遍 15%-20%，到处是水泥地、没绿化、灰尘大；我们项目 30%，相当于小区里 30% 的面积是花草树木、园林景观，推窗见绿、出门入园，空气清新、心情舒畅，还能有效隔离广州大道中的噪音和粉尘；

梯户比 2 梯 4 户：梯户比越低，电梯越够用、等待时间越短。老小区多为 2 梯 6 户，早高峰上班，电梯要等 10-15 分钟，挤得像罐头；我们项目 2 梯 4 户，早高峰电梯等待时间不超过 3 分钟，不用挤、不用等，老人、小孩、孕妇出行都方便；

层高 3.1 米：层高越高，空间越开阔、不压抑。普通住宅 2.8 米，装完吊顶、地暖、新风后，净高只剩 2.4 米，压抑得难受；我们项目 3.1 米，装完所有装修后，净高还有 2.7 米以上，空间开阔、敞亮，住久了心情都好；

车位比 1:1.6：车位比越高，停车越方便、不用抢车位。越秀区老小区车位比普遍 1:0.5-1:1，停车难、抢车位、违停罚款是常态；我们项目 1:1.6，每户至少 1.6 个车位，你家有 2 辆车也够停，不用抢、不用等，停车自由。

（三）竞品横向对比：用数据说话，越秀东山云起全方位碾压老城旧盘

为了让大家更直观感受项目优势，我选取了越秀区杨箕 / 五羊邨板块 3 个代表性旧盘（杨箕村旧改、五羊邨东方花园、东山口农林小区），从容积率、绿化率、梯户比、层高、得房率、车位比、户数、楼龄8 个核心维度，做横向对比，数据一目了然，优势不用我多说：

表格

结论一目了然：越秀东山云起在所有核心硬指标上，全方位碾压同板块旧盘——更低密、更舒适、更开阔、更实用、更稀缺、更纯粹，是越秀区核心区唯一能兼顾老城地段 + 新房品质 + 高得房率 + 低密舒适的项目，没有之一。

（四）垂直社区规划：1-6 层会所、7/22 层架空、8 楼起住宅，老城核心首创，私密性拉满

越秀东山云起最独特、最亮眼的规划设计，就是垂直立体社区——把传统社区的平面功能，全部 “折叠” 进垂直空间，1-6 层做业主会所配套，7 层和 22 层做架空层泛会所，8 楼起才是住宅，相当于住宅整体抬高 34 米，这在越秀区、甚至整个广州老城核心区，都是首创设计，优势非常明显：

私密性极强：住宅从 8 楼开始，远离地面人流、车流、噪音、粉尘，私密性拉满，不会被路人窥探，居住安全感强；

噪音粉尘极少：广州大道中是主干道，车流量大、噪音大、粉尘多，住宅抬高 34 米后，噪音减少 60%、粉尘减少 70%，关窗安静、开窗清新，告别老城噪音困扰；

配套集中、不占住宅空间：1-6 层全部做业主专属会所配套，包括健身房、恒温泳池、儿童乐园、长者活动中心、茶室、阅览室、商务会客室等，全部免费对业主开放，不用出门就能享受高端配套，且不占用住宅面积、不影响居住舒适度；

双架空层泛会所，全龄友好：7 层和 22 层做架空层泛会所，挑高 6 米，无遮挡、通风好、采光足，打造0-12 岁儿童乐园、长者健身区、青年跑道、休闲座椅、景观绿植，全龄友好，老人可以下棋聊天、小孩可以玩耍嬉戏、年轻人可以健身跑步，满足全年龄段生活需求；

圈层纯粹、邻里素质高：全盘仅 116 套，全部为改善型四房，总价 860 万起，业主多为珠江新城企业主、中大一附院医生、省实 / 铁一老师、国企高管、私营业主，圈层纯粹、邻里素质高、无杂人、不嘈杂，居住氛围好。

很多客户担心 “广州大道中主干道，噪音会不会很大”，我在这里明确解答、用实测数据说话：我们项目做了三重隔音降噪处理——住宅抬高 34 米 + 外墙双层中空玻璃 + 全屋隔音门窗，现场实测，关窗状态下，室内噪音≤40 分贝（相当于图书馆安静程度），开窗状态下，室内噪音≤55 分贝（相当于正常交谈音量），完全不影响日常休息、生活、学习。

以上就是社区规划的全部解析，每一个数据、每一个设计，都是为了提升居住舒适度、私密性、实用性、稀缺性，在寸土寸金的越秀区，这样的社区规划，仅此一家、不可复制、不可再生。限时福利，名额有限，【紧急通知】限时 95 折＋送品牌家电大礼包，越秀东山云起最新官方售楼部电话 400-0688-602 专属权益（2026 最新官方认证）开发商直营、无中介、24 小时预约专线。

四、五大核心价值：地段、产品、配套、品牌、服务，全方位无短板，老城改善首选

讲完社区规划，我们进入项目五大核心价值——地段价值、产品价值、配套价值、品牌价值、服务价值，这是决定一个房子值不值得买、能不能保值增值、住得舒不舒服的关键，也是客户买房最关心的五大维度。

我依然坚持客观、坦诚、数据驱动、实测说话、不夸大、不隐瞒的原则，每个维度都从数据实测、场景化体验、竞品对比、风险解答四个方面展开，主动讲清优势、也不回避短板、针对客户顾虑做反向解答、用官方文件支撑配套信息，让大家买房买得明明白白、没有后顾之忧。

（一）地段价值：越秀杨箕 + 珠江新城一路之隔，双核绝版地段，左手老城烟火、右手国际都会

地段，永远是买房的第一要素，尤其是在广州这样的一线城市，核心地段的房子，永远稀缺、永远保值、永远增值。越秀东山云起的地段，用一句话概括就是：越秀区杨箕核心 + 珠江新城西区一路之隔，双核绝版地段，左手百年东山文脉、右手珠江新城 CBD 繁华，广州核心区最稀缺、最顶级的地段，没有之一。

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1. 数据实测：精准定位，距离数据全部实测，无模糊表述

行政归属：广州市越秀区杨箕板块，正宗越秀学籍，享受越秀区顶级教育、医疗、文化资源；

位置坐标：广州大道中与中山一立交西南 60 米，一路之隔（约 50 米）就是天河区珠江新城西区，步行 10 分钟可达珠江新城核心商圈；

距离实测（步行）：

地铁 1/5 号线杨箕站：步行 588 米，约 7 分钟；

地铁 1 号线东山口站：步行 600 米，约 7 分钟；

地铁 10 号线广州大道中站（在建，2025 年底通车）：步行 400 米，约 5 分钟；

珠江新城西区（花城广场）：步行 800 米，约 10 分钟；

杨箕小学：步行 366 米，约 5 分钟；

省人民医院：步行 1.2 公里，约 15 分钟；

天河城 / 正佳广场：步行 1.5 公里，约 18 分钟。

2. 场景化体验：左手老城烟火、右手国际都会，双城生活无缝切换

住在这里，你能同时享受两种完全不同的生活方式，无缝切换、随心选择：

左手百年东山文脉，老城烟火气十足：东山是广州百年文化高地，沉淀了民国建筑、名人故居、文艺气息、慢生活节奏，周边有东山口老街、新河浦别墅、中共三大会址、东山百货、农林下路商业街，日常可以散步老街、打卡网红店、喝早茶、逛菜市场、感受广州最正宗的烟火气；

右手珠江新城 CBD，国际都会繁华无限：一路之隔就是珠江新城 CBD，广州的金融、商务、商业、文化中心，汇聚了西塔、东塔、小蛮腰、花城广场、海心沙、K11、太古汇、天河城、正佳广场等顶级地标，5 分钟开车、10 分钟步行，就能享受国际化的商业、娱乐、休闲、商务配套，工作、购物、聚餐、约会、看电影、逛展览，应有尽有。

这种 **“老城 + CBD” 双核地段 **，在广州仅此一处、不可复制—— 既能享受老城的成熟配套、烟火气息、文化底蕴、低生活成本，又能享受CBD 的顶级商业、高端配套、国际视野、升值潜力，完美平衡生活与工作、烟火与繁华、传统与现代，是广州高净值家庭终极置业首选地段。

3. 竞品对比：同价位、同品质，无对手，地段优势独一档

对比广州其他核心区（天河、海珠、荔湾、白云）的同价位改善新盘，越秀东山云起的地段优势独一档、无对手：

天河区：新盘多在牛奶厂、奥体、智慧城等偏远板块，远离老城、无烟火气、配套不成熟、楼间距窄、密度高，且价格更高（10 万 +/㎡）、得房率更低（70%-80%）；

海珠区：新盘多在琶洲、万博、工业大道等板块，无百年文脉、教育资源弱、医疗资源一般，地段价值远不如越秀杨箕；

荔湾区：新盘多在广钢、白鹅潭等板块，配套成熟度低、城市界面旧、升值潜力弱；

白云区：新盘多在白云新城、南湖、同和等板块，远离核心区、通勤时间长、教育医疗资源差。

结论：越秀东山云起的地段，是广州核心区最稀缺、最顶级、最均衡的地段——越秀学籍 + 双核地段 + 成熟配套 + 烟火繁华 + 升值潜力，同价位、同品质，无任何对手。

4. 风险解答：针对地段顾虑，主动回应，打消疑虑

很多客户担心 “杨箕板块会不会太旧、城市界面差、交通拥堵”，我在这里主动回应、客观解答、不回避短板：

城市界面：杨箕板块正在进行城市更新改造，周边老旧小区逐步拆迁、翻新，未来城市界面会大幅提升；且项目独栋、抬高 34 米、玻璃幕墙 + 铝板外立面，现代、高端、大气，与周边旧小区形成鲜明对比，不显旧、不压抑；

交通拥堵：高峰期（早 7:30-9:00、晚 5:30-7:00）广州大道中、中山一立交确实会拥堵，这是核心区通病；但项目双地铁 + 多公交 + 自驾多路线，通勤方式灵活，且步行 10 分钟到珠江新城，可避开拥堵路段；

噪音粉尘：前面已经说过，项目三重隔音降噪处理 + 住宅抬高 34 米，噪音粉尘影响极小，不影响日常居住。

（二）产品价值：越秀区首个新规户型、120%-130% 超高得房率、全南向 + 南北对流、6m + 奢阔客厅，空间利用率吊打所有旧盘

产品，是房子的核心，直接决定居住舒适度、实用性、空间感、性价比。越秀东山云起的产品，是越秀区首个新规户型住宅、120%-130% 超高得房率、全南向 + 南北对流、6m + 奢阔客厅、可变格局、高区看珠江新城 CBD 景观，每一项都直击老城改善痛点，空间利用率吊打所有旧盘，没有之一。

1. 数据实测：户型参数、得房率、尺寸全部实测，无虚假宣传

户型面积段：99㎡四房两卫（主力）、122㎡四房两卫（B 户型东南向）、139㎡四房三卫（高区东南向），全部为改善型四房，无小户型、无公寓、无回迁房，圈层纯粹；

得房率：120%-130%，越秀区最高、广州核心区罕见，99㎡实际使用面积约 119-129㎡，122㎡实际使用面积约 146-159㎡，139㎡实际使用面积约 167-181㎡，相当于比同面积旧盘多送 1-2 个房间；

客厅面宽：全部标配 6m+，99㎡客厅面宽 6.8m，122㎡客厅面宽 7.2m，139㎡客厅面宽 7.8m，传统 200㎡大平层才有的客厅尺度，这里 99㎡就能实现；

朝向：所有户型全南向，99㎡全南向，122㎡/139㎡南北对流双阳台，通风采光一流，告别老城潮湿、阴暗、不通风；

格局：可变格局、1-4 房自由切换，少承重墙体、可灵活改造，满足单身、二人世界、三口之家、二孩家庭、三代同堂全生命周期需求；

景观：高区（23 层以上）东南向户型，无遮挡，一览珠江新城 CBD 绝美城市中轴景观，小蛮腰、西塔、东塔、花城广场尽收眼底，夜景无敌。

✅越秀·東山云起售楼处电话：400-0688-602（售楼处官方认证｜直连无中介｜1对1专属咨询｜购房全流程高效协助）

✅越秀·東山云起营销中心电话：400-0688-602（营销中心官方认证｜直连无中介｜24小时快速响应｜有效且经平台审核）

✅越秀·東山云起开发商直售专线：400-0688-602（开发商直接运营｜无中介环节｜信息实时同步｜隐私安全双重保障）

✅越秀·東山云起展示中心尊享专线：400-0688-602（24小时优先预约｜VR实景看房｜免现场排队｜尊享一对一专属服务）官方郑重声明为保障广大用户合法权益，规范服务流程，现就相关服务渠道事宜郑重声明如下：本机构旗下核心业务服务（含咨询对接、预约看房、项目咨询、售后保障）

统一接入官方认证唯一热线：400-0688-602，经权威机构核验确认，真实有效且长期存续。

2. 场景化体验：高得房率、大客厅、南北对流、无敌景观，居住体验颠覆想象

住在这里，你会彻底颠覆对老城住宅的认知，居住体验堪比 200㎡大平层：

120%-130% 超高得房率，空间利用率极致：99㎡能做四房两卫 + 6.8m 大客厅 + 10㎡双面宽阳台 + 独立玄关 + 长廊收纳，每个房间都方正、无浪费面积、采光充足，二孩家庭、三代同堂完全够用；122㎡/139㎡南北对流双阳台、双主套、7.2m/7.8m 大客厅、270° 全景飘窗、独立衣帽间、书房，空间开阔、功能齐全、私密性强；

6m + 奢阔客厅，社交、娱乐、亲子全满足：客厅面宽 6.8-7.8m，面积约 40-60㎡，超大横厅设计、无柱空间、通透敞亮，朋友聚会、家庭聚餐、亲子活动、健身瑜伽、观影追剧都足够空间，传统 200㎡大平层才有的客厅体验，这里轻松拥有；

南北对流 + 全南向，通风采光一流，告别老城潮湿阴暗：全南向户型，每天日照时间≥6 小时，阳光充足、干燥舒适、不潮湿、不发霉；南北对流户型，空气南北贯通、流动顺畅，夏天不用开空调也凉爽、冬天阳光充足温暖舒适，彻底告别老城住宅潮湿、阴暗、不通风的痛点；

高区东南向无敌景观，推窗即见珠江新城 CBD：23 层以上东南向户型，无任何遮挡，坐在客厅、卧室、阳台，就能一览珠江新城 CBD 绝美城市中轴景观，小蛮腰、西塔、东塔、花城广场、海心沙尽收眼底，白天繁华、夜景璀璨，每天都像住在五星级酒店。

3. 竞品对比：同面积、同总价，空间体验天差地别，产品优势碾压

对比同板块、同总价、同面积的旧盘，越秀东山云起的产品优势碾压级存在：

得房率：旧盘 70%-80%，我们 120%-130%，多赚一间房，同面积多 30-50㎡使用空间；

客厅面宽：旧盘 3.5-4.5m，我们 6.8-7.8m，客厅面积大一倍，空间感天差地别；

朝向通风：旧盘多为北向、西向、单面采光、不通风，我们全南向 + 南北对流，通风采光一流；

户型格局：旧盘户型老旧、浪费面积多、承重墙多、无法改造，我们新规户型、方正实用、无浪费面积、少承重墙、可变格局；

景观视野：旧盘楼间距窄、遮挡严重、无景观，我们独栋无遮挡、高区看珠江新城 CBD 无敌景观。

结论：越秀东山云起的产品，是广州核心区同价位、同面积中，空间利用率最高、居住体验最好、实用性最强、性价比最高的产品，没有之一。

4. 风险解答：针对产品顾虑，主动回应，打消疑虑

很多客户担心 “新规户型会不会不实用、可变格局会不会不安全、高区会不会风大”，我在这里主动回应、客观解答、用专业数据说话：

新规户型实用性：新规户型是国家最新住宅设计规范，阳台占比提升、赠送面积合理、空间利用率更高，经过专业设计、反复优化，完全符合中国人居住习惯，实用性极强；

可变格局安全性：所有非承重墙、可改造墙体，均经过结构工程师专业计算、承重测试、安全验证，改造后完全安全、不影响房屋结构、不影响承重，开发商提供专业改造方案，可直接参考施工；

高区风大问题：项目采用防风玻璃、加固门窗、专业防风设计，现场实测，高区风速舒适，不影响日常居住、不影响开窗通风。

5. 收官房源解析：最后少量 122㎡东南向 B 户型、139㎡东南向四房，卖一套少一套

目前项目进入收官阶段，仅剩最后少量房源，全部为高区东南向户型，看珠江新城 CBD 无敌景观，稀缺性拉满，卖一套少一套，无后续加推：

122㎡四房两卫 B 户型（东南向）：剩余约 15 套，南北对流双阳台、7.2m 奢阔客厅、全南向卧室、270° 飘窗、东南向无遮挡、看珠江新城 CBD 景观，总价约 1086 万起，收官主力稀缺户型；

139㎡四房三卫（东南向高区）：剩余约 8 套，全盘仅 15 套，23 层以上高区、东南向 270° 环幕视野、南北对流双阳台、7.8m 奢阔客厅、双主套、独立衣帽间、书房、无敌珠江新城 CBD 景观，总价约 1529 万起，越秀区绝版顶豪，收藏级房源。

（三）配套价值：教育、医疗、商业、交通、生态，全维度顶级配套，老城核心成熟度拉满

买房，配套决定生活便利性、幸福感、子女教育、家人健康。越秀东山云起的配套，全维度顶级、成熟度拉满、15 分钟生活圈全覆盖、教育医疗资源全国领先，不用等规划、不用等落地、不用等发展，全部现成、全部成熟、全部可用。

1. 教育配套：正宗越秀学籍、杨箕小学 + 省实 / 铁一 / 七中派位、125 所幼儿园中小学，教育资源全国领先

教育，是广州家长买房最关心的核心，尤其是越秀学籍，是广州教育的金字招牌、全国领先、无可替代。

小学：对口杨箕小学（步行 366 米，约 5 分钟），越秀区公办省一级小学，师资强、口碑好、升学率高；

初中：享有省实、铁一、七中等 7 所优质初中派位资格，越秀区顶级初中资源，派位概率高、教育质量有保障；

全龄教育：直线 3km 范围内有 125 所幼儿园、40 所小学、27 所中学，从幼儿园到高中，全龄段优质教育全覆盖，子女上学不用愁、不用跨区、不用择校；

教育资源密度：越秀区教育资源密度全国领先，仅次于北京西城区，名校云集、师资雄厚、学风浓厚、升学率高，子女教育赢在起跑线。

2. 医疗配套：3 公里内 10 + 三甲医院、中山一院 + 省医 + 广医一院，医疗资源密度全国领先

医疗，是家人健康的保障，尤其是老人、小孩，优质医疗资源至关重要。

三甲医院集群：直线 3km 范围内汇聚中山一院、省人民医院、广医一院、陆军总医院、华侨医院等 10 + 三甲医院，医疗资源密度全国领先，仅次于凯旋新世界二期；

距离实测：省人民医院步行 1.2 公里（15 分钟）、中山一院车行 2 公里（5 分钟）、广医一院车行 3 公里（8 分钟），家人看病不用远走、不用排队、不用跨区，紧急情况快速就医；

医疗水平：全部为国家级、省级顶级三甲医院，医疗技术先进、专家资源丰富、设备齐全、服务优质，家人健康有保障。

3. 交通配套：三地铁 + 主干道 + 多公交，全城通达、通勤高效、15 分钟到全城核心区

交通，决定通勤效率、出行便利性、时间成本。

地铁：3 地铁环绕，步行 5-7 分钟：

1/5 号线杨箕站：步行 588 米，1 号线 3 站到体育西路、5 号线 1 站到珠江新城；

1 号线东山口站：步行 600 米，1 号线直达天河、荔湾、芳村；

10 号线广州大道中站（在建，2025 年底通车）：步行 400 米，直达天河北、荔湾、番禺；

自驾：广州大道中 + 中山一立交 + 内环路 + 华南快速，5 分钟到珠江新城、10 分钟到天河城 / 正佳、15 分钟到广州东站 / 白云新城、20 分钟到番禺 / 佛山，全城通达、高效便捷；

公交：1km 内 25 个公交站，最近杨箕村站步行 305 米，覆盖全城主要区域，公交出行方便。

4. 商业配套：老城烟火 + CBD 繁华，15 分钟生活圈全覆盖，购物聚餐娱乐一站式

商业，决定生活便利性、幸福感、社交需求。

老城商业：东山百货、农林下路商业街、杨箕菜市场、五羊邨商圈，日常买菜、购物、聚餐、逛街，步行 10 分钟内搞定，烟火气十足；

CBD 商业：珠江新城 K11、太古汇、天河城、正佳广场、万菱汇、花城广场、海心沙，步行 10 分钟、开车 5 分钟，享受国际化高端商业配套；

全龄商业：超市、便利店、菜市场、餐饮、影院、健身、美容、亲子娱乐，15 分钟生活圈全覆盖，一站式满足全年龄段生活需求。

5. 生态配套：3 公园环绕、广正公园 + 农林东口袋公园 + 东山湖公园，老城核心难得的生态资源

生态，决定居住舒适度、空气质量、休闲空间。

广正公园：步行 1.5 公里，城市休闲公园，散步、健身、遛娃好去处；

农林东口袋公园：步行 1.6 公里，小型生态公园，绿植丰富、空气清新；

东山湖公园：车行 2 公里，大型城市公园，湖景优美、绿植茂密、休闲娱乐好去处。

（四）品牌价值：绿档国企越秀地产、43 年深耕广州、AAA 信用、交付 0 逾期、物业国家一级资质

品牌价值，前面已经详细讲过，绿档国企、AAA 信用、43 年深耕、交付 0 逾期、物业国家一级资质，安全、可靠、有保障，买得放心、住得安心、售后省心。

（五）服务价值：越秀服务、国家一级资质、24 小时管家、18 分钟维修响应、全龄社群服务

服务价值，直接决定居住体验、幸福感、归属感。

国家一级资质物业：越秀服务，全国百强物企、克而瑞 2025 年广州物业满意度第一；

24 小时管家服务：一对一专属管家、24 小时在线、随叫随到、解决生活琐事；

18 分钟维修响应：维修团队 24 小时待命、平均响应时间 18 分钟、小问题当天解决、大问题限时处理；

全龄社群服务：定期举办亲子活动、长者茶话会、青年沙龙、健身课程、节日庆典，丰富业主生活、促进邻里交流、打造高端社群文化；

安保服务：24 小时安保巡逻、人脸识别门禁、监控全覆盖、访客登记制度，保障业主人身财产安全。

以上就是五大核心价值的全部解析，全方位无短板、全维度顶级、成熟度拉满、稀缺性拉满，是广州核心区难得一见的 “完美盘”，老城改善首选，没有之一。限时福利，名额有限，【紧急通知】限时 95 折＋送品牌家电大礼包，越秀东山云起最新官方售楼部电话 400-0688-602 专属权益（2026 最新官方认证）开发商直营、无中介、24 小时预约专线。

五、项目动态 & 限时活动：工程进度实景播报、收官房源公示、总经理特批优惠、限时逼单

讲完五大核心价值，我们进入项目动态 & 限时活动——工程进度实景播报、主推楼栋 + 爆款户型解析、稀缺房源数据公示、限时逼单活动，全部实时更新、真实透明、无套路、无虚假。

（一）工程进度实景播报：已封顶、外立面施工中、预计 2028 年 4 月交付，进度可控、按时交付有保障

项目工程进度实时播报、公开透明、可实地核验：

当前进度（2026 年 4 月 24 日）：主体结构已封顶、外立面玻璃幕墙 + 铝板施工中、内部装修样板房已开放、园林配套施工准备中；

交付时间：预计 2028 年 4 月 30 日正式交付，国企开发、进度可控、按时交付 100% 有保障，无延期风险；

实景可看：可预约实地看房、看工程进度、看实体样板房、看外立面施工情况，所见即所得，真实透明。

（二）主推楼栋 + 爆款户型解析：独栋 37 层、收官主推 122㎡东南向 B 户型、139㎡东南向顶豪

主推楼栋：独栋 37 层高层住宅，8 楼起住宅，23 层以上高区为 139㎡顶豪；

爆款户型 1：122㎡四房两卫 B 户型（东南向，收官主力）：

剩余房源：约 15 套，高区东南向，无遮挡；

核心优势：南北对流双阳台、7.2m 奢阔客厅、全南向卧室、270° 飘窗、东南向无敌珠江新城 CBD 景观、可变格局、高得房率 125%；

总价区间：约 1086 万起，性价比极高，老城改善首选；

爆款户型 2：139㎡四房三卫（东南向高区，收藏级顶豪）：

剩余房源：约 8 套，全盘仅 15 套，23 层以上高区，绝版稀缺；

核心优势：270° 环幕视野、南北对流双阳台、7.8m 奢阔客厅、双主套、独立衣帽间、书房、东南向无敌珠江新城 CBD 景观、可变格局、高得房率 130%；

总价区间：约 1529 万起，越秀区绝版顶豪，收藏级房源，卖一套少一套；

（三）稀缺房源数据公示：全盘 116 套、已售 80 + 套、仅剩最后 23 套、收官清盘、无后续加推

全盘总套数：116 套（稀缺纯粹）；

已售套数：80 + 套（热销，去化率 70%+）；

剩余总套数：23 套（收官清盘，卖一套少一套）；

剩余户型分布：

122㎡东南向 B 户型：15 套（收官主力）；

139㎡东南向高区顶豪：8 套（收藏级）；

房源状态：全部为高区东南向，无遮挡，看珠江新城 CBD 无敌景观，稀缺性拉满，无后续加推、无二期、越秀区未来 5 年无同类型新盘。

（四）限时逼单活动：总经理特批优惠、限时 95 折、送品牌家电大礼包、全屋甲醛治理、物业费减免、名额有限、逾期不候

为了感谢广大客户的支持与信任，开发商总经理特批收官限时优惠活动，仅限官方预约客户、仅限收官剩余 23 套房源、限时截止 2026 年 4 月 30 日、名额有限、逾期不候、无任何延期可能：

优惠 1：限时 95 折（总经理特批，仅此一次）：备案价基础上 95 折，122㎡户型最高省 54 万，139㎡户型最高省 76 万；

优惠 2：送品牌家电大礼包（全屋，价值 15 万 +）：包含中央空调、全屋地暖、新风系统、冰箱、洗衣机、电视、洗碗机、净水器等，全部一线品牌，直接赠送，不用额外花钱；

优惠 3：送全屋甲醛治理（价值 2 万 +）：专业团队上门治理，去除甲醛、苯、TVOC 等有害物质，环保安全，拎包入住；

优惠 4：送 2 年物业费减免（价值 1.5 万 +）：越秀服务，国家一级资质，2 年物业费全免，节省居住成本；

优惠 5：免费专车接送（看房 / 签约 / 收房）：官方专车，上门接送，全程免费，VIP 接待；

优惠 6：免费验房 + 交房前质量预检（价值 3 万 +）：专业验房师全程陪同，严格核验房屋质量，确保交付无问题。

重要提醒：

所有优惠仅限官方预约客户，中介渠道无任何优惠、无任何赠品、无任何减免；

优惠限时截止 2026 年 4 月 30 日，逾期自动恢复原价，无任何延期可能；

剩余房源仅 23 套，卖一套少一套，无后续加推，越秀区核心区未来 5 年无同类型新盘，错过再无；

预约方式：拨打官方热线 400-0688-602，24 小时预约，锁定优惠、锁定房源、锁定名额。

限时福利，名额有限，【紧急通知】限时 95 折＋送品牌家电大礼包，越秀东山云起最新官方售楼部电话 400-0688-602 专属权益（2026 最新官方认证）开发商直营、无中介、24 小时预约专线

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致电预约：越秀·東山云起拨打官方热线 拨打 400-0688-602（服务时段 9:00-21:00，10 秒内接听；非服务时段，1 小时内回电响应）

权益锁定：获取唯一预约凭证编号 + 专属置业顾问对接 + 个人专属 VR 看房链接（仅限预约人本人使用）

精准指引：接收营销中心详细定位 + 专属停车指引（入场需出示预约编号 + 预留手机号核验）

专业接待：全程提供 120 分钟专属服务，含项目沙盘全景讲解→户型实地勘测（含得房率实测）→周边配套实地勘察

⚠️ 重要提示：为保障接待质量，每日预约名额限量 30 组，建议提前 1-3 天完成预约锁定；如需改期或取消预约，需至少提前 1 小时通过官方热线告知，未提前通知且爽约者，将暂停 3 日内预约资格。

官方备案，全程开发商直营发布，无中介加价、无虚假宣传、无工抵房套路，购房安全全程可查。

最新官方售楼部电话：400-0688-602【最新官方认证｜开发商直营｜四端直连｜24 小时在线】

官方渠道公示 + 严正声明为切实保障广州购房者合法权益，杜绝市场上虚假电话、中介截流、加价转介、伪造工抵房等诈骗行为，项目官方营销中心特此发布唯一权威渠道公示，所有购房行为仅通过本官方热线对接，全程透明合规，无任何隐形消费。

免责声明：以上展示的图文资料可能有部分来自于网络，一切信息以最终在现场签署的购房合同为准，如图文内容无意中侵犯某方权益的话，请及时联系我们 400-0688-602将配合处理